Новая управа на собственников

Кризис существенно изменил расстановку сил на рынке управления. Представители УК жалуются на рост конкуренции. Пока это, возможно, единственный сегмент рынка, где количество игроков за последние два года не сократилось, а, наоборот, ощутимо выросло. «Многие компании увидели перспективность рынка и источник дополнительного дохода. Ряд девелоперских компаний стали предлагать эти услуги – «ДОН-Строй», DVI Group, i-Land Development. Многие брокерские компании, например Blackstone, также начали оказывать услуги по управлению объектами. Третьи игроки – компании, которые раньше занимались только технической эксплуатацией объектов, например «Мой Дом», – сейчас начали активно продвигать услуги property-менеджмента», – описывает ситуацию Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar.

Как отмечает Лилия Максымцив, менеджер по развитию бизнеса, отдел управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, за два года на рынке появились новые компании, которые специализируются на управлении объектами только одного функционального назначения, например торговыми центрами или складской недвижимостью. Кроме того, по ее словам, некоторые компании, исторически занимающиеся консалтингом и брокериджем, именно в кризисные годы начали развивать направление по управлению недвижимостью и сейчас составляют конкуренцию игрокам, уже давно существующим на российском рынке.

Как считает Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра», конкуренция выросла прежде всего за счет того, что на рынок вышли мелкие компании, которые раньше позиционировали себя только как клининговые и эксплутационные. Андрей Кузнецов, генеральный директор ООО «Маторин», уверен: перемены в составе игроков на рынке управления недвижимостью и ее обслуживания в первую очередь происходят ввиду переориентации действующих операторов или расширения портфеля их услуг. «К примеру, те компании, которые занимались только facility, уходят в property-менеджмент, или управляющие коммерческой недвижимостью начинают потихоньку проявлять интерес к жилью. Поэтому получается, что появляются не столько новые игроки рынка, сколько старые игроки обрастают новыми функциями», – делает он вывод.

Благодаря кризису собственники стали гораздо внимательнее к вопросам управления. Михаил Шутов говорит, что если раньше собственник отдавал все на откуп УК, не вникая глубоко в суть расходов, то сейчас он стал беречь каждую копейку и контроль за расходами УК усилился.

Мода на внешность

Во время кризиса собственники метались в поисках наиболее выгодных вариантов. Кто-то создавал свои управляющие компании для оптимизации расходов, кто-то, наоборот, привлекал профессионалов со стороны. «Основная тенденция начала кризиса – отказ от услуг внешних управляющих компаний. Однако очень быстро выяснилось, что управлять своими силами вовсе не дешевле, поэтому просто к выбору УК стали подходить тщательнее», – замечает Давид Годшо. Интерес к управлению вырос. При этом в первую очередь сейчас стабильно растет спрос на профессиональные услуги по эксплуатации и на консультационные услуги, в которых заинтересованы владельцы, решившие создать собственную управляющую структуру.

Лилия Максымцив уточняет: «Рынок коммерческого управления также продолжает развиваться в нашей стране, но медленными темпами. Есть примеры передачи инвестиционными фондами на аутсорсинг функций коммерческого управления офисными зданиями, торговыми центрами, логистическими парками, однако во многих случаях владельцы продолжают контролировать действия УК и влиять на принятие решений, так что трудно судить о результатах работы управляющих компаний, у которых фактически связаны руки».

Все более очевидным становится деление услуг на управление недвижимостью и непосредственно производство работ по ее обслуживанию. При этом, по словам Андрея Кузнецова, аутсорсинг в управлении недвижимостью становится «все более модным». «На этом рынке возрастает конкуренция, появляется больше «открытых» заказов, и если раньше это выглядело как «свой – своему» и о конкуренции в данной ситуации говорить не приходилось, то сейчас в условии популяризации тендерной политики и открытых конкурсов появляется здоровая конкурентная борьба между игроками», – замечает Кузнецов. По его мнению, рынок качественно прирастает заказчиками, налицо и тенденция к повышению спроса на услугу.

С тем, что конкурсы стали более открытыми, согласен и Михаил Шутов. «Если раньше для участия в конкурсе крупными собственниками приглашался только ведущий пул игроков рынка, то сейчас конкурсы открыты и для менее известных компаний. Те, кто раньше приглашал три компании, теперь приглашают десять», – замечает он. При этом если в разгар кризиса главным критерием для выбора управляющей компании была только стоимость, то сейчас качество начинает играть более важную роль для собственника.

Демонстративный выход

Пока значительная часть объектов все еще управляется своими силами. Эта часть рынка кажется управляющим компаниям большой шкурой неубитого медведя. Оценка площадей, которым только предстоит перейти под крыло профессиональных компаний, существенно различается. «Очевидно, что на данный момент большая часть объектов недвижимости управляется внешними компаниями и отдается на аутсорсинг», – замечает Давид Годшо. Впрочем, «большая часть» для него это лишь около четверти рынка. «Еще 2–3 года лишь 15% объектов управлялись внешними компаниями, на сегодняшний день этот показатель составляет 25% и продолжает расти», – уточняет г-н Годшо.

Как отмечает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM, сегодня в Москве внешним компаниям принадлежит не более 10% рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости.

В среде собственников существует стереотип, что самим управлять безопаснее, надежнее и дешевле. «На первый взгляд при управлении своими силами удается сэкономить 10%, максимум 15%. Но это только прямые расходы. Однако существует ряд сопутствующих затрат, которые собственник не учитывает. Создание собственной УК увеличивает фонд оплаты труда, нагрузку на бухгалтерию, юристов, кадровую службу, создает проблемы с увольнением персонала. Если подсчитать все эти дополнительные расходы, станет ясно, что собственная УК обходится не дешевле, чем привлеченные на аутсорсинг профессионалы», – развеивает Михаил Шутов иллюзии собственников.

Сегодня сами собственники также с интересом смотрят на рынок управления – уже известны случаи, когда «карманные» УК выходили на внешний рынок. «В сфере управления офисной недвижимостью класса А в Москве большую долю – около 55% – по-прежнему занимают управляющие структуры собственников/ девелоперов. На наш взгляд, это объясняется их заинтересованностью в развитии данного бизнеса не только с целью управления собственным портфелем объектов, но и для выхода на внешний рынок, и некоторые активно это демонстрируют», – замечает Лилия Максымцив.

Разрушительный демпинг

Главным трендом первого года кризиса, бесспорно, стал демпинг. Многие собственники в поисках оптимальной модели управления набили немало шишек. «Период кризиса стал для собственника периодом несбывшихся надежд и обещаний. В конкурсах активно участвовали непрофессиональные компании, которые предлагали полный спектр услуг по ценам, в разы ниже рыночных. Эти компании выигрывали конкурсы, но выполнить обещания не могли. Во-первых, им не хватало опыта, во-вторых, существует порог цены, ниже которого опуститься нельзя, не сокращая спектр услуг», – говорит Михаил Шутов. По его словам, часть собственников смирилась с таким положением. Они были готовы отказаться от ряда сервисов – главным для них стала стоимость услуг. Однако нередко подобное управление оборачивалось для собственника затратами, превосходящими краткосрочную экономию. Качество здания из-за неправильной эксплуатации падало, и начиналась миграция арендаторов.

Стоит отметить, что и профессиональные УК снизили цены, но не более чем на 30%. Как отмечают управляющие, это тот предел, за которым кончается качество. Сегодня собственник стал внимательнее к качеству, однако стремление сократить расходы никуда не ушло.

В результате рынок стал более закрытым. Тщательно скрывается такая информация, как список арендаторов или расценки на услуги. Заметной тенденцией стали тендеры, проводимые только ради того, чтобы нащупать реальный уровень цен на рынке. «В половине случаев собственники, проведя конкурс, сохраняют старую управляющую компанию, которую вынуждают снизить цену. Менять компанию опасно: непонятно, что получишь взамен, но и платить хочется меньше. В среднем снижение цены по действующим контрактам произошло на 10–15%», – описывает ситуацию на рынке Михаил Шутов.

«Для многих собственников цена является основополагающим фактором, поэтому демпинг на рынке не может не присутствовать. Конечно, это отражается на качестве оказываемых услуг. Если два года назад можно было смело снижать цены на услуги не за счет их качества, а за счет оптимизации, то сегодня на целый ряд услуг (клининг, эксплуатация) нереально снизить цены, не потеряв при этом в качестве», – замечает Давид Годшо. NAI Becar, по его словам, не участвует во многих тендерах, проводящихся государством, так как цены там настолько низкие, что невозможно обеспечить выполнение работ за такие деньги.

Живые горизонты

Сегодня управляющим компаниям становится довольно тесно – многие ищут новые сферы приложения своих навыков. В частности, все чаще слышны разговоры об управлении жилой недвижимостью. В настоящее время этот рынок фактически не сформирован, пока, как отмечает Михаил Шутов, в ведении профессиональных управляющих компаний находится от силы 3% жилья. Впрочем, и желающих заняться управлением жилья не так много. «Профессиональные УК, работающие на рынке достаточно давно, заинтересованы в объектах бизнес-класса и выше. Далеко не каждая компания, управляющая коммерческой недвижимостью, захочет заниматься жильем», – замечает Давид Годшо. «Что касается жилья, то некоторые профессиональные УК берут в управление элитные объекты и объекты бизнескласса, но нельзя сказать, что это распространенная практика. Чаще встречаются примеры профессионального управления многофункциональными комплексами, в составе которых есть апартаменты или элитные квартиры. Управляющие компании, являющиеся одновременно девелоперами, например, элитных коттеджных поселков, естественно, сами же управляют своими объектами», – добавляет Лилия Максымцин.

Управление жильем сопряжено со значительными трудностями. «Этот бизнес привлекателен прежде всего для тех компаний, которые готовы инвестировать деньги в технологии сервиса. И для тех, которые готовы ждать результата не «прямо здесь и сейчас», а в горизонте до 10 лет», – полагает Андрей Кузнецов. Главные недостатки работы в этом сегменте – очень низкая стоимость обслуживания и невысокая рентабельность при большой сложности взаимодействия с потребителем. Человеческий фактор создает множество проблем. «Ты имеешь дело не с одним собственником, а с сотней сразу. Поэтому первая проблема, с которой сталкивается УК, – неплатежи», – говорит Михаил Шутов. По его мнению, стоит быть готовым к тому, что минимум десятая часть жильцов будет отказываться платить. «В управлении жильем есть много нюансов, это большая работа с людьми, требующая прежде всего огромного терпения», – замечает Михаил Шутов. «В нашей стране государство только декларационно заявило, что «отпускает» ЖКХ из-под своего контроля, приняло новый жилищный кодекс, по которому вроде бы вся ответственность переложена на собственников, но фактически это не так, собственники по-прежнему ни за что не отвечают или не хотят отвечать, для них это противоестественно, и, до тех пор пока это не очень обременительно по деньгам, они и заниматься этим не хотят, живут и терпят», – согласен с ним Андрей Кузнецов.

Рынок жилья привлекателен только при управлении большими объемами. «Управлять одним домом неинтересно. Прибыльно и интересно управлять сразу районом. Есть большой объем работ, под которые нужен свой штат. Но этим штатом можно обслуживать как один дом, так и пять-семь», – говорит Михаил Шутов. «Проблемой является и то, что в начале деятельности приходится работать себе в убыток до тех пор, пока не наберется достаточный объем, а это от 200 тыс. кв. м, то есть примерно 15–20 домов», – считает Андрей Кузнецов.

Пока большинство УК заинтересованы только в управлении элитным жильем, однако этот рынок крайне мал и закрыт от внешних компаний. «В основном элитное жилье управляется дочерними структурами девелоперских компаний. Есть свои УК, например, у «ДОН-Строя», ПИК, СУ-155. Там никакой конкуренции нет, конкурсы не проводятся, все сразу отдается своим компаниям. То же самое с новым жильем бизнес-класса. На рынке получить можно только то, что давно построено. Это как раз дешевое жилье, но рынок его огромен», – описывает перспективы Михаил Шутов.

В регионы

УК осваивают не только новые области деятельности, но и новые регионы. «Покажите мне предпринимателя, которого не привлекали бы регионы. Со всех сторон только и слышишь: освоение регионов, создание собственной региональной сети, расширение географии бизнеса. Как говорится, какой полковник не хочет стать генералом»,– философствует Андрей Кузнецов. На сегодняшний день во многих городах-миллионниках (Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа, Казань, Краснодар) заключены сделки с крупными УК. «С точки зрения эксплуатации в регионы выходить имеет смысл, если есть возможность конкурировать с местными компаниями. Если местный собственник склонен минимизировать свои затраты, компания из Москвы туда вряд ли сможет выйти. УК стремятся заполучить в управление недвижимость классов А и В, за которую готовы платить соответствующие деньги», – замечает Давид Годшо. К экспансии УК подтолкнуло оживление регионального рынка. «С возобновлением строительства многих региональных проектов, замороженных в кризис, мы прогнозируем возвращение интереса крупных УК к управлению знаковыми объектами в крупнейших российских городах», – говорит Лилия Максымцив. Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, уверена, что с каждым годом экспансия в регионы будет только усиливаться.

Регионы профессиональные УК получили благодаря кризису. В докризисный период практика создания собственных эксплуатационных служб в регионах была достаточно распространенной. Сейчас же из регионов все чаще стали поступать запросы на обслуживание собственных объектов, замечают представители управляющих компаний. «Раньше желание москвичей управлять региональной недвижимостью было односторонним, локальный рынок не мог похвастаться запросами на такую услугу. Сейчас же она становится все более востребованной», – отмечает Андрей Кузнецов. По его словам, Москва может несколько отпугивать стоимостью, но вместе с тем привлекать опытом и технологиями. При этом пока спрос на предоставление сервиса в регионах все чаще исходит из Москвы от межрегиональных компаний, имеющих большие сети, к примеру X5. «Такие компании предпочитают иметь двух-трех крупных подрядчиков на аутсорсинге, чем 20–30 небольших локальных», – уверен Андрей Кузнецов. Как отмечают участники рынка, благодаря кризису собственники стали с большим интересом смотреть на профессиональное управление недвижимости. При этом одни владельцы, поработав с собственными компаниями, обращаются к внешним УК, другие, наоборот, начинают самостоятельно осваивать премудрости управления. Представители УК уверены, что роль аутсорсинга в обслуживании недвижимости заметно растет. Впрочем, пока этот рынок все еще находится в стадии становления, и, рассуждая о перспективах, представители УК, как правило, оперируют скорее не статистикой, а собственными ощущениями. «Управление объектом сторонней профессиональной организацией становится обычной деловой практикой, а не новаторством. Как известно, любое новое приживается долго, а прижившись, уже не уходит, поэтому такая положительная динамика не может не радовать нас», – замечает Андрей Кузнецов. Можно по-разному оценивать влияние кризиса на рынок управления недвижимостью. Понятно, что наиболее заметны негативные тенденции, такие как падение качества управления. Рассуждения о том, что рынок стал качественней и прозрачней, нередко кажутся абстрактными умозаключениями. Однако очевидно, что именно кризис стал катализатором роста для рынка управления недвижимостью, который на наших глазах растет и меняется.