КомАРиные беседы

Обсуждая текущую ситуацию на рынке торговых площадей, участники много говорили о новых трендах. Гендиректор компании RRG Денис Колокольников отметил, что торговым центрам не всегда хватает арендаторов, поэтому в них начали появляться нетрадиционные до кризиса арендаторы, например мебельные центры. «Они отчасти стали спасением для некоторых объектов», – заявил эксперт. Однако в регионах ситуация с арендаторами пока тяжелая. По словам руководителя отдела регионального развития Knight Frank Сергея Гурова, большинство региональных объектов сегодня наполовину заполнено индивидуальными предпринимателями. Говоря об арендных ставках, он отметил, что в ближайшие полгода ставки аренды, скорее всего, будут стабильны, но возможен небольшой рост.

Андрей Сухов, первый замдиректора управляющей компании «Манежная площадь» больше склонен к пессимистическому развитию сценария. «Давление арендаторов по снижению арендных ставок будет нарастать. Особенно это будет чувствоваться в регионах, на Москве скажется меньше», – считает эксперт. Первыми, по его мнению, пострадают сегменты торговой недвижимости, которые ориентированы на высокодоходную часть населения, демократичные торговые центры будут более успешны.

Эксперты также отмечают, что в России начинается эра реноваций торговых объектов. Те объекты, которые морально устарели, будут снесены. Например, объявлено о демонтаже ТЦ «Капитолий» на Ярцевской улице. В этом эксперт Денис Колокольников видит новый потенциал для девелопмента. «Все больше объектов мы видим с ошибочными решениями, эти объекты уже невозможно спасти», – говорит он. В качестве примера реконцепции со знаком «минус» Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, привела проект ТРЦ В Череповце, который был заморожен в кризис. После появления в городе ТРЦ «Июнь» девелоперы проекта решили сделать его значительно меньшим по размеру, чем планировалось изначально.

О реконцепции своих объектов рассказал Андрей Чамкин, коммерческий директор ТРК «Арена». Кризис заставил на ходу менять концепцию ТРЦ «Арена» в Воронеже. Одной из идей, как привлечь посетителей, стало создание в ТРЦ выставочного центра, где бы проходили выставки для всей семьи: не картинные галереи, а выставки бабочек, кукол и проч. Кроме того, «Арена» вместе со своим соседом гипермаркетом «Лента» планирует облагородить пустырь, расположенный рядом, создать единую торгово-развлекательную зону. О необходимости привлечения профессиональной управляющей компании еще на этапе проектирования будущего бизнес-центра, рассуждали участники круглого стола по офисной недвижимости.

Ольга Штода, директор по развитию BlackStone Keeping Company, отметила, что обустройство внутренней и прилегающей территории БЦ должно учитывать требования и рекомендации управленцев. «Нужно составлять рабочую документацию с учетом последующего технического обслуживания объекта. Это позволит избежать множества неприятных моментов», – уверена она. В качестве примера неправильно спроектированного здания эксперт привела БЦ, в паркинге которого нет дренажной системы. Из-за этого зимой и в дождливою погоду там скапливается грязь. Ее уборка ложится на плечи УК и ведет к дополнительным расходам. А на парковке другого делового комплекса воздуховод расположен так низко, что остановившийся под ним автомобиль может его повредить и нарушить систему вентиляции. Но есть и более курьезные случаи. Например, вход в арендное помещение одного БЦ совмещен со служебным входом, соответственно, арендаторы и мусорщики «ходят одними и теми же дорожками». Главная проблема заключается в том, что многие собственники привлекают УК после открытия объекта, а все технические нюансы должны быть решены до ввода здания в эксплуатацию. Это повысит привлекательность объекта и снизит расходы на эксплуатацию. По словам гендиректора УК «Маторин» Юлии Кузнецовой, все зависит от целей владельца. «Если запланировано краткосрочное развитие объекта и его продажа, то задача управленцев формируется из этих соображений. Если собственник намерен владеть зданием длительное время и получать доход от сдачи в аренду, то функции УК будут иными», – говорит Юлия Кузнецова. В любом случае без профессиональных управленцев не обойтись, сошлись во мнении участники дискуссии. Другое дело, что это может быть собственная или внешняя управляющая компания. Все зависит от специфики самой недвижимости и компетенции девелопера в этом вопросе, решили они.

Участники круглого стола по складской недвижимости солидарны в том, что прирост нового предложения на рынке складской недвижимости постепенно сокращается, уровень вакантных площадей падает. По словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, в 2010 году в эксплуатацию в Москве введено около 420 тыс. кв. м. К концу года эта цифра может вырасти до 450 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2008 года, но в два раза меньше, чем в 2009-м. От заявленных площадей этот объем составляет 50–70%. И если в 2009 году прирост нового предложения достигал 15–18%, то в этом году он сократился до 10%.

Количество вакантных площадей также падает. В прошлом году пустовало 12% складских помещений, в первом полугодии 2010 года – 7%. А прогноз на весь год – 5–6%, озвучил статистику Руслан Суворов, вицепрезидент Giffels Management Russia. При этом пользователи по-прежнему предпочитают арендовать помещения, а не покупать. Хотя в ряде случаев покупка склада выгоднее и удобнее для клиента. Как рассказал Владислав Рябов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, 77% пользователей берут складские помещения в аренду, у 23% пользователей склады находятся в собственности. 56% арендаторов составляют логистические компании, но основной спрос на складские помещения формируют ритейлеры. По прогнозам специалистов, сокращение ввода новых складских помещений и уменьшение объема вакантных площадей продолжится.