Управление внаем

Мешает менталитет

По данным московского центра информации «Новые проекты», в России только около 20% недвижимости управляется «наемниками». В большинстве же случаев владельцы коммерческих объектов предпочитают обходиться своими силами или создают для этих целей собственные УК. Главная причина, по мнению руководителя отдела проектного брокериджа ASTERA St. Petersburg Ольги Земцовой, кроется в менталитете отечественных бизнесменов: «Среди собственников распространено мнение, что во время кризиса можно сократить расходы, отказавшись от услуг внешней УК. На деле результат может оказаться противоположным: отсутствие опыта в управлении может негативно сказаться на работе объекта и повлечь еще большие затраты. Собственник должен сначала просчитать эффективность, взвесить риски и только после этого принимать решение. Одного верного для всех решения нет, по каждому объекту оно индивидуально».

«Хотя аутсорсинг в управлении коммерческой недвижимостью за период кризиса на рынке и не стал массовым явлением, но все же наблюдается четкая тенденция повышения интереса собственников к услугам внешних профессиональных компаний. Объяснение тому довольно простое: если раньше в условиях недостатка предложения на рынке собственник мог не заботиться о максимизации арендного дохода, качестве услуг и оптимизации расходов, то в 2008–2009 годах для многих ситуация кардинально поменялась. Обозначились такие тенденции, как отток арендаторов на фоне большого предложения свободных и более качественных площадей; снижение ставок аренды и в итоге – резкое падение арендного дохода; крайне ограниченные возможности по со - кращению операционных расходов, неумение управлять ими. Кроме того, для многих собственников коммерческих новостроек актуальна необходимость обслуживания и погашения кредитов на фоне низкой заполняемости объектов. Фактически многим владельцам коммерческой недвижимости потребовалось антикризисное управление. Кто-то решил эту проблему привлечением управляющей компании, кто-то – нахождением более эффективных и опытных специалистов и созданием собственной команды, а кто-то – просто вынужден был продать объект», – рассуждает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.

В Европе или Америке управляющий (собственник или внешняя привлеченная компания) редко вникает в технические вопросы жизнедеятельности объекта, сосредоточиваясь на стратегических задачах. Российская же особенность – крайне невысокий уровень доверия к наемным специалистам. Даже если управление отдается в чужие руки, собственник обычно скрупулезно изучает все детали его деятельности, опасаясь «подставы». И не без оснований. Можно привести десятки более или менее громких историй, когда управленец не оправдывал оказанного ему доверия. Например, из-за ошибок в управлении в 2009-м обанкротились несколько торговых сетей: «Гроссмарт», «Бананамама», «Арбат престиж», «Букбери», «7 звезд», Sprandi и другие.

По мнению управляющего партнера «АйБи Групп» Юрия Борисова, проблема доверия для отечественного рынка управляющих – одна из основных. Отсутствие доверия – это следствие молодости рынка. Большинство его участников еще не успели накопить достаточного опыта, чтобы обеспечить себе авторитет среди клиентов. Традиционный пиетет перед всем иностранным здесь не работает: пришедшие в Россию западные компании пользуются не большим доверием, чем отечественные.

По оценке генерального директора УК «Система» Евгения Якушина, рынок управления делится примерно так. Около 90% всех УК – выходцы из крупных девелоперских холдингов, где в свое время были созданы специализированные управляющие структуры. Еще примерно 8% – это компании-спутники, которых привели с собой западные инвесторы для собственных нужд. Самая малочисленная категория – независимые отечественные УК, не связанные напрямую ни с девелоперскими, ни с финансовыми структурами, а сформировавшиеся непосредственно для управления и эксплуатации недвижимости.

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Шишанов отмечает, что «на рынке эксплуатации бизнес-центров преобладают местные петербургские компании, доля же иностранных компаний составляет 22%».

Жизнь без стандартов

В российском законодательстве никак не регулируется тема аутсорсинга, даже термина такого наши законы не предусматривают. Это тоже не способствует развитию рынка внешних управляющих. Права сторон по договору аутсорсинга подчиняются общим правилам Гражданского кодекса РФ о заключении и исполнении договоров. Типовых договоров аутсорсинга, соответственно, тоже нет. Обычно используются формы договора о возмездном оказании услуг, договора о предоставлении персонала или договора подряда. А уже чем наполнить содержательную часть договора – решается в каждом конкретном случае.

Поскольку вопрос нигде не урегулирован, то партнеры, которые хотят еще «на берегу» застраховаться от недоразумений, стараются прописать в договоре максимально подробные детали и обязательства. Например, как рассказал заместитель генерального директора компании VMB Trust Юрий Кольцов, в прошлом году его предприятие получило техническое задание от одного банка на 180 страницах. «Из него все понятно: чего от тебя требуют, какие результаты хотят в итоге получить. Разрабатывать коммерческое предложение по такому заданию – легко и приятно. Но это скорее исключение, чем правило», – признает Юрий Кольцов. Обычно заказчик крайне смутно представляет себе, чего он хочет от УК. Об этом другой пример из опыта VMB Trust. Некая фирма объявила конкурс на управление и эксплуатацию объекта. Но выяснить, каких результатов она хочет добиться, участники конкурса у заказчика не смогли. «Например, такой нюанс: общая площадь объекта свыше 8 тыс. кв. м, а обслуживать нужно только 2,3 тыс. кв. м. Как это можно сделать? Вычленить часть электро- или тепловой установки, обслуживать только то, что входит в указанную площадь? Как организовать систему безопасности? При этом основные условия конкурса – наименьшая цена и скорость подачи предложений. Сформировать для собственника цели и задачи управления должны помочь профессионалыуправляющие. От того, как будут сформулированы цели, зависит и результат», – говорит Юрий Кольцов. Сформировать для собственника цели и задачи управления должны помочь профессионалы-управляющие.

От того как будут сформулированы цели зависит и результат. Не только законодатель пока не снизошел до темы аутсорсинга, но и само профессиональное сообщество не выработало ни его общих правил, ни единых стандартов управления и эксплуатации. Хотя об острой актуальности проблемы в профессиональной среде говорят уже лет десять. Как отмечает руководитель направления офисной недвижимости ООО «БестЪ» Вадим Демешенков, вопросы классификации и стандартизации в сфере управления коммерческими объектами – из разряда вечных. Например, представления участников рынка о том, каким должен быть бизнесцентр класса А и чем он должен отличаться от В, постоянно меняются. А значит, и перечень услуг по их управлению и эксплуатации не может оставаться незыблемым.

Даже сами понятия, имеющие отношение к этой сфере, до сих пор не имеют однозначной трактовки у участников рынка. Например, одни вообще не различают термины facility и «эксплуатация», считая, что это одно и то же. Другие видят в них принципиальную разницу, утверждая, что понятие «фасилити» более емкое, чем просто эксплуатация. И включают в него комплекс мероприятий по содержанию, использованию помещений, в том числе техническое, санитарное обслуживание, обеспечение безопасности. При этом в техническое обслуживание входит множество мероприятий, которые зависят от функционального назначения помещения. Например, в торговом комплексе это замена рекламоносителей, в бизнесцентрах – перенос мебели, подготовка зданий к праздникам, другие мероприятия, не входящие в техническое обслуживание, но необходимые для жизнедеятельности.

«Обслуживание», «управление», «эксплуатация», «фасилити» – часто собственник-заказчик, подбирая компанию для работы со своим объектом, использует все эти термины в одном и том же значении. А имеет в виду вообще нечто другое. Из-за этого нередко возникает путаница в проводимых ими конкурсах. Например, одна компания выставляет цену за комплексное обслуживание объекта, включая в него и управление, и эксплуатацию. А другая – только за эксплуатацию. Соответственно, ее цена ниже. Собственник обычно смотрит именно на цену, не углубляясь в содержание коммерческого предложения. В результате выигрывает тот, кто предложил наименьшую стоимость работ. А потом собственник выясняет, что получит за эти деньги вовсе не те услуги, на которые он рассчитывал.

Зачем?

Тем не менее рынок медленно, но верно развивается, и собственники все охотнее передают свою недвижимость в управление внешней компании. Андрей Косарев приводит несколько причин. Прежде всего, это дает возможность сконцентрироваться на основном бизнесе, так как высвобождается больше времени для решения других проблем и ключевых задач. Во-вторых, аутсорсинг позволяет сэкономить на изучении специфики непрофильного бизнеса, управленческих ресурсах, а также на получении всевозможных разрешений на ведение той или иной деятельности. В-третьих, если оставлять управление и эксплуатацию в своих руках, то придется вводить в штат своей компании сотрудников, не занятых в основном бизнесе, ставить на баланс дополнительное имущество. Или создавать специальное предприятие в составе общей компании, которое будет специализироваться на управлении и эксплуатации. В-четвертых, передача управления в аутсорсинг профессионалам позволяет получить более высокое качество услуг и добиться большей капитализации объекта. Генеральный директор VMB Trust Александр Гришин также добавляет, что нередки случаи, когда бизнесмен покупает объект, чтобы часть площадей в нем занять под собственные офисы, а часть сдавать в аренду. С этой целью создается собственная управляющая компания. Часто конкурентом внешней управляющей компании становится сам собственник, считающий, что своя компания будет более экономно, трепетно и рачительно подходить к управлению объектом. Практика показывает, что это не так. К услугам внешней управляющей компании прибегают лишь при решении специфических вопросов, таких как клининг и охрана. Кроме того, привлечение грамотных управленцев позволяет избежать ряда ошибок, которые часто допускают застройщики-собственники при проектировании объектов, говорит Юрий Борисов. В этом смысле для УК важно познакомиться с проектом еще на этапе строительства или до его начала. «Наша компания и наши партнеры уже четыре года работают по такой схеме, когда проект эксплуатации объекта составляется на этапе проектирования здания, – сообщил генеральный директор ЗАО «МТЛ Эксплуатация недвижимости» (входит в ГК «БестЪ») Дмитрий Ханжин. – Это распространенная на Западе форма работы. К этому сегодня приходят и российские девелоперы. Заранее составленный проект эксплуатации позволяет собственнику четко представлять себе затраты на дальнейшее обслуживание объекта, минимизируя их там, где это возможно». В качестве примера Дмитрий Ханжин привел элитный жилой комплекс Omega-House. Благодаря разработанному на этапе проектирования здания проекту эксплуатации удалось, в частности, сэкономить на обслуживании комплекса. «Первоначально в проекте не были, например, предусмотрены крепления на крыше для альпинистов, которые должны мыть фасады или ремонтировать их. В результате все подобные работы пришлось бы выполнять с вышки – это на 30% дороже», – поясняет Дмитрий Ханжин.

Эксперты полагают, что если ввести обязательное эксплуатационное проектирование, то удалось бы избежать множества строительных ошибок. Причем часто приходится потом разбираться самим же строителям и их структурам, которые занимаются эксплуатацией объектов. «Успех бизнес-центра зависит иногда от очевидных на первый взгляд мелочей: уборка помещений, удобный подъезд, просторная парковка и т. д. Но далеко не всегда (в силу очевидности) с такими мелочами ведется планомерная работа. Так, получив в самый разгар кризиса в управление бизнес-центр «Вант» мы выяснили, что въезд на парковку у ряда арендаторов занимает 20 с лишним минут. Более того, наличие по соседству двух крупных бизнес-центров существенно снижало приток арендаторов в находящийся в глубине делового квартала «Вант». Однако ряд мер по организации подъезда и парковки, реформированию входной зоны, изменению порядка доступа в бизнес-центр и графика уборки дал хороший результат: за три месяца смогли найти арендаторов для 3 тыс. кв. м площадей», – рассказал Александр Гришин.

Размер и его значение

Наибольшим спросом пользуется аутсорсинг в сегменте управления бизнес-центрами (см. график). Наименее востребованы внешние услуги в управлении складами. Объяснение простое – складской рынок самый молодой из всех сегментов коммерческой недвижимости. Среднюю позицию занимают торговые объекты. Чаще всего на аутсорсинг отдается инженерно-техническое обслуживание и менеджмент инфраструктуры (Facility мanagement). В сегменте управления бизнесцентрами владельцев часто интересует не только инженерно-техническое обслуживание, но и услуги именно по управлению недвижимостью (Property мanagement). К финансовому или доверительному управлению (Asset мanagement) собственники обращаются крайне редко. Причем такие услуги выбирают почти исключительно западные компании и обращаются они опять же не к российским, а к иност ранным специалистам, так как у нас этот вид управления находится в за чаточной стадии развития. А вот стадия согласования инвестиционных проектов – это практически монополия для российских специалистов. Почти все зарубежные девелоперы, работающие в России, отдают эти вопросы на аутсорсинг нашим структурам, так как только они знакомы со спецификой общения с местной бюрократической системой.

Если говорить о характере самих собственников, то среди тех, кто чаще других обращается к услугам аутсорсинга в управлении, – банки. «В их собственность за последний кризисный год перешло значительное количество объектов недвижимости, в том числе залоговых. Для них управление – это непрофильная деятельность, поэтому помощь профессионалов необходима. Однако в России нет управляющих компаний федерального масштаба, и крупным федеральным банкам часто приходится создавать собственные управляющие компании, на которые возлагаются функции по координации всех объектов недвижимости, находящихся в активе банка», – рассказывает Ольга Земцова. Подобные структуры есть практически во всех ведущих отечественных банках: у ВТБ, Сбербанка, «КИТ Финанс», Альфа-Банка и других.

С другой стороны, решение о создании собственной управляющей структуры или передаче объекта сторонней организации зависит от масштабов находящейся в распоряжении собственника недвижимости. Как отмечает Дмитрий Шишанов, если это один-два небольших объекта, то обычно нанимаются сторонние управленцы. Чем больше зданий, тем целесообразнее для собственника создавать собственную УК.

По мнению Ольги Земцовой, когда в структуре предприятия есть своя управляющая компания, часто она оказывается более гибкой, чем наемная. Если, например, плохо убирается парковка, то претензии предъявляются «своим» дворникам, которых в случае чего можно и уволить или хотя бы припугнуть увольнением. Если же эти работы выполняет наемная управляющая компания, то придется пройти через некоторые бюрократические этапы, связанные с предъявлением ей претензий о несоблюдении условий договора. Правда, с другой стороны, за нарушения договора с внешней УК можно потребовать выплату неустойки, а своих сотрудников – разве что оштрафовать.

У наемной компании, как правило, имеются давно налаженные контакты с партнерами (поставщиками, смежниками), которые часто готовы предоставить ей скидки и льготные условия по обслуживанию и поставкам. Это, в свою очередь, снижает, издержки на эксплуатацию каждого конкретного объекта, находящегося в их управлении, добавляет Ольга Земцова. Сами УК тоже далеко не все работы выполняют своими силами. Многое они, в свою очередь, отдают на аутсорсинг специализированным компаниям. «Все определяется опять же эффектом масштаба, – добавляет Андрей Косарев. – Небольшой управляющей компании нецелесообразно содержать высококвалифицированных специалистов и дорогостоящее оборудование для работ с низкой периодичностью выполнения. Как ресурсы они будут недоиспользоваться, а их стоимость будет распределяться на небольшое количество квадратных метров. В конечном счете это отразится на стоимости услуг управляющей компании. Разумный собственник такие расходы не утвердит, конечно. Поэтому специализированные работы и услуги отдаются на аутсорсинг. При большом количестве и площади объектов управления ситуация обратная. И кроме повышения эффективности для собственника управляющая компания сможет повысить свою прибыль, так как соответствующая добавленная стоимость создается внутри нее».

Кризисный всплеск

Участники рынка управления единодушны во мнении, что кризис и вообще любой переломный момент в экономике всегда заставляет собственников задуматься о повышении эффективности управления принадлежащими ему объектами. А значит, провоцирует всплеск спроса на услуги профессиональных УК. «Повышение эффективности на растущем рынке казалось делом не таким уж и сложным. Все считали, что знают, как этого добиться. Да и лишние 10 рублей прибыли значат немного. А вот удержать старых и привлечь новых арендаторов во время кризиса куда сложнее. И тогда собственники задумались о привлечении специализированных компаний. И не только управляющих, но и эксплуатационных. Иногда в другие руки передают только брокерские функции, оставляя за собой основную часть работ по управлению и обслуживанию объекта. Именно в кризисный период мы взяли в управление комплекс объектов «Севзапмебели», хотя у этого предприятия есть большой собственный опыт управления недвижимостью. Но компания решила сконцентрироваться на основном бизнесе. Еще два объекта, которые мы получили в последние два года, – строящийся бизнес-центр «Вант», а также в фасилити-управление – мебельный комплекс «Мебельвуд»», – рассказал Александр Гришин. Повышение интереса к услугам управленцевпрофессионалов он объясняет тем, что в переломные моменты для рынка всегда возрастает интерес к УК, а цена даже самой небольшой управленческой ошибки становится очень заметной.

Правда, не все отмечают такой уж большой интерес собственников к внешнему управлению. «По моим представлениям, переломный момент еще не наступил. На фоне резкого увеличения нового предложения объектов коммерческой недвижимости в 2006–2009 годах вовсе не наблюдается активная передача их во внешнее управление», – считает Андрей Косарев.

«Управляющие компании в кризис тоже ужались. Если раньше в их задачи входило стратегическое планирование, поиск зданий под реконструкцию или пятен под застройку и прочее, то сейчас они полностью сконцентрированы на решении насущных вопросов – сокращении затрат, работе с арендаторами. Поэтому сейчас управляющие компании более активно привлекают консультантов для поиска новых арендаторов, что позволяет им не отвлекать на это собственные ресурсы», – констатирует Дмитрий Шишанов.

Говорить о том, что мы хотя бы в какой-то степени приблизились к западным показателям в сфере управления коммерческой недвижимостью, рано. Пока мы можем сравнивать свои успехи в этом деле с собственным же опытом 10–20летней давности. «В 1990-х годах рынок не был развит, профессиональных управляющих компаний на рынке не было – услуги не было как таковой. С развитием рынка данная сфера бизнеса развивалась, и сейчас собственник уже может выбирать из нескольких профессиональных компаний. На рынок пришли иностранные управляющие компании, локальные игроки накопили собственный опыт, появилась конкуренция», – отмечает Ольга Земцова.

Александр Гришин добавляет: «У нас по-прежнему конкуренция не с МТЛ или «АйБи Групп», а с самими собственниками, их подходом к организации управления на объекте. Впрочем, на рынке есть несколько крупных собственников, которым логичнее самим управлять своими объектами, так как их очень много. К таким можно отнести, например, компании «Теорема» и «Империя». Они если и отдают что-то на аутсорсинг, то совсем немного – например, брокеридж. Остальной рынок – это собственники, у которых не более одного-двух объектов. Это и есть наша целевая группа. Основная наша задача – убедить владельцев коммерческой недвижимости, что мы повысим доходность их объектов. Но, к сожалению, убедить их очень непросто. Распространенная ситуация: после бесплатной консультации наших специалистов, сделанной на основе экспресс-анализа, владелец объекта отказывается от дальнейшего сотрудничества и подписания договора, пытаясь самостоятельно, своими силами реализовать данные рекомендации. Далеко не всегда эти усилия приносят результат. Увы, это издержки нашей работы».