Размер и его назначение

Количество масштабных проектов – уже вышедших на рынок Москвы и только заканчивающих строительство – не может не впечатлять. Вспомним Mall of Russia, «Риверсайд» и недавно открывшийся с небывалой помпой торговый центр «Вегас». Не отстают и регионы с такими проектами, как «Град» в Воронеже и «Сочи Молл», расположенный, как не трудно догадаться, в Сочи.

Стоит заметить, что практически все крупные проекты были заложены еще до кризиса. Какое-то время они балансировали между жизнью и смертью. Каждый девелопер стремился решить свои финансовые проблемы и был уверен, что уж конкурентам-то точно не светит ничего достроить, а один крупный проект, появившийся на излете кризиса, рынок точно проглотит. Как и следовало ожидать, по иронии судьбы, деньги удалось найти очень многим. Похоже, нас настиг вал мегапроектов, заложенных в то время, когда рынок был в своей высшей точке, а девелоперы отличались, как тогда было принято говорить, крайней амбициоз ностью. «То, что выходит сегодня, было придумано 3–4 года тому назад, то есть в 2006–2007 годах, а это было время бурного роста отрасли, и на небе не было ни одной тучи злого кризиса. Также 3–4 года тому назад брались на себя и финансовые обязательства, которые нужно сегодня исполнять. На фоне бурного роста казалось, все будет проглочено рынком», – говорит Игорь Чаплинский, директор по развитию компании «Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis». Существовала определенная «гонка вооружений», когда девелоперы соревновались между собой в размерах проектов, уверенные, что только размер имеет значение в конкурентной борьбе. Тем более что количество таких объектов было ограниченно.

Действительно, перед кризисом строительство больших ТЦ было общим трендом. «Как только какаято концепция становится успешной, люди хотят повторить этот успех и, естественно, тоже заработать. Поэтому у нас перед кризисом была очень сильно развита тенденция строительства огромных форматов, которые не всегда отличались качеством и правильной организацией арендного пространства», – замечает Наталья Орешина, генеральный директор Art Properties. По ее словам, сам по себе размер не имеет значения, однако, понятно, что при масштабном строительстве риски возрастают. «Есть очень нелестные отклики о крупных ТЦ, построенных как в Москве, так и за ее пределами. Есть удачные форматы, есть форматы, которые с трудом заполняются и привлекают к себе посетителей. При этом большой объем заполнить в два раза сложнее. Если объект расположен в неудачном месте и имеет концептуальные недоработки, то возможность провала и потери огромных средств, вложенных в его строительство, гораздо выше», – замечает эксперт. Впрочем, Игорь Чаплинский считает, что сроки окупаемости большого ТЦ не на много выше, чем у маленького. Сегодня новые мегапроекты переживают не лучшие времена, однако, учитывая, что заложенный срок их окупаемости 7–10 лет, пока все не так страшно. «Все эти проекты были заявлены еще до кризиса. Они были рассчитаны на подъем рынка. Сегодня «Вегас» и «Ростокино» открываются не заполненные до конца, очевидно, что неправильно просчитали спрос. Но стоит помнить, что эти проекты – это не проекты сегодняшнего дня. Как правило, они достаточно затратные с точки зрения вложений в землю, строительства, коммуникаций. При этом там большая развлекательная часть, где арендаторы сидят по минимальным ставкам. Но девелоперы, которым по плечу такие проекты, не ждут возврата вложений в 2–3 года. Все понимают, что ТЦ со временем заполнятся, хотя на это уйдет 2–3 года. У нас почему-то многие инвес торы ждут докризисной окупаемости. Но торговая недвижимость – это не высокодоходный бизнес, а вполне консервативные вложения», – напоминает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty.

Кстати, пока не связанные с проектом эксперты склоны думать, что «Вегас» переживает не лучшие времена и вряд ли окупится даже в отведенные для этого 7–8 лет, то брокеры, работающие с г-ном Агаларовым, излучают оптимизм. По словам Натальи Орешиной, объект заполнен, средние ставки составляют около $800/кв. м. «Впрочем, в галерее они могут доходить и до $2500, а якорные арендаторы могут рассчитывать на скидки», – замечает эксперт.

Большому моллу – большие арендаторы

Являются ли большие площади преимуществом в глазах арендаторов? Тут нет единого мнения. Логично предположить, что чем больше ТЦ, тем сложнее его заполнить, однако все не так просто. С одной стороны, существует ряд арендаторов, ориентированных именно на большие площади. «Арендаторы охотно поддерживают большие проекты. Сейчас идет тенденция к укрупнению площади у многих операторов. Им нужны магазины на 5–10 тыс. кв. м, а такого рода формат можно найти только в молле», – замечает Алексей Могила. С другой стороны, круг арендаторов, ориентированных на большие площади, не так велик. «До кризиса многие арендаторы заявляли, что их не интересуют торговые центры менее 30 тыс. кв. м GLA. Это в том числе подстегивало девелоперов. Проблема сегодняшних больших ТЦ в том, что им в принципе сложно набрать достойных арендаторов в необходимом количестве: в России и до кризиса было мало представлено торговых марок в сравнении с мировой индустрией ритейла, а сейчас, когда многие компании свернули развитие или сократили его темпы, этот дефицит ощущается гораздо сильнее», – замечает Игорь Чаплинский. Компромисс между этими точками зрения состоит в том, что свой выбор арендаторы делают исходя из интереса конечных покупателей. «Арендаторы в большом проекте могут участвовать по совершенно различным соображениям. Например, у «ИКЕА», и это не секрет, была такая политика: если вы хотите сидеть в «Мега Теплый стан», вы должны сидеть и в Казани. Если же говорить о формате как таковом, то ритейлер исходит из того, насколько это будет интересно покупателю. Понять это довольно просто. Все ритейлеры владеют рыночной конъюнктурой, представляют динамику продаж и умеют считать деньги», – полагает Алексей Ванчугов, генеральный директор компании City Marketing. По его мнению, хотя финансовый успех у разных проектов может существенно различаться, в целом собственники сегодня могут столкнуться с существенным дефицитом ритейлеров.

Социальная загрузка

Большой формат сегодня не столько преимущество, сколько обуза. Можно вспомнить то благословенное время, когда в первую «Мегу» стекались толпы покупателей, чтобы взглянуть на невиданный доселе огромный торговый центр. Сегодня люди уже устали от огромных площадей. «Простое увеличение торговых площадей само по себе больше не является преимуществом. Вспомним Арабские Эмираты. Самое высокое здание, самый большой ТЦ в самом пекле аравийской пустыни – все это одноразовые поводы для посещения. Девелоперы увеличивают площадь ТЦ, чтобы дать еще больший выбор покупателям. Это чем-то похоже на ситуацию, когда рядом с хорошим рестораном, работающим в формате шведского стола, открывается конкурент, который предлагает такие же блюда, но их можно съесть в три раза больше. Шведский стол сам по себе предполагает неограниченное количество подходов. Однако это не значит, что люди хотят умереть от обжорства. Надо предлагать новые блюда, иные цены, создавать новое предложение, а не раздувать старые. К чему торговые цент ры, которые еще больше, чем «Мега» или «Метрополис»? Человек даже в состоянии шопингаффекта не может посетить больше 20 магазинов, а в среднем этот показатель – 4–6. В крупных торговых комплексах работает в среднем 150 торговых операторов (а зачастую и 220). Критическая масса обеспечена», – замечает Алексей Ванчугов.

По его мнению, сегодня, развивая крупные проекты, необходимо создавать более сбалансированный формат, существенно добавлять развлекательную составляющую. «В качестве удачного примера можно вспомнить ТЦ «Град» в Воронеже, где на 170 тыс. кв. м общей площади приходится 40 тыс. «квадратов» развлекательной зоны, или «Сочи Молл», где в качестве долговременного преимущества заложена прогулочная набережная. Речь идет не о карликовых имитациях, а о достаточно серьезном укрупнении формата», – полагает эксперт. Бездумное наращивание площадей может привести к негативному эффекту. «Покупатели устали от «жесткого» шопинга. Они не хотят, чтобы их заставляли бродить по лесу магазинов с узкими моллами, относительно низкими потолками и светящимися гирляндами вокруг. Да, такой торговый центр поражает воображение, когда его посещаешь первые три раза. А потом подсознательно выбираешь то, что позволяет расслабиться, провести встречу и где не придется за 4 часа парковки, вызывающей головокружение, платить сумму, увеличивающую стоимость средней покупки на 20%», – замечает Игорь Чаплинский. По мнению Алексея Могилы, крупный ТЦ сегодня может существовать только в формате «магазин выходного дня». «Это, как правило, место для семейного посещения, туда люди приезжают не на полчаса, а на пару часов. Поэтому такие ТЦ, конечно, должны находиться за чертой города, как та же «Мега», и при этом обладать нормальной транспортной доступностью», – замечает эксперт. Классический пример ТЦ, решившего выехать только за счет больших площадей и удачного расположения, – Mall of Russia. «Это типичный раздутый ТЦ без развлекательных магнитов. За громким названием стоит просто центральное местоположение. На самом деле это не Mall of Russia, а «Mall of ЦАО». Бесспорно, это крупнейший в центре ТЦ. Своеобразная палочкавыручалочка для шопоголиков, уставших от "Европейского"», – полагает Алексей Ванчугов. Противоположный тип неграмотного молла – неудачно расположенный объект с сильной развлекательной составляющей. «Так произошло с «Вегасом». Сравнение с Лас-Вегасом разбивается о проблемную транспортную доступность. Лас-Вегас построен в пустыне, а наш «Вегас» построен даже не на широкой магистрали, а на кольцевой дороге, которая в народе справедливо называется «девять кругов МКАДа». Там уже до открытия «Вегаса» был транспортный коллапс, непонятно, на что они рассчитывали, еще сильнее загрузив дорогу», – приводит пример Алексей Ванчугов.

Как резонно отмечает Наталья Орешина, все должно соответствовать друг другу: размер объекта, его качество и местоположение. Если хоть один из этих компонентов провисает, собственника могут ждать существенные проб лемы.

В любом случае размер как таковой перестал быть конкурентным преимуществом. Сегодня необходимо уделять большее внимание не масштабу проекта, а формату. «Большим проектам быть, но они будут становиться все более интересными для посещения. Появятся музеи космонавтики и авиации, крытые моря с легким бризом, музеи технических экспериментов, парусники в натуральную величину в атриумах и т. д. У нас в стране три теплых месяца, пять от силы. А жителям все меньше времени хочется проводить дома. ТЦ будут нести больше социальной нагрузки, конкуренция перейдет в эту плоскость, – делает прогноз Игорь Чаплинский. – В прошлом веке в США крупные моллы стали популярны среди любителей бега: сухо, безопасно, незагазованный воздух. Сначала таким бегунам запретили променады, а потом управляющая компания одного из моллов поняла, что это может быть конкурентным преимуществом, и разрешила, выделив для этого утром и вечером время. Надо ли говорить, что после этого и остальные пошли по этому пути». Если раньше размер был одной из главных характеристик торгового цент ра, то сегодня пустые квадратные метры говорят совсем о другом. Наш рынок уже стал достаточно цивилизованным для того, чтобы на смену войны площадей пришла война форматов. Эксперты и участники рынка отмечают, что успех выходящих на рынок сегодня мегамоллов зависит от того, насколько они сбалансированы и чутки к потребностям покупателей, которые уже стали достаточно искушенными.