Когда арендатор становится инвестором

В начале 90-х годов, когда в Москве не существовало офисных зданий класса А, будущие арендаторы были вынуждены выплачивать девелоперам арендную плату за несколько лет вперед еще на стадии строительства офисного комплекса, чтобы «забронировать» себе помещения в строящемся объекте. До сегодняшнего дня в жилищном строительстве применяются аналогичные схемы «продаж» квартир, причем независимо от их класса.
Не остался в стороне и складской сектор. Острая нехватка хороших складских помещений определяет правила игры и в этом сегменте рынка – потребители вынуждены рисковать своими деньгами сегодня в надежде получить необходимые складские метры в будущем.
По мнению Сергея Смирнова, старшего консультанта «Мира складов» компании Knight Frank, ситуация, когда арендатор авансом до начала строительства выплачивает определенную сумму девелоперу складского помещения, тот его строит, а арендатору впоследствии зачитывается его финансирование в счет арендной ставки, сегодня довольно популярна на рынке. Особенно актуальна такая схема для крупных международных компаний, чья жесткая корпоративная политика зачастую не позволяет им владеть крупной собственностью в России, в связи с чем такие компании рассматривают только аренду. При этом, вступая в проект на этапе строительства, арендатор-инвестор, как правило, имеет возможность внести в строительство объекта некоторые корректировки и пожелания, основанные на специфических нуждах собственного бизнеса.
«На сегодняшний день большинство крупных складских сделок (имеются в виду сделки больше 3000 кв. м) заключаются на этапе строительства склада или до его начала. При этом даже сделки с уже существующими складами зачастую подразумевают проведение ряда работ: ремонт полов, устройство эстакад, устройство офисно-бытовых помещений», – комментирует Андрей Подгорный, начальник отдела «Склады и производство» компании Stiles & Riabokobylko.
Как правило, по договору долевого инвестирования (соинвестирования) застройщик привлекает финансовые средства в обмен на предоставление права собственности на часть построенного объекта.
Иногда застройщик заинтересован в привлечении исключительно арендаторов, а не долевых собственников. В таком случае для получения дополнительных средств на строительство с будущими арендаторами заключаются договоры, сходные с соинвестиционными, но предполагающие приобретение не права собственности, а права аренды. «Эти договоры могут иметь различные формы. Например, может быть выбрана форма предварительного договора аренды, по которому арендатор и застройщик обязаны после окончания строительства подписать основной договор аренды помещения. При этом в подтверждение своих намерений арендатор должен заранее внести обеспечительный платеж», – комментирует Дмитрий Раев, заместитель руководителя департамента юридического консалтинга Swiss Realty Group Moscow.
«Действительно, такая схема в последнее время активно используется на рынке складских помещений. Она применяется в тех случаях, когда объект будущих арендных отношений еще не построен и не зарегистрирован как объект недвижимости, а стороны уже пришли к определенному соглашению по основным коммерческим условиям и желают его закрепить путем подписания договора», – комментирует Андрей Сухомлинов, глава практики в области недвижимости компании Baker & McKenzie.
В такой ситуации выплата будущим арендатором некоторой суммы в качестве аванса в первую очередь гарантирует девелоперу серьезность намерений его партнера и помогает «привязать» к объекту будущих арендаторов за несколько месяцев, а то и за более длительный срок до завершения его строительства. По словам Андрея Сухомлинова, подписание договоров с будущими арендаторами позволит девелоперу не только использовать полученные авансом средства, но и поможет получить дополнительное финансирование, если это действительно необходимо для завершения проекта. Банк скорее даст кредит тому девелоперу, который уже на начальном этапе смог закрепить все или большую часть площадей в строящемся здании за будущими арендаторами и тем самым заложил основу для получения стабильного дохода в виде арендных платежей.
Однако данную схему нельзя путать с похожей схемой built-to-suit. В данном случае девелопер/арендодатель обязуется построить/реконструировать по техническому заданию арендатора помещения за свой счет. Арендатор остается арендатором и не осуществляет финансирование вложений в строительство. При этом арендатор вносит депозит в размере 2–6 месячной арендной платы до начала строительства, но этот платеж не является инвестицией, а скорее гарантией «невыхода» из проекта. На сегодняшний день по такой схеме развиваются индустриальные парки Шереметьево и Домодедово, складской комплекс в Томилино, «Кулон Истра».
По словам Сергея Смирнова, сумма депозита обычно составляет примерно 5-8% от бюджета строительства, и основное бремя финансирования по-прежнему несет арендодатель.
Среди складских комплексов, строительство которых уже ведется, сложно отыскать объекты, которые возводятся по схемам авансирования арендных платежей. В первую очередь это связано с огромным нежеланием будущих арендаторов афишировать подобные финансовые зачеты.
В скором будущем строительство складского терминала по такой схеме начнется на территории свободной экономической зоны «Шерризон» в Солнечногорском районе Московской области. Объект расположится в 500 метрах от аэропорта Шереметьево-1, в 15 км от МКАД, в 2 км от железнодорожной станции в городе Лобня на одной из основных магистралей – Ленинградском шоссе. Девелопером этого инвестиционного проекта является ООО «Терминал «Европа». В арсенале этого девелопера есть несколько складских объектов, построенных для компании «Пепси».
Финансирование будущего терминала подразумевает авансирование арендных платежей арендатором-инвестором за определенный срок по согласованному графику с дальнейшим погашением аванса в течение срока аренды объекта. «Для нас как для девелоперов выплата арендных платежей авансом – это беспроцентные заемные средства на окончание строительства, – комментирует Олег Пудиков, председатель совета директоров ООО «Терминал «Европа». – Мне кажется, что двум сторонам всегда проще договориться, если между ними не будет стоять какая-нибудь кредитная организация».
С учетом существующих годовых коммерческих арендных ставок в размере $130 и $250/кв. м, (склад и офис соответственно) а также эксплутационных расходов в пределах $15 за кв. м и коммунальных платежей в размере $12 за кв. м, без учета НДС, за склад и офис соответственно, авансированная в проект сумма определяется из расчета 27-месячной (2,2 года) арендной предоплаты за пользование складской и офисной частями по долгосрочному договору аренды после сдачи объекта в эксплуатацию. Как считает Сергей Смирнов, «здесь вы платите авансом аренду, которую все равно заплатили бы в будущем, по более низкой цене и в итоге получаете объект на рынке, которых с каждым днем все больше и больше не хватает».
На данном этапе закончены работы по прокладке всех инженерных коммуникаций, включая электричество, газ, водоснабжение, а также волоконно-оптические линии связи, и идет этап согласования проектной документации. При условии своевременного авансирования денежных средств срок строительства объекта может составить 8–12 месяцев. К слову сказать, именно из-за необходимости ждать окончания строительства некоторые компании не могут воспользоваться подобными схемами, так как склад им нужен «как можно быстрее».

Риски: как их избежать?
Любой будущий арендатор, становясь на время строительства склада инвестором, подвергается рискам. Выплата авансом некоторой суммы девелоперу отнюдь не является гарантией того, что объект будет завершен и зарегистрирован в согласованные сроки.
Однако, по мнению Дмитрия Куницы, специального советника московского офиса компании Leboeuf, Lamb, Greene & MacRae, минимизировать риски можно несколькими способами. Во-первых, менее рискованно доверять свои деньги девелоперам с хорошей репутацией и внушительным послужным списком реализованных проектов. Во-вторых, менее рискованно доверять свои деньги на поздних стадиях строительства объекта.
По мнению Олега Пудикова, в случаях, когда будущий арендатор, доверяя девелоперу, выплачивает арендные платежи авансом, существует лишь один риск – несоблюдение сроков строительства. На этот случай юристы советуют предусмотреть в договоре, заключаемом между девелопером и будущим арендатором, штрафные неустойки.
Как рекомендует Андрей Сухомлинов, перед тем, как подписывать договор, надо понять возникающие риски и проблемы, в том числе юридические: провести серьезный анализ проекта, оценить степень его готовности, а также наличие и правильность тех документов, на основании которых девелопер или инвестор рассчитывает зарегистрировать право собственности на вновь построенное здание. Иногда уже первое знакомство с документами или отказ девелопера предоставить какие-либо документы для проверки служит весьма красноречивым сигналом потенциальному арендатору о том, что с проектом не все в порядке и лучше держаться от него подальше. Если все документы предоставлены (обычно у юристов имеется подробный перечень того, что им необходимо изучить в ходе своей проверки), тщательный анализ позволит выделить наиболее проблемные области и конкретные вопросы, на решении которых должен настаивать будущий арендатор. Такие проблемные вопросы обычно находят свое отражение в договоре в форме гарантий и обязательств девелопера и условий для подписания сторонами договора аренды после завершения проекта и регистрации права собственности.
Также юристы рекомендуют заранее оговорить все основные условия будущего договора аренды. «В договоре следует четко описать права и обязанности сторон. В том числе, указать данные, позволяющие точно определить объект недвижимого имущества, который подлежит передаче инвестору, размеры инвестиционных взносов, график платежей, распределение долей между соинвесторами, сроки завершения строительства, срок передачи части построенного здания в собственность инвесторов, санкции в случае невыполнения обязанностей сторонами, условия расторжения договора и переуступки прав по нему», - советует Евгения Реботунова, юрист Уайт энд Кейс ЛЛК.
По мнению Дмитрия Раева, особое внимание следует обратить на статьи договора, регулирующие права и обязанности сторон, и связанные с ними случаи расторжения соглашения, а также на условия, при наступлении которых застройщик не будет обязан заключить договор аренды. Также надо уточнить, какую ответственность несет каждая из сторон за ненадлежащее исполнение обязательств.
Наряду с договорными препятствиями могут возникнуть и фактические трудности, связанные с банкротством застройщика, консервацией строительства и т. д. Чтобы застраховать себя от неприятностей, можно в договоре прописать условие о том, что в случае консервации строительства или в случае прекращения строительства до государственной приемки арендатор приобретает право долевой собственности на часть объекта незавершенного строительства.
В итоге по прошествии нескольких месяцев после выплаты аванса склад будет построен, и вы наконец-то сможете стать счастливым арендатором высококлассного склада, в то время как сотни других компаний «кусают локти» в поисках приличного хранилища товаров. Перспектива заманчивая, если, конечно, все риски так и останутся гипотетическими…