Работодатели попрячутся в тень

С 1 января 2011 года в России страховой взнос, введенный вместо ЕСН (единого социального налога), вырастет с 26 до 34%. Около 40% российских компаний планируют сохранить размер своей прибыли, подняв отпускные цены на свою продукцию, сократив расходы на персонал, и перейти на «серые» схемы ведения бизнеса. CRE выясняет, как отреагируют на повышение ставок социальных налогов девелоперские и управленческие компании.

Серо-белые

Работодателям 2011 год принесет новые проблемы. Согласно Федеральному закону от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах в пенсионный фонд Российской Федерации, фонд социального страхования Российской Федерации, федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» (далее – закон № 212-ФЗ), работодатели с 2010 года вместо ЕСН платят страховые взносы в государственные внебюджетные фонды. Единый социальный налог разделен на три социальные выплаты: в пенсионный фонд, ФОМС и ФСС. В 2010 году суммарная ставка по всем этим выплатам составляет, так же как и по ЕСН, 26% от фонда оплаты труда (ФОТ). С 1 января 2011 года размер тарифов увеличится. В ПФР придется перечислять взносы в размере 26%, в ФСС России – 2,9%, в ФФОМС – 2,1%, в ТФОМС – 3% (ст. 12 закона № 212-ФЗ). Таким образом, компаниям придется платить страховые взносы в размере 34%. Социальный налог, который и без того был в России достаточно высоким, увеличится еще на 8%.

«Если сравнивать отчисления в пенсионный фонд как основную составляющую, то в ряде развитых странах с куда большей долей пенсионеров, ставки ниже: так, например, в Германии – 20%, в Великобритании – 16,1%, во Франции 16,25%, – отмечает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. – В России, где средний возраст еле дотягивает до пенсионного, с 2011 года отчисления должны составить 26%».

Важно также отметить, что почти во всех европейских странах страховые взносы работодатели и работники платят поровну. Исключение составляет Франция, где 6,75% платит работник, а 9,9% – работодатель. В России же все 26% обязан платить работодатель.

Как это ни удивительно, но ситуация, при которой сумма страховых взносов по отношению к ЕСН увеличится на 8%, наиболее выгодна для предприятий, выплачивающих высокие заработные платы. «Ранее, когда действовал ЕСН, налог уплачивался с учетом регрессивной шкалы, без наличия каких-либо предельных сумм, то есть всегда. Теперь же страховые выплаты не будут взиматься с накопленного дохода, превышающего 415 тыс. рублей в год, – поясняет Андрей Цыб, специалист по налогообложению группы налогового консалтинга и арбитража юридической фирмы Vegas Lex. – Для тех компаний, которые платят небольшие зарплаты (годовой доход в пределах 415 тыс. рублей), обременение страховыми взносами будет значительным».

Условно говоря, если работодатель платит сотрудникам зарплату 50 тыс. рублей, от страховых взносов он освобождается. В компаниях, в которых средний уровень зарплат составляет 25–30 тыс. рублей, работодатели должны будут в качестве страховых выплат внести 34% ФОТ. «Повышение налоговых выплат, связанных с социальным обеспечением сотрудников, коснется прежде всего предприятий, работающих "в белую"», – считает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. Также очевидно, что в первую очередь пострадает малый и средний бизнес. Возможности поднять зарплату у компаний не будет, поэтому можно предположить, что они, скорее всего, будут использовать другие способы, чтобы минимизировать страховые выплаты.

Пострадавшие

Особенно ощутимым повышение страховых взносов станет для компаний, которые в силу специфики своего бизнеса привлекают к работе большое количество сотрудников, поскольку это повышение связано с увеличением затрат на заработную плату. В первую очередь речь идет о сервисных компаниях, предоставляющих услуги. К их числу относятся и управляющие компании, основная задача которых – обслуживание объектов недвижимости, которое обеспечивает целый ряд специалистов – от охранников до инженеров. «Ни для кого не секрет, что заработная плата в бюджетах на управление зданием, как правило, является самой затратной статьей, и именно ее коснется 8%-ное повышение страховых взносов, – говорит г-жа Великорецкая. – Совершенно очевидно, что это повышение отразится и на стоимости услуг подрядчиков, которыми пользуются УК. Это клининговые компании, ЧОПы, ряд технических подрядных организаций и другие». Означает ли это, что увеличение одной статьи расходов в бюджете автоматически увеличит весь бюджет на эти же 8%? По мнению Петра Исаева, предпосылок для принципиального повышения цен нет, так как в себестоимости оказываемых УК услуг фонд оплаты труда – это лишь одна из статей расходов, и ее увеличение в пределах 10% не должно спровоцировать существенный рост общей суммы показателей. «По нашим предварительным оценкам, общая сумма на обслуживание объекта, на базе которой рассчитывается и вознаграждение управляющей компании, может в целом вырасти не более чем на 4–6%», – говорит Марина Великорецкая. Андрей Кузнецов, генеральный директор компании «Маторин», также считает, что цены на услуги УК не вырастут на 8%. Данная ситуация была бы логичной лишь в том случае, если все 100% себестоимости являлись бы зарплатой. Если говорить о сервисных компаниях, которые занимаются непосредственно производством услуг, таких как техническая эксплуатация, клининг, то в себестоимости их продукции зарплата составляет 70–80%. Поэтому цены в большей степени увеличатся у тех, кто занимается производством услуг. «Однако, как известно, цены находятся в зависимости от спроса и предложения, – отмечает Андрей Кузнецов. – Так как никто из покупателей не захочет, чтобы на них переложили чужие расходы посредством резкого повышения цен, с их стороны начнется противодействие. Скорее всего, 8%-ное повышение поделят между собой и оператор, и заказчик». К сожалению, это не сможет не сказаться на качестве сервиса: сильное увеличение затрат и несоразмерное повышение доходов может привести к ухудшению качества выполняемых работ, сетует он. «Управляющие компании будут использовать аргумент о росте ставок при переговорах о стоимости своих услуг, – уверен Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – Несмотря на то что повышение страховых выплат на 8% имеет отношение только к тем затратам, что составляют фонд оплаты труда (на стоимости всех услуг это может отразиться в пределах всего 3–4%), я не сомневаюсь, что при торге УК постараются повысить стоимость услуг на 10%, упоминая прочие аргументы, в том числе потери на входящем НДС, который при выплате зарплат в зачет не идет». Однако, полагает эксперт, если договоренности о повышении стоимости услуг, вызванной объективными причинами, достичь не удастся, УК постарается затянуть пояса и продолжить обслуживание объекта.

Понижающий аргумент

Как отмечают участники рынка, в будущем году наверняка усложнятся отношения управляющих компаний с собственниками, которые будут продлять контракт на управление объектом только при условии, если УК пообещает удержать бюджет. В противном случае собственники будут устраивать тендер. Не секрет, что в тендерах часто участвуют компании, шансы на победу у которых равны нулю, и поэтому они предлагают нереально низкие бюджеты, работать с которыми невозможно. Собственники, прекрасно понимая эту «хитрость», и не выбирают такие компании. Однако бюджет, предоставленный подобными компаниями, может служить в качестве аргумента для понижения цен в торге с управляющей компанией, которая на него уже работает.

Михаил Уринсон, управляющий директор компании «Алур», отмечает, что к услугам профессиональных управляющих собственники прибегают пока еще редко. Когда это происходит, мотивация в основном ориентирована на конечный результат, а, следовательно, вознаграждение отложено по времени. Прибыли приходится ждать 1–2 года и более, и она не гарантированна, но в случае успеха может быть достаточно высока по отношению к затратам (50% и более). «Управление объектом – это эффективный интеллектуальный труд, нацеленный на экономию, которая достигается за счет эффекта масштаба. Вознаграждается он в соответствии с достижением согласованных целевых показателей, – отмечает Михаил Уринсон. – Если УК решат поднять цену на свои услуги, они просто окажутся невостребованными, проиграют в конкурентной борьбе».

Что касается рынка в целом, то, как уверяют эксперты, на его состоянии повышение страховых выплат практически не отразится. «Изменение страховых взносов не должно сказаться на увеличении размера арендной ставки. Исключение составляет случай, когда арендная ставка включает в себя эксплуатационные расходы», – считает Олег Смирнов, заместитель управляющего директора компании Sawatzky Property. По словам Андрея Кузнецова, арендные ставки совершенно не зависят от колебаний страховых взносов, потому что себестоимость недвижимости, тем более уже построенной, не включает в себя показателей, связанных с ними. К тому же нужно учитывать, что ни один из арендаторов в случае повышения арендной ставки не примет в качестве аргумента повышение страховых взносов. Повышение арендных ставок будет возможно только с оживлением спроса. «В наших бизнес-центрах ставка не изменится. Мы заключаем долгосрочные договоры с фиксированной ставкой на несколько лет и исполняем условия подписанного контракта вне зависимости от ситуации на рынке», – говорит Петр Исаев.

По мнению экспертов, существенного роста цен на рынке также ожидать не стоит. Михаил Уринсон полагает, что цены могут вырасти максимум до 4%, что значительно ниже инфляции, поэтому это будет практически незаметно. Дело в том, что ключевыми компонентами конечной стоимости объекта, на которые влияют страховые выплаты, являются проектирование, производство материалов, СМР, управление. Различные компоненты себестоимости имеют различный вес в конечной стоимости объекта, а объем работ – различный вес в отдельных компонентах (см. таблицу). Оплата труда, на которой скажется размер страховых выплат, занимает существенную статью расходов лишь в строительно-монтажных работах.

Также маловероятно, что подорожают услуги подрядчиков или материалы. «Могу сказать, что в своих контрактах на 2011 год рост страховых взносов я не учитываю, – говорит Михаил Уринсон. – Никто из моих генподрядчиков или поставщиков материалов вопрос об удорожании услуг и материалов не поднимал. Если же вопрос будет подниматься, снимать будем, как обычно, путем тендеров: на рынке до сих пор наблюдается наличие значительного количества свободных мощностей».

Ответная реакция

Согласно опросу Института экономической политики, 70% производителей в связи с увеличением страховых выплат планируют с 2011 года поднять цены на свою продукцию. Кроме того, 43% работодателей намерены сократить социальные расходы, например траты на добровольное медицинское страхование работников и на льготные займы. 29% работодателей будут сокращать персонал, 17% снизят своим работникам зарплату, 10% сделают зарплаты «серыми», 9% – переоформят зарплаты на самых квалифицированных работников, чтобы затем распределить их «в конвертах» среди всех.

Участники рынка коммерческой недвижимости полагают, что «серые» зарплаты с увеличением страховых выплат на 8% будут использоваться гораздо чаще. Кроме того, отдельные компании уже сообщают, что, чтобы покрыть затраты на новые налоговые выплаты, будут понижать зарплаты сотрудникам. Кто-то собирается понизить зарплату на 10%, а кто-то – на 25%. «Повышение страховых взносов обязательно еще раз обратит внимание руководителей компаний на «серые» схемы, – отмечает Георгий Дзагуров. – Для тех же, у кого в составе затрат превалирует фонд оплаты труда, это повышение может оказаться критичным ».

Андрей Кузнецов соглашается с тем, что повышение страховых взносов сразу отразится на увеличении числа практик перехода на «серые» схемы. Нововведения в Налоговом кодексе в частности, и в российском законодательстве в целом отнюдь не поддерживают малых и средних предпринимателей, а лишь усложняют им жизнь. И вполне естественно, что подобное ведение дел станет не только защитной реакцией, но и способом выживания, полагает он.

Труднее всего выживать будет управляющим компаниям, которым, по словам Марины Великорецкой, предстоит найти решение, позволяющее и оставаться законопослушными, платя налоги, и удовлетворить требования заказчика. Решение этой непростой задачи станет для управляющих компаний еще одним «экзаменом на профессионализм».

Олег Смирнов, говоря о планах на 2011 год, отмечает, что Sawatzky Property Management будет еще более жестко подходить к контролю той составляющей бюджета УК, которую затронет увеличение страхового взноса. Итоговая стоимость услуг должна быть конкурентоспособной.

«Мы попытаемся поднять цену на наши услуги, частично переложив затраты на заказчиков, иначе нам просто неоткуда будет брать средства на уплату страховых взносов, – признается Андрей Кузнецов. – А вот в какой степени нам это удастся, будет видно по результатам переговоров. Учитывая нашу специфику, просто так взять и повысить стоимость услуг невозможно – это же не ценники в магазине, здесь придется решать вопрос гибко, с каждым клиентом по отдельности».

В итоге, как полагают эксперты, рост страховых взносов хотя и не особенно отразится на состоянии рынка, но он способен привести к тому, что инвестиции в недвижимость могут вновь оказаться привлекательнее, чем инвестиции в тот бизнес, где человеческий труд более весом.



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

МАТОРИН

Поделиться

16282

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre