Офисная осмотрительность

По данным компании Colliers International, в Москве уже за первые три квартала этого года  было куплено и взято в аренду на миллион кв.м больше, чем за весь 2009.
Постепенно на рынок возвращаются и западные арендаторы, первыми ушедшие с рынка во время кризиса. Сегодня, как отмечают брокеры, и российские, и западные арендаторы одинаково активны. По данным Colliers International, площадь запрашиваемых помещений варьируется от 2 до 10-20 тыс. кв. м. Впервые за последние 1,5 года было заключено несколько крупных сделок аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Это аренда Nordstar Tower компанией ТНК БП и  аренда 17 859 кв.м БП Западные ворота компанией «Евраз Групп».
Также есть несколько крупных покупок. В частности стало известно, что БЦ «Домников» покупается двумя компаниями – 2/3 комплекса приобретает аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк. Впрочем, хотя объем сделки достаточно велик, явно речь идет о покупке под себя. Нельзя не заметить, что появление нескольких собственников автоматически понижает класс здания. Кроме того Horus Capital ведет переговоры с ФК «Открытие» о продаже оставшихся пяти бизнес-центров девелопера – «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт», которые заложены по кредиту немецкому Aarealbank (около $600 млн.).
Увеличение объемов поглощения привело к сокращению доли вакантных площадей на офисном рынке. Так, если в конце 2009 г. уровень вакантных помещений составлял 20,9% в бизнес-центрах класса А и 16,9% в офисных зданиях класса В, то к концу III квартала 2010 г. он снизился до 14,3% и 11,6% соответственно.
На заполнение офисных площадей повлиял и тот факт, что весь этот год сокращался уровень завершенного строительства. Так по оценке Дмитрия Киритопуло, первого заместителя генерального директора компании Central Properties, за весь 2010 год на рынок выйдет порядка 900 – 1000 тысяч кв. м, в то время как в 2009 году введено в эксплуатацию было по разным оценкам более 1 600 тысяч кв.м. Все это привело к повышению ставок аренды, рост которых был отмечен к концу третьего квартала 2010 г. по сравнению с 2009 г., а также по сравнению с первым кварталом 2010 г. За год ставки выросли в среднем на 7%, по наиболее удачным проектам на 10-12%. Сегодня, по данным KR Properties, арендные ставки внутри Садового кольца для класса А варьируются в диапазоне $600-700, класса В – $400-500. В районе ТТК эти цифры для класса А - $500-600, для класса В - $350-450.
Наметившийся дефицит площадей оказался только на руку девелоперам. Так, как признается Дмитрий Киритопуло, за счет снижения конкуренции его компании удалось успешно за довольно короткий промежуток времени завершить реализацию бизнес-центра «Павловский», достигнув более 90% заполняемости к сентябрю 2010 г. (объект был введен в эксплуатацию в феврале 2010г.).
В 2010 г. отмечалось улучшение ситуации на строительном рынке, что проявлялось в возобновлении работ на ранее «замороженных» проектах. В частности, снова  активность продемонстрировали «Олимпия Парк», «Метрополия», Оружейный 41, Нагатино i-Land, Skyline, Валовая 24, МФК в Олимпийском проезде.
За последнее время были введены в эксплуатацию:  оставшиеся 3 офисных здания 1-ой очереди технопарка «Nagatino i-Land»,  БЦ «Preo 8» на Преображенской пл., БЦ «Marr Plaza». Также была проведена реконструкция нескольких зданий Mirland BC.  Кроме этого было объявлено о возобновлении активной маркетинговой кампании проекта «К2 Бизнес-парк» на 2 км Калужского шоссе. Начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 г.
В 2010 году  девелоперы активно практиковали и планировали реновацию офисных объектов. Так MR Group собирается провести реконцепцию БЦ на Головинском ш. общей площадью 370 тыс. кв. м. В рамках реализации первой очереди в 130 тыс. кв. м решено изменить функциональное назначение площадей — 55 тыс. кв. м  планируется отдать под торговый центр. Стоит отметить, что соинвесторы – «Мосстройреконструкция» и Central Properties вышли из проекта. По мнению экспертов, это означает, что при всех позитивных тенденциях заканчивающегося года ликвидность офисной недвижимости остается под вопросом. Девелоперы вынуждены перепрофилировать часть офисов в торговые и гостиничные площади, чтобы повысить доходность проекта.
Стоит отметить, что порядка 60% новых объектов, вышедших на московский рынок в 2010 году, относятся к классу А. Соответственно объем объектов В класса составил порядка  40%. Это соотношение можно считать переломным за последние два года, обычно больше строили В класс.
Для московского рынка довольно насыщенным оказался последний квартал этого года. В октябре новым мэром столицы был назначен Сергей Собянин, и его инициативы заставили участников рынка задуматься о смене стратегии. В частности, речь идет о запрете на строительство офисов в приделах ТТК,
«Если широко обсуждаемое сегодня постановление правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК войдет в силу, это окажет существенное влияние на московский рынок офисной недвижимости. Во-первых, возрастут темпы сдачи в аренду офисных помещений внутри Садового кольца и ТТК, что приведет к быстрому восстановлению сегмента офисов класса «А». Во-вторых, усилятся позиции существующих объектов за пределами ТТК, интерес к которым приведет к увеличению спроса на вакантные площади», — замечает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.
Главной тенденцией 2010 года стало уверенное восстановление рынка. Снова наметился рост арендных ставок, сокращается количество вакантных площадей. Об оживлении рынка говорит также возобновление реализации замороженных в кризис проектов. При этом спекулятивные сделки сегодня крайне редки. Участники рынка сегодня стали гораздо осторожней.  Возможно, именно осмотрительность позволит многим закончить 2010 год в плюсе.