В качестве положительных изменений можно назвать отмену НДС для застройщика в рамках договоров участия в долевом строительстве, снижение административной и налоговой нагрузки при привлечении высококвалифицированных иностранных специалистов, признание Минфином РФ возможности вычета арендных платежей до госрегистрации прав на недвижимое имущество. В то же время фискальные органы и суды усилили внимание к построению иностранных холдингов, структуре финансирования проектов, а также к используемым компаниями инструментам налогового планирования.
Изменения в налоговом аконодательстве
Одним из наиболее значимых событий 2010 года можно назвать отмену с 1 октября НДС в отношении услуг застройщика, действующего на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ при строительстве объектов недвижимости, кроме «объектов производственного назначения». В отсутствие определения объектов производственного назначения можно полагать, что данная льгота потенциально применима не только к жилым помещениям.
Другим нововведением 2010 года стал заявительный порядок возмещения НДС, который позволяет получить НДС из бюджета до проведения камеральной налоговой проверки.
Однако такой порядок применим либо к очень крупным компаниям, уплатившим за последние три года более 10 млрд рублей налогов, либо к компаниям, предоставившим банковскую гарантию от определенных банков. Второй возможный вариант пока на рынке недвижимости в целом не прижился, так как расходы на банковскую гарантию достаточно существенные, пени в случае дальнейшего оспаривания предоставленного вычета налоговыми органами уплачиваются по удвоенной ставке, а риск такого оспаривания весьма велик, как и в случае использования обычной процедуры возмещения.
Также нужно отметить существенное упрощение с 1 июля 2010 года порядка получения разрешений на работу и виз для высококвалифицированных иностранных специалистов с годовым доходом более 2 млн рублей. Кроме того, для таких специалистов введена возможность применения 13%-ной ставки по НДФЛ с первого дня пребывания таких специалистов в России. С 1 января 2010 года единый социальный налог был заменен страховыми взносами, которыми не облагаются выплаты в пользу иностранных граждан, временно пребывающих в России.
Среди прочих существенных изменений можно назвать возможность налоговой амортизации неотделимых улучшений (например, системы кондиционирования) исходя из срока полезного использования таких капитальных вложений, а не всего здания. Также в течение 2010 года для вычета процентов по рублевым займам действовал повышенный лимит в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,8 или 2 раза.
Кроме того, 2010 год был ознаменован повышением интереса законодательных и налоговых органов к иностранным холдинговым структурам. Напомним, что в конце 2009 года Минфин РФ разработал законопроект, предусматривающий ограничение при применении льгот, установленных соглашениями об избежании двойного налогообложения, в случаях когда конечными бенефициарами таких льгот и преференций не являются страны – участники соглашений об избежании двойного налогообложения. В 2010 году данные положения были отражены в качестве одной из приоритетных мер в «Основных направлениях налоговой политики России на 2011-2013 годы».
Изменения в налоговой практике
Помимо изменений в налоговом законодательстве в 2010 году развивалась также и правоприменительная практика по таким актуальным для рынка недвижимости вопросам, как налоговый вычет процентов, а также налоговые вопросы, связанные с арендными отношениями.
Так, в 2010 году возросло внимание налоговых органов к такому традиционному механизму финансирования, как получение займов от иностранных «сестринских» компаний. В начале 2010 года арбитражный суд по одному из дел в первых инстанциях поддержал позицию налоговых органов и Минфина РФ и пришел к выводу, что вычет процентов по таким займам должен лимитироваться в соответствии с российскими правилами недостаточной капитализации. Однако ближе к концу года данная судебная тяжба была выиграна налогоплательщиком в кассационной инстанции, а Минфин РФ высказал четкую позицию о неприменении правил недостаточной капитализации по отношению к задолженности перед иностранными «сестринскими» компаниями.
В течение года арбитражные суды продолжили рассматривать вопросы, связанные с применением положений международных соглашений. В частности, в одних случаях суды принимали сторону налогоплательщика и разрешали неограниченный вычет процентных расходов на основании особых положений соглашений (в частности, Протокола к Соглашению с Германией). В других случаях судьи ссылались исключительно на положения о недискриминации международных соглашений (например, между Россией и Кипром) и на этом основании отказывали налоговым органам в праве применения российских правил недостаточной капитализации по полученным займам.
Для компаний-арендаторов долгожданным можно назвать согласие Минфина РФ со стандартной коммерческой практикой и признание возможности принятия к вычету платежей за пользование имуществом до государственной регистрации права собственности на него, а именно сразу после принятия здания государственной комиссией. Таким образом, Минфин РФ согласился с существующей судебной практикой по данному вопросу.
И главное – год уходящий стал знаковым по количеству обсуждений судьбоносных для игроков рынка недвижимости законопроектов (в частности, введение новых правил трансфертного ценообразования, налогообложения имущества и земельных участков в ЗПИФ, а также подписание Протокола с Кипром), которые вышли на финальную стадию их одобрения и могут оказать существенное влияние на бизнес в будущем.
Юлия Тимонина, партнер компании «Эрнст энд Янг»
Ольга Толстая, менеджер компании «Эрнст энд Янг»
