По велению «якоря»

Как известно, «якорный» арендатор не дает владельцу торгового центра ощутимой материальной выгоды, так как площади оператору сдаются почти за бесценок. Основную прибыль торговому центру приносят не крупные торговые сети, а скромные «труженики» галереи. Зато на «якорь» ложится функция привлечения в торговый центр большого потока посетителей. И если «якорь» с этой функцией справляется успешно, у арендаторов галерей появляется шанс на успешную работу, а у владельца торгового центра – на высокие прибыли.
«В 40% случаев владельцы торговых центров обращаются к архитекторам на ранней стадии работы над проектом, когда в их распоряжении есть только земельный участок и идея построить торговый центр, – рассказывает Дмитрий Воскобойников, архитектор, консультант по архитектуре торговых центров. – Но большинство предпочитает сначала заключить контракт с консалтинговыми компаниями, а после – с архитектурным бюро».
Обычно работа консультантов по торговой недвижимости и архитекторов ведется одновременно. Пока аналитики разрабатывают коммерческую концепцию центра, проектировщики анализируют участок. Когда первоначальный этап сбора и анализа информации по участку завершен, консультанты и архитекторы обмениваются информацией. «Все первичные данные о типе торгового центра, его этажности, предполагаемом количестве «якорных» арендаторов и арендаторов галерей поступают к архитектору от агентов или непосредственно от девелопера проекта», – поясняет Борис Левянт, архитектор, президент компании ABD Limited.
Архитектор, по словам Дмитрия Воскобойникова, анализирует участок застройки на предмет градостроительных требований, делает технический анализ. «Специалист проверяет наличие на участке необходимых магистралей, например газопровода и электричества, кроме того, он выясняет все градостроительные требования: существуют ли ограничения по этажности, как организовано движение на ближайших автомагистралях, то есть как люди будут приезжать на объект и уезжать, смогут ли они вернуться в торговый центр, если они что-то забыли», - говорит г-н Воскобойников. Из анализа полученных данных рождается архитектурная концепция здания, создается первая модель и разрабатывается предпроектная документация. В предпроектной документации, как говорят архитекторы, указываются лишь базовые параметры будущего торгового центра - границы участка, общая площадь здания, его высотность, площадь парковки. Однако именно этот документ является основным для работы с «якорными» арендаторами.

О чем мечтает арендатор
Предпроектная документация – это своего рода «черновик» будущей исходно-разрешительной документации (ИРД). О том, какой благоговейный ужас охватывает девелоперов, инвесторов, проектировщиков в случае, если приходится вносить изменения в ИРД (а значит, и вновь согласовывать), рассказывать не приходится. Следовательно, все требования и пожелания каждой из сторон настоятельно рекомендуется внести на этапе создания предпроектной документации. «Предпроектная документация многократно подвергается изменениям, с ней работают и девелоперы, и «якорные» арендаторы, и проектировщики, – говорят архитекторы, – но с получением ИРД любые существенные изменения в проекте нежелательны, так как это приводит к дополнительным расходам и оттягивает сроки строительства».
Итак, с появлением предпроектной документации на арену выходят «якорные» арендаторы и начинается главное «действо». «Основная сложность при работе с крупными «якорными» арендаторами (гипермаркет) заключается в том, что крупные торговые сети не воспринимают торговый центр как единый организм, – рассказывает Борис Левянт. – Они концентрируются лишь на своем бизнесе и стремятся расчистить галерею, которая преграждает дорогу покупателя к их торговому залу».
По словам Станислава Тищенко, заместителя генерального директора компании-девелопера «ВЭЙ М», конфликт интересов нередко связан с формированием входной группы в торговый зал якорного оператора. С одной стороны, девелопер стремится разместить у входа в зал максимальное число небольших магазинов. С другой стороны, «якорный» арендатор требует как можно более широкой вход в торговый зал.
Нередко «якорные» арендаторы настаивают на том, чтобы вход в их торговое помещение хорошо просматривался от самого входа в торговый центр. Это требование рождает еще одну проблему – крупные операторы в большинстве своем не хотят арендовать площади на верхних этажах центра. По мнению Станислава Тищенко, достичь компромисса в данном случае помогает наружная реклама. «Требований к наружной рекламе у «якорных» арендаторов ничуть не меньше, чем требований к предлагаемым площадям», - говорит он.
Впрочем, привлечь крупных арендаторов на верхние этажи торгового центра можно, по словам проектировщиков, еще несколькими способами. «Надо стремиться к тому, чтобы присутствие «якорей» в центре обозревалось с улицы», – говорит Дмитрий Воскобойников. О довольно «хитром» планировочном решении рассказал Борис Левянт: «Если разместить на верхних этажах центра дополнительные парковочные места, то поток посетителей будет направляться как снизу вверх, так и сверху вниз, таким образом арендаторы нижнего и верхних этажей оказываются почти в равных условиях. Иногда в торговых центрах нарочно сокращают места наземной парковки, чтобы автомобилисты были вынуждены заезжать на верхние этажи».
Создание архитектурной концепции торгового центра, по мнению Станислава Тищенко, - это «живой процесс, участники которого должны постоянно искать компромиссные решения». Однако, по словам Дмитрия Воскобойникова, зачастую поиск компромиссов превращается в банальный спор. «Опытный девелопер во время таких споров внимательно прислушивается к аргументам всех участников, но полностью не доверяет ни одному мнению, – говорит архитектор. – Но если «якорному» арендатору удается-таки убедить девелопера в своей правоте, то архитектору приходится вносить изменения в проект, даже если он с ними не согласен». В отличие от арендатора проектировщик имеет право отказаться от работы над проектом в случае, «если его требования не будут учтены».

Демократичный подход
С точки зрения проектировщика, все многообразие операторов, арендующих большие площади в торговых центрах, можно было бы разделить на две категории: «взаимозаменяемых» и «незаменимых». К первой категории, если бы такая классификация существовала, относились бы магазины электроники, спорттоваров, книжные магазины, магазины по продаже парфюмерии и косметики и ряд других торговых операторов. «Речь идет о тех операторах, у которых нет специфических требований к арендуемой площади, – говорит Борис Левянт. – Например, если оператор по продаже электроники со временем сменился на оператора по продаже спортивных товаров, то архитектурный проект торгового центра не претерпит больших изменений». Основное внимание такие арендаторы концентрируют скорее на маркетинговой части проекта, нежели на особенностях конкретных площадей. «Среди требований, которые мы предъявляем к помещениям в торговых центрах, я могу отметить конфигурацию помещений, широкие и хорошо просматриваемые входные группы, наличие удобных проемов для загруз ки товара, – комментирует Надежда Киселева, пресс-секретарь компании М.Видео. – Разумеется, для нас важно наличие у центра большой парковки».
С этой точкой зрения согласен и Станислав Тищенко. «Нельзя утверждать, что потребности у торговых операторов этой группы одинаковы, – делится опытом девелопер. – Они, безусловно, разные, но нивелировать их во время проектирования и даже строительства гораздо проще. Как показывает практика, такие якорные операторы, изучая проект торгового центра, в первую очередь акцентируют внимание на местоположении своего торгового зала и торговых залов других «якорных» операторов, крышных установках и входных группах».

Незаменимых у нас нет?
В категории «незаменимых» лидирующие позиции заняли бы мультиплексы, развлекательные центры, включая боулинг, супер- и гипермаркеты. Именно эти «якорные» арендаторы отличаются индивидуальными требованиями к объекту. Если на начальном этапе проектирования торгового центра не заложить, например, многозальный кинотеатр или супермаркет, то вписать эти объекты в готовый проект будет затруднительно. «Мне известен случай, когда девелопер принял решение о создании мультиплекса на этапе строительства торгового центра, – рассказывает Дмитрий Воскобойников. – Запоздалое решение привело к срыву сроков сдачи объекта и существенно увеличило его стоимость».
Требования к помещениям у операторов этой категории настолько нестандартны, что даже среди конкурентов найти замену оператору, покинувшему проект, очень непросто, не говоря уже о «перепрофилировании» площадей. На данном этапе развития торговых центров в Москве в рейтинге «самых незаменимых» скорее всего победил бы мультиплекс, так как специфических строительных требований у данного «якоря» чрезвычайно много. «На мой взгляд, самым нестандартным среди «якорей» сегодня является многозальный кинотеатр, – говорит Борис Левянт. – Во-первых, кинозалы имеют очень большую высоту потолков – 11–13 м, это почти два этажа торгового центра. Во-вторых, мультиплексы обычно размещают на верхних этажах, это приводит к появлению у центра надстройки. И, наконец, если кинотеатр размещают над супермаркетом, то шаг колонн первого никогда не будет совпадать с шагом колонн второго». «В нашем втором торговом центре «ВЭЙПАРК» мы построили самый большой в России 16-зальный кинотеатр, – рассказывает Станислав Тищенко. –Так как опыта стро ительства подобных объектов в нашей стране нет, проект приходилось постоянно корректировать, чтобы учесть все: и высоту, и расположение зрительских залов, и нестандартный шаг колонн, ведь не может опорная колонна стоять в центре зала». Дмитрий Воскобойников отмечает, что мультиплекс так же сложен и с точки зрения архитектуры. «Мультиплекс в торговом центре с улицы похож на большую коробку, в нем нет окон, нет проемов, «оживить» такой архитектурный элемент довольно трудно», - говорит он.
Между тем сами операторы мультиплексов не стремятся размещать свои залы на верхних этажах торгового центра. «Естественное желание оператора торгового центра – загнать мультиплекс на второй этаж. Поэтому расположение мультиплекса на 2–3 этажах торгового комплекса в данный момент является общепринятой практикой, – комментирует Евгений Ленский, директор компании «Люксор Синемакс». – Правильным считается расположение мультиплекса на противоположной стороне торгового комплекса по отношению к фуд-корту. Недопустимо, когда фуд-корт располагается перед входом в кинотеатр. Это мешает не только бизнесу кинотеатра. Для самого торгового центра лучше, когда посетители, гуляя от кинотеатра до фуд-корта, рассредоточиваются по магазинам центра».
Несмотря на то что продовольственные магазины всегда располагаются на нижнем этаже торгового центра, при их размещении на объекте также необходимо учитывать ряд специфических требований. В первую очередь это более широкий шаг колонн. И если супермаркет может довольствоваться шагом колонн 6х9 м (стандартный шаг – 6х6 м), то для гипермаркета приемлемой может считаться сетка колонн 24х18 м. Кроме того, высота потолков в гипермаркете составляет 8–9 м, поэтому в одноуровневом торговом центре гипермаркет будет возвышаться над остальным зданием. «Гипермаркет – очень специфический «якорь», – говорит Борис Левянт, – поэтому в городе очень мало торговых центров, в состав которых входит гипермаркет. В основном они сосредоточены вокруг МКАД, где градостроительные и архитектурные требования гораздо мягче». Однако торговых центров, где присутствует супермаркет, довольно много. Как рассказал Руслан Павловский, руководитель отдела развития сети универсамов «ПАТЭРСОН», основные требования для размещения супермаркетов этой сет и следующие: «Для нас важно, чтобы в центре был предусмотрен выход покупателей из супермаркета прямо на парковку, вход в наш магазин должен хорошо просматриваться от входной группы в торговый центр. Зал должен быть довольно широким , так как на 100 кв.м торговой площади мы устанавливаем одну кассу. Кроме того, в проекте часто приходится изменять грузоподъемность лифтов и направления эскалаторов». Архитекторы в свою очередь считают супермаркеты одним из наиболее сложных арендаторов, так как те обладают сложной технологией продаж, которая предусматривает наличие загрузочных ворот, холодильных камер, фасовочных цехов и мест для хранения мусора.
При размещении семейного развлекательного комплекса в составе торгового центра также необходимо учитывать ряд специфических требований: высоту потолков, сетку колонн, допустимую нагрузку на пол, площадь и конфигурацию помещения. «Обычно мы довольно тесно работаем с проектировщиками торговых центров, поскольку приходится решать общие вопросы, связанные с согласованием схемы размещения аттракционов, нагрузками на перекрытия, прокладкой транзитных магистралей, проектированием инженерных систем. По нашему опыту, вполне приемлемой может быть любая сетка колонн размером свыше 6х6 м, высота потолков – 4,5 м и более, а допустимая нагрузка на пол – не менее 500 кг/кв. м. Такие параметры помещения позволят свободно разместить трехуровневую детскую площадку и большинство других современных аттракционов, – комментирует Андрей Румянцев, директор департамента проектирования и оснащения компании Star Galaxy. – При всем многообразии вариантов расположения площадей для семейных развлекательных комплексов, которые обычно предлагают торговые центры, существуют определенные требования, а точнее, пожелания по их размещению. Оптимальным можно считать расположение комплекса на одном этаже с другими развлечениями и зонами отдыха, например фуд-кортом, кинотеатром. Если по каким-то причинам такое расположение комплекса невозможно, может быть рассмотрен вариант расположения комплекса рядом с кафе, магазином детских товаров и игрушек, а также товаров для отдыха».
Несмотря на то что многие сетевые операторы обладают некими типовыми схемами размещения своих площадей в торговых центрах, в каждом отдельном случае этот вопрос решается путем споров и переговоров. Операторы мотивируют «индивидуальный подход к делу» многообразием возможных вариантов размещения, а проектировщики – сложностью самого понятия «торговый центр». «Существует 2–3 принципа, по которым можно построить торговый центр, но это слишком сложный тип здания, чтобы ограничиваться стандартными схемами», – говорит Дмитрий Воскобойников. А это означает, что нашим героям вновь придется садиться за стол переговоров и искать одно решение для всех.