Старики- инвесторы

Крупная рыба

Традиционно пенсионные фонды давно являются одними из основных игроков рынка инвестиций. Объем средств, аккумулированных в пенсионных фондах, колоссален. Только в США он составляет около $10 триллионов. Как правило, фонды инвестируют от 7 до 10% в какой-либо класс активов.

Западные пенсионные фонды стараются формировать свои инвестиционные портфели таким образом, чтобы избегать ненадежных активов, которыми сегодня являются облигации и золото, у которого слишком высокая волатильность. Более надежными выглядят банковские депозиты, однако доходность по банковским депозитам в большинстве европейских стран редко превышает 1% в год. Так как цель пенсионного фонда – не только сохранить средства вкладчиков, но и максимально преумножить их, инвестировать в депозиты не очень выгодно. Гораздо привлекательнее выглядит вложение средств в недвижимость. Как правило, в портфеле западного пенсионного фонда 20% составляют вложения в государственные облигации, 30% – вложения в недвижимость напрямую, 50% – непрямые инвестиции в недвижимость.

В 2010 году инвестиции в недвижимость США составили $750 млрд. «Безусловно, при таком объеме активов пенсионные фонды являются крупнейшим игроком на рынке недвижимости и в состоянии существенно влиять на движения рынка, – отмечает Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners (Russia). – Например, пенсионный фонд учителей штата Техас (TRS) составляет около $100 млрд, $3 млрд из которых вложены в недвижимость». Пенсионный фонд компании «Дженерал Электрик» является крупным игроком на рынке недвижимости и даже имеет инвестиции в России.

Вообще, до кризиса в российскую недвижимость активно инвестировали пенсионные фонды США и Европы. В общем объеме заявленных зарубежных инвестиций в российскую недвижимость до 30% составляли западные пенсионные фонды.

В России же не только Государственный пенсионный фонд, но и негосударственные пенсионные фонды (НПФ) пока на рынке коммерческой недвижимости замечены не были. Хотя право имеют.

«Государственный пенсионный фонд инвестирует только в государственные долговые обязательства, в то время как НПФ могут инвестировать средства в том числе в недвижимость», – говорит Олег Мышкин.

Без запретов

Следует отметить, что на сегодняшний день в России насчитывается около 130 негосударственных фондов. Объем пенсионных накоплений НПФ составляет почти 600 млрд рублей. «Эти цифры свидетельствуют об определенном доверии со стороны населения к негосударственным фондам. Сегодня оно, наверное, даже больше, чем к государственным фондам, – говорит Валерий Виноградов, советник президента Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фондов. – Мы наблюдаем уверенный прирост клиентской базы, люди приходят с деньгами, и немалыми, как по обязательному, так и по дополнительному страхованию. По предварительным подсчетам, до конца года наша клиентская база может превысить 10 млн человек». На сегодняшний день ассоциация объединяет 81 фонд. Эти фонды сосредоточивают более 90% активов всех негосударственных фондов. Однако, по словам г-на Виноградова, в коммерческую недвижимость ни один из фондов, состоящих в ассоциации, средств пока не вкладывал.

Нежелание НПФ инвестировать в недвижимость, по мнению Алексея Богданова, партнера компании S.A.Ricci / King Sturge, связано с несколькими объективными причинами. Во-первых, нельзя забывать о том, что в России эти организации существуют недавно и размер активов, которыми распоряжаются отечественные НПФ, в несколько раз меньше, чем, скажем, в США, Великобритании, Голландии, Германии или Японии. Так, в России НПФ, чей размер капитала превышает 30 млрд рублей ($1 млрд), всего два – это НПФ «Газфонд» и НПФ «Благосостояние». Размер их капиталов – 276 и 113 млрд рублей соответственно. Для сравнения: в США в пятерку крупнейших пенсионных фондов входят фонды с капиталом от $112 млрд, а крупнейший пенсионный фонд в мире Government Pension Investment Fund (GPIF, Japan) имеет размер капитала более триллиона долларов ($1,303 млрд). Конечно, справедливости ради нужно заметить, что этот гигант – государственный, так как на развитых рынках США, старой Европы и Японии государственные пенсионные фонды не имеют запретов, в отличие от России, по инвестициям государственных пенсионных фондов в недвижимость и являются активными игроками на рынке инвестиций в недвижимость всех типов.

Во-вторых, у российских НПФ активы состоят из пенсионных накоплений и пенсионных резервов (добровольная часть, сформированная в основном за счет взносов корпораций, создавших эти фонды). «Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких как, например, акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены, – поясняет Алексей Богданов. – Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов».

Покупать НПФ разрешено лишь коммерческую недвижимость, а также земельные участки под ней. При этом фонды могут выкупать только здания целиком. В противном случае НПФ должны пользоваться услугами управляющих компаний, которым приходится платить вознаграждение в размере около 3–4%. Кроме того, сооружения должны быть сданы в эксплуатацию: заниматься девелопментом НПФ нельзя.

Обходные пути

Впрочем, нельзя сказать, что негосударственные пенсионные фонды до кризиса вовсе не обращали внимания на такой доходный сегмент, как недвижимость. Для этого НПФ использовали закрытый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – обособленный имущественный комплекс, переданный учредителями в доверительное управление управляющей компании. ЗПИФ создается на срок от 3 до 15 лет, по завершении которого учредители могут получить рыночную стоимость своих паев. Таким образом, например, инвестировал в строительство жилья НПФ «Ханты-Мансийский», создавший ЗПИФ «Югра-Недвижимость» и собственную девелоперскую компанию «ЮграИнвестСтройПроект», которая до кризиса строила около 500 тыс. кв. м жилья в год в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске. Были у девелоперов и планы по строительству объектов коммерческой недвижимости. Например, планировалось построить деловой центр «Ханты-Мансийский» общей площадью 20 тыс. кв. м и деловой комплекс «Олимпик плаза» общей площадью 40 тыс. кв. м. Предполагалось также строительство фитнес-комплексов в восьми городах Западной Сибири с общим объемом инвестиций более 1 млрд рублей. Во время кризиса у НПФ «Ханты-Мансийский» возникли определенные проблемы. Однако, по словам Валерия Виноградова, эти проблемы не были связаны с недостаточной эффективностью «ЮграИнвестСтройПроекта»: жилые дома строились быстро и хорошо продавались. Сегодня проблемы реструктуризации долга банку постепенно решаются, а Ханты-Мансийский НПФ по основным показателям в первом полугодии 2010 года сохраняет позиции в первой десятке крупнейших негосударственных пенсионных фондов страны.

Достаточно активно инвестировали в ЗПИФ еще несколько НПФ: пермский НПФ «Стратегия», создавший одноименный ЗПИФ недвижимости, «УГМКПерспектива», «Парма», «Стальфонд» и некоторые другие. «Стратегия» и сегодня успешно занимается возведением жилья, хотя объемы строительства в Перми не сравнимы с Ханты-Мансийском. По словам Олега Мышкина, информация о стратегиях инвестиций в недвижимость этих фондов малодоступна, а объем инвестиций незначителен.

«Сейчас начинаются попытки инвестирования пенсионных накоплений в инфраструктурные проекты, которые предполагают определенные гарантийные обязательства со стороны государства, – говорит Валерий Виноградов. – Некоторые фонды собираются вкладывать деньги через управляющие компании в энергетику, в дорогу – дублер Минского шоссе. Самая большая проблема инвестирования в том, что существует риск вложить много средств, а на выходе не получить ничего».

Область риска

Сегмент коммерческой недвижимости у российских негосударственных пенсионных фондов считается рисковым. И количество сделок с участием НПФ на рынке единично. В качестве примера можно привести торговый центр «Аэробус» на Варшавском шоссе, принадлежащий НПФ «Газфонд». Кроме того, «Газфонд» приобрел здания «Мосэнерго» на Раушской набережной, где одним из арендаторов является «Газпромбанк». Недавно УК «РВМ Капитал», одним из учредителей которой является НПФ «Благосостояние», купил офисный центр «Домников» на проспекте Сахарова. Однако эти приобретения нельзя отнести к классическим инвестиционным сделкам, которые НПФ закрывают на Западе, ведь арендаторы этого проекта – Транскредитбанк, «Транстелеком» – аффилированы с РЖД (учредитель НПФ «Благосостояние»). «Для РЖД это воплощение известной русской поговорки «всё в дом» – купить здание на деньги своего НПФ и кормить его арендными платежами от собственных же «дочек», – замечает Алексей Богданов. – С уверенностью можно заявить, что на рынке еще не было ни одной чисто инвестиционной сделки, где бы НПФ приобрел первоклассный объект, заполненный качественными и, что очень важно, не аффилированными с фондом-покупателем арендаторами». Компания сейчас закрывает одну такую сделку, представляя интересы НПФ. Она может стать первой инвестиционной сделкой с участием НПФ в России в ее классическом понимании, говорит г-н Богданов. У пенсионных фондов есть определенные регламенты, по которым они могут работать, ограниченные инструменты вложения. Если говорить про крупные пенсионные фонды (например, «Газфонд»), они могут инвестировать не более 20% от общих резервов. «Как показывает наш опыт, у них очень серьезные требования к рассматриваемым проектам, – рассказал Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar. – Фондам может быть интересен офисный центр только класса А с 11% доходностью, долгосрочными договорами арены, прозрачной системой продаж, подтвержденной балансовой стоимостью». Но таких предложений на рынке единицы. Кроме того, у НПФ процедура проверки проектов очень большая и тщательная. Приобретение торговой и жилой недвижимости в качестве инструмента инвестирования пенсионные фонды не рассматривают.

«Уровень рисков негосударственных пенсионных фондов зависит от выбора активов и квалификации управляющего, – считает Олег Мышкин. – На мой взгляд, снизить уровень риска возможно настолько, чтобы он был сопоставим с инвестициями в облигации».

По мнению Алексея Богданова, риски при инвестировании в коммерческую недвижимость напрямую зависят от качества объекта. Первоклассный московский бизнес-центр, расположенный в хорошем месте, заполненный арендаторами с международным рейтингом triple A, которые подписали 10–15 нерасторжимых договоров аренды, представляет собой относительно безрисковый актив. Полупустой торговый центр в регионе, находящийся в неоднозначном месте, для НПФ суперрисковый актив. Даже во время кризиса первоклассные объекты коммерческой недвижимости со стратегическим местоположением не потеряли арендаторов, а значит, и сохранили пусть и немного уменьшившийся, но такой важный для инвесторов арендный поток.

Олег Мышкин согласен с тем, что коммерческая недвижимость инвестиционного качества является для НПФ защитным активом с привлекательным дивидендным доходом. «Инвестиции в этот сектор для пенсионных фондов обеспечат хорошую доходность и могут защитить средства от инфляции, – говорит г-н Мышкин. – Но для того чтобы осуществлять такие инвестиции, требуются опытные специалисты как в области недвижимости, так и в области инвестиций и управления активами». Помимо этого практически все активы инвестиционного качества сосредоточены в Москве, что становится ограничительным фактором для многих фондов.

Не менее важными препятствиями для НПФ являются отсутствие публичных инструментов для инвестиций в недвижимость, низкий уровень прозрачности и в целом неразвитость рынка недвижимости с точки зрения наличия активов инвестиционного качества.

По мнению Валерия Виноградова, стать активными игроками на рынке недвижимости НПФ мешает отсутствие четкой государственной стратегии по инвестированию пенсионных средств. Если выразиться точнее, фонды ждут от государства предоставления определенных гарантий инвестиций в недвижимость.

«Сегодня, когда, с одной стороны, назрела проблема диверсификации инвестиционных рисков, а с другой, доходность по банковским депозитам существенно снизилась, вложения в коммерческую недвижимость должны стать для НПФ весьма интересным инструментом, – считает Алексей Богданов. – Конечно, если в ближайшее время опять не изменится законодательство». Последнее, по мнению эксперта, не исключено: как раз сейчас идут жаркие дебаты вокруг инициативы Минздравсоцразвития, предложившего сделать накопительное пенсионное страхование добровольным. Если это произойдет, то крайне негативным образом скажется на будущем НПФ, вплоть до их закрытия.

Появление на рынке коммерческой недвижимости новых игроков в лице НПФ зависит, таким образом, от ряда причин: прозрачности рынка, наличия инвестиционно привлекательных активов и, главное, государственной стратегии по инвестированию пенсионных средств. Ощущения, что это случится скоро, у экспертов рынка нет.