Поволжье приходит в себя

О возможном оздоровлении на рынке недвижимости пока говорят косвенные признаки. Такие, как оживление промышленности. В первом полугодии 2010 года индекс промышленного производства ПФО составил 113,9% к уровню января – июня 2009 года, опередив другие федеральные округа РФ. При этом объем строительных работ в целом по регионам Приволжского федерального округа вырос на 1,8% по сравнению с уровнем первого полугодия 2009 года. Самый высокий индекс отмечен в Республике Марий Эл (139,6%), самый низкий – в Ульяновской области (75%). За январь – июнь 2010 года построено жилых домов общей площадью 4,5 млн кв. м, что на 3,2% меньше, чем за соответствующий период предыдущего года. Индекс цен производителей строительной продукции в июне 2010 года к декабрю 2009 года по округу составил 102,2%, в целом по России – 103,6%. Лидером роста индекса ПФО стали Кировская область (увеличение на 6,4%) и Республика Башкортостан (4,6%). В 2010 году были озвучены намерения девелоперов по разморозке своих проектов и по возвращению к ранее заявленным планам развития («Азия Сити», МФК «Акчарлак» в Казани). Более того, в конце 2009 – первой половине 2010 года были анонсированы новые торговые центры и многофункциональные комплексы, а в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить шесть бизнес-инкубаторов. Интерес девелоперов и инвесторов к Приволжскому федеральному округу по-прежнему достаточно высокий, просто за время кризиса все стали гораздо более осторожны, утверждают эксперты.

Торговая недвижимость

По данным Core Group, оборот розничной торговли в целом по Приволжскому федеральному округу в сопоставимой оценке за первое полугодие 2010 года вырос на 4,1% и составил 1,35 трлн рублей. По объему оборота розничной торговли Приволжский федеральный округ в первом полугодии 2010 года занял втрое место после Центрального. Существенное увеличение оборота розничной торговли зафиксировано в Оренбургской области (на 9,7%). Снижение по сравнению с соответствующим периодом 2009 года отмечено в Пермском крае (на 5,1%). При этом за прошедший год почти не было значимых открытий. Так, в Самаре не открылось ни одного торгового центра, открытие ТЦ «Мега» в очередной раз перенесли. По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Самаре на 1000 жителей приходится 242 кв. м торговых площадей, в случае открытия ТЦ «Мега» в следующем году показатель увеличится до 322 кв. м. В Казани в 2010 году было открыто два торговых центра – «Южный» (после двухлетней реконструкции) и «Франт» (GBA – 54 тыс. кв. м, GLA – 25 тыс. кв. м). В Саратове в декабре с большим опозданием открылся «Триумф Молл» общей площадью 58 тыс. кв. м. В Уфе остановленные в кризис проекты так и не были разморожены. Сегодня единственный крупный объект, строительство которого в городе продолжается, – ТЦ «Мега ИКЕА». Как видим, объем новых площадей очень скуден. При этом сложно говорить об увеличении дефицита площадей. Так, в Самаре интерес участников рынка прикован к ТЦ «Мега». От того, откроется ли «Мега» и как скоро это случится, будет зависеть дальнейшее поведение ритейлеров на рынке торговой недвижимости Самары и динамика спроса. На фоне увеличения доли свободных площадей в 2010 году и, как следствие, отсутствия дефицита торговых площадей эксперты Jones Lang LaSalle не ожидают роста ставок аренды. В случае если «Мега» на рынок не выйдет, можно прогнозировать увеличение спроса и рост арендных ставок в сегменте профессиональных торговых центров. В Казани, по оценкам Colliers International, спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 году.

В среднем в основных городах ПФО арендные ставки в ТЦ, по данным на конец года, на помещения площадью от 50 до 100 кв. м составили $520–1000/кв. м; от 300 до 1000 кв. м – $360–600/кв. м. При этом максимальная ставка аренды может достигать $2000/кв. м в год. Сегодня в ПФО представлены практически все работающие в России крупные сетевые операторы. Многие из них в этом году продолжили свое активное развитие. Например, в Уфе в этом году открылись гипермаркет «O’Keй», Castorama, «Спортмастер».

Офисы

Офисный рынок ПФО пережил самое глубокое падение. В 2010 году дела здесь шли не самым лучшим образом. Сегодня в бизнес-центрах поволжских городовмиллионников остаются вакантными в среднем от 15 до 30% площадей. Меньше всего вакантных площадей – около 10% – в классе А, что объясняется ограниченным предложением в этом сегменте. В классах В+ и В остаются свободными по 15 и 18% соответственно. Предложение по аренде помещений площадью более 150 кв. м превышает спрос вдвое. При этом ситуация не однородная. Хуже всего дела обстоят в Самаре, где за 2010 год на рынок не вышло ни одного значимого офисного центра и не было заявлено новых проектов на 2011 год. Здесь многие арендаторы продолжают переезжать в более дешевые офисы либо сокращать занимаемые площади. Кроме того, многие федеральные компании, в расчете на которые и строились качественные офисы, свернули свою деятельность в Поволжье. По данным компании Knight Frank, доля свободных площадей в офисах класса A и B+ в городе сейчас составляет около 35%. Ставки в качественных офисах упали в среднем на 30% и составляют около $400/кв. м. В 2010 году было объявлено, что в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить 6 бизнес-инкубаторов. В самом Нижнем Новгороде новые офисные проекты к строительству не заявляются. Однако был введен в строй Центр международной торговли, и концу года 40% площадей было сдано. Здесь в 2010 году арендные ставки продолжали держаться на минимальном уровне. Для помещений класса А в 2010 году средняя арендная ставка составляла $400/кв. м, максимальная ставка в данном классе была снижена до $550/ кв. м. Кроме того, в процессе переговоров может быть предложен дополнительный дисконт, величина которого зависит от ценовой политики собственника. В условиях ограниченных финансовых ресурсов наибольший интерес у арендаторов вызывают офисные блоки небольшой площади, до 100 кв. м. В то же время в Казани в ближайшие полтора-два года выйдут четыре новых бизнес-центра (крупнейший среди них «Президент плаза» площадью 57,6 тыс. кв. м заявлен к вводу в ноябре 2011 года). С тех пор как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013, рынок коммерческой недвижимости стал более привлекательным для зарубежных компаний. Возможность выйти в город сегодня рассматривают зарубежные инвесторы, которым понадобятся офисные помещения класса А, отмечают эксперты.

Склады

Рынок складской недвижимости в ушедшем году в ПФО развивался самым умеренным образом. Большинство заявленных проектов так и не было разморожено. О планах по строительству складских терминалов в Самаре заявлял ряд федеральных и международных операторов: «Алерс», «Евросиб», «Евразия логистик» и другие. Пока ни один из заявленных проектов не начат.

В Нижегородской области насчитывается около 500 тыс. кв. м логистических проектов, заявленных к возведению на территории города и Нижегородской области и замороженных. Новые сроки строительства ряда проектов до сих пор не определены. Параметры проектов, которые еще планируется воплотить в жизнь, пересматриваются в сторону уменьшения в связи с падением спроса на складские помещения и с ограничением финансовых ресурсов. Но, несмотря на это, интерес инвесторов к складскому рынку Нижнего Новгорода присутствует. Так, по сообщениям правительства Нижегородской области, в начале 2010 года американская компания предложила выкупить земельный участок площадью 800 га около аэропорта «Нижний Новгород» для размещения на нем логистического комплекса.

Лучшие результаты показала Казань. В 2011 году здесь продолжится начавшееся летом 2010 года строительство в Свияжске мультимодального логистического комплекса, включенного в ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010– 2015 гг.». Инвестиции в проект составят около 11,4 млрд рублей. Предполагается, что к 2014 году центр в Свияжске должен быть способен обрабатывать 10 млн тонн строительных грузов и 2,5 млн контейнеров. Заявлены к строительству вторые очереди Q-парка и «Биек Тау». Однако планы компаний по строительству вторых очередей будут определены по окончании сдачи в аренду уже построенных помещений в соответствии с потребностями рынка. Новым трендом складской недвижимости Казани становится появление мелких объектов площадью до 10 тыс. кв. м. Это, как правило, склады, строящиеся под конкретного заказчика, одного-двух арендаторов, именно там, где этого требует бизнес клиента.

В Уфе в этом году открылся крупный складской комплекс «СигмаЛогопарк», других крупных проектов пока заявлено не было.

По данным Cushman & Wakefield, качественные современные склады предлагаются по ставке 2500–3000 руб./кв. м в год. Увеличения ставок в 2011 году эксперты не прогнозируют.

Гостиницы

В 2010 году интерес к Поволжью продемонстрировали многие крупные гостиничные операторы. Наибольшее развитие рынок гостиничной недвижимости получил в Казани в связи с планами на проведение в городе в 2013 году Универсиады. В прошедшем году в столице Татарстана открылось 5 гостиниц общим номерным фондом 509 единиц. В начале 2011 года в городе начнет работать отель Courtyard by Marriott на 150 номеров. Также в настоящее время инвестиционная группа компаний ASG возводит два гостиничных комплекса, общая площадь застройки составит 9,9 тыс. кв. м, номерной фонд – 133 номера, а объем инвестиций – 190 млн рублей, из них 100 млн уже вложено из собственных средств компании.

О планах выхода на самарский рынок заявляли несколько международных се - тей: Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn, оператор Hilton. Отель Hilton Garden Inn Samara должен начать работать в 2012 году. Известно также о том, что в 2011 году Accor откроет в Самаре гостиницу под брендом Ibis. При этом стоит отметить, что интерес к другим городам Поволжья значительно меньше, а намерения операторов значительно обгоняют планы девелоперов.

В целом, подводя итоги 2010 года в ПФО, можно отметить, что ситуация стабилизировалась, но говорить о грядущем росте пока прежде преждевременно.