Территория огромных перспектив

Приволжский федеральный округ по праву можно назвать «локомотивом промышленного производства» Российской Федерации. Доля промышленного производства Приволжского федерального округа в экономике России составляет 23,9%. Это наивысший показатель, если сравнивать его с показателями иных федеральных округов. Даже Центральный федеральный округ занимает почетное второе место в списке лидеров промышленного производства.

В структуре промышленности важную роль играют такие отрасли, как машиностроение, особенно автомобилестроение (здесь производят почти все отечественные автомобили: в Нижнем Новгороде – «ГАЗ», в Тольятти – «ВАЗ», в Ижевске – «Иж»), и топливно-энергетический комплекс. Приволжский федеральный округ в сырьевом отношении имеет четко выраженную нефтяную специализацию. Соответственно, в экономике региона наибольший удельный вес в добыче минеральных ресурсов имеет добыча нефти и газа.
Между тем площадь ПФО равна 1038 тыс. кв. м, что составляет лишь 6,1% от всей площади РФ. На территории округа сосредоточены: 6 республик, 8 областей и один автономный округ. Здесь проживают представители разных национальностей и этнических групп. Подавляющее большинство жителей ПФО православного вероисповедания, более 20% жителей исповедуют ислам. Кроме того, здесь возрождаются ранее преследовавшиеся религиозные направления и национальные верования: в Республике Марий-Эл и Коми-Пермяцком автономном округе исповедуют язычество, а в Нижегородской и Кировской областях, а также в Коми-Пермяцком автономном округе проживают староверы. При этом основу населения округа составляют горожане, сельское население преобладает только в Коми-Пермяцком автономном округе. Однако по денежным доходам на душу населения ПФО занимает лишь 6-е место в России.
На территории округа расположен 191 город. Крупнейшими городами являются: Нижний Новгород, Самара, Казань, Уфа, Пермь, Саратов, Тольятти, Ульяновск, Ижевск, Пенза. Первые пять – города-миллионники. И здесь следует отметить еще одну особенность Приволжского федерального округа: он является лидером по числу городов-миллионников. Из 13 городов Российской Федерации, где население превышает 1 млн. человек, 5 расположены на территории ПФО. Развитие коммерческой недвижимости в этих городах происходит по индивидуальному сценарию, сравнивать их между собой было бы некорректно.

Где сходятся реки и сталкиваются интересы
Столицей Приволжского федерального округа является Нижний Новгород, который входит в пятерку самых крупных городов России. Население города составляет 1 млн. 311,2 тыс. человек. По данным, предоставленным компанией SMT-development, Нижегородская область относится к числу 10 наиболее густонаселенных районов России (плотность населения – 45,6 человек на 1 кв. км) с очень высоким уровнем урбанизации. Выгодное географическое положение Нижегородской области и развитый промышленный потенциал позволяют наращивать объемы экспорта, основными статьями которого являются продукция нефтехимической отрасли, средства наземного транспорта и газетная бумага.
Область занимает лидирующие позиции в сфере малого предпринимательства, в котором работает 25% занятого населения региона. Среднемесячная заработная плата по городу за март 2004 года составила 6140,7 руб. и возросла по сравнению с мартом 2003 года на 32,6%.
Ситуация, которая складывается на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода, типична для многих промышленных мегаполисов. На рынке Нижнего Новгорода практически не существует строений, которые изначально планировались как проекты, нацеленные исключительно на получение доходов от аренды офисных помещений. Общее предложение офисных помещений различного уровня в городе, по примерным подсчетам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, составляет 1 млн. 200 тыс. кв. м.
Несмотря на то что на рынке нижегородской офисной недвижимости как таковой классификации не существует, а уровень арендных ставок определяется в большей степени местоположением здания, чем набором предлагаемых услуг, очень условно большинство офисных помещений Нижнего Новгорода можно отнести к классу С.
Аналитики Jones Lang LaSalle подразделили рынок офисной недвижимости в городе на три линии исходя из уровня арендных ставок. Первая линия – это центр города, который является наиболее привлекательным для размещения офисных помещений. Арендные ставки здесь самые высокие и могут варьироваться от $14 до $30 за кв. м в месяц. Тем не менее средняя арендная ставка этого сектора составляет $16–17 за кв. м в месяц (средняя цена продажи 1 кв. м в данном районе составляет $1000–1050).
Строительство офисных помещений здесь наиболее выгодно из-за близости к административным и правительственным учреждениям города. Именно в этом районе активно развивается и рынок современных торговых помещений (ТЦ «Этажи» и ТЦ «Рамстор»).
Вторая линия – это два близлежащих к центру города района – Канавинский и Советский. Арендные ставки здесь варьируются в пределах $10–15 за кв. м в месяц (средняя цена продажи 1 кв. м в данных районах составляет $700–720). И, наконец, третья линия – это в основном промышленные районы города, где уровень арендных ставок составляет $4–8 за кв. м в месяц (средняя цена продажи 1 кв. м офисной площади здесь колеблется от $560 до $625).
Наилучшим объектом для арендаторов с позиции качества помещений и предоставляемых услуг, по оценкам Jones Lang LaSalle, является бывший НижПроектный институт (общая площадь – 7998 кв. м) при среднем уровне арендных ставок в этом районе $18–20 за кв. м в месяц. Площади на ул. Нестерова сдаются в аренду по цене $20–25 за кв. м в месяц.
Летом 2003 года в Нижнем Новгороде велось активное строительство 12 объектов общей площадью 110 тыс. кв. м. Наиболее интересным проектом из заявленных является объект на ул. Ильинской, где планировалось в три этапа построить комплекс общей площадью 14 800 кв. м. Но реализация этого проекта была отложена на неопределенный срок. Привлекает внимание также проект строительства Торгово-промышленной палаты общей площадью 20 тыс. кв. м, но даже при удачном стечении обстоятельств он будет реализован не раньше 2005 года. Всего, по данным Jones Lang LaSalle, в период 2004–2005 гг. на рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода выйдет около 70 тыс. кв. м площадей, а средняя проектируемая площадь объектов составит 2200 кв. м.
Распределение офисной недвижимости по размеру помещений равномерно в целом по городу, поэтому нет четко выраженной тенденции спроса на помещения определенных размеров. Доля пустующий площадей в городе, по данным компании Jones Lang LaSalle, составляет не более 6%, из чего можно сделать вывод, что спрос на офисную недвижимость в городе не удовлетворен.
По данным городского департамента предпринимательства и торговли, в Нижнем Новгороде 2515 магазинов торговой площадью 3,821 тыс. кв. м и несколько торговых центров (самыми крупными пока являются «Шоколад» (30 тыс. кв. м), «Этажи» (21 тыс. кв. м), «Новая Эра» (12,5 тыс. кв. м).
По данным SMT-development, в торговой недвижимости повышенным спросом пользуются встроенные и встроенно-пристроенные помещения в центре города, особенно в пределах треугольника, образуемого площадями Минина, Горького, Свободы. Также крайне высоким спросом пользуются площади в составе торговых центров и магазинов в центре Нижегородского и Канавинского районов в непосредственной близости от пл. Революции, а также площади в центре Сормовского района.
Из-за проблем с транспортной доступностью между верхней (Нагорной) и нижней (Заречной) частями города ставки аренды и продажи торговой недвижимости в городе сильно различаются. Так, по данным SMT-development, на рынке аренды высокими ставками по-прежнему отличаются центральные части Канавинского и Нижегородского районов (ставка аренды $33–27 за кв. м в месяц, ставка продажи – $775–1250 за кв. . Арендная ставка Советского района также превышает среднегородское значение. Здесь стоимость аренды торгового помещения колебалась около $20 за кв. м в месяц, стоимость продажи составляла около $860 за кв. м, в то время как усредненная ставка аренды торговой недвижимости по предложениям на рынке Нижнего Новгорода была равна $12,5 за кв. м в месяц. По данным компании Stiles&Riabokobylko, в Нижнем Новгороде действует 7 торговых центров общей площадью 82 тыс. кв. м. На рынке представлены такие торговые операторы, как Spar, «Перекресток», «Спортмастер», «М.Видео», «Эльдорадо», «Рамстор», «Формула кино», «Старик Хоттабыч», »
Л’Этуаль». По данным компании Jones Lang LaSalle, общая площадь проектируемых торговых центров города на сегодняшний день составляет 150 тыс. кв. м, на рынок Нижнего Новгорода планируют выйти IKEA, METRO, «Седьмой континент».
Впрочем, для успешного развития торгового сектора нужны не только качественные торговые помещения, но и складские комплексы. В этом вопросе Нижний Новгород также стремится завоевать лидирующие позиции. В декабре 2003 года здесь был открыт самый крупный в Приволжском федеральном округе транспортно-таможенный терминал «Логопром-Сормово», благодаря которому город стал логистической столицей Поволжья. ОАО «Логопром-Сормово» входит в состав холдинговой компании «Логопром» (Москва) и представляет собой крупнейший транспортно-логистический комплекс Поволжского региона. Сегодня этот комплекс способен обеспечить таможенное оформление более 100 автопоездов и 40 железнодорожных вагонов в сутки. Общая площадь складов превышает 100 тыс. кв. м (в том числе складов временного хранения – более 30 тыс. кв. м), площадь офисных помещений составляет около 3,5 тыс. кв. м. Известно, что Волго-Вятский банк Сбербанка России предоставил ОАО «Логопром-Сормово» кредит в размере 180 млн. руб., которые будут направлены на модернизацию складских помещений и контейнерного терминала. Стоит сказать, что сегодня средняя цена аренды производственно-складских помещений в Нижнем Новгороде колеблется от $2,7 до $5,5 за кв. м в месяц, а стоимость продажи в отдельных районах может доходить до $400 (данные SMT-development).

Ах, Самара городок…
Вторым по численности населения городом в Приволжском федеральном округе является Самара, в которой проживает 1 млн. 158 тыс. человек. Примечательно, что в годы Второй мировой войны благодаря очень выгодному географическому положению города здесь готовили инфраструктуру для переноса столицы. На самом мощном железнодорожном узле была сосредоточена вся передовая промышленность бывшего СССР. В наследство от тех времен в Самаре остался огромный действующий аэрокосмический комплекс (здесь производят пассажирские самолеты семейства «Ту», ракетоносители для спутников и космических кораблей, авиационные и космические двигатели) металлургический и нефтеперерабатывающий заводы.
Что же касается рынка коммерческой недвижимости, то без преувеличения можно сказать, что Самара переживает бум строительства торговых центров. Ни один другой сектор коммерческой недвижимости в городе по темпам развития нельзя сравнить с развитием ритейла. Счет вводимых торговых площадей идет не на десятки тысяч квадратных метров, а на сотни. Так, по данным компании Siles & Riabokobylko, сегодня в городе действует 11 торговых центров общей площадью 167,6 тыс. кв. м (для сравнения: суммарная площадь других четырех городов-миллионников ПФО составляет чуть более 140 тыс. кв. м). И, по данным Jones Lang LaSalle, в ближайшие годы здесь запланировано строительство еще 110 тыс. кв. м.
Столь активное освоение рынка торговых помещений объясняется при помощи некоторых статистических данных. Так, Самара занимает третье место в России по товарообороту, а по покупательной способности населения уступает только Москве. Розничная торговая сеть города насчитывает более 4 тыс. объектов, в том числе более 2 тыс. стационарных магазинов, 700 мини-магазинов и 1 тыс. предприятий мелкорозничной сети. Аналитики Jones Lang LaSalle заявляют о присутствии в городе крупных ритейлеров: Spar, «Перекресток», «Спортмастер», «М.Видео», «Эльдорадо», «Патэрсон», «Старик Хоттабыч», «Л’Этуаль», «Мир», «Техносила» – и прогнозируют появление магазинов METRO, IKEA.
Впрочем, есть у рынка самарской торговой недвижимости и некоторая склонность к гигантомании. Самара стала первым региональным городом России, где был построен суперрегиональный торговый центр. Носит он символическое название «Мегакомплекс Московский». Объект общей площадь 100 тыс. кв. м расположен на территории площадью 62 га. Суперрегиональный торговый центр представляет собой единый комплекс зданий, соединенных на уровне 2–3 этажей. Сегодня здесь введены в эксплуатацию торговые зоны и развлекательный комплекс (35 тыс. кв. м) с аквапарком. К 2006 году на территории центра планируется возвести трехзвездочную гостиницу на 250 номеров, здесь также зарезервирована площадь под строительство складского комплекса. Идея подобного строительства связана с недостатком в городе полноценных складских помещений, которые отвечали бы требованиям крупных отечественных и зарубежных компаний.
Тягу к гигантскому строительству торговых центров специалисты объясняют приходом в Самару крупных московских ритейлеров. Между тем крупнейшая самарская сеть «Захар» в ближайшем будущем планирует составить конкуренцию мегакомплексу, открыв второй по величине торговый центр в Самаре площадью 30 тыс. кв. м. Строительство торгового объекта такой же площади рассматривается и самарской группой компаний «Союз». Кроме того, до конца 2004 года, по заявлениям компании «Форра», на пересечении Московского шоссе и ул. Аврора будет открыт торгово-офисный центр «Форра» общей площадью 25 тыс. кв. м. Здесь предлагаются торговые помещения от 100 до 500 кв. м по цене 1150 руб. за кв. м в месяц. Для сравнения: уровень арендных ставок в «Мегакомплексе Московском» колеблется от $200 до $2000 за кв. м в год.
Что же касается помещений вне торговых центров, то самой привлекательной в этом плане в Самаре является улица Ленинградская, здесь ставки аренды могут достигать $50 за кв. м в месяц, а цена продажи – $1500 за кв. м торговой площади.
По данным Поволжского центра развития, рынок предложения офисных помещений формируют в основном реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий. Приобретение офисов на первых этажах, а также долевое участие в строительстве офисных центров стало в Самаре наиболее распространенным способом решения офисной проблемы. На сегодняшний день в городе ведется строительство 6 офисных центров. Самым крупным из заявленных является офисно-торговый центр «Биг Бен» на ул. Мичурина, площадь которого составляет 16 тыс. кв. м. На первых трех этажах центра планируется разместить торговые помещения, а остальные 11 этажей отведены под офисы. Ставки продажи на этом объекте колеблются от $600 до $650. Средняя запрашиваемая цена офисной площади в городе составляет $460–700. Средняя арендная ставка на офисные помещения в Самаре составляет около $14 за кв. м в месяц. Одной из основных проблем развития офисной недвижимости в Самаре, по мнению специалистов Поволжского центра развития, является отсутствие в существующих центрах цивилизованных паркингов.

Тем временем брокеры осадили Казань…
Город Казань – это третья столица в составе Приволжского федерального округа. Казань является столицей Республики Татарстан, а на долю этой республики приходится около трети общероссийского объема нефтедобычи. Населения в Казани чуть меньше, чем в Самаре, – 1 млн. 105,3 тыс. человек. Это достаточно густонаселенный город с большим потенциалом развития. В 2005 году в Казани пройдет празднование 1000-летия города, поэтому сегодня в городе ведется активное строительство как жилых и социальных объектов, так и объектов коммерческой недвижимости.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Казани похожа самарскую, то есть наиболее активным является сектор торговой недвижимости. Правда, развивается он с чуть меньшим размахом. По данным компании Noble Gibbons CB Richard Ellis, общая площадь сдаваемых в аренду торгово-офисных объектов Казани составляет около 700 тыс. кв. м. Около 61% из этого объема находится в государственной собственности Республики Татарстан, поэтому лишь 70% от существующей торговой площади (490 тыс. кв. м.) можно отнести к свободно конкурирующей недвижимости, активно предлагаемой в аренду.
Предложение торговых помещений в городе представлено на сегодняшний день торговыми объектами двух категорий – «цивилизованной» и «нецивилизованной» форм торговли. К последней категории относятся рынки, базары, «барахолки». Общая площадь «цивилизованных» торговых помещений составляет около 350 тыс. кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, 90% «цивилизованных» площадей приходится на универмаги советского типа и небольшие магазины.
Тем не менее в Казани активно ведется строительство современных торговых центров. Примечательно, что особое участие в судьбе будущих объектов принимают международные брокерские компании. Пожалуй, ни один другой региональный город (за исключением разве что Санкт-Петербурга) не может похвастаться столь пристальным вниманием со стороны профессиональных консультантов.
В текущем году в Казани появится сразу два торговых центра, выпестованных двумя брокерскими компаниями. Компания Jones Lang LaSalle заявила об открытии в Казани торгового центра «Южный» (ранее проект назывался «Мандарин») общей площадью 20 тыс. кв. м. «Якорными» арендаторами центра станут супермаркет Spar и магазин электроники «М.Видео». На осень также запланировано открытие торгово-развлекательного центра «Савинов» (30 тыс. кв. м), концепцию которого разрабатывали специалисты Noble Gibbons.
Впрочем, амбиции международных компаний в Казани не ограничиваются данными объектами. Так, представители Jones Lang LaSalle уже объявили о строительстве в городе трехуровневого торгового центра «Тандем» (общая площадь – 62,3 тыс. кв. м), в котором запланированы: гипермаркет, магазин электроники, магазин спорттоваров, мультиплекс и боулинг. В Noble Gibbons рассказывают о совершенно ином проекте в Казани. По словам представителей компании, одной из основных торговых улиц города является улица Баумана, рядом с которой в скором времени будет возведен Ледовый дворец. Сегодня в Noble Gibbons разрабатывается проект развития ул. Баумана, здесь на территории 4,6 га планируется построить элитное жилье и ряд бутиков.
По данным Jones Lang LaSalle, к празднованию 1000-летия Казани планируется ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м торговой площади. Аналитики Noble Gibbons отмечают, что к 2006 году запланировано строительство 200 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-офисных центрах.
Казань стала первым региональным городом, где компанией IKEA будет построен суперрегиональный торговый центр «Мега» (90 тыс. кв. м). Кроме того, из сетевых операторов рынок Казани уже освоили или планируют освоить «Рамстор», METRO, «Копейка», «Патэрсон», «Мир», «Электрофлот», «Спортмастер», «Старик Хоттабыч», «Л'Этуаль», «Якитория», McDonalds.
Сегодня арендные ставки в торговых центрах Казани составляют $400–500 в год, и, по оценкам специалистов, рынок торговой недвижимости постепенно приближается к точке насыщения торговыми площадями, что позволяет прогнозировать усиление конкуренции и постепенное снижение арендных ставок.
Рынок офисной недвижимости в Казани развивается чуть менее динамично, чем рынок торговой недвижимости, однако по меркам региональных городов ситуация в данном секторе довольно позитивная. По данным Noble Gibbons, на сегодняшний день на рынке офисной недвижимости представлено 290 тыс. кв. м площадей, почти половина (150–180 тыс. кв. м) из которых находится в собственности Республики Татарстан. Из 290 тыс. кв. м представленной офисной площади лишь 170 тыс. кв. м находится в бизнес-центрах и административных зданиях. Оставшиеся 120 тыс. кв. м офисов – это первые этажи жилых зданий. Больше всего офисных площадей расположено в Вахитовском (35% от общего объема) и Советском районах. Это традиционные центры деловой активности Казани.
Офисные здания в основном представлены зданиями бывших НИИ, общежитий, административными зданиями промышленных предприятий. Далеко не во всех административных зданиях, сдаваемых в аренду, была проведена реконструкция. За последние годы в городе был возведен 21 бизнес-центр. Современные бизнес-центры обычно имеют небольшую площадь 4–5 тыс. кв. м, и, по словам аналитиков компании Noble Gibbons, далеко не все эти здания попадают на рынок коммерческой недвижимости, так как большинство крупных компаний Татарстана предпочитают работать по схеме built-to-suit.
Ставки аренды на офисные помещения в городе могут колебаться от $150 до $250 за кв. м в год. По мнению аналитиков Noble Gibbons, наиболее качественные офисные площади Казани сдаются в аренду по цене $200–250 за кв. м в год. Широко распространена в городе схема долевого участия в строительстве, при помощи которой сегодня можно приобрести 1 кв. м офисной площади по цене от $500 до $800.
На сегодняшний день доля свободных помещений в бизнес-центрах колеблется в пределах 3–6,5%. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения общей площадью до 50 кв. м. Чуть менее активен спрос на помещения 100–200 кв. м, и практически совсем не востребованы помещения большей площади.
По данным Noble Gibbons, к 2006 году в городе планируется возвести 14 офисных центров общей площадью 60–70 тыс. кв. м, наиболее успешными из заявленных в Noble Gibbons называют три небольших объекта общей площадью 6 тыс. кв. м, реализация которых намечена на 2004–2005 гг.

В Уфе и Перми офисы не нужны?
Если сравнивать данные, предоставленные местными риелторскими компаниями, о состоянии рынка коммерческой недвижимости в самых восточных городах-миллионниках Приволжского федерального округа – Уфе (1 млн. 42 тыс. жителей) и Перми (1 млн. жителей), то можно прийти к выводу, что развиваются эти рынки почти одинаково, особенно в секторе офисной недвижимости.
Несмотря на то что точных сведений об объеме офисных площадей нет ни в Уфе, ни в Перми, риелторские компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости в этих городах, склонны говорить о скором насыщении офисными площадями.
Так, по словам представителей риелторской компании «Force-недвижимость», если до недавнего времени административно-офисные помещения были в Уфе в дефиците, то сегодня в каждом районе города есть бизнес-центры. По мнению представителей компании, за прошедшие годы изменились и основные тенденции уфимского офисного рынка. «Если раньше организации размещали свои офисы на территории промышленных предприятий или на первых этажах жилых зданий, то сегодня основным источником арендных площадей стали бизнес-центры», ориентировочный объем которых к 2006 году должен достичь отметки в 40 тыс. кв. м. Однако стоит сказать, что существующие бизнес-центры в Уфе в основной своей массе, по мнению аналитиков Stiles & Riabokobylko, можно охарактеризовать как торгово-офисные «шанхаи» не самого высокого качества.
В Перми за прошедший год, по оценке участников рынка, были введены в эксплуатацию около 10 тыс. кв. м площадей. Общей количество офисных площадей в новостройках, включая встроенные и пристроенные помещения, составляет в Перми 15–20 тыс. кв. м. При этом оценить общий объем предложения не представляется возможным, так как даже местные риелторы не владеют точной информацией о количестве офисных площадей в бывших проектных институтах и других неспециализированных объектах. До 2006 года в городе планируется построить еще как минимум 4 офисных центра: два объекта находятся в стадии разработки у компании «Камтрансстрой плюс», ОАО «Стройиндустрия» ведет строительство гостинично-административного комплекса площадью более 32 тыс. кв. м, где офисные помещения планируется выставить на продажу (ориентировочная цена – $1–1,5 тыс. за кв. м), и «Пермская финансово-производственная группа» к 2006 году введет в эксплуатацию офисный центр «Сибирская-Швецова» площадью 5 тыс. кв. м. Тем не менее участники рынка в Перми прогнозируют снижение арендных ставок и уменьшение доходности офисных центров.
Арендные ставки в двух городах находятся на приблизительно одном уровне и могут достигать 1500 тыс. руб. за кв. м в месяц, при этом средняя ставка по городу в Уфе и Перми колеблется на уровне 400–600 руб. за кв. м в месяц. Рынок купли-продажи офисных помещений здесь развит слабо, желающие приобрести офис в собственность имеют довольно скромный выбор: либо участвовать в долевом строительстве центра (цена «квадрата» может достигать $1,5–2 тыс.), либо выкупить помещение на первом этаже жилого здания, стоимость которого оценивается из расчета $1–1,5 тыс. за кв. м.
Рынок ритейла в этих городах развивается по-разному. Если сравнить основные показатели двух городов – численность населения и уровень заработной платы, то оба они будут в Уфе чуть выше, чем в Перми. Однако рынок торговых помещений более динамичен именно в Перми. Так, по данным Jones Lang LaSalle, здесь находится в эксплуатации 40 тыс. кв. м площадей в торговых центрах (для сравнения: в Уфе этот показатель вполовину меньше). В Перми действуют 4 полнопрофильные розничные сети: «Семья», «Пятерочка», «Виват» и «Добрыня». На рынке отслеживается тенденция инвестирования крупных розничных сетей в строительство торговых центров, примером тому является самый крупный в городе центр «Семья» площадью 30 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас ведется реконструкция здания бывшего таксомоторного парка, в котором планируется открыть торговый центр «Виват» (12 тыс. кв. м). По оценкам Jones Lang LaSalle, в ближайшие годы в городе запланировано строительство торговых центров общей площадью 70 тыс. кв. м, два объекта (общая площадь 30 тыс. кв. м) выходят на рынок при помощи международных консультантов.
В Уфе наиболее крупными торговыми объектами являются универмаги «советского» типа – «Башкортостан», «Гостиный двор», «ЦУМ» и пр. В ближайшие годы здесь планируется построить несколько торговых центров общей площадью 65 тыс. кв. м. Что касается арендных ставок, то в Перми они колеблются от $600 до $1000 за кв. м в год. В Уфе максимальные арендные ставки составляют $420 за кв. м в год. А вот цена продажи 1 кв. м торговой площади в городах может достигать $1,2 тыс.
Уфа и Пермь рассматриваются как перспективные регионы компаниями IKEA и «Перекресток». Кроме того, город Пермь привлекателен для таких операторов, как Spar, «Снежная Королева», «М.Видео». В Уфе свои магазины планируют открыть «Рамстор», METRO, «Мир».
В обоих городах участники рынка отмечают нехватку складских помещений. Например, по данным компании «Force-недвижимость», отапливаемые складские помещения в Уфе сдаются в аренду по $165 за кв. м в год. При этом следует сказать, что эту цену запрашивают на объектах отнюдь не современных. Представители компании MVM оценивают рынок складских помещений в Перми как очень перспективный: «Спрос на складские помещения намного выше, чем предложение, и не понятно, по каким причинам до сих пор не ведется новое строительство». По оценкам специалистов, за прошедший год ставки аренды на оптовых базах поднялись в Перми до уровня 200 руб. за кв. м в месяц, при этом офисное помещение в том же районе можно было арендовать за 300–350 руб. за кв. м в месяц.

Второй эшелон
Приволжский федеральный округ богат не только городами-миллионниками, но и крупными городами с населением свыше 500 тысяч человек. Это Саратов, Тольятти, Ульяновск, Ижевск, Пенза. Причем наиболее привлекательным с точки зрения девелопмента коммерческой недвижимости является не самый крупный, но самый обеспеченный областной город ПФО – Тольятти. Многие аналитики называют этот город уникальным, так как уровень жизни в Тольятти – самый высокий среди городов Самарской области и всего Поволжского региона. По уровню заработной платы Тольятти опережает Самару на 33,7%. В городе расположено самое крупное в России автомобилестроительное предприятие – Волжский автомобильный завод (ОАО «АвтоВАЗ»). Сегодня каждый третий житель города имеет личный автомобиль. Также одним из основных преимуществ Тольятти перед Самарой являются низкие цены на коммерческую недвижимость.
По данным компании Noble Gibbons, общий объем офисных площадей в Тольятти, если не считать первые этажи жилых зданий, составляет 20 тыс. кв. м, из которых 12,5 тыс. кв. м приходится на два бизнес-центра – «Форум» (10 тыс. кв. м) и «Европа» (2,5 тыс. кв. м). Многие офисные помещения находятся на верхних этажах действующих торговых комплексов, где помещения нередко предлагаются не только в аренду, но и на продажу. Средние арендные ставки на офисные помещения в городе колеблются в пределах $160–240 за кв. м в год, при этом, участвуя в долевом строительстве, 1 кв. м офисной площади здесь можно приобрести за $500–650. К концу 2006 года в городе планируется ввести в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м офисной площади.
Среди наиболее масштабных проектов в области ритейла в Тольятти – строительство торгового центра «Парк Хаус» (общая площадь 68 тыс. кв. м), торгово-офисного центра «Капитал» (50,4 тыс. кв. м – общая площадь, 40,4 – торговая) и торгово-офисного комплекса «Русский дом» (24 тыс. кв. м, из которых 12 тыс. – торговая площадь). На сегодняшний день в городе представлено около 95 тыс. кв. м торговой площади, а самым крупным центром торговли является комплекс «Русь», где представлены такие операторы, как «Перекресток», Mexx, Mango. Также рынок Тольятти рассматривают как привлекательный «Спортмастер», «Техносила», «Эльдорадо», METRO. На сегодняшний день арендные ставки в торговых центрах города составляют $200–350 за кв. м в год, но аналитики Noble Gibbons прогнозируют их увеличение до $360–400 за кв. м в год.
Но, пожалуй, самым интересным из заявленных объектов в городе Тольятти можно назвать проект строительства гостиницы уровня 5 звезд. На сегодняшний день идет активное ее строительство, и, по оценкам специалистов, в объект вкладывают достаточно большой объем инвестиций, размер которых, разумеется, не уточняется.
Не удивляет и тот факт, что пока не заявлен и гостиничный оператор, который будет управлять пятизвездочным отелем на 1800 номеров в городе с численностью населения 700 тыс. человек. Небезынтересен и тот факт, что пока самым крупным отелем в Тольятти является гостиница «Юбилейная», чей номерной фонд равен 140 единицам.



иГРОКИ РЫНКА

Аудит и оценка

Поволжский Центр Развития

Поделиться

1686

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

подпишись НА эксклюзивные новости cre