Невидимые регулировщики

Год назад государство предоставило право строителям «рулить» самим, установив вместо лицензий свидетельства о допуске, получаемые в саморегулируемых организациях (СРО). Целью этих инициатив было повышение качества работы строительной отрасли посредством самонастройки. Однако пока в системе СРО активно работает только один механизм – сбор денежных взносов.

С 1 января 2010 года согласно Феде­ральному закону № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на смену строительным ли­­цензиям пришли свидетельства о допуске к определенным видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капстроительства – эти допуски выдаются саморегулируемыми организациями (СРО). Для того чтобы получить свидетельство о допуске, нужно вступить в такой самодеятельный профессиональный союз либо создать его самим.


Появление саморегулируемых организаций было воспринято участниками рынка неоднозначно. Противники утверждали, что деятельность СРО будет малоэффективной и сосредоточится на сборе вносов. Сторонники говорили, что будет улучшено качество проверки деятельности организаций строительной отрасли, исчезнут фирмы-однодневки, оздоровится рынок, где останутся действительно профессиональные игроки и реально работающие компании. Оптимистами высказывалось предположение, что введение механизма саморегулирования снизит уровень коррумпированности в отрасли.

Прошло чуть больше года. По состоянию на 31 января 2011 года в реестре Рос­технадзора зарегистрирована 231 саморегулируемая организация, осуществляющая строительство, реконструкцию и ремонт объектов капитального строительства.

Дорогое неудовольствие
Первый результат нововведения, который ощутили участники рынка, – увеличив­шаяся в разы стоимость «входного билета». «Система саморегулирования является более сложной по сравнению с системой лицензирования, она более дорогая для участников рынка, – говорит Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента компании «Сити – XXI век». – Ранее получение строительной лицензии обходилось в незначительную сумму – всего несколько тысяч рублей госпошлины. Теперь существует несколько направлений расходов: членские взносы в СРО, взносы в компенсационный фонд СРО, из которого осуществляются выплаты потерпевшим в случае недобросовестной работы застройщика. Вступительный взнос в нашу СРО, например, для компании составил 50 тыс. рублей, а вот взносы в компенсационный фонд – в период до 2009 года – 300 тыс. рублей». Такая величина страхового взноса, по мнению эксперта, объясняется тем, что государством установлен минимальный размер компенсационного фонда, и, если в результате выплат в пользу потребителей некачественных строительных работ фонд составит меньшую сумму, СРО может быть ликвидирована по требованию контролирующего органа. Поэтому участникам СРО приходится поддерживать компенсационный фонд «на плаву». В случае если кто-то из участников организации будет недобросовестно вести бизнес, расходы в виде дополнительных выплат в компенсационный фонд СРО будет нести не только виновник, но и все остальные участники СРО. За время существования саморегулируемых организаций пока не было отмечено ни одного случая, когда пришлось бы воспользоваться компенсационным фондом. Как рассказал Андрей Ильяев, вице-президент ГК «Ташир», ему известно лишь о 15 случаях, когда материально отвечали сами члены, действия которых привели к подобным последствиям.
«На сегодняшний день СРО никак не помогают участникам рынка, а денег берут в 10 раз больше, – говорит Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур». – Раньше общий допуск на проектирование стоил около 30 тыс. рублей в год, сейчас – около миллиона, то есть увеличился больше чем в 30 раз. Для нашей компании эта сумма не является критической, однако для подрядчиков, которые работают с объемами по 30–50 млн рублей, такой взнос совершенно неподъемен».

Как рассказал Андрей Жолин, генеральный директор ООО «Маторин-ТМ», чтобы вступить в СРО, его компании пришлось сразу отдать 420 тыс. рублей: минимальный взнос в компенсационный фонд составляет 300 тыс. рублей, вступительный взнос обошелся в 80 тыс. рублей, плюс ежегодные взносы – по 40 тыс. рублей. «У нас небольшая компания, занимающаяся ремонтно-строительными работами, годовой оборот – около 10 млн рублей. Чтобы вступить в СРО, мы должны отдать 5% от оборота, – подсчитывает Андрей Жолин. – Понятно, что это обременительно для компании. В дальнейшем, когда платить нужно только ежегодные взносы, становится проще. Однако за лицензию платить нужно было всего один раз».

Как отмечает Руслан Мазгутов, директор отдела управления строительством CBRE, мелким компаниям приходится объединяться с другими, чтобы войти в СРО. «Раньше процесс получения лицензии был не совсем прозрачным, но я не знаю ни одной организации, которая бы ее не получила, – рассуж­дает Михаил Уринсон. – Сейчас в СРО все просто: платишь деньги и становишься ее членом, но цена вопроса выросла в десятки раз. С моей точки зрения, это неразумно. Некоторые СРО по своей структуре напоминают однодневки, компенсационный фонд которых наполняется не реальными деньгами, а фантиками. В случае предъявлений претензий со стороны пострадавших им просто нечем будет ответить».

Также участники рынка отмечают, что процедура получения разрешения на строительство не ускорилась. Хотя сегодня некоторые СРО работают над решением этой проблемы. «Мы принимаем активное участие в борьбе за упрощение оформления документации для строительства объектов, – говорит Андрей Ильяев. – Так, нам известно, что к 2012 году в Москве, например, уже планируется сократить сроки согласования строительной документации в два раза».

Командный отчет
Главным плюсом работы СРО участники рынка называют объединение строительных компаний в рамках саморегулируемой организации, возможность сотрудничества и обмена информацией.

«Процесс становления СРО только начинается, но их существование за это время успело показать свою эффективность, – считает Андрей Ильяев. – Уже наблюдается объединение всего строительного сообщества, что позволяет выстраивать систему взаимодействия государства с участниками рынка и совместно решать задачи, направленные на увеличение инвестиций и обеспечение бе­зопасности строительства зданий и сооружений. И наш опыт это подтверждает». По словам эксперта, данное направление обеспечивается деятельностью Национального объединения строителей, с которым «Ташир» непосредственно взаимодействует и от которого получает всестороннюю поддержку. Сегодня важно не количество участников рынка, а их качественный уровень. Поэтому в некоммерческое парт­нерство «Группа строительных компаний "Ташир"» на данный момент входят пока только 106 организаций, которые в большинстве своем являются одной командой партнеров, а значит, важным звеном в работе всего строительного комплекса.

«Как эксплуатационная компания мы проводим ряд работ, которые попадают под перечень работ, которые влияют на безопасность, поэтому мы были вынуждены вступить в СРО в начале прошлого года, – рассказывает Андрей Жолин. – По сравнению с лицензированием, на мой взгляд, СРО – это шаг вперед. Так как для вступления в СРО требуется, чтобы штат строительной компании обладал определенной квалификацией, поэтому СРО отсекает недобросовестных игроков рынка». Из тех плюсов, которые СРО дают своим участникам, г-н Жолин отметил информационную поддержку. Каждая СРО имеет свой сайт, на котором размещаются новости, предоставляется площадка для общения с коллегами. «Есть ощущение, что твои интересы представлены, – говорит Андрей Жолин. – Вопрос в том, стоит ли это таких денег». По его словам, у ООО «Маторин-ТМ» есть удачный опыт участия в саморегулируемых организациях. Компания состоит в Объединении предприятий малого и среднего бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе. Компенсационный взнос там минимален – 10 тыс. рублей, ежегодные взносы также невелики. Зато представители объединения присутствуют в качестве членов экспертных советов в профильных комитетах Госдумы, Мосгордумы. «Наша компания добровольно вступила в это объединение с четкой целью – объединиться с коллегами, чтобы вместе представлять свои интересы перед властью, потребителями услуг, реабилитировать имидж ЖКХ, и результатами работы объединения мы довольны», – рассказывает Андрей Жолин.

Андрей Ильяев еще одним плюсом СРО считает то, что крупным строительным компаниям стало легче выжить в условиях саморегулирования. «С одной стороны, это положительный момент, так как происходит постепенное отмирание фирм-однодневок, – говорит эксперт. – С другой – следует предпринять определенные меры по поддержке малого бизнеса, играющего немаловажную роль в функционировании строительной отрасли».

Частное качество
Основная идея создания СРО заключалась в том, чтобы улучшить качество строительства путем саморегулирования. Василий Шарапов замечает, что другая задача создания СРО – переложить бремя контроля за качеством строительства с государства на частный бизнес. Раньше государство конт­ролировало строителей непосредственно, путем выдачи строительных лицензий и мер лицензионного контроля, теперь оно конт­ролирует СРО, а СРО, в свою очередь, следят за деятельностью своих членов. Таким образом, двухступенчатая система контроля превратилась в трехступенчатую.

«Учредителями СРО создаются комиссии, проводятся какие-то проверки, но, на мой взгляд, это не может повлиять на качество работ», – говорит Михаил Уринсон.

Руслан Мазгутов считает, что идея СРО, безусловно, хорошая, но на сегодняшний день она просто не работает. По сути, СРО должны были контролировать соответствие квалификации строителей тем работам, которые они выполняют, следить за качеством оказываемых услуг и, выдавая допуск на строительство, гарантировать, что его участник выполнит взятые обязательства. «Однако вопрос по организации СРО до конца не был проработан. Сегодня СРО как организация не оказывает никакого влияния на рынок, – говорит г-н Мазгутов. – Мы вспоминаем, что состоим в СРО, только тогда, когда получаем напоминание об оплате».

Одно из опасений, высказанных игроками рынка накануне создания саморегулируемых организаций, было связано с тем, что СРО будут контролировать рынок. По мнению Василия Шарапова, это опасение может оправдаться в тех региональных городах, где существует монополия одной саморегулируемой организации, которая решает, принять компанию в свои члены либо не принять, и может диктовать, используя свое доминирующее положение, условия доступа к местному строительному рынку. В такой ситуации компании придется либо оспаривать в суде неправомерный отказ СРО в приеме либо искать более доступные для себя СРО в соседних городах, регионах. Что касается Москвы и Санкт-Петербурга, здесь конкуренция достаточно высока и о монополии речи идти не может.

Как отмечают эксперты, первый год работы СРО показал, что саморегулируемые организации не способны не только обеспечить должный контроль за качеством строительства, но и проследить за «чистотой» собст­венных рядов. «Некоторые СРО заманивали к себе компании тем, что в них можно было вступить в течение двух-трех дней, – говорит Валерий Тропин, руководитель проекта департамента развития KR Properties. – На первоначальном этапе СРО превратились в коммерческие организации, цель которых – набрать как можно большее количество участников, чтобы увеличить сумму взносов. Сегодня СРО выполняет только одну роль – страховой компании. Реального контроля качества со стороны СРО нет». По мнению эксперта, изначальное отношение к СРО как к коммерческой организации приводило к конкуренции и нечестной борьбе. Поэтому сегодня можно говорить не о СРО на строительном рынке, а об отдельном рынке СРО.«Есть случаи, когда в СРО вступают компании-однодневки, которые проходят по всем черным спискам, включая федеральные. И такие компании являются участниками СРО, никто их не выгоняет, – недоумевает Михаил Уринсон. – Например, известно, что компании из черного списка Российского союза строителей являются участниками некоторых СРО. Конечно, присутствие компании в таком списке не означает, что с ней нельзя работать, однако ее деятельность нужно рассматривать через лупу. Ведь в черный список компании попадают не за то, что опоздали по срокам сдачи объекта на два-три дня, а за срыв работ, нецелевым образом потраченный аванс, непринятые работы». Михаил Уринсон считает, что СРО при принятии компаний в свой союз не особенно интересуется репутацией компании. Это происходит, во-первых, потому что не существует никакого централизованного списка подобных компаний. Во-вторых, в законе не прописан пункт, запрещающий повторное вступление в саморегулируемую организацию компаниям, которые исключили из СРО по причинам противоречия профессиональному этикету.

Знак вопроса
Создание СРО не упростило работу девелоперов, а, наоборот, создало ряд дополнительных требований к деятельности строительных организаций и привело к появлению дополнительных затрат, организационных усилий, полагает Василий Шарапов.

«За год о результатах деятельности СРО судить сложно. Тем более что это совершенно новый опыт для нас, – говорит Валерий Тропин, руководитель проекта департамента развития KR Properties. – Сейчас происходит «обкатка» нового формата. Больших плюсов пока не видно. Да, наши сотрудники, для того чтобы вступить в СРО, прошли курсы повышения квалификации. Однако не секрет, что такие мероприятия у нас часто носят фиктивный характер. Пока много проблем и вопросов. Например, почему в СРО значительно различается размер страховых взносов: где-то он зависит от прибыли, оборотных средств компании, где-то взнос представляет собой постоянную величину. Еще один вопрос – перечень работ, влияющих на безопасность объектов строительства. Изначально он был одним, в течение прошлого года он дважды менялся, и до сих пор он остается неполным».

Михаил Уринсон недоволен тем, что полностью потеряно такое понятие, как технический заказчик проектирования, которое не попало ни в строительство, ни в проектирование. Необходимо, чтобы в ближайшее время эта ошибка была исправлена на законодательном уровне, считает эксперт.

«Раньше лицензии выдавались на определенный вид деятельности. Существовала лицензия технического заказчика, или так называемого заказчика-застройщика, в состав данной лицензии входил технический надзор – полный контроль заказчика за ходом строительства, начиная от получения земельного участка и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию, – поясняет Руслан Мазгутов. – Сейчас деятельность заказчика-застройщика не попадает под допуск СРО, так как СРО контролирует безопасность объекта. В первоначальный перечень видов деятельности для лицензирования не попали ни функции строительного контроля, ни функции проектировщика, ни функции гензаказчика. Потом они вошли в перечень в виде дополнения».

Василий Шарапов уверен, что гораздо проще и легче было бы работать, если бы законодательство о СРО было более консервативным. В течение двух прошедших лет уже дважды существенно изменялись правила регулирования деятельности СРО, и это, конечно, сказывается на работе СРО: постоянно приходится держать руку на пульсе, все время реорганизовывать свою деятельность, нести дополнительные расходы.

Сама система СРО внедрена в период с 2008 по 2009 год. В прошлом году внесли изменения в Градостроительный кодекс РФ, установив новые правила для организаций, осуществляющих функции генподрядчиков. Для них были установлены более высокие взносы, новые требования для персонала. «Нас, как инвестора, это не коснулось, однако это отразилось на наших партнерах, – отмечает г-н Шарапов. – Если бы изначально для СРО установили единые правила игры, которые не менялись бы на протяжении нескольких лет, как, например, это происходит с Гражданским кодексом РФ, который был принят в 1994 году и в который вносились минимальные правки, стабильность и предсказуемость строительного бизнеса для инвесторов возросла бы».

Небольшие волнения наверху – новые требования по квалификационному составу, переоформлению допусков, изменению стандартов деятельности участников СРО – вызывают ураган внизу, в саморегулируемых организациях, которым приходится своевременно реагировать на каждое новшество. «Сейчас вновь появляется информация о том, что Минэкономразвития РФ планирует внести какие-то очередные изменения в законодательство о СРО, которые могут затронуть строительную сферу», – замечает Василий Шарапов.Руслан Мазгутов считает, что, для того чтобы СРО начали приносить пользу, необходимо доработать законодательную базу.
«Пока четких перспектив для развития СРО я не вижу, – говорит Михаил Уринсон. – Пока заметны только шум, крики, споры о том, кто будет главным, попытки монополизировать рынок СРО, чтобы поднять цены еще раз. В 2011 году по сравнению с прошлым годом все саморегулируемые организации дружно подняли цену».

Вместе с тем эксперты признают, что отраслевое профессиональное саморегулирование действует во всем мире, и действует эффективно. «В России СРО создавались слишком быстро, поэтому не все было продумано, – говорит Андрей Жолин. – Часть СРО были созданы исключительно только для того, чтобы собрать деньги с участников рынка. Никакой работы – ни просветительской, ни методичес­кой – они не ведут, не говоря уже о защите интересов участников отрасли».

Для того чтобы СРО из «страховых компаний» превратились в реально действующие организации, по мнению участников рынка, необходимо предпринять все возможные меры для устранения коммерциализации деятельности СРО, исправить недочеты в существующем законодательстве и организовать систематическую работу по повышению квалификации кадров, ответственных за обеспечение безопасности строительства. 



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

МАТОРИН

Поделиться

17013

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre