Ранее о том, что один из крупнейших негосударственных пенсионных фондов покупает БЦ Marr Plaza, в ходе пресс-конференции 21 февраля рассказал Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge, которая является эксклюзивным агентом по маркетингу и брокериджу объекта.
По словам Алексея Богданова, это первая инвестиционная сделка с участием НПФ - впервые негосударственный пенсионный фонд покупает актив не для собственного пользования. Однако в сообщении об открытии БЦ Marr Plaza указывалось, что «НПФ Норильский Никель» разместит в БЦ свою штаб-квартиру площадью 1500 кв.м. Кроме того, по словам Сергея Чагина, это не первая сделка: ранее НПФ «Благосостояние» купил БЦ на Орликовом переулке.
Тем не менее, сделок с участием НПФ на рынке недвижимости, действительно, мало. На сегодняшний день в России насчитывается около 130 негосударственных фондов, объем пенсионных накоплений которых составляет почти 600 млрд рублей. Но если в портфеле западного пенсионного фонда 20%, как правило, составляют вложения в государственные облигации, 30% – вложения в недвижимость напрямую, 50% – непрямые инвестиции в недвижимость, то в России количество сделок с участием НПФ на рынке коммерческой недвижимости единично. В качестве примера можно привести торговый центр «Аэробус» на Варшавском шоссе, принадлежащий НПФ «Газфонд». Кроме того, «Газфонд» приобрел здания «Мосэнерго» на Раушской набережной, где одним из арендаторов является «Газпромбанк». (см. CRE №154, «Старики-инвесторы»).
«В России просто мало качественных объектов с долгосрочными договорами аренды. На Западе более прозрачная система, поэтому потенциальные покупатели в курсе, как идут дела у того или иного объекта. Пенсионные фонды не могут позволить купить ненадежный объект, не имеющий в перспективе стабильного дохода», - говорит Сергей Чагин.
Наталья Тишендорф, директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, считает основной проблемой для НПФ по инвестициям в сектор недвижимости на российском рынке недостаточно проработанную законодательную базу. «Мне известны несколько примеров, где НПФы активно участвуют в девелоперском бизнесе. До недавнего времени не существовало законодательной базы для прямых инвестиций в сектор недвижимости для НПФ. В настоящий момент несколько фондов прорабатывают возможные структуры через покупку паев ЗПИФН для инвестиций в готовые активы», - говорит эксперт.
По мнению Сергея Чагина, сумма сделки не превышает $120 млн. Наталья Тишендорф сообщила, что информация о сделке была известна рынку уже в середине прошлого года. По ее словам, сделка могла совершиться на уровне 10,5-11% cap rate на поток 2011 года. Стоимость кв.м. арендопригодной площади БЦ эксперт оценивает в $6 тыс. ($126 млн за все здание). В то же время качество актива, идеальная планировка этажа, очень хорошая транспортная доступность могли сыграть важную роль в определении премиальной составляющей к вышеназванной цене, добавляет г-жа Тишендорф.
Эксперты полагают, что девелопер продал проект, скорее всего, для того, чтобы освободившиеся деньги вложить в новый проект.
Напомним, что БЦ Marr Plaza был введен в строй в начале февраля. Расположен объект в районе Красной Пресни, в непосредственной близости от делового центра Москва-Сити и в пяти минутах ходьбы от станции метро «Улица 1905 года».
На момент завершения строительства в аренду международным компаниям были сданы 95% площадей БЦ. Арендаторами здания стали такие компании, как Unilever (9,5 тыс.кв.м.), Philips (6 тыс.кв.м.), Mars (3 тыс.кв.м). Со всеми арендаторами заключены долгосрочные (от 10 лет) договоры аренды. Средняя арендная ставка составляет $650 за кв.м. в год (без учета стоимости эксплуатационных расходов и НДС).
Девелопером бизнес-центра является компания Marr Capital, финансирование проекта осуществлял «Райффайзен Банк». Управляющей компанией была выбрана компания HSG Zander.
