«Кантри Парк»: кусочек Европы на МКАД

История проекта
Новый высококлассный деловой центр «Кантри Парк», расположенный на МКАД между продолжением улицы Свободы и Ленинградским шоссе, в 20 минутах езды от аэропорта Шереметьево, уникален не только своим местоположением. Он интересен еще и тем, что полностью создан компанией – системным интегратором телекоммуникационных и компьютерных систем, для которой строительство таких зданий – непрофильный бизнес и, по сути, первый девелоперский проект. Но, как шутят многие брокеры, занимавшиеся сдачей этого проекта в аренду, «первый блин» получился очень даже ровным и румяным.
«В конце 1999 года мы поняли, что «средний класс» – как мы сами – не в состоянии найти себе офис приемлемого качества за приемлемые деньги. На тот момент мы платили за аренду офиса $200 за 1 кв. м в год. При этом себестоимость строительства составляла около $400–500. Тогда мы решили, что лучше взять кредит и самим построить себе офис, – рассказывает Леонид Лопатин, генеральный директор компании Race Communications, ставшей одновременно девелопером и генеральным подрядчиком «Кантри Парка». – Конечно, сегодня уже можно сказать, что определенный максимализм и неопытность в таких расчетах присутствовали, но страха, что не справимся, не возникало никогда. Москву как место для нового офиса мы не рассматривали. Столичный рынок, к тому моменту сформированный и разделенный крупными игроками, нес слишком высокие риски, а кроме того, на наш взгляд, крупные IT-компании не должны сидеть в городах. Во всем мире их офисы располагаются в технопарках зеленого пригорода. Выбрали Химки, район Новобутаково».
В районе Бутаковского залива на тот момент была настоящая «помойка», залив также находился в плачевном состоянии. Поэтому и обременение по участку администрация выдвинула соответствующее: произвести благоустройство территории и очистить залив.
Вначале владельцы планировали ограничиться строительством малоэтажного здания для собственных нужд без архитектурных излишеств, но хорошо оснащенного в техническом плане. Однако при более детальных подсчетах от этой идеи в компании перешли к идее создать высококлассный многоэтажный офис для сдачи в аренду, с большой парковой зоной.
«Мы решили превратить наш недостаток – то, что бизнес-центр находится в пригороде, – в достоинство: создать здесь такие условия, чтобы людям было приятно сюда приезжать на работу и они действительно нашли здесь все прелести загорода, чувствовали себя комфортно и спокойно, что в Москве получить практически невозможно», – говорит Леонид Лопатин. Создать на выделенной площади «европейскую деревушку» девелоперам помогла и площадь самого участка – 2,5 га, и природные условия – спуск к набережной залива, липовая аллея.
Проект финансировал заказчик-инвестор, ООО «Сити Про», при участии двух банков. На начальной стадии строительства подключился СДМ-банк, который купил филиал на первом этаже. На эти средства был построен каркас здания – железобетонная коробка. На втором этапе, требующем инвестиций в инженерное оснащение и завершающие работы, были привлечены средства Сбербанка, который финансирует объекты незавершенного строительства. Химкинское отделение Сбербанка выдало кредит на пять лет. Всего общая сумма инвестиций в «Кантри Парк» составила $15 млн. По словам Леонида Лопатина, владельцы планируют окупить проект за 4 года, так как доходность «Кантри Парка» составляет 25% в год.
«Вначале мы не хотели вести строительство самостоятельно, хотя все необходимые для этого лицензии у нашей компании имеются. Мы думали остаться в роли девелопера, но были поражены сложившимся на рынке драматически низким качеством строительства, безответственностью подрядчиков, полном отсутствием практики управления проектами. В один момент мы поняли, что если так и будет продолжаться, мы увязнем в низком качестве и безумных сроках», – рассказывает Леонид Лопатин. Так компания Race Communications стала еще и генеральным подрядчиком строительства, подключив свои подразделения по управлению качеством проектов и проектированию.
Непосредственно строительство офисного центра общей площадью 19 531 кв. м началось в феврале 2002 года и длилось около двух лет. Генпроектировщиком стал проектный институт «Гомельпроект», сертифицированный по международным стандартам качества ISO 9001. Концепцию здания и его внешний вид создавала архитектор Марина Милонова, над интерьерами работали архитектурная мастерская Сергея Эстрина и архитекторы Race Communications, ландшафтный дизайн был создан архитектором Ольгой Макаренко. С архитектурной точки зрения во всем комплексе видна единая идея, а здание удачно вписалось в искусно созданный ландшафт, став при этом городской доминантой. Внешняя отделка производилась материалами высокого качества, в том числе керамогранитом и натуральным камнем. На всех 15 офисных этажах «Кантри Парка» предусмотрена возможность свободной планировки. Силовой элемент в центре здания образуют шахты лифтов и коммуникационные колодцы, к ним примыкают поэтажные санузлы. Все остальное пространство этажа может быть спланировано полностью по желанию арендатора.
Даже с нижних этажей здания открывается панорамный вид на Бутаковский залив, МКАД, деловую часть Химок. С верхних этажей видны как на ладони север столицы, аэропорт Шереметьево.
«При создании концепции этого здания в силу бюджета изначально был использован математический принцип необходимого и достаточного. Все лишнее было вычеркнуто. Мы делали ровно то, что необходимо, чтобы здание соответствовало классу А, но в комплексе предусмотрено много имиджевых вещей, например великолепный парк с прудами и ручьем, набережная и стоянка судов, «дышащие» гипсовые материалы во внутренней отделке, авторские интерьеры дизайнеров, специально созданные для «Кантри Парка» скульптуры, сусальное золото на вывеске здания, дорогое мощение, уличные светильники от iGuzzini, «звездное небо» перед входом в здание – всего и не опишешь», – рассказывает Леонид Лопатин.
Сейчас комплекс практически полностью «заселен». В декабре начнет функционировать второй этаж, ресторан, салон красоты, солярий, парикмахерская, стоматология и бюро путешествий «Кантри тур». На первом этаже откроется отделение СДМ-банка с депозитарием, обменными кассами и банкоматом. Вся территория комплекса охраняется, хотя вскоре вместо охранников на входе появятся приветливые охранницы.
Управлением бизнес-центром занимается компания Sawatzky.

Исключение из правил или новая тенденция?
Сегодня Химкинский район, где расположен «Кантри Парк», считается динамично развивающимся районом Московской области. По соседству с бизнес-центром находятся торговый молл всемирно известной шведской компании IKEA, крупнейший в Европе мебельный центр «Гранд», шведский торговый центр «Буманс», гипермаркет METRO, торгово-развлекательные комплексы «Рамстор Сити» и «Гранд-2». Однако выход крупных торговых проектов за пределы МКАД – тенденция вполне устоявшаяся, которая объясняется сложностями в получении крупных земельных участков в центре столицы. Также не вызывает сомнения и то, что на покупательский спрос и активность расположение крупных торговых объектов за пределами кольцевой автодороги практически не влияет. Особенно если поблизости находится такой крупный населенный пункт, как город Химки.
Но офисные центры вне Садового кольца, позиционирующиеся при этом как класс А, можно пересчитать по пальцам. Неудивительно, что отношение первых потенциальных арендаторов к бизнес-центру было очень осторожным.
«Стремление многих крупных ритейлеров уйти за пределы центра города сегодня очевидно. Однако многие компании, чей бизнес не связан с большим клиентским потоком, также не прочь променять шумный центр на что-то более комфортное. Тенденция к децентрализации офисных зданий сегодня становится все более заметной. Взять хотя бы такой масштабный проект, как «Москва-Сити», расположенный около Третьего транспортного кольца. Много проектов разрабатывается в Крылатском, на юго-западе. Девелоперы «Кантри Парка» пошли еще дальше, но сумели привлечь много клиентов, которые раньше считали, что быть рядом с МКАД не очень престижно», – говорит Елена Денисова, консультант отдела по работе с арендодателями Jones Lang LaSalle.
17 мая в «Кантри Парк» въехал первый арендатор – компания Volvo. По словам Елены Денисовой, Volvo является якорным арендатором в бизнес-центре и занимает 4 и 5-й этажи здания. Сегодня, помимо Volvo, арендаторами бизнес-центра являются такие известные компании, как Porsche, Metro Cash & Carry, «Реал Гипермаркет», пивоваренная компания «Вена», компания «Нутриция», GD и т. д. На сегодняшний день в аренду сдано около 60% площадей – как при помощи ведущих риелторских агентств, так и благодаря собственной рекламной кампании. «Многие компании, уже будучи арендаторами, выражают желание увеличить договоры аренды по площади», – рассказывает Олег Фролов, управляющий зданием из компании Sawatzky.
«Говоря об особенностях делового комплекса «Кантри Парк» как высококачественного офисного здания, необходимо прежде всего отметить сложившийся состав надежных арендаторов с длинными (трехлетними) договорами аренды и наличие профессиональной управляющей компании», – комментирует Регина Лочмеле, аналитик компании Colliers International. «Местоположение – это единственный момент, который выпадает из принятой классификации офисных центров А класса. Однако по качеству строительства, инженерным системам, архитектурному решению этот комплекс несомненно принадлежит к классу А», – считает Елена Денисова.
Конечно, для многих автомобилистов одно слово «Ленинградка» вызывает устойчивую ассоциацию с многокилометровой пробкой. Но, по словам арендаторов комплекса, по Ленинградскому шоссе и улице Свободы в первой половине дня основной поток автомобилей движется в сторону центра, поэтому добираться в офис на машине не затруднительно. Вечером ситуация зеркальная – все едут в основном из центра, так что дорога домой также не очень мучительная. Для арендаторов, не пользующихся автомобилями, помимо 15 маршрутов общественного транспорта раз в 15 минут от станции метро «Планерная» к бизнес-центру ходит специальный «шаттл-бас» (рейсовый автобус).
По словам владельцев «Кантри Парка», в ближайшем будущем на дорогах вокруг комплекса будут установлены специальные веб-камеры, позволяющие оценить ситуацию на дорогах, не выходя из офиса.

Строительные особенности
17-этажное офисное здание представляет собой монолитную железобетонную конструкцию со стенами из штучного материала. Фасады здания вентилируемые, утепленные, облицованы керамогранитом. Шаг сетки колонн составляет 6 м. Высота перекрытий – 3,6 м для офисных этажей и 4,2 м для цокольного, первого и второго этажей. Шахты лифтов и коммуникационные колодцы образуют мощный силовой элемент в центре здания, к ним примыкают поэтажные санузлы. Такое решение позволяет существенно экономить арендопригодную площадь и создает минимальное количество препятствий в открытой планировке пространства.
Две треугольные незадымляемые лестницы, расположенные с двух сторон здания, обеспечивают быструю эвакуацию сотрудников в случае пожара, а также являются важными архитектурными элементами. С обеих лестниц осуществляются выходы на эксплуатируемую крышу здания. Риелторы отмечают в «Кантри Парке» рекордно низкий фактор «неиспользуемых» площадей, рассчитываемых по стандартам БОМА, – он составляет лишь 6%.

Внутренний «интеллект»
«По инженерному оснащению «Кантри Парк» можно назвать интеллектуальным зданием. Правда, пока полной диспетчеризации всех систем в комплексе нет, но все они будут введены в строй в самом ближайшем будущем», – рассказывает Олег Фролов.
Инженерное обеспечение здания включает регулируемую систему отопления, центральное кондиционирование и контролируемый микроклимат в помещениях, противопожарную сигнализацию, систему контроля доступа в помещения, структурированную кабельную систему, систему аварийного электропитания, питьевое водоснабжение. Офисные помещения оборудованы низкопрофильными фальшполами, в которых прокладываются электрические и сигнальные кабели для организации рабочих мест произвольного количества и расположения. Над подвесными потолками располагаются распределительные вентиляционные каналы, а также трубы системы спринклерного пожаротушения.
Здание обслуживают 4 скоростных лифта фирмы OTIS грузоподъемностью 13 человек, один из лифтов оборудован двумя входами и используется для перевозки грузов между складским комплексом и офисными этажами. В основу телекоммуникационной инфраструктуры комплекса легли решения компании Cisco Systems – мирового IT-лидера. Выполнялся проект телекоммуникационной инфраструктуры комплекса золотым партнером Cisco Systems – компанией Race Communications. Подключение к внешним телефонным сетям, Интернету и сетям передачи данных производится по резервированным оптоволоконным каналам, обеспечивающим высокое качество, надежность и бесперебойность связи.
Среди нестандартных возможностей здания – его оснащение системами беспроводной телефонии в стандарте DECT и беспроводного доступа в Интернет Wi-Fi, что позволяет работать в любой точке здания, в зонах отдыха, общественного питания, на территории парка. Также в комплексе есть возможность аренды мест в серверных комнатах на 17-м этаже здания, оборудованном прецизионными системами кондиционирования, бесперебойного электроснабжения и газового пожаротушения и находящемся под круглосуточным наблюдением дежурной смены технической поддержки. По словам Андрея Рогового, менеджера по корпоративным проектам компании Cisco Systems в России и странах СНГ, внедрение интеллектуальных решений в современных бизнес-центрах становится неотъемлемым требованием большинства арендаторов. «С учетом растущей потребности бизнеса использовать новейшие информационные технологии многие заказчики развертывают сеть еще на этапе строительства здания. Это позволяет значительно увеличить конкурентоспособность недвижимости при сдаче здания в эксплуатацию, сократить операционные затраты, совершенствовать управление системами здания, повысить удовлетворенность арендаторов. Бизнес-центр «Кантри парк» является одним из самых ярких примеров успешного развертывания сети. Уверен, что арендаторы здания уже оценили преимущества Wi-Fi , ведь возможность свободно перемещаться по офису с ноутбуком и выходить в Интернет или локальную сеть из любого помещения, значительно оптимизирует все бизнес-процессы и делает работу более комфортной и эффективной», - говорит Андрей Роговой .

Время обеда
Партнером по организации ресторана на территории офисного центра стала турецкая компания с американским менеджментом Universal Catering LLC. Днем питание для сотрудников в общем зале на 170 мест осуществляется по системе самообслуживания. Средний обед обходится примерно в 150 руб. «Считается, что невозможно совместить кейтеринговое питание с рестораном. Мы сейчас пробуем это сделать», – говорит Леонид Лопатин. Владельцы планируют открыть вечерний VIP-ресторан с богатой винотекой, стилизованный под палубу корабля, где можно было бы проводить встречи и переговоры.

Парковка
На территории офисного центра располагается пятиуровневая парковка, рассчитанная на 260 автомобилей. На 50 кв. м арендуемой площади предполагается одно машино-место по цене $100 в месяц. Здесь также есть автосервис с мойкой. Если автомобилю требуется серьезный ремонт, то на это время арендатору предоставят сменную машину. При желании арендатор может отдать ключи от автомобиля на входе, и сотрудники парковки сами ее припаркуют.
Еще одна очень милая деталь. Во время дождя по просьбе арендатора на ресепшен ему выдают деревянный зонтик, чтобы он мог спокойно дойти до машины. Кроме того, для посетителей «Кантри Парка» предусмотрена открытая гостевая автостоянка на охраняемой территории перед главным входом в офисное здание.

Склад
Еще одно нестандартное девелоперское решение – наличие в комплексе настоящего склада. «В цокольном этаже здания у нас находится складская зона, где арендаторы могут брать в аренду европаллеты. Например, компания Volvo там хранит комплекты колес», – рассказывает Леонид Лопатин. Аренда европаллеты на месяц обходится в $20. Автоматизированный складской комплекс рассчитан на 1000 европаллет. Пол складского помещения из литого бетона выдерживает движение электропогрузчика с грузом до 1 т. Предусмотрены ворота и пандус для въезда и выезда автомобилей, погрузочно-разгрузочная зона, специально оборудованная для обслуживания большегрузных фур. Терминал оснащен единой информационной системой, современной погрузочно-разгрузочной техникой и специальным складским оборудованием.

Аренда
Сегодня площади в центре сдаются только в аренду. «Преимущественно площади сдаются поэтажно либо этаж делится на двух арендаторов», – рассказывает Олег Фролов. Арендная ставка – от $375 за 1 кв. м на нижних этажах до $450 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплутационных расходов (расходы на управление, электроэнергию и услуги связи). Расходы на управление составляют $80 за 1 кв. м в год. Арендные договоры заключаются на три года. Помещения сдаются в состоянии shell & core. По согласованию с арендодателем предусмотрена компенсация за вложения в ремонт до $120 на 1 кв. м.

На работу – на яхте
«Сейчас происходит очередное перерождение первоначальной концепции. Сначала мы строили офис для себя, потом делали качественный бизнес-центр для верхнего среднего класса. А теперь, с учетом территории, мы понимаем, что можем стать одним из эксклюзивных мест, где можно великолепно проводить вечеринки, презентации, конференции, концерты и т. п.», – считает Леонид Лопатин. Вскоре арендаторы комплекса смогут прибывать в комплекс не только на автомобилях, но и на яхтах – здесь планируется создать стоянку для катеров и яхт. По словам Олега Фролова, набережная и береговая зона будут облагорожены и открыты для города. Сам залив будет углубляться и очищаться.
На территории «Кантри-Парка» запланировано строительство гостиницы бизнес-класса, соответствующей европейскому уровню «три звезды», рассчитанной на 100 номеров, управлять которой будет известный гостиничный оператор. Для этого выделено около гектара земли в северной части комплекса. Внешний вид гостиницы будет в тирольском стиле, крыша черепичная. Внутри гостиницы разместятся ресторан, фитнес-центр, бассейн, конференц-зал, а также офисы небольшой площади. В настоящее время полностью подготовлена площадка для начала строительства – ограждена, освещена, оборудована инженерными сетями и коммуникациями. Гостиница будет предназначена в первую очередь для гостей и партнеров компаний-арендаторов. Также в ближайших планах девелоперов строительство на территории еще одного комплекса.

Информация

Адрес: г. Химки, улица Панфилова, вл. 19, Химки-Центр.

Собственник: компания «СИТИ Про»

Девелопер, генеральный подрядчик: ЗАО Race Communications

Управляющая компания: Sawatzky

Объем инвестиций: $15 млн.

Общая площадь: 19 531 кв. м

Начало строительства: февраль 2002 года

Общая арендуемая площадь офисных помещений: около 16 000 кв. м

Высота от перекрытия до перекрытия – 3,6 м

Открытые поэтажные планировки (1000 кв. м на этаже)

IP-телефония

Инфраструктура: отделение банка, кафетерий, ресторан, химчистка и др.

Парковка: отдельно стоящий пятиярусный крытый паркинг

Автоматизированный складской комплекс на 1000 европаллет.

Автобус-шаттл от ст. метро «Планерная»