Банки потянуло в офисы

Банкам пришлось напрямую заняться девелопментом в период кризиса. Напомним, что тогда нескольким крупным банкам, в первую очередь Сбербанку и ВТБ, в виде залоговой недвижимости достался ряд девелоперских активов. В частности, дочерняя структура Сбербанка, занимающаяся проблемными активами, «Сбербанк Капитал», получила от «Капитал Груп» 60 тыс. кв. м в проекте «Москва-сити», 15 тыс. в жилом комплексе «Город яхт». От компании Coalco «Сбербанк Капитал» получил 50,01% в проекте «Хрустальные башни» (объект коммерческой недвижимости на 170 тыс. кв. м), В управлении компании также находятся жилой комплекс «Эмеральд», доставшийся от «Главстроя». Как заявил недавно гендиректор компании Ашот Хачатурянц, из большинства проектов «Сбербанк Капи­тал» планирует выйти в 2014–2015 годах, мотивируя это антикризисным профилем своей структуры. Впрочем, аналитики считают, что из девелоперского бизнеса Сбербанк уходить не собирается. Подверждение тому – создаваемая сейчас структура «Сбербанк Девелопмент» (ее появление представители банка анонсировали в ноябре 2010 года).
Реанимацией еще одного проблемного объекта – замороженного в начале 2000-х комплекса на Болотном острове «Царев сад» – «Сбербанк Капитал» займется в парт­нерстве с компанией Midland Development. По данным игроков рынка, Midland выступает как заказчик-застройщик и соинвестор проекта. По словам г-на Хачатурянца, доля Midland в проекте составляет 25%, которые перейдут в его собственность после завершения строительства. Сдать объект предполагается в 2016 году. Стоимость проекта оценивается в 9 млрд рублей.
Строительство комплекса «Царев сад» площадью 80 тыс. кв. м, включающего рестораны, офисы, подземную автостоянку и гостиницу, было заморожено около 10 лет назад в результате конфликта внут­ри компании-застройщика, до того получившего от Сбербанка кредит на $150 млн. На момент остановки работ было возведено 23 тыс. кв. м из 83 тыс. запланированных. От этого актива банк решил избавиться в середине 2000-х, в 2007 году на этот счет велись переговоры с группой компаний ПИК, но сделка не была совершена. Весной 2008 года объект был приобретен $125 млн компанией «Авгур эстейт». Однако затем Сбербанк аннулировал сделку. Новый партнер по проекту был анонсирован в середине февраля 2011 года.
Отметим, что интерес к столичной офисной недвижимости проявляет не только «дочка», но и сам Сбербанк, который недавно заявил о намерении приобрести 100 тыс. кв. м площадей под офисы.
Не столь масштабные, но все же достаточно серьезные планы есть у Райф­файзенбанка, который намеревается купить бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, выделив на это около $70–75 млн. Впрочем, банк рассматривает и вариант с арендой офисных площадей, если не найдет подходящего объекта для приобретения в собственность.
Компания S.A. Ricci / King Sturge также сообщает, что вложения в офисные квад­ратные метры намерен в этом году сделать и Россельхозбанк, правда, подробностей этого плана выяснить не удалось.
Как полагают эксперты, все эти факты свидетельствуют о восстановлении рынка офисных площадей и общем оживлении экономики. Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин отмечает, что банки не только вовлечены в финансирование и рефинансирование девелоперских проектов, но и сами в силу кризиса становятся девелоперами: «Их роль в столичном девелопменте будет только усиливаться», – уверен эксперт. Также он отмечает, что текущий рыночный тренд здесь определяется показателями Сбербанка РФ, который планирует в 2011 году увеличить портфель кредитования девелоперов на 13–14%. В 2010 году этот показатель вырос на 11,4%, до 196,9 млрд руб.
Коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев добавляет, что банки сейчас накопилии избыточную ликвидность, к тому же в отношениях с девелоперами у них наметилось значительное потепление: «Они стали гораздо мягче в части предоставления кредитов, на рынке у отечественных банков бывают ставки даже ниже тех, которые предоставляют в РФ западные банки. Во многом эта лояльность родилась под грузом собственных непрофильных активов, доставшихся им после кризиса», – считает г-н Канаев.
Управляющий партнер УК BlackStone Keeping Company Алексей Сигал также отмечает, что позитивным сигналом для банков является сам факт роста цен на недвижимость.
Вице-президент российской гильдии риелторов Константин Апрелев полагает, что интерес банков к девелоперским активам во многом оправдан: «Притом что экономика выходит из кризиса, стоимость девелоперских проектов по-прежнему кризисная. Приобретая такие активы, можно в перспективе рассчитывать на хорошую доходность вложений». Эксперт отмечает перспективность вложений и в «Царев сад», впрочем, добавляя, что зачастую банковские инвестиции в столичный девелопмент сегодня достаточно рискованные, поскольку имеют неопределенный срок возврата: «Следует понимать, что очень сложно оценить риски. Пока мэр Москвы Сергей Собянин и Мосгордума не определят формат и предмет Генерального плана развития города, прогнозировать судьбу любых московских инвестпроектов достаточно проблематично – слишком многое зависит от выбранного городским правительством вектора развития города», – уверен он. Аналитик указывает на тот факт, что вся разрешительная документация по многим замороженным в кризис проектам уже устарела и получение новых разрешений может занять достаточно много времени.
По мнению г-на Апрелева, заявление Сбербанка о реанимации проекта «Царев сад» в значительной мере политическое: «Бизнес дает сигнал городу, что снова готов тут работать. Посмотрим, как отреагирует на это Москва», – говорит он.
Что касается недвижимости, приобретаемой банками под собственные нужды, то, как полагают эксперты, время для покупок по наиболее выгодной цене уже упущено: «Надо было приобретать эти объекты два года назад. Сейчас ситуация такова, что либо цена уже достаточно высока, либо приходится участвовать в сложных схемах с зало­женными активами», – говорит Константин Апрелев. В качестве примера не самых выгодных вложений он приводит покупку компанией «ВТБ Капитал» БЦ Capital Plaza на территории «Москва-Сити»: «Пока деловой район не удобен в плане имеющейся инфраструктуры – в связи с отсутствием парковок и плохой транспортной доступностью». Согласен с ним и Алексей Сигал: «Все выгодные сделки по покупке были сделаны в момент углубления кризиса. Конечно, продавцы понимали, что объект недооценен, но им очень нужны были деньги. Сейчас таких суперобъектов на рынке нет, бросовых цен уже не осталось».