Ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости за прошедший 2010 год значительно улучшилась, хотя сделки с участием иностранных институциональных инвесторов пока редки. После провального 2009 года общий объем инвестиционных сделок на рынке в прошлом году, по данным Jones Lang LaSalle, увеличился на 24% до $3,963 млрд. «ВТБ Капитал», представляющий инвестиционный бизнес группы ВТБ, приводит цифры в $3–3,5 млрд, еще скромнее оценки инвестиционной компании «Ренессанс Капитал» – всего $2 млрд, без учета активов, перешедших к банкам за долги.
Что не вызывает никаких сомнений, так это лидерство офисного сегмента, который стал первым как по количеству сделок, так и по притоку капитала. По подсчетам Jones Lang LaSalle, на него пришлось 56,6% общих вложений. «Значительно снизившаяся во время кризиса стоимость квадратного метра повлияла на привлекательность офисного сегмента как для компаний реального сектора, которые покупали объекты для себя (например, «Согаз», купивший БЦ «Волна», Evraz Group – БЦ «Западные ворота»), так и институциональных инвесторов, – рассуждает Екатерина Константинова, директор департамента инвестиций в недвижимость «Ренессанс Капитал». – Сегодня мы видим тенденцию к увеличению стоимости офисных зданий. Таким образом, наиболее смелые и активные игроки, которые приобрели объекты в 2009 – начале 2010 года, уже получили привлекательную доходность на свои вложения».
Самой крупной инвестиционной сделкой как в офисной среде, так и на рынке в целом стала покупка финансовой компанией «Открытие» портфеля активов Horus Capital за $800 млн. Инвесторов привлекают уже функционирующиe качественные объекты, способные приносить прибыль. «Вместе с тем на рынке ощущается дефицит качественных готовых объектов, поэтому цены на них достаточно высоки, а потенциал роста доходности ограничен, – отмечает Виктор Макшанцев, руководитель департамента фондов прямых инвестиций в инфраструктурные проекты и недвижимость «ВТБ Капитал». – На этом фоне, большой интерес представляют инвестиции в качественные девелоперские проекты, а также уникально расположенные готовые объекты, предоставляющие возможность повысить их доходность через редевелопмент либо реконцепцию».
Своих больше
Львиную долю инвестиций в коммерческую недвижимость, а это 74%, по данным JLL, обеспечили российские игроки, остальные 26% – западные. Тем не менее аналитики отмечают возвращение интереса иностранцев к России с середины прошлого года, правда, пока он ограничивается поиском и анализом инвестиционной привлекательности объектов. В результате доля России на мировой арене инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2010 года более чем скромна – всего 2–5%, констатирует Екатерина Константинова. «Активность западных инвестфондов в прошлом году была даже ниже, чем в 2009-м, и лишь немного выправилась к концу года, – добавляет Алексей Филимонов, генеральный директор международной консалтинговой компании Astera. – Уровень доходности, который сегодня предлагают собственники инвесторам, зачастую не выдерживает критики».
В глобальном масштабе Россия существенно уступает не только развитым странам (США, Великобритания), но и новым игрокам (Китай, Индия). «Вместе с тем потенциал российского рынка недвижимости выше, чем у стран Восточной Европы, Прибалтики и других стран бывшего СССР, – утешает Анастасия Залуцкая, руководитель департамента структурирования и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы «НЭО Центр». – Положительно сказалась более высокая устойчивость экономики России благодаря накопленным золотовалютным резервам, а также недооценка значительной доли активов в недвижимости».
Помочь западным инвесторам прийти в Россию могут привлекательные ставки доходности и законодательные решения, направленные на улучшение инвестиционного климата. В числе других недостатков российского рынка эксперты называют непрозрачность процесса распределения земельных участков и административные барьеры для девелоперского бизнеса.
Активность крупных российских игроков также является индикатором зрелости рынка для иностранцев. «Как только пенсионные фонды РФ начнут вкладывать в российскую коммерческую недвижимость, придут и западные инвестфонды, – не сомневается Алексей Филимонов. – Сейчас на рынке коммерческой недвижимости оперируют фонды средней руки с привлеченным капиталом от $100 млн до 300 млн, а также промышленные группы и частные инвесторы с портфелем в $20–50 млн.
Виктор Макшанцев из «ВТБ Капитал» не разделяет скепсиса коллег. «Интерес к России сохраняется и увеличивается. Это не только наши партнеры по фонду VTBC-Ashmore Real Estate Partners I LP, но и крупные игроки из Европы, Ближнего Востока, Азии. В то же время для многих стало очевидным, что успешный выход на российский рынок наиболее вероятен через партнерство с ведущими локальными игроками, которые могут предоставить необходимый опыт, знания и доступ к первоклассным проектам. Поэтому мы ожидаем роста иностранных инвестиций в российскую недвижимость через различные схемы партнерства».
Пусть не так быстро, как хотелось бы, но все же западные инвесторы возвращаются. Уже обозначили себя международные фонды Barwa Gazprombank, Jensen Russian Real Estate, Heitman European Property Partners IV, UFG Real Estate II. В конце прошлого года британская управляющая компания Ashmore Investment Management дебютировала на российском рынке, выкупив долю Deutsche Bank в VTBC-DB Real Estate Partners. Поскольку число объявленных инвестиционных фондов растет, Jones Lang LaSalle прогнозирует рост количества закрытых сделок с участием международного капитала в 2011 году.
Среди сделок, закрытых в прошлом году, стоит выделить покупку бизнес-парка Green Wood китайской госкомпанией «Центр развития торговли и управления инвестициями в Европу», бизнес-центра Bakhrushin House – фондом UFG Asset Management, а также Geneva House – швейцарской Eastern Property Holdings.
Бронзовый призер
Москва в прошлом году стала третьим городом в Европе по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, пропустив вперед Лондон и Париж. «Столица, безусловно, остается самым привлекательным регионом России на рынке недвижимости, – говорит Виктор Макшанцев. – Здесь больше высококлассных проектов, соответственно, объем потенциального предложения и сделок выше». Алексей Филимонов приводит другой аргумент: «Действительность такова, что только столичные проекты, и то в пределах Садового кольца, способны обеспечить необходимый инвесторам уровень доходности и ликвидности».
«Инвесторы сначала возвращаются на более понятные им рынки Москвы и Санкт-Петербурга, – делится опытом Юлия Гордеева, старший аналитик по недвижимости Deutsche Bank. – Исторически столица была центром зарубежного капитала, в то время как в Санкт-Петербург больше инвестировали российские игроки».
Показательно, что все крупные сделки на рынке Москвы касались деловых центров: портфель Horus ($800 млн), бизнес-центры «Северная башня» ($260 млн), «Западные ворота» ($160 млн), «Волна» ($140 млн), «Уланский» ($37 млн) и др. Заморозка столичной мэрией новых проектов строительства офисов в пределах Третьего транспортного кольца в будущем позитивно скажется на стоимости уже существующих объектов, расположенных внутри Садового кольца. Среди наиболее значимых сделок в других сегментах коммерческой недвижимости можно отметить покупку Сбербанком логистического парка «Томилино» за $39 млн и приобретение группой компаний «Ташир» торгового центра «Европарк» за $60 млн.
В свете предстоящих Олимпийских игр – 2014 в Сочи и чемпионата мира по футболу 2018 года появляется инвестиционный потенциал и у регионов. В первую очередь у гостиничного сегмента, отмечает Анастасия Залуцкая.
Назад в девелопмент
По мере оживления рынка недвижимости банки стали охотнее кредитовать строителей. В основном финансируется жилье и знаковые коммерческие объекты, как например, «Москва-Сити». «Крупные девелоперы сейчас могут взять в долг рубли под 9,5–13,0%, в зависимости от размера и финансового состояния компании, того, проектное это финансирование или нет, и степени готовности объекта. Сегодня кредитные ставки вплотную приблизились к докризисным, что делает финансирование более доступным с точки зрения стоимости», – рассуждает Юлия Гордеева.
Многие девелоперы уже объявили о возобновлении строек, замороженных в кризис. Например, «ДОН-Строй Девелопмент» после получения кредитной линии от Сбербанка намерен в этом году вернуться к строительству МФК «Оружейный» в Москве. Тот же Сбербанк выделил $11 млн под строительство делового комплекса ALCON на Ленинградском проспекте в Москве.
Это отнюдь не означает, что банки готовы кредитовать всех и вся. Сегодня непрофессиональные проекты не смогут найти деньги – ни у инвестора, ни у банка. «Рынок недвижимости стал сегментированным, качественные объекты и проекты уходят в существенный отрыв от активов, при создании которых были допущены ошибки, – отмечает Виктор Макшанцев. – Очевидно, что рост активности инвесторов и кредиторов сосредоточен именно на первоклассных активах, которые тем самым способны привлечь для себя наиболее комфортные условия финансирования».
В то же время Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, предсказывает рост ставок кредитования в 2011 году на фоне повышения ключевых процентных ставок. «В действительности кредитование дорожало с конца прошлого года», – констатирует эксперт.
Впервые за последние два года девелоперы объявляют не только о возобновлении замороженных строек, но и о старте новых. Так, российский «Атомстройкомплекс» и финская компания SRV объявили о совместном строительстве в 2011 году многофункционального небоскреба в Екатеринбурге, состоящего из отеля, офисного и развлекательного центров. Другой пример – австрийская девелоперская компания Raiffeisen evolution project development GmbH начала строительство и маркетинг бизнес-центра класса А «Ленинский проспект, 119» в Москве.
Новый передел
Ставки капитализации на качественные объекты в Москве продолжают падать и практически достигли докризисного уровня: в офисном сегменте они приблизились к 9–10%, в торговом – к 10–12% и к 10,5% – в складском. Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение ставок в среднесрочной перспективе. По оценкам Екатерины Константиновой, во второй половине 2012 года первоклассные офисные объекты в Москве будут продаваться по ставке капитализации 7,5–8%. Тем не менее эти ставки капитализации еще значительно выше уровней в 5–6%, превалирующих на рынках Западной и Центральной Европы, что является дополнительным стимулом для иностранных инвесторов.
В целом участники рынка с оптимизмом смотрят в будущее. Jones Lang LaSalle предсказывает 30%-ный рост объемов инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году до $5,2 млрд. Постепенно международные инвесторы придут в Россию, где их ждут более привлекательные, по сравнению с развитыми рынками США и Европы, ставки капитализации и более комфортная экономическая ситуация.
По мере усиления рынка аналитики предрекают новую волну перераспределения активов на рынке, возможно, уже в 2011–2012 годах. Сегодня ключевыми держателями активов остаются непрофильные инвесторы – банки, получившие объекты за долги, и сырьевые компании, воспользовавшиеся возможностью приобрести недвижимость по низким ценам. И для тех, и для других (за исключением сделок по покупке офисов под себя) недвижимость остается непрофильным вложением. Поэтому, как только рынок сможет предложить финансовым институтам и компаниям реального сектора хорошую цену, они будут избавляться от этих активов.
