Появившееся предложение самим своим фактом подтвердило возможность существования индустриальных парков в РФ и тем самым неявно стимулирует спрос, а также интерес девелоперов к вариантам реализации подобных проектов. Этот формат сейчас более или менее «прозрачен» и для них, и для инвесторов, и для потенциальных арендаторов. С постепенным нивелированием острой фазы финансового кризиса угасший было интерес к индустриальным паркам (ИП) растет, формируется спрос.
Каковы же параметры этого спроса? Интерпретация результатов исследования GVA Sawyer, проведенного в конце 2010 года и давшего около 80 результативных анкет от промышленных компаний Центрального и Северо-Западного округов, позволяет сделать ряд выводов о зависимости требований предприятий от характера земельных участков, выделяемых в пределах индустриальных парков, и типичных ошибках при создании последних.
Так, ключевые параметры спроса на индустриальные парки определяются не столько профилем компаний, сколько размерами производств.
Наибольшая доля спроса приходится на небольшие и средние предприятия.
Ярко выраженной зависимости спроса от вида производства не наблюдается: востребованность производственной недвижимости характерна как для предприятий приборостроения, так и для пищевых производств.
Как следствие, падение спроса в кризисный период привело к обоснованному ориентированию на многопрофильные индустриальные парки. По мере преодоления последствий кризиса узкоспециализированные парки будут более востребованы.
Для небольших предприятий (до 1 га) не очень критична форма участка, при предоставлении скидки они готовы занимать участки неправильной формы. Зато для них более критичны логистические решения внутри индустриального парка, в частности ширина проездов. Для них не так важно подведение определенного количества дорог к участку, непосредственное соседство ж/д ветки. Но при этом есть желание располагаться в определенном месте индустриального парка (близко к входу или к зданию администрации).
Для средних производств (1–5 га) наиболее предпочтительна прямоугольная форма участка, хотя они готовы рассматривать и участки неправильной формы. Для них не важно, где располагаться внутри парка; желательно, но не критично подведение ж/д ветки.
Крупные предприятия имеют достаточно жесткие требования к характеристикам земельного участка: он должен быть единым, преимущественно квадратной формы, критично наличие ж/д ветки, требуется два пути подъезда к участку. Рассматривать участки неправильной формы крупные предприятия не готовы (в 3 из 4 случаев) даже при условии предоставления скидки.
Если говорить о сравнительной успешности существующих индустриальных парков, то единого фактора успеха при реализации подобных проектов нет. Тем не менее среди наиболее значимых факторов можно выделить:
административную поддержку первых лиц региона;
удачное местоположение объекта вблизи крупных транспортных потоков и вблизи крупных населенных пунктов;
наличие крупного якорного арендатора.
Среди основных ошибок, которые совершают девелоперы при реализации индустриальных парков, можно выделить:
завышенную стоимость продажи земли (что объясняется наличием оформленных документов на подключение к мощностям);
несоответствие размеров предлагаемых участков реальному спросу (до последнего момента в основном предлагались участки от 10 га и более, в то время как спрос во многом сосредоточен в категории 13 га);
несоответствие между расположением и специализацией (размещение наукоемких и трудоемких производств далеко от крупных населенных пунктов).
Наиболее вероятно, что технопарки и впредь будут поддерживаться властями на региональном, федеральном и муниципальном уровнях. С одной стороны, считается, что одно рабочее место в индустриальном парке создает 4–6 рабочих мест в смежных отраслях (притом что в среднем на 1 га ИП приходится 15–18 рабочих мест), в частности в логистике, социальной инфраструктуре и т. п. Также реализация подобных проектов совершенно очевидным образом увеличивает налоговую базу за счет новых резидентов. Следом за рабочими местами растет потребность в жилье для сотрудников, раскручивается потребительский рынок, что еще больше стимулирует налоговые поступления. В настоящее время можно говорить о формировании своего рода моды среди региональных властей на проекты индустриальных парков. Мало того, уже сейчас специалисты GVA Sawyer отмечают большое количество заявленных к реализации на 2011–2014 годы индустриальных парков по всей России. Соответственно, весьма вероятна острая конкуренция между ними.
Скорее всего, мало кому удастся повторить опыт Калужской или Липецкой областей и заселить вновь созданные индустриальные парки по большей части иностранными промышленными компаниями. Если же проектами ИП по схеме greenfield займутся частные инвесторы, то в конкурентной борьбе за арендатора с регионами на их стороне не будет такого важного преимущества, как возможность предоставлять резидентам налоговые льготы. Таким образом, излюбленная российская стратегия ведения дел «ввязаться, а далее разбираться по ходу возникновения проблем», наиболее вероятно, не сработает. Все же существующие ИП примерно так и создавались – без четкого представления о потенциальных арендаторах, с ориентацией на девелопмент «под заказчика», ручным управлением проектом и надеждами на лучший исход событий. Надежды оправдались ввиду того, что люди, их питавшие, были первыми на возникающем низкоконкурентном рынке и издержки от ошибок реализации были многократно перекрыты доходами.
В нынешней же ситуации при создании индустриальных парков наиболее адекватной будет ориентация на средние и мелкие российские компании. Соответственно, для концепции ИП жизненно необходимо четкое осознание объема и структуры актуального спроса, вменяемые прогнозы динамики конкурентов, соответствие создаваемого продукта потребностям будущих резидентов и узконаправленная стратегия маркетинга и продвижения
проекта.
Эвелина Павловская, вице-президент GVA Sawyer по консалтингу
