Ломать и строить

Большинство объектов коммерческой недвижимости, построенных в конце прошлого века, уже успели морально устареть. Перед девелоперами и собственниками встает вопрос: как распорядиться этими зданиями? Уже видны единичные примеры не только редевелопмента, но и сноса ТЦ первой волны. Ожидает ли нас глобальная ревизия первых девелоперских проектов?
Жизнь под угрозой
Вскоре с карты Москвы должен исчезнуть первый гипермаркет западного образца – «Капитолий», расположенный в Кунцево. ТЦ открылся в Москве в 1997 году под вывеской «Рамстор» (название «Капитолий» ему дали в ходе ребрендинга в 2010 году). В 90-е открытие этого торгового центра стало целым событием – перерезать ленточку приехал тогдашний премьер Виктор Черномырдин. Сегодня ТЦ уже безнадежно устарел. В здании отсутствует развлекательная часть, а также подземная автостоянка. Но главное то, что по современным меркам объект занимает неоправданно большой участок. На 2,7 га стоит ТЦ общей площадью всего лишь 19,4 тыс. кв. м. Собственник ТЦ, ООО «Энка ТЦ», решил, что использовать кунцевскую землю можно гораздо прибыльнее, и обратился в правительство Москвы с просьбой согласовать ликвидацию устаревшего торгового комплекса с последующим строительством на его месте многофункционального ТРЦ и офисного здания с жилой частью и подземным паркингом. Общая площадь новой застройки составит 252 тыс. кв. м. При этом объем торговых площадей, как ожидается, составит 57,5 тыс. кв. м, офисов – 14,3 тыс. кв. м, апартаментов – 23,5 тыс. кв. м.
Столичные власти пошли навстречу девелоперу. Согласно решению правительства Москвы, ООО «Энка ТЦ» в 2010–2011 годах должно осуществить проектирование и получить разрешение на строительство. Аналогичные планы у компании в отношении еще двух столичных «Капитолиев» – в Марьиной роще и на Каширском шоссе, однако конкретные параметры редевелопмента не указываются.
«Энка» – не единственная компания, решившая пересмотреть свои старые проекты. Редевелопмент сегодня актуален для большинства игроков рынка коммерческой недвижимости. Практически у каждого собственника сегодня скопился груз объектов, требующих усовершенствования. Где-то речь может идти о реконцепции и смене пула арендаторов, где-то о редевелопменте, а порой оказывается, проще снести старое здание, чтобы построить с нуля. «Многие из торговых центров были построены в самом начале развития рынка коммерческой недвижимости и пользовались спросом из-за отсутствия конкуренции. Но сейчас на рынке представлено достаточное количество качественных объектов, а экономический кризис, сильно отразившийся на рынке коммерческой недвижимости, поставил устаревшие объекты на грань выживания»,– замечает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. За последние несколько лет покупательские потоки снизились практически во всех торговых центрах, во многих – произошла ротация арендаторов. Торговые комплексы с неудач­ной или неактуальной концепцией проигрывают борьбу за арендатора, что влечет за собой цепную реакцию: ритейлер покидает объект, соответственно, снижается поток покупателей, что отражается на других арендаторах и может повлиять на их решение о продлении аренды в этом комплексе. При этом у собственника уменьшается доход от арендных платежей и возрастают расходы на маркетинг объекта, так как нужно поддерживать привлекательность комплекса в глазах покупателей.
Показательно, что о том, чтобы упрочить свои позиции, серьезно задумались и лидеры рынка. Так, «ИКЕА» будет разрабатывать программу изменений и оптимизации торговых комплексов «Мега» в Москве. Предполагается среди прочего расширить торговые площади на 10–20 тыс. кв. м за счет строительства вторых этажей или освоения прилегающей территории. При этом многие аутсайдеры предпочитают жить, как отметил Алексей Ванчугов, управляющий парт­нер CityMarketing, в состоянии «ползучей угрозы». «Есть комплексы, которые постоянно живут с пассивной угрозой. У них потихоньку съезжают арендаторы, однако проект держится на плаву. Понятно, если вовремя не задуматься об обновлении, в любой момент может появиться сильный конкурент, который легко выбьет их с рынка», – замечает эксперт.
Причины того, что далеко не все собственники стремятся к обновлению своих устаревших объектов, понятны. Любые изменения требуют затрат, порой довольно существенных. Например, в 2007 году собственники, чтобы повысить доходность объекта, решили провести редевелопмент ТЦ «Столица» на Солнцевском проспекте. Как рассказывает Дмитрий Золин, для ТЦ «Столица» LCMC разработала концепцию фактически абсолютно нового объекта. Работа над объектом заняла 15 месяцев и обошлась в $20 млн. В результате редевелопмента валовой доход объекта вырос с $1,6 млн до 5,9 млн в год. Как видим, при стандартных сроках окупаемости затраты могут быть довольно существенны.

Проще снести
Сегодня уже ряд крупных компаний задумались о сносе своих объектов. На земле, которую занимает устаревшая постройка, планируется построить современные объекты, приносящие гораздо больший доход. Впрочем, как замечает Юлия Никуличева, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle, хотя разговоры на эту тему идут довольно часто, примеры того, как от слов переходили к делу, единичны. Она смогла вспомнить только проекты «Рамстора» и «Ташира». По ее словам, основная причина для сноса – небольшая площадь старых зданий. Почти все остальные проблемы можно решить за счет редевелопмента. «Некоторые здания можно переделать, но если у них небольшая площадь, то эту проблему за счет редевелопмента точно не решить. В этом случае лучше снести и построить заново», – говорит Юлия Никуличева. Как она отмечает, главная проблема старых объектов – неправильное использование земли. Если в начале 90-х строили маленькие торговые центры, то сейчас лучше идет жилье или торговля гораздо больших форматов.
В ситуации, когда конструктивные особенности здания не позволяют перестроить его в соответствии с новыми требованиями, оказалась компания «Ташир», для которой единственным путем стал снос объекта. Торговый центр «Пассаж» в Калуге был построен в 1998 году, его небольшая по сегодняшним меркам площадь – 7 тыс. кв. м и особенности планировки (отсутствие атриума, второго света и т. д.) вполне отвечали требованиям того времени, но оказались не совсем конкурентоспособными сегодня. Между тем площадка, на которой располагался объект, отличается очень высоким потенциалом: центр города, его главная магистраль (улица Кирова), в этом месте пересекаются свыше 20 транспортных маршрутов, а рядом располагается автовокзал. Руководство компании решило, что учас­ток можно использовать более эффективно. Сегодня на месте «Пассажа» строится новый торговый комплекс существенно большей площади (17 тыс. кв. м – общая, 15 тыс. кв. м – полезная) и с расширенным набором функций. Помимо непосредственно торговой, в комплексе будет развлекательная составляющая, включающая, в частности, 3-зальный мультиплекс, зону фуд-корта, выставочный зал, детское кафе, детский игровой городок, интернет-кафе. Также предусмотрены подземный паркинг емкостью 86 машино-мест. С точки зрения планировок и зонирования пространства это будет современный ТРЦ с галереей, атриумом, вторым светом и т. д.

Что проще?
Сегодня на снос здания смотрят как на крайнюю меру. При этом, по мнению Дмитрия Золина, редевелопмент, как правило, требует применения более современных технологий, более тщательной работы и контроля. «Снести здание и построить на его месте новое чаще всего не только дешевле, но и менее трудоемко», – уверен эксперт. При редевелопменте типичные проблемы – ограничения, накладываемые несущими конструкциями (неподходящий шаг колонн, нестандартная высота потолков и т. п.), а также вопрос неповреждения соседних зданий (особенно это актуально для исторических частей городов).
Другого мнения придерживается Виталий Ефимкин. «Если есть возможность не сносить здание, а реконструировать его и приспособить к новому использованию, то экономически эффективнее будет остановиться на этом варианте», – считает он. В качестве примера такой реконструкции он приводит бизнес-центр в Подколокольном переулке, введенный в эксплуатацию группой компаний «Ташир» в 2007 году. Раньше это здание было жилым домом, а сейчас оно представляет собой бизнес-центр класса А.
По словам Юлии Никуличевой, в том, что сегодня девелоперы предпочитают редевелопмент сносу, виноват кризис. «Никто не хочет вкладываться в строительство, гораздо проще все подвести под реконструкцию», – объясняет она. Что немаловажно, редевелопмент требует также минимального количества разрешений по сравнению со строительством с чистого листа. Но зачастую конструктивные особенности зданий могут поставить в тупик собственника, желающего провести реконструкцию. «Много зданий построено как стандартные коробки, с ними проблем нет. Но есть и исключения. Например, в Уфе одно из зданий, которое собственник сейчас хочет реконструировать, хотя оно построено всего пять лет назад, обладает такой нелепой формой, что провести какие-то изменения будет очень сложно», – делится опытом Юлия Никуличева.
Как замечает Дмитрий Золин, все зависит от параметров конкретного проекта: если несущие конструкции здания находятся в нормальном состоянии и пригодны для дальнейшего использования, то редевелопмент оправдан. В качестве примера он приводит бизнес-центр «2.18» в Набережных Челнах – это проект редевелопмента существующей с 70-х годов прошлого века «коробки», предназначенной изначально под гостиницу. «За 40 лет стандарты изменились настолько, что создание качественной гостиницы в существующей монолитной железобетонной конструкции не представлялось возможным. Поэтому LCMC предложила провести редевелопмент проекта, и в результате проект превратился в единственный качественный бизнес-центр в городе», – рассказывает Дмитрий Золин.
Косметические изменения
Глобальная перестройка требует серьезных вложений и происходит только в крайнем случае. Чаще встречаются случаи реконцепции, изменений в дизайне, планировке. Одним из хрестоматийных примеров подобных щадящих изменений стала реновация ТЦ «Парк Хаус» в Волгограде. Долгое время этот объект был единственным современным ТЦ в городе, и ошибки в концепции, интерьере, экстерьере ТЦ, пуле арендаторов не так чувствовались. Однако к концу 2008 года в Волгограде планировалось открытие двух крупных ТЦ. Появление конкурентов заставило задуматься о реновации. В соответствии с общим фирменным стилем был изменен фасад, полностью сменены вывески, была изменена подсветка, упорядочена парковка, изменен режим работы. Произошло функциональное зонирование комплекса. В результате, хотя кардинальных изменений с точки зрения архитектуры не было, жители увидели совершенно новый объект. Однако работа не была завершена: наступил кризис, сменился собственник – и программа реновации была свернута. Можно вспомнить также реконцепцию «Лотте плаза», когда не прижившийся в России азиатский формат ТЦ с вертикальным расположением заменили на хорошо знакомый российскому потребителю универмаг.
В регионах в последние несколько лет распространилась практика пускать объект в мелкую нарезку. Стоит отметить, что с технической точки зрения изменения достаточно серьезны. «Превращение одного большого помещения в множество маленьких несет с собой изменение всех инженерных систем. Иначе должны работать системы вентиляции, кондиционирования, меняются требования к пожарной безопасности. Нужно правильно рассчитать количество воздуха, температуру. Для подобной работы необходимо привлекать подрядные организации», – рассказывает Дмитрий Филин, директор по управлению недвижимостью компании Mayak. В качестве примера он вспоминает опыт работы с Центральным рынком Уфы. Там присутствуют и классические торговые ряды, и два корпуса, работающих как ТЦ. Особых проблем эти ТЦ не испытывали, но, когда создавалась маркетинговая стратегия, собственником было принято решение пустить эти корпусы в мелкую нарезку, чтобы привлечь небольших арендаторов.
Также можно вспомнить, как в Казани часть площадей торгового центра Meggapark, ранее занимавшаяся компанией бытовой техники и электроники «Мир» (2 тыс. кв. м), была разделена на небольшие торговые блоки для мелких арендаторов, что, как утверждают собственники, позволило сохранить докризисный уровень доходов по данным площадям.

Главное – спокойствие
Большинство собственников пока не торопятся перестраивать свои устаревшие объекты. «Большая часть зданий, которые были построены, окупилась для собственника и приносит мало-мальский доход. Поэтому мало кто задумывается о том, чтобы снести старые здания и на них что-то делать», – говорит Юлия Никуличева.
Впрочем, у большинства пока нет финансовых возможностей для того, чтобы изменить свои здания. «Все зависит от стратегии владельца и финансовых возможностей. Некоторые считают, что если ТЦ пусть и не приносит больших доходов, но безубыточен, то можно оставить все как есть, чтобы просто пересидеть лихое время. А есть собственники, которые не хотят мириться с тем, что прибыль упала в 3–4 раза. Если у них есть возможности, они вкладывают деньги в развитие. Универсальных рецептов нет», – замечает Дмитрий Филин.
Существует разница в подходе к делу в Москве и регионах. «Если рассматривать конкретные регионы, то в Москве и Петербурге рынок начал развиваться раньше, поэтому в этих городах больше устаревших проектов. Но при этом многие из объектов, построенных в 90-е годы, уже прошли реконцепцию», – говорит Дмитрий Золин.
Однако, как замечает Юлия Никуличева, если в регионах девелоперов интересует только редевелопмент и расширение уже существующих объектов, то в Москве ввиду дефицита земли прослеживается интерес к сносу объектов. Впрочем, в столице игрокам рынка коммерческой недвижимости спутали карты кадровые перестановки в московском правительстве. Возможно, если бы городские власти не сменились, мы увидели бы не один красочный снос.
И столичных, и региональных игроков рынка коммерческой недвижимости объединяет одно: никто не хочет терять доход. Редевелопмент, снос с целью нового строительства и даже необременительный редизайн для большинства из них вынужденная мера, на которую толкает дефицит земельных ресурсов и значительный рост конкуренции. Рынок недвижимости остается крайне консервативным.


иГРОКИ РЫНКА

Ванчугов и партнеры / Vanchugov Partners

Ванчугов Алексей

Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Можаровский Виталий

Поделиться

17624

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre