Сегодня тема инвестиций в коммерческую недвижимость, а особенно зарубежных, одна из наиболее популярных. Если в 2009 году объем инвестиций в строительство сократился в два раза, то в 2010 году рынок продемонстрировал рост на 52% в годовом исчислении. Ждет роста рынок и в нынешнем году. Практически все эксперты говорят при этом и об интересе зарубежных инвесторов к российскому рынку. В этот стройный хор вливаются и чиновничьи голоса: МЭРТ рапортует об успехах своей политики по снижению барьеров для иностранного бизнеса. Правда, стоит добавить, в целом пока показатели по экономике не обнадеживают: за 2010 год приток инвестиций в Россию составил около $32 млрд, а отток капитала – $38 млрд. При этом львиная доля ввозимого капитала попадает в страну из офшоров и имеет российское же происхождение. Тем не менее аналитики говорят о том, что российская недвижимость привлекательна для иностранцев.
Тенденции
Первые радостные для рынка новости принес 2010 год. По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2010 году рост объема капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость составил 52% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд против $2,919 млрд в 2009 году. При этом большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года. Суммарный объем инвестиций в 2010 году равен $4919 млн. Интерес к российскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов заметно вырос в последнее время: объем их инвестиций в недвижимость составил 21% в 2010 году по сравнению с 16% годом ранее. Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости вырос на 24% до $3963 млн в 2010-м, из них 26% пришлись на иностранные инвестиции.
Итоги первого квартала 2011 года подтверждают оптимистические ожидания участников рынка: по данным Praedium ONCOR International, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в I квартале 2011 года составил $589,1 млн, что на 50% больше аналогичного показателя 2010 года. При этом выросла доля торговой недвижимости и уменьшилась доля офисной: 28,7% от общего объема пришлось на сегмент торговой недвижимости, на офисный сегмент пришлось 25,6%.
В целом, по прогнозам аналитиков, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.
Как отмечают аналитики, в общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями, что говорит опять же о росте инвестиционной привлекательности российского рынка.
Меняется не только состав инвесторов, но и структура рынка. По данным «ВТБ Капитал», в 2010 году инвестиции в коммерческую недвижимость диверсифицировались: доля офисных проектов сократилась с 78% в 2009 году до 57% в 2010 году, тогда как доля многофункциональных и складских проектов выросла. Вместе с тем доля инвестиций в строящиеся офисы выросла с 14% в 2009 году до 28% в 2010 году.
Сделки
Особенно отчетливо тенденция роста прослеживалась во второй половине минувшего года, при этом немалый интерес к финансированию недвижимости проявили крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит прежде всего рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества. К примеру, банк Nordea выдал кредит в размере $100 млн компании Immofinanz на рефинансирование торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве.
Среди сделок, имевших место в 2010 году, можно отметить покупку за $350 млн китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74-м километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 тыс. кв. м на улице Бахрушина.
Среди инвестиционных транзакций с объектами торговой недвижимости можно отметить крупнейшую в сфере коммерческой недвижимости в I квартале 2011 года сделку БИНбанка по приобретению торгового центра «Калужский» общей площадью 29 тыс. кв. м (арендуемая – 17,1 тыс. кв. м) за $150 млн. Сделка по продаже компанией Central Properties второй фазы бизнес-центра «Павловский» стала самой крупной в сегменте офисной недвижимости. Ее сумма оценивается примерно в $80 млн.
В сегменте складской и индустриальной недвижимости за отчетный период было закрыто 16,9% от общего объема инвестиционных сделок. Так, например, стало известно о покупке британским инвестфондом Raven Russia индустриального парка «Южные врата» (Московская область) у канадского девелопера Giffels. Общая сумма сделки (с учетом обязательств по кредиту перед банком UniCredit) составляет почти $100 млн.
В сегменте гостиничной недвижимости было заключено несколько инвестиционных сделок на сумму около $94 млрд. Так, Зарах Илиев и Год Нисанов, владельцы ТЦ «Европейский», приобрели гостиницу «Союз» на Воробьевых горах. В планах новых владельцев – полностью перестроить отель. «Система-Галс» закрыла сделку по покупке гостиницы «Пекин». По замыслу девелопера, по окончании реконструкции она должна превратиться в пятизвездочный отель.
Сумма сделок в сегменте многофункциональной недвижимости составила около $76 млн. Так, Номос-банк за $76 млн выкупил у группы компаний ПИК долю (32,5%) в проекте «Парк Сити», который предполагает строительство жилой и коммерческой недвижимости на территориях Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти в центре Москвы.
Доля сделок, заключенных с участием российского капитала, составила 83,1%, с участием иностранного капитала – 16,9%.
Куда дует ветер
По словам управляющего директора CB Richard Ellis в России и на Украине Даррэлла Станафорда, сегодня кризис прошел и все интересуются, где и как инвестировать. Однако, по мнению г-на Станафорда, Россия сейчас находится на перепутье между модернизационным и консервативным сценарием государственного развития, что делает ситуацию в стране неопределенной. Неопределенности добавляют и близящиеся президентские выборы, которые пройдут в 2012 году.
Однако все же эксперты отмечают рост интереса иностранных игроков к российской недвижимости: «В фокусе их интересов – офисы, торговля и складские помещения. По преимуществу – в столицах. Правда, постепенно возникает и интерес к регионам, там он будет сосредоточен на ритейле, логистике и, возможно, отельном секторе», – говорит Тимоти Фенвик, управляющий директор Quantum Potes.
И все же нельзя не признать, что Россия находится на периферии поля зрения бизнеса, интересующегося вложениями в Европе. Согласно прогнозам отдела исследований и консалтинга в Центральной и Восточной Европе CBRE, в первую очередь в 2011 году предстоит рост инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы.
По данным опроса, проведенного CBRE среди 340 европейских инвесторов, в 2011 году основной объем инвестиций будет сделан в Германии (32% инвесторов рассматривают именно германскую недвижимость – ее привлекательность растет), в целом же 24% игроков считают Центральную и Восточную Европу самым привлекательным регионом для инвестирования в Старом Свете).
Осторожно-выжидательно
Управляющий партнер компании Fleming Family & Partners Олег Мышкин отмечает, что интерес западных инвесторов к рынку сейчас возвращается, об этом говорит рост сделок на рынке, создание новых структур. «Недавно, например, появился фонд с участием ближневосточных, катарских инвесторов. С российской стороны партнером стала компания «Газпроминвест». Цель нового фонда – инвестиции в российскую недвижимость», – рассказал г-н Мышкин. Однако, по его словам, меняется стратегия игроков рынка: у них сейчас нет интереса к рискованным инвестициям. Как прогнозирует эксперт, структура рынка инвестиций в среднесрочной перспективе будет отличаться от докризисной, поскольку рычаг заемного финансирования уменьшается: «Ранее банки финансировали львиную долю проектов. Можно было привлечь кредит на 80% от общего бюджета, сейчас – максимум 50–60%, как в девелоперских, так и в стабилизированных активах», – говорит эксперт.
Управляющий BPT Arista Павел Черепанов характеризует нынешнее состояние рынка как период поиска площадок и концепций, потенциально интересных для развития. Появляются, к примеру, новые проекты вроде аутлетов. Однако пока на рынке представлены высокорисковые активы низкого качества: «Рынок замер: все уже понимают, что делать, но еще не понимают как. Должен появиться модератор – адекватный, профессиональный, крупный – имеется в виду государство. Рынку нужны соответствующие прозрачные условия и то, что называется частно-государственным партнерством. Для меня загадка, что государство не рассматривает недвижимость как приоритет для иностранных инвестиций», – рассуждает г-н Черепанов.
Отметим, что существует точка зрения, согласно которой российскому рынку зарубежные деньги сейчас уже не нужны, ведь в период кризиса сложилась ситуация, когда коммерческая недвижимость обходилась вовсе без иностранных вложений: при существующей высокой доходности «длинные» и дешевые западные деньги – излишество, можно обойтись дорогими и «короткими». «До кризиса на российском рынке коммерческой недвижимости не было отечественных инвесторов. Сегодня такие инвесторы появились и создали серьезную конкуренцию иностранцам», – отмечает руководитель управления по работе с компаниями сектора недвижимости «ВТБ Капитал» Джеймс Корриган.
Как полагают некоторые эксперты, сформировавшаяся в России бизнес-среда не только не способствует, но и препятствует улучшению инвестиционного климата. По мнению управляющего директора компании «Алур» Михаила Уринсона, докризисные объемы иностранных инвестиций будут достигнуты не ранее чем через 3–5 лет. Как отмечает финансист, по сравнению с докризисным временем доходность коммерческой недвижимости значительно упала, к тому же более нет ожиданий высоких темпов роста потребления, поглощения площадей и, соответственно, арендных ставок. По его словам, сейчас девелоперские, владельческие риски остаются на очень высоком уровне. Г-н Уринсон напоминает, что инвесторы сильно пострадали в кризис в первую очередь из-за инвестиций в недвижимые активы: «Для начала нового инвестиционного витка требуется решение накопившихся проблем, а это займет время», – убежден он. По словам эксперта, ситуация такова, что иностранные инвесторы не готовы идти в регионы РФ, хотя именно там можно найти открытые дефицитные ниши, адекватные цены для входа, невысокую конкуренцию. Тогда как столичные рынки насыщены внутрироссийскими, более простыми с точки зрения получения деньгами, конкуренция на них очень высокая, качественных проектов мало, что приводит к завышенным ценам.
Как отмечает эксперт, на сегодняшний день подавляющее большинство российских девелоперов абсолютно не готовы к привлечению западных инвестиций, к работе по международным стандартам операционного и корпоративного управления. Положение дел может измениться в течение 3–5 лет, за которые ведущие девелоперы приобретут необходимый опыт и навыки работы с российским капиталом, будут готовы выйти на новый уровень корпоративного развития с привлечением более дешевого иностранного капитала: «На данный момент предпочтительно сконцентрироваться на российских источниках финансирования, пусть и дорогих, но значительно более оперативных. Доходность отечественного рынка позволяет фондировать их в РФ», – уверен г-н Уринсон.
Не согласен с ним Даррэлл Станафорд, по его мнению, рынок готов к приходу новых инвесторов, но не новых девелоперов: «Россия очень привлекательна высоким процентом возврата инвестиций по сравнению с Польшей и Западной Европой. Рынок недвижимости цикличен. Российский рынок коммерческой недвижимости привлекателен еще и своим текущим положением в этом цикле. В настоящий момент мы всё еще находимся внизу этого цикла», – считает он.
Характеризуя российский рынок, эксперты отмечают и его динамичность: «Рынок становится все более привлекательным. Кризис ударил по России, возможно, наиболее серьезно, однако и восстановление здесь сейчас происходит быстрее, чем во многих других странах», – говорит Томас Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, глава отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. По его словам, сейчас ключевые факторы, определяющие привлекательность России для инвестиционных вложений, – это рост арендных ставок вследствие недостатка предложения во всех секторах, возврат цен на конкурентоспособный уровень на основных мировых рынках, относительная ликвидность на долговом рынке и т. д.
Добавим, что существуют ситуации, когда видимая активность не приводит к сколько-нибудь заметным результатам. Подобная ситуация, как полагают отдельные эксперты, сложилась сегодня и в России. Генеральный директор Cushman & Wakefield, Россия и СНГ Тим Миллард отмечает, что сейчас растет инвестиционное предложение качественных объектов.
Наряду с этим рынок предлагает относительно высокую доходность, и это делает рынок интересным для инвесторов. По мнению г-на Милларда, иностранные инвесторы в 2010 году вели себя довольно активно на российском рынке, но, к сожалению, это не привело к большому объему транзакций с их стороны, хотя инвестиционный рынок вырос на 57%.
Таким образом, существенного роста иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость можно ждать уже в этом году, но полное восстановление присутствия иностранного капитала зависит скорее от общего инвестиционного климата России, а это уже вопрос более отдаленного будущего.
