Кристофер Ван Рит: «Самое сложное – это убедить потребителей в преимуществах складов класса А»

- Пожалуйста, расскажите несколько слов об истории вашей компании?
- Компания, которую я основал для инвестиций в недвижимость, называется Giffels Management Russia. У нас есть три группы акционеров: во-первых, это я и мои коллеги здесь, в России; частный акционерный фонд Grove International Partners, занимающийся инвестированием более 10 лет и в прошлом управляющий недвижимыми активами для Джорджа Сороса. Третьим партнером является канадский девелопер Giffels.

- Что привело вашу компанию на российский рынок?
- Идея создать компанию возникла из моей давней – с 1995 года – работы в России. Я инвестировал в российский действующий бизнес, такой как торговля, кинотеатры, развлечения и игорный бизнес. Когда я задумывался о трудностях компаний, в которые вкладывал средства, я видел две основные проблемы, первая из которых – персонал. Эта проблема актуальна для компаний по всему миру – очень сложно набрать профессиональную команду: вы услышите подобные жалобы и в Европе, и в Америке – везде есть трудности с поиском специалистов.
Следующая проблема, характерная именно для России, – это сама недвижимость. Здесь недостаточно качественных объектов для удовлетворения растущего потребительского сектора. К примеру, у розничного оператора Dixie, в котором я был частным акционером, более 300 магазинов, и при этом сеть имеет более 100 различных типов магазинов – по размеру, форме помещений, расположению товара и т. д. То есть нет определенного стандарта, плана магазина, что негативно влияет на эффективность – покупатель должен знать, что от магазина к магазину внутри сети он найдет продукты в привычных местах. А когда у вас такое разнообразие форм, каждое помещение требует специального управления. То же самое относится и к складским помещениям – наличие единого стандарта упрощает управление.

- Как получилось, что компания занялась девелопментом?
- Я заинтересовался возможностью инвестирования в недвижимость и быстро понял, что экономические показатели весьма оптимистичны: c ростом потребительского сектора спрос на современные качественные объекты недвижимости значительно растет, как и необходимость заменять устаревшие с точки зрения современных потребителей объекты. В результате я стал думать, как лучше подступиться к недвижимости, и пришел к выводу, что наиболее выгодной сегодня является девелоперская деятельность. Несмотря на активное инвестирование в Россию в течение значительного времени, я чувствовал недостаток знаний и опыта, необходимых для успешной девелоперской деятельности, поэтому я стал искать хорошего партнера.

- Пожалуйста, расскажите подробнее о вашем сотрудничестве с Giffels. Как канадская компания пришла в Россию?
- В Giffels работает более тысячи человек, и уникальность этой компании в том, что она предлагает полный спектр услуг в сфере девелопмента – это девелопер полного цикла: в Канаде на Giffels работают архитекторы, инженеры, консультанты, строители, также у компании есть собственный инвестиционный фонд, вкладывающий средства в объекты недвижимости. Особенно удаются компании складские и промышленные проекты – она ежегодно лидирует по количеству введенной в эксплуатацию индустриальной недвижимости, строя как для клиентов, так и для собственных нужд. Giffels имеет почти 60-летний опыт девелопмента, дающий перспективное видение меняющихся требований в сфере индустриального строительства. При этом в компании работают профессионалы, компетентные во всех аспектах организации производства и хранения, включая железные дороги, контейнерные терминалы или порты. Так что Giffels с ее западными опытом и знаниями оказалась для нас самым подходящим партнером.

- Когда вы начали работать вместе и какие проекты уже удалось реализовать?
- Наше партнерство началось в конце 2004 года, и до 2006 года мы вместе изучали рынок. В течение этого времени мы консультировали торговые компании по вопросам реинжиниринга процессов поставок продукции, а девелоперов – по вопросам поиска площадок для строительства и разработки концепции будущих проектов. После полутора лет предоставления этих услуг мы решили, что настала пора вкладывать деньги.
Первым вложением было приобретение 104 гектаров у компании Coalco на юге Москвы на пересечении трассы М-4 «Дон» с «бетонкой». Компания Coalco взяла на себя обеспечение участка газом и электричеством в объеме, необходимом для индустриального строительства. Такая модель работы в России – когда российская компания действует в качестве лэнд-девелопера, обеспечивая участок коммуникациями и регулируя правовые вопросы, а западная занимается девелопментом, отвечая за концепцию, строительство, финансирование и аренду, – оптимальна для обеих сторон, и в этом смысле компания Coalco оказалась прекрасным партнером. Сейчас на этом участке строится крупный логистический парк «Giffels Южные ворота», площадь которого составит почти 600 тыс. кв. м а требуемый объем инвестиций – более $500 млн.

- Расскажите, пожалуйста, как на сцене появилась Grove International Partners.
- Учитывая затраты на приобретение участка, возникла необходимость обеспечить проекту достаточную финансовую поддержку. Мы обратились к Grove International Partners, заключив с ними соглашение, в результате которого мы стали эксклюзивными партнерами по инвестированию в недвижимость по всей России.
Я бы хотел прояснить, что миссия нашего бизнеса заключается не просто в строительстве складов. Скорее мы видим свое предназначение в том, чтобы предоставить конечным пользователям – крупным логистическим, торговым и производственным компаниям – прозрачные и надежные решения, позволяющие им успешно развиваться. Сейчас мы реализуем свои проекты и рассматриваем приобретение готовых зданий, чтобы иметь возможность удовлетворять потребности наших клиентов на всей территории России с пользой для наших акционеров. Мы сложили вместе опыт и капитал наших компаний, чтобы удовлетворить очевидные нужды рынка.

- С какими проблемами пришлось столкнуться, работая в России?
- Основными проблемами для западных компаний остается непрозрачность рынка и трудности в применении западного опыта девелопмента в условиях российской действительности. Нам приходится прилагать значительные усилия для того, чтобы внедрить в России свои принципы работы, а также адаптировать свои технологии проектирования и строительства к российскому строительному законодательству, сделать их приемлемыми для местных властей.

- Эти проблемы актуальны даже при строительстве складов?
- Абсолютно актуальны. Технологии, которые мы применяем в Канаде, позволяют нам строить объекты, которые проживут дольше, а их строительство и управление обойдется дешевле, особенно с точки зрения энергопотребления – они позволяют нам снизить потребление энергии более чем на 50%. Однако использование большинства этих технологий в России пока не разрешено, и, чтобы они были здесь одобрены, нам предстоит большая работа с российскими властями.

- Речь идет в основном об инженерных технологиях?
- Да, таких как улучшенные отопительные системы или просто более эффективные способы строительства. К примеру, фундамент в России принято делать монолитным. Такой фундамент очень прочен, но его очень трудно сделать, да и стоимость высока. Наш способ, который мы используем в Канаде, менее затратный и гораздо более быстрый, а результат достигается такой же, как и при использовании российского метода. В Канаде такой же климат, как и в России, так что можно быть уверенным, что наши технологии подходят к климату с холодной снежной зимой и жарким летом.

- Как вы решаете вопрос поставки строительных материалов?
- Материалы – это еще одна проблема, поскольку схемы поставок строительных материалов в России пока не слишком развиты, а большинство надежных поставщиков, с которыми мы работаем в Канаде, здесь не представлены. Со сложностями приходится сталкиваться при получении любых стройматериалов – от цемента до внешних отделочных материалов. Но рынок становится все более интересным для иностранных игроков, российские девелоперы также расширяют свою деятельность, так что со временем проблема стройматериалов неизбежно будет решена.

- Есть ли различия между московским и региональными рынками – какие трудности приходится преодолевать в российской глубинке?
- Самое сложное – это убедить конечных пользователей в преимуществах складов класса А. В Москве это уже перестало быть проблемой – быстро развивающимся компаниям очевидны выгоды качественного хранения. А вот, к примеру, в Киеве, где мы реализуем проект в 70 тыс. кв. м, арендаторов пугает цена помещений класса А по сравнению с классами В и С. В ответ на их страхи мы математически показываем им, почему предпочтительнее заплатить больше за аренду, но зато снизить операционные издержки и повысить эффективность процессов: складское помещение класса А позволяет хранить больший объем продукции, при этом легко и с минимальными затратами перемещать продукцию как на склад, так и со склада. Мы объясняем своим клиентам, что лучше заплатить больше за аренду и сэкономить деньги и время на управлении товаропотоками, чем просто сокрушаться о высокой стоимости квадратного метра склада.

- А как насчет российских дорог? Часто ли они являются проблемой для вашей деятельности?
- Вопрос дорог встает каждый раз, когда мы рассматриваем приобретение или строительство нового объекта – мы всегда уделяем значительное время анализу транспортной доступности. Конечно, сейчас на рынке такой дефицит качественных складов, что даже «труднодоступные» объекты находят своих потребителей, однако мы предвидим, что через три-пять лет вопрос транспортной доступности будет очень важен. Водителям большого количества грузовых фур, едущим издалека, нужно быстро найти склад, в противном случае груз задержится, а это неприемлемо. Поэтому мы лучше переплатим за идеальное местоположение, чем будем искать компромисс в этом вопросе.
Чтобы подвести итог разговору, повторю, что самой крупной проблемой для западных компаний в России остается непрозрачность и непредсказуемость местного рынка. Западным игрокам приходится также учитывать российский менталитет, который во многом отличен от западного. Следующей проблемой является внедрение новых более эффективных технологий – российский рынок неохотно принимает такие новшества. И еще один аспект, который необходимо принимать во внимание если не в Москве, то на региональных рынках, – неосведомленность конечных пользователей о всех преимуществах высококлассных складских проектов. В заключение скажу, что все эти трудности преодолимы и не являются препятствием для работы на таком перспективном рынке, как Россия.