Сила расширения

Переезд – верный признак того, что в компании либо все очень хорошо, либо все очень плохо. Компания развивается и расширяется, «вырастает» из занимаемого офиса и подыскивает более просторное помещение. Либо же бизнес не идет, доходы от деятельности не покрывают аренду, и приходится подыскивать что-нибудь поскромнее и поменьше. Учет печальных сценариев никто не ведет, а вот оптимистичных за последнее время набралось достаточно для обозначения четко выраженной тенденции на рынке офисной недвижимости класса А. Расширение бизнеса – основной фактор, вынуждающий искать новый офис. Это доказывают данные, полученные в ходе исследования, проведенного компанией Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko. Компаниям-респондентам, принявшим участие в исследовании, в числе прочих задавались два вопроса: «почему вы ищете новый офис» и «каким должен быть ваш новый офис». Ответы распределись следующим образом.
Подавляющее число респондентов – 62% – указало в качестве причины расширение бизнеса. Следующей причиной по частоте упоминания оказалась внутренняя реорганизация – 19%. 10% респондентов вынудила к переезду высокая ставка аренды, 6% «бежали» в другой офис по причине низкого качества здания. Оставшиеся 3% поменяли офис из-за плохого местоположения.
Таким образом, предсказания участников рынка, еще несколько лет назад предрекавших массовое переселение по причине роста арендных ставок, не сбылись – эта причина оказалась критичной лишь для одной части опрошенных. «Основной причиной на протяжении длительного времени остается расширение бизнеса», – отмечает руководитель отдела исследований офисного рынка С&W S&R Лада Белайчук.
Другие участники рынка тоже согласны с таким утверждением: «Да, чаще всего переезжают именно при расширении бизнеса. Другой повод – разделение арендатором своего бизнеса на две части. Но такой мотив возникает в меньшем количестве случаев», – говорит директор по внешним связям ГК Forum Properties Валех Рзаев.
Участники рынка объясняют это стабильностью российской экономики. «Большое количество отечественных и зарубежных компаний переживают этап активного расширения своего бизнеса. Это обусловливает самую распространенную причину переездов компаний – необходимость занять больше площадей, – согласен директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. – Для ряда компаний в процессе развития также встает вопрос об объединении нескольких офисов в разных районах города: это необходимо в ситуации, когда разрозненность офисов препятствует эффективным коммуникациям внутри компании. Кроме того, с каждым годом растет число иностранных компаний, планирующих открыть офис в Москве – как правило, для первоначального представительского офиса они ищут небольшие помещения размером 50–150 кв. м». Так, переезд компании IBM в «Башню на набережной» (комплекс «Москва-Сити») позволил объединить несколько подразделений, ранее работавших в разных офисах (к примеру, один из офисов IBM находился в комплексе «Риверсайд Тауэр»). Компания стала одним из первых арендаторов комплекса «Москва-Сити».
Интересно, что на протяжении двух последних лет основные причины, вынуждающие людей искать новый офис, практически не изменились. Так, в 2005 году расширение бизнеса переживало 61% опрошенных. А вот показатель «реорганизация бизнеса» даже вырос – 19% от опрошенных в 2006 году по сравнению с 15% в 2005-м.
По мнению аналитиков компании С&W S&R, многие компании сегодня находятся на высоком уровне развития, позволяющем им выделять ресурсы на решение вопросов, связанных с недвижимостью.
Дефицит площадей, разделение или, наоборот, слияние подразделений, высокая ставка аренды – основные, но не единственные причины, сгоняющие арендаторов с насиженных мест. У арендаторов может появиться потребность в профессионально организованных помещениях для семинаров и конференций. «В некоторых случаях крупные компании (банки, операторы мобильной связи и т. д.) нуждаются в аренде новых площадей, которые необходимы им для усовершенствования сервиса, например, для создания офисов call-центров», – замечает Александр Новиков.
Стимулом к поиску нового офиса могут стать и систематические сбои в работе инженерных систем, являющиеся бедой не конкретного бизнес-центра, а изношенных инженерных сетей района, в котором располагается бизнес-центр.
«Среди основных причин – имидж и более комфортные условия для работы (улучшенная система вентиляции и кондиционирования воздуха и другие инженерные и технические системы), – подтверждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. – Переезжают в том числе из специфических соображений – например, существует потребность в большом количестве парковочных мест или электрической мощности в новом офисе. В этом случае чаще выбирается место в районе Третьего транспортного кольца или за ним, где располагаются офисные комплексы или бизнес-парки, построенные, как правило, на территории бывших промышленных предприятий».
Причиной переезда могут послужить и ограничения, накладываемые арендодателем, о которых в заключенном договоре нет ни слова. Так, один из арендодателей – владелец офиса на юго-западе Москвы всеми правдами и неправдами старался усложнить вход в офис кейтеринговым компаниям, доставлявшим еду. Тем самым он защищал интересы собственного ресторана, расположенного в здании и предлагавшего бизнес-ланчи. В итоге это привело к конфликту с взбунтовавшимися против пищевого однообразия арендаторами, часть которых задумалась о новом офисе. Иногда причина переезда может носить и вовсе иррациональный характер – например, «невезучее место» и «плохой вид из окна».
«В этом месте плохо работается». «Арендаторы нам не называют такую причину. Желание переехать объясняют окончанием договора аренды или появлением новых условий договора, которые их не устраивают, или называют другие объективные причины, – рассказывает Юрий Юдаков. – А вот при подборе нового офиса в ход могут пойти и эмоциональные аргументы типа «здесь лучше дышится» или «аура хорошая». В общем, перемешиваются объективные и субъективные причины, среди которых и хороший доступ к новому зданию (меньше пробок), и близость нового офиса к дому руководителя компании».
Кроме «плохого вида» есть и более серьезные основания, толкающие компании на переезд. Так, «Лаборатория Касперского» объявляя о своем переезде в новый офис на территории бизнес-центра Science & Technology Park, указала в числе главных мотивов не только развитие компании, предполагающее постоянное расширение штата сотрудников, но и режимные ограничения, которые были введены предыдущим арендодателем – НИИ, офисные помещения которого арендовала компания. В частности, новые правила запрещали иностранным гражданам находиться на территории режимных организаций. А для «Лаборатории Касперского» как для международной компании данное обстоятельство было весьма критичным. Сам переезд был полностью осуществлен за 28 часов, а общая площадь нового офиса составила 4200 кв. м, что в полтора раза превосходит прежнюю.

Делать ноги
О переезде следует задуматься в том случае, когда штат работников увеличивается равномерно. «Лакмусовой бумажкой», позволяющей контролировать процесс заполнения офиса, может стать контроль за площадью, на которой располагается одно рабочее место. По словам экспертов, работающих на рынке офисной мебели, о переезде стоит задумываться, если на одного работника приходится не более 4 кв. м. площади. Как показывают данные компании «Юнитекс», в идеале на одного сотрудника должно приходиться от 10 до 12 кв. м (расчет включает площадь стола, пространство для систем хранения документов и проходы). Это значит, что для отдела, состоящего из 8–10 человек, требуется помещение площадью 100 кв. м. Ясно, что далеко не все работодатели имеют такую возможность. Сегодня на одного среднестатистического сотрудника, работающего в офисе класса А, приходится в среднем 6–8 кв. м офисных площадей. И это гораздо меньше европейских норм, предписывающих располагать одно рабочее место на 10–12 кв. м.
И 6–8 кв. м – далеко не самый плохой показатель. Как рассказывают участники рынка, метраж одного среднего рабочего места сотрудника, проводящего 50–70% времени за компьютером, составляет приблизительно 3,5 кв. м (с учетом проходов), из них 2,5 кв. м занимает поверхность офисного стола.
Понимание необходимости переезда может прийти весьма неожиданно. А на поиски подходящего помещения уйдет бесценное время – возможно, до полугода, на которое компания будет вынуждена затормозить свое развитие. Гораздо прагматичнее рассчитывать перспективу и прогнозировать темпы своего развития. Особенно это касается быстро растущих компаний. Таким арендаторам участники рынка дают следующие рекомендации: «Быстро растущим компаниям следует закладывать в арендуемую площадь определенный «буфер» объемом около 10–20% от реально необходимой площади на данный момент. Если же договор аренды долгосрочный (от 5 лет), то оптимально будет взять «лишних» 30–40% площадей и сразу найти на них субарендатора. Учитывая, что блоки небольшого размера на рынке в дефиците, можно ожидать, что субарендатор будет найден быстро», – советует Александр Новиков.
По словам специалистов, стратегия с подбором субарендаторов оказывается наилучшей в ситуации, когда компания нацелена на дальнейший рост. В этом случае эксперты изначально советуют особенно тщательно присматриваться к планировкам и характеристикам помещений, рассчитывать возможность менять конфигурацию офисного пространства.
«В 90% случаев сделка аренды совершается с запасом места – лишние 50, 100 или 200 кв. м. Правда, чем меньше срок субаренды (например, меньше 3 лет), тем выше риск, что вы не найдете субарендатора (особенно для площадей от 500 кв. м)», – говорит Юрий Юдаков.
Что выгоднее в ситуации прогнозируемого роста – арендовать или покупать помещение? Если есть свободные средства, то их, конечно, можно вложить в офисную недвижимость. Однако в современных условиях высокая стоимость окупит себя в лучшем случае лишь через несколько лет. Далеко не каждый готов ждать. Практика показывает, что в условиях быстрого развития эти средства все же оптимальнее вкладывать в воплощение новых проектов, в развитие своего непосредственного бизнеса: открытие департаментов, предоставление новых сервисов и т. д. В условиях, когда рост не всегда можно спрогнозировать достаточно четко, аренда окажется наиболее гибким инструментом. Так, в долгосрочном договоре можно прописать возможность аренды больших площадей через определенное время или присоединение соседних площадей.
«Однозначно лучше арендовать помещение. Хотя бы потому, что предложений по аренде офиса гораздо больше, чем по покупке. К тому же если сделка связана с покупкой, как правило, продаются целые объекты, то есть надо платить за все здание, – говорит Юрий Юдаков. – Еще аренда выгодна гибкостью – если что-то не устраивает, по окончании договора можно уехать. Если же все-таки здание находится в собственности, а компания из него выросла, то можно попробовать такой вариант – арендовать офис в другом месте, а свое здание либо сдавать в аренду, либо продавать. Продажа, конечно, более длительный и сложный процесс. Здесь можно и выиграть в деньгах, а можно и проиграть».

Вместе по жизни
Владельцы зданий или управляющие компании и сами заинтересованы в том, чтобы продолжать сотрудничество со «старыми» арендаторами, занимающими площади долгое время. И это понятно – предпочтения и условия работы известны, каналы коммуникаций отработаны. Но дело не только в притертости – «вымывающийся» поток арендаторов вызывает вопросы и бросает тень на бренд бизнес-центра. Поэтому они с готовностью идут навстречу арендаторам. Эта готовность выражается по-разному:
«У девелоперов существует негласное правило – при освобождении каких-либо площадей в бизнес-центре преимущественное право их арендовать отдается существующим арендаторам. Это позволяет повысить их лояльность и избежать дополнительных затрат на поиск новых арендаторов на освободившуюся площадь. Однако возможности расширения в пределах одного бизнес-центра все же ограничены, – говорит Александр Новиков. – Случается, что у арендатора появилась критическая необходимость увеличить площади, а выезжать из этого бизнес-центра пока никто не планирует. Решить проблему можно, если у девелопера есть новый, еще не до конца заполненный проект. А у крупных девелоперов в стадии реализации находятся обычно несколько проектов. Тогда арендатор может переехать в другое здание, принадлежащее этому же девелоперу. Для обоих это оптимальный вариант, поскольку условия сотрудничества им уже известны». Арендодатели ведут «лист ожидания», дающий преимущественное право аренды высвобождающихся площадей тем, кто в нем записан.
Решить проблему помогает и поэтапное строительство. «Конечно, любой девелопер думает о дополнительных возможностях расширения площадей, – говорит Валех Рзаев. – У нас, например, сейчас строится третья очередь «Аврора Бизнес Парка» и сейчас проектируется четвертая».
Девелоперы и дальше собираются учитывать интересы постоянных арендаторов. Но все же лучше не полагаться на их добрую волю, а тщательно планировать развитие бизнеса. В конце концов расширение бизнеса – приятный повод для новых хлопот.