Барометр недвижимости Санкт-Петербурга

О том, что ожидания профессионалов от недвижимости становятся более позитивными, свидетельствуют итоги опроса, впервые проведенного исследовательской и аналитической компанией KTI Finland в феврале – марте этого года в Петербурге (на финском рынке недвижимости такие исследования проводятся KTI Finland с 1995 года). В Петербурге подобное  исследование планируется проводить дважды в год. Журнал «CRE Северо-Запад» выступил информационным партнером проекта.

В опросе «KTI Санкт-Петер­бургский Барометр Недвижимости» участвовали 35 экспертов, представляющих различные сферы рынка недвижимости, в том числе в области инвестиций, девелопмента, управления, консалтинга и брокериджа. Респонденты поделились своим мнением о развитии рынков аренды и инвестиций в петербургскую недвижимость, включая сегмент аренды жилья. По мнению участников исследования, рынок аренды постепенно начинает набирать силу во всех сегментах. В течение прошедших шести месяцев уровень вакантных площадей снизился, а арендные ставки либо остались на прежнем уровне, либо немного повысились.

Офисы
Более 70% респондентов предполагают, что уровень вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и B продолжит понижаться. Ожидания изменения арендных ставок также остаются оптимистичными: более 60% опрошенных экспертов уверены в их некотором повышении до конца года. «Благодаря активизации спроса и весьма скромному приросту предложения за последние полгода уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А снизился до 17%, класса В – до 15%. При этом большая часть объектов заполнена на 90–95%, остальные – на 50% и менее», – комментирует старший аналитик компании Maris Properties / CBRE Наталия Киреева.

По словам Ярослава Катаева, исполнительного директора ООО «Рюрик Менеджмент», в активе которого находятся три высококлассных БЦ в центре Петербурга (Oscar на набережной реки Фонтанки, Ruric и Magnus на Васильевском острове), за прошедшие полгода объем свободных площадей в этих бизнес-цент­рах несущественно, но сократился. А сейчас на заключительной стадии переговоров договор с крупным арендатором, благодаря которому уровень вакантных площадей может сократиться еще на 25%. «Уровень арендных ставок на наших объектах в течение последнего полугодия оставался неизменным. Их индексация – это не то, чем мы озабочены в настоящее время. Основные усилия мы направляем на повышение комфорта для наших арендаторов и расширение набора сервисов, которые мы можем им предложить», – добавляет г-н Катаев. Однако в целом по рынку, как и большинство экспертов, он прогнозирует небольшой рост арендных ставок: «С учетом общей макроэкономической конъюнктуры, притока денег в страну и инфляционных процессов в течение 2011 года ставки аренды на офисные помещения могут увеличиться на 2–5%».

«Основной спрос на рынке формируют арендаторы, мигрирующие из зданий класса С, а также бизнес-центров В-класса, построенных в начале 2000-х годов, в более современные офисные центры. Новых компаний-арендаторов на рынке по-прежнему мало», – продолжает г-жа Киреева. По ее словам, практически в каждом городском бизнес-центре сегодня есть свободные помещения небольшими блоками на разных этажах. Тем не менее арендаторам достаточно сложно найти офис площадью от 1 тыс. кв. м единым блоком в одном здании. «В ближайшие полгода уровень вакантных площадей в действующих бизнес-центрах будет снижаться вследствие стабильно высокого спроса и ограниченного предложения новых площадей», – заключает она.

Торговля
Спрос со стороны арендаторов торговых площадей, согласно мнению более 70% респондентов, повышался в течение осени 2010 – зимы 2011 года. Однако прогнозы развития на ближайшее полугодие не столь оптимистичны: более 50% респондентов ожидают, что уровень вакантных площадей и ставки аренды в торговых центрах останутся на прежнем уровне, а если и увеличатся, то незначительно. «Думаю, что до конца года на рынке торговых комплексов будет наблюдаться стагнация, колебание цен возможно в пределах 5%. Это вызвано большим количеством объектов, которые запланировали реконструкцию с расширением торговых площадей, при этом состав их арендаторов останется практически неизмененным. Новых операторов мы вряд ли увидим», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина.

Более уверенно, по мнению экспертов, чувствует себя рынок стрит-ритейла. Основные торговые магист­рали (Невский, Владимирский, Заго­родный проспекты, Садовая улица, Большой проспект Петроградской стороны) пользуются повышенным спросом среди предприятий общественного питания, аптек, магазинов игрушек, обуви, одежды, сувениров и пр. Сейчас, по словам г-жи Лапиной, помещения в аренду, к примеру, на Невском проспекте, 32–34 предлагаются по цене $500/кв. м в месяц (плюс НДС). В марте небольшое помещение по этому же адресу было сдано за $600/кв. м. В других торговых коридорах Петербурга стоимость аренды площадей под стрит-ритейл начинается от 3 тыс. руб./кв. м в месяц (без НДС и эксплуатационных расходов). «Срок экспозиции помещений сущест­венно сократился, объекты сдаются в течение одной-двух недель. Пока на рынке присутствует широкая база предложений привлекательных по­­мещений, освобожденных игорным бизнесом, но в ближайшее время эти объекты реализуются и будет наблюдаться дефицит помещений. Из-за этого до конца года стоимость аренды наиболее ликвидных площадей может увеличиться на 25%», – прог­нозирует она.

Склады
Рынок складской недвижимости выглядит стабильно, а более 50% мнений свидетельствует о некотором повышении спроса со стороны арендаторов. «Экономический спад заставил игроков на рынке складской недвижимости искать новые решения под запросы клиентов», – констатирует коммерческий директор ООО «Интертерминал-Предпортовый» Александр Новиков. В частности, по его словам, на рынке появились предложения по аренде блоков площадью 2 тыс. кв. м в складах класса А (до кризиса минимальная площадь складских блоков в этом классе составляла 4,5–7 тыс. кв. м). Как правило, это площади, выделенные сеткой-рабицей или профлистом. В настоящий момент в Петербурге ставки на такие модули составляют $110–120. «Учитывая незначительное количество вакантных площадей в складах класса А, а также то, что некоторые из этих объектов расположены не самым удачным образом с точки зрения логистики, можно прогнозировать рост арендных ставок на наиболее ликвидные помещения до уровня $120–130 в ближайшие полгода», – комментирует г-н Новиков. По его мнению, наиболее ощутимо ставки аренды на высококлассные склады могут повыситься в сентябре-октябре этого года, поскольку в эти месяцы традиционно возрастает активность потенциальных арендаторов.

Жилье
Наибольшая часть респондентов предполагает, что арендные ставки в жилом секторе также повысятся. По словам регионального директора корпорации SATO в Санкт-Петербурге Стеффана Таста, объем вакантных площадей в портфеле компании сокращается и будет снижаться в течение этого года. «Стоимость аренды двухкомнатной квартиры площадью 60–80 кв. м с современной отделкой в доме, расположенном в одном из центральных районов Петербурга, сегодня составляет 60–80 тыс. рублей в месяц. Ставки капитализации при инвестировании в сегмент жилой недвижимости в аренду – 5–10%. Вероятно, в течение ближайшего года она останется на том же уровне», – прогнозирует г-н Таст. «В элитном сегменте ставка капитализации составляет 5–7%. Для типового жилья ввиду жесткой конкуренции, ограничивающей стоимость аренды, и сравнительно высоких затрат на покупку она ограничена 4–6%», – добавляет генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков. По его словам, аренда квартиры бизнес-класса сегодня может обойтись в среднем в 40–60 тыс. рублей в месяц. Элитные предложения начинаются от 70 тыс. рублей. «Ставка аренды ограничена 120–140 тыс. рублей в месяц, поскольку в этом диапазоне уже можно подобрать хорошую трехкомнатную квартиру», – констатирует он.

В последнее время, по словам г-на Пашкова, предложение активно пополняется квартирами в аренду в недавно построенных домах, которые несколько лет назад приобретались как инвестиционные. «Поскольку с наступлением кризиса с рынка ушли инвесторы и большая часть приобретаемого жилья предназначается для собственного проживания, мы ожидаем замедления темпов прироста предложения. Сейчас доля инвестсделок на рынке минимальна, но в связи с активизацией рынка и началом новой фазы роста она в среднесрочной перспективе будет расти», – заключает эксперт.

Инвестиции
Наиболее вероятно и повышение инвестиционного спроса и в других сегментах рынка недвижимости. «В сегменте офисной недвижимости доходность по качественным объектам класса B на сегодняшний день находится на уровне 10–11%, объекты А-класса не продаются. Если бы это произошло, то в зависимости от конкретного здания, его состояния и ситуации с арендаторами доходность могла бы составить 9–10%», – комментирует директор департамента инвестиций компании Colliers International SPb Владимир Сергунин. По классу С, отмечает он, данный показатель находится в диапазоне от 12 до 18%. «Очень многое зависит от локации объекта, качества арендного потока и пр. Думаю, что ставки капитализации будут постепенно снижаться в течение года-полутора и по качественным объектам достигнут уровня в 8,5–9,5%», – прогнозирует г-н Сергунин.

Ожидаемое понижение ставок капитализации в течение 2011 года составляет 50 базисных пунктов, по мнению большинства опрошенных экспертов. Понижение этого показателя на 0,7% в сегменте торговых центров выглядит чуть более привлекательно.
Офисная и торговая недвижимость лидируют и с точки зрения изменения объемов инвестиций. Две трети респондентов ожидают увеличения объемов инвестиционных сделок в этих сегментах, в то время как в сегментах складской недвижимости и жилой недвижимости в аренду большинство участников опроса прогнозируют объем инвестсделок на прежнем уровне.

Около 50% респондентов видят некоторое повышение спроса также и со стороны иностранных инвесторов. «Спрос на офисную недвижимость среди инвесторов будет увеличиваться. Как показывает время, недвижимость – гораздо более стабильный инвестиционный актив, нежели те же финансовые рынки. Помимо этого в мире постепенно растет уверенность в завтрашнем дне, развивающиеся рынки с их большими рисками и большей доходностью возвращают свою популярность. А если учитывать, что за последнее время ряд экономических показателей Индии и Китая ухудшились, то Россия снова в фаворе», – констатирует Владимир Сер­гунин. По его мнению, это уже ощущается: на рынке Петербурга сегодня активно проявляют себя по крайней мере 10–15 компаний и фондов, готовых достаточно быстро совершать сделки с активами. «Между тем самая актуальная проблема – практически полное отсутствие на рынке качест­венных активов, нехватка инвестпродукта. А вот спрос растет с каждым днем: время для инвестирования сейчас наиболее благоприятное», – заключает эксперт.