Кто следующий?
Массовый исход ритейлеров с Тверской предсказывался не однажды. Согласно статистике компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендаторы Тверской, 1-й Тверской-Ямской улиц, Ленинского проспекта, Нового Арбата обновляются не реже чем раз в три года.
Последняя ротация пришлась на кризис. После окончания срока аренды не продлила договор с собственником компания Samsung Electronics, занимавшая на Тверской четырехэтажную галерею общей площадью 1774 кв. м. Это был самый крупный магазин компании в Москве. За аренду помещения, по мнению экспертов, компания Samsung платила не менее $3 млн в год. При этом выручка галереи даже до кризиса не превышала $1–1,5 млн в год. Во время кризиса компания решила закрыть флагманский магазин. Тогда же закрыла свой единственный в мире фирменный розничный магазин, работавший на Тверской с 1992 года, компания Danone. В 90-е компания осваивала российский рынок, и магазин на главной улице города служил своеобразной визитной карточкой компании. Теперь, как пояснили в Danone, продукция компании уже не нуждается в рекламе и необходимости в фирменном магазине на главной улице города нет. Впрочем, как рассказал Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, у компании Danonе специфический случай. Помещение, которое они снимают, расположено в здании, принадлежащем городу. Право аренды компания купила у города на очень выгодных условиях. И во время кризиса они выгодно сдавали свои помещения в субаренду.
Место Danonе занял один из магазинов компании «Экспресс ритейл», развивающей сеть из 57 магазинов под брендом «Перекресток-экспресс». Известно, что компания инвестировала около 6,5 млн рублей в открытие на Тверской продовольственного супермаркета площадью 130 тыс. кв. м. Договор аренды, как рассказали в компании X5 Retail Group N.V., заключен до 2012 года. Ритейлер рассчитывает, что высокая арендная ставка будет компенсироваться товарооборотом магазина.
А место Samsung Electronics вскоре занял магазин детских игрушек «Сказка» торгово-розничной компании F.?D.?Lab. «Флагманский магазин на Тверской мы всегда рассматривали как имиджевый, – поясняет председатель совета директоров сети «Сказка» Александр Лопатин. – На сегодняшний день в Москве работают четыре магазина «Сказка», один из них – в ТЦ «Европейский». В течение 2011 года мы планируем открыть еще восемь магазинов». Как рассказала Светлана Ярова, руководитель департамента по работе с собственниками компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в прошлом году на главные имиджевые торговые коридоры вышли операторы, представляющие ценовые сегменты средний или средний плюс. Так, например, магазины Incity и Bon Joli открылись на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, на Большой Якиманке и Мясницкой открыты магазины «Императорский фарфор», в начале Большой Якиманки появилось отделение МТС и Сosta Coffee, кухни «Мария» открыли магазин на Садовом кольце и др.
«Типичные арендные ставки в столице на имиджевых торговых коридорах на качественные объекты сегодня варьируются от $1500 до 6000/кв. м в год в зависимости от улицы, метража и технических характеристик объекта, с ежегодным ростом на 7–10% (заложено в договорах аренды) либо 20–25% при новой экспозиции помещений на рынке», – отмечает Светлана Ярова. По словам Ильи Шуравина, партнера компании S.A. Ricci / King Sturge, в 2010 году, несмотря на снижение спроса со стороны нескольких категорий арендаторов по наиболее сильным торговым коридорам, актуальные цены продаж приближались к докризисному уровню за счет частных инвесторов. Так, на Мясницкой улице цена продажи доходила до $18 тыс., в Столешниковом переулке аренда подписывалась по ставке до $5000. В то же время ставки аренды на Кузнецком Мосту снизились, хорошие помещения можно было арендовать по $1500–1700 за метр. Цена предложения к продаже наиболее ликвидных объектов стрит-ритейла формируется из расчета доходности в 9–11% годовых.
Тверская меняет имидж
После отмены парковки участок Тверской от Пушкинской площади до Охотного Ряда был практически превращен в пешеходную зону. Новый «имидж» Тверской больнее всего ударил по арендаторам. В «Евросети» признают, что с отменой парковки трафик уменьшился на 15–20%. «Ставки на Тверской не намного выше, а где-то и ниже, чем ставки в некоторых топовых ТЦ, где через главный вход проходит от 20 до 50 тыс. человек в день. Тверская давала сопоставимые цифры. Запрет на парковку статистику снизил. Эта ситуация может повлечь отказ арендаторов от помещений, либо собственники вынуждены будут постепенно в течение этого и следующего года снижать ставки аренды», – отмечает Илья Шуравин. Ритейлеры, которые утилитарно подходят к аренде на Тверской, потеряют меньше. Значительнее пострадают, по мнению эксперта, те магазины, которые стараются взять большую площадь для лучшей выкладки товара. И все-таки массового исхода арендаторов с Тверской ждать не стоит. В худшем случае произойдет корректировка ставок на 10–15%, считают эксперты.
В начале февраля закрылся магазин «Бюстье» на Тверской. Известно, что «Дикая орхидея» ведет переговоры с собственником о снижении арендной ставки. «От отмены парковки никто не выиграл. Пострадали все магазины, расположенные на промежутке от Пушкинской площади до Охотного Ряда, – говорит Александр Лопатин. – Совокупный розничный оборот магазинов на Тверской традиционно составлял $250–300 млн. С тех пор как было принято решение об отмене парковки, у многих ритейлеров значительно снизился трафик и средний чек. Наш магазин «Сказка» тоже пострадал. Если ранее средний чек в магазине составлял 1500 рублей, то после отмены парковки он снизился до 1250 рублей». В связи с новыми условиями арендатор решил изменить проект с учетом пешеходного трафика. Реконцепция предполагает изменение зонирования каждого этажа. «Мы хотим разнообразить ассортимент нашего магазина, добавить товары для новорожденных, детскую аптеку, магазин с играми, весь первый этаж планируется отвести под кафе-ресторан, где родители смогут вместе с детьми не только перекусить, но и отдохнуть, посмотреть мультфильмы. Также здесь планируется проводить детские праздники, – поясняет Александр Лопатин. – Мы давно думали о том, что хорошо бы в магазине открыть кафе, однако катализатором для принятия решения послужила ситуация с отменой парковки».
Место под солнцем
Несмотря на серьезные проблемы, которые арендаторы переживают сегодня, эксперты полагают, что массового исхода ритейлеров с Тверской, как и глобальной ротации, ожидать не следует. Большинство брендов слишком дорожат своим «местом под солнцем». «Подавляющее большинство зданий на имиджевых улицах были разработаны и построены известными архитекторами мирового уровня. Как правило, фасад, входные группы, витринное остекление или окна, а зачастую планировки и технические характеристики таких помещений отвечают стандартам качества сетевых мировых брендов и эстетики, – отмечает Светлана Ярова. – Шаговая доступность к многочисленным достопримечательностям города – площадям, музеям, театрам, именитым ресторанам, памятникам, а также деловым центрам, вокзалам – обеспечивает высокий пешеходный трафик». Достаточно однородное окружение магазинов сопоставимого ценового сегмента – люкс и премиум, а также более демократичных, но модных брендов делает торговый коридор привлекательным для целевых аудиторий. Как отмечает эксперт, в имиджевых местах отлично соседствуют и работают вместе бутики одежды и обуви, аксессуаров, подарков и товаров интерьера. Также рядом с указанными сегментами любят размещать свои отделения мировые и крупные российские банки, представители телекоммуникационных, инвестиционных и страховых компаний. В таком окружении прекрасно чувствуют себя рестораны, ориентированные на сегмент выше среднего и более демократичные коктейль-бары, клубы и пабы. Быть ближе друг другу крайне важно как для российских, так и для иностранных брендов. Иностранные бренды не всегда хорошо понимают специфику местного рынка и за счет близости к сопоставимому окружению пытаются привлечь целевую аудиторию и разделить риски. Российские компании стремятся «подтянуться» к мировым брендам и произвести на покупателя впечатление таких же успешных марок. «Имиджевые места для товаров класса люкс не обязательно обладают высокой проходимостью, но, например, Третьяковский проезд – исторически сложившаяся улица, где мечтают занять место многие ритейлеры класса люкс. И если в Третьяковском проезде разместить магазин ритейлера среднего сегмента, вряд ли это поднимет его продажи», – отмечает Виктория Камлюк, руководитель отдела стрит-ритейла департамента торговой недвижимости Colliers International. Еще один пример, приведенный экспертом, – Камергерский переулок. Это однозначно ресторанная улица и для торговли не так интересна, потому что витрины выходят не на Тверскую улицу. Однако при этом Камергерский, безусловно, является имиджевым местом как для ресторанов, так и для магазинов. Для арендаторов имиджевое место c хорошим автомобильным и пешеходным трафиком, но не приносящее дохода, может быть необходимо только на определенный период, чтобы повысить узнаваемость, лояльность к марке. «После кризиса арендаторы стали тщательнее подходить к выбору помещений и, как только появляется возможность совместить имидж с доходностью, переезжают не задумываясь, но и имиджевое место при этом недолго остается вакантным, – говорит Виктория Камлюк. – Количество привлекательных помещений в центре Москвы не увеличивается, а рынок ритейлеров и рестораторов, напротив, расширяется». Как отмечает Светлана Ярова, за последние полгода спрос арендаторов на ликвидные помещения в имиджевых местах существенно возрос, что проявилось в их готовности платить по возросшим арендным ставкам за лучшие локации. Уже сейчас на качественные помещения наблюдается тендер из двух-трех арендаторов, часто смежных профилей, и выигрывает в итоге самый быстрый и гибкий в условиях аренды и отношениях с собственниками. При этом если еще летом прошлого года собственники готовы были пускать к себе несетевых и сомнительных арендаторов (таких как лото и интернет-клубы) на краткосрочные договоры с готовностью платить арендную плату, пусть и нестабильно, то сегодня собственники все чаще отдают помещения в пользу долгосрочных стабильных партнеров, согласных на полноценную рыночную ставку. Впрочем, на стабилизацию рынка собственники помещений смотрят осторожно: арендодатели все еще готовы идти на некоторые преференции в сторону именитых ритейлеров (например, арендные каникулы и зачет ремонта, участие в перепланировке помещений, фиксация арендной ставки на несколько лет). Вместе с тем ситуация от «рынка арендатора» выравнивалась в сторону паритетных отношений «арендатор – арендодатель».
Среди потенциальных арендаторов имиджевых мест сегодня эксперты выделяют следующие группы: сетевые розничные банки, а также отделения инвестиционных банков; демократичные модные марки, стремящиеся в высшую лигу; мировые бренды, которые возвращаются на российский рынок, или их партнеры; новые марки, выходящие на российский рынок; новые ресторанные проекты (кофейни, рестораны мировых брендов, развивающиеся самостоятельно и по франшизе).
Наличие брендового магазина может позитивно влиять на мнение франчайзи при выборе марки для открытия партнерских магазинов. Нередко при изучении потенциального бренда внимание обращается на наличие уже открытых работающих точек. У арендатора появляется возможность продемонстрировать не только красивый проект, но и реальный магазин или кафе, показать на месте все преимущества данного бренда управляющей компании, а также быть просто замеченным управляющим, принимающим решение. В итоге, по мнению экспертов, такие перемены, как отмена парковки, могут лишь несколько скорректировать уровень арендных ставок и спровоцировать ротацию арендаторов, но не способны значительно изменить облик главных имиджевых коридоров столицы. Количество ритейлеров и ресторанов растет год от года, а площади качественных помещений в центре остаются неизменными – и спрос на них будет всегда.
