В начале 2011 года новый мэр Москвы Сергей Собянин всерьез взялся за московские стройки. Сперва стало известно о том, что мэрия готовится расторгнуть целый ряд инвестиционных контрактов, а позже мэр Москвы объявил о полном запрете на любое новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца. В результате, по официальным данным, в Москве было расторгнуто 50 инвестконтрактов, но участники рынка говорят, что процесс этот еще не закончен. По словам одного из консультантов, пересмотрено будет полторы тысячи контрактов, но какая часть из них будет расторгнута, а какая – продлена, эксперты оценить затрудняются. Однозначно ясно, что отменены будут все инвестиционные контракты на строительство в центре города, где застройщиком не было получено разрешение на строительство. Первые жертвы уже появились: своих проектов лишились концерн «Крост», RGI International и ряд других застройщиков. Все это привело к резкому снижению объемов строительства в городе: по данным Мосгорстата, за первый квартал 2011 года в столице введено 200 тыс. кв. м новостроек (минус 40% к аналогичному периоду прошлого года). По итогам 2011 года планировалось построить 2,7 млн кв. м, однако, считают эксперты, если строительство будет развиваться такими темпами, то этот план выполнен не будет. К тому же многие игроки рынка уверены, что сам по себе запрет на новое строительство и череда отмененных инвестконтрактов не позволят решить те проблемы города, которые озвучивает Сергей Собянин. «Запрет строительства транспортную проблему не решит, – настаивает генеральный директор «МС-Групп» Антон Саенко. – В столице меньше людей не станет, многие семьи мечтают получить собственное жилье. Передвигаться в центр или за МКАД – нет никакой разницы: МКАД и так постоянно стоит».
Но самое главное, что правила игры на рынке недвижимости Москвы кардинально меняются, и, к сожалению, у игроков рынка пока нет понимания, каким именно правилам сейчас надо следовать. «Последние полгода рынок находится в состоянии неопределенности, – говорит один из крупных девелоперов, – и никто не понимает, в какую сторону сместится вектор его развития в будущем. И главное, совершенно неясно, как долго продлится такая ситуация».
Земля в иллюминаторе
Первые последствия новой градостроительной политики мэрии уже ощущаются участниками рынка. К примеру, уже сейчас игроки рынка, столкнувшиеся с проблемами при оформлении проектной документации, пытаются либо привлечь партнеров, обладающих достаточным административным ресурсом, либо вовсе избавиться от проектов. Как рассказывает генеральный директор компании «Astera в альянсе с BNP Paribas» Алексей Филимонов, некоторые инвесторы сейчас стремятся продать свои «бумажные» проекты, но спроса на них практически нет, а покупатели ищут участки с полным набором документов. «Наибольший интерес, безусловно, представляют участки, на которых начаты строительно-монтажные работы или по которым не имеется вопросов по правоустанавливающей документации», – говорит Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК «Алур». Поэтому продать участок, статус которого вызывает сомнения, сейчас практически невозможно. «Пока на рынке царит неопределенность, связанная с пересмотром инвестиционных договоров, – говорит директор департамента консалтинга и оценки компании Blackwood Ольга Широкова. – Ситуация по большинству проектов непонятна, поэтому до конца и не ясна их потенциальная ценность. Инвестиции в бумажные проекты в подобной ситуации высоко рискованны». Проекты будет реально продать только при наличии инвестконтрактов с максимальными сроками, хотя ранее на это не обращали особого внимания, добавляет Вальдемар Вайсс, директор департамента управления проектами AREIM. «Сегодня времена изменились. Отношение к документам, к их качеству перед вхождением в проект будет более щепетильным. И такой ситуации, которая была до кризиса, когда инвесторы сначала загоняли деньги, а потом интересовались, что именно они купили, уже не будет», – продолжает он. «Бумажные проекты сейчас – крайне рискованное вложение, и лишь небольшой процент из них может быть реализован в том формате, который декларируется продавцом контракта», – полагает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его словам, в середине 2010 года до смены власти на этом рынке наблюдался новый бум, но сейчас из-за новых решений этот рынок практически умер.
Именно поэтому цены на участки, не имеющие исходно-разрешительной документации, упали практически до нуля. Так, недавно стало известно, что Mirax Group ведет переговоры о продаже части своих «бумажных» строек, однако эксперты считают, что продать их будет крайне проблематично. Зато проекты, где строительные работы уже начаты или имеется разрешение на строительство, подросли в цене. По словам экспертов, цены на такие стройки уже сравнялись с докризисными показателями: жилые проекты в центре продаются примерно по $2–2,5 тыс./кв. м перспективной площади, а за пределами Третьего кольца – по $1–1,5 тыс. Связано это в том числе и с тем, что эксперты ожидают роста цен на жилье и коммерческую недвижимость в перспективе ближайших лет. «Новая политика московских властей подстегнет рост цен во всех видах недвижимости», – уверен Вальдемар Вайсс. По оценке первого вице-президента Capital Group Валентины Станововой, перспективный рост цен составит в среднем 10–15% в зависимости от сегмента и самого объекта.
Однако генеральный директор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая считает, что торопиться с такими прогнозами не стоит. «Пока все же политика нового правительства Москвы относительно строительства и перспектив развития города не до конца понятна, в том числе как именно будет воплощено в жизнь решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве и запрете строительства в центре города, исключая точечную застройку на месте сносимых зданий. От этого будет зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы: уже в следующем году или существующих сегодня «заделов» предложения хватит на 2–3 года – и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита». По итогам 2011 года, по прогнозам Марии Литинецкой, можно ожидать роста цен на уровне 10–12%. По мнению же Михаила Уринсона, новые инициативы мэрии и вовсе не отразятся на ценах, которые остаются в значительной степени завышенными и не соответствуют возможностям платежеспособного спроса.
Получите – распишитесь
Но даже прогнозируемый рост цен не сильно обнадеживает девелоперов, которые рискуют понести куда большие убытки от расторжения инвестиционных контрактов. По грубым подсчетам аналитиков, под запрет может попасть примерно 10 млн кв. м перспективной недвижимости. Затраты на предпроектной стадии составляют около $100–200 на кв. м будущей недвижимости с учетом в том числе платы за землю и неформальных отчислений. Таким образом, потери девелоперов могут составить минимум $1–2 млрд. И это не считая упущенной выгоды, которая превышает эти цифры на несколько порядков.
При этом непонятно, смогут ли застройщики получить какую-то компенсацию. Как отмечают юристы, на предпроектной стадии большую часть затрат застройщики не могут подтвердить документально, поэтому рассчитывать на компенсацию от города будет проблематично. Правда, недавно московская мэрия создала прецедент, который многие застройщики восприняли как добрый знак. Еще в начале года городские власти приняли решение, что торговый центр под площадью Тверской заставы построен не будет. Обычно в таких случаях проект у инвестора просто забирали. Однако девелопер проекта – AFI Development Льва Леваева – сумел договориться с мэрией о компенсации затрат. В эфире канала ТВЦ Сергей Собянин заявил, что город выкупит у инвестора проект по себестоимости, то есть компенсирует понесенные затраты. Как позже уточнили в мэрии, затраты будут компенсированы не живыми деньгами, а за счет других проектов компании. В частности, застройщику уменьшат долю города в других проектах, а также, вероятно, часть этой суммы будет зачтена при выкупе AFI Development доли города в проекте AFIMall в «Москва-Сити».
Другие участники рынка, лишившиеся своих проектов, говорят, что им подобные предложения от мэрии не поступали и вряд ли поступят. Эксперты же щедрость мэрии объясняют тем, что проект AFI находился на высокой стадии готовности, поэтому его нельзя было отнять просто так. Девелоперы проектов, которые были отменены на «бумажной» стадии, вряд ли смогут рассчитывать на такие подарки. К примеру, скорее всего, никакой компенсации не получит владелец участка на Павелецкой площади, где также ранее планировалось построить торговый центр, но теперь, по слухам, там появится городской паркинг.
Вообще, московские власти возлагают большие надежды на строительство паркингов, надеясь тем самым хотя бы частично решить проблемы пробок. При этом власти намерены привлечь к строительству парковок инвесторов. Только в 2011 году мэрия рассчитывает привлечь от частных структур $1,1 млрд на парковки. Правда, девелоперы пока без особого энтузиазма откликаются на предложение мэрии. Одними из немногих откликнувшихся стали владельцы гостиницы «Украина» и ТЦ «Европейский» Год Нисанов и Зарах Илиев, которые уже объявили о масштабных планах строительства паркингов. «Строительство паркингов, с точки зрения девелоперов, не слишком коммерчески привлекательно», – полагает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Этот бизнес мог бы быть интересен девелоперам только в том случае, если взамен они будут получать дополнительные участки под строительство, говорят девелоперы. «Строительство паркингов – это стабильный бизнес, который всегда будет востребован, – возражает управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – По структуре продаж он весьма похож на жилую недвижимость: машино-места можно продавать или сдавать в аренду. Самое главное – выбрать для паркинга подходящее место, например около пересадочного узла, рядом с метрополитеном и прочее».
Временные ограничения
Тем не менее, естественно, полного отказа от строительства коммерческих проектов в Москве нет и не будет, поскольку именно продажа прав на землю и отчисления застройщиков являются одной из основных доходных статей бюджета Москвы. Из-за запрета на строительство в центре города вырастет востребованность участков за пределами Третьего кольца и даже за МКАД, куда и будет постепенно смещаться инвестиционная активность девелоперов, а цены на такие участки будут расти. «В условиях фактического запрета на жилищное строительство в центре девелоперам будут пересматривать инвестиционные планы и инструменты их реализации, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Застройщикам элитной недвижимости придется переориентироваться на сегмент бизнес- или даже экономкласса. Изменится и география жилищного строительства: поскольку центр останется «законсервированным», строительство сместится в спальные районы Москвы, столичные районы, выходящие за МКАД и в ближайшие города-сателлиты – Химки, Красногорск, Долгопрудный, Балашиху, Реутов, Люберцы, Видное. Основной упор застройщикам, видимо, придется делать на строительство микрорайонов эконом- и комфорткласса». Также, по его словам, некоторые девелоперы могут переориентироваться на строительство недорогих отелей вне центра города. Кроме того, как утверждает Михаил Уринсон, Москва не заканчивается на границе Садового или Третьего кольца: «Жилье и коммерческую недвижимость можно строить и за пределами ТТК, где нет и не будет никакого запрета на новое строительство. И такие проекты при грамотном подходе всегда будут востребованы». «Девелоперская активность в жилом секторе перемещается за МКАД, в Подмосковье. Или же застройщики перенесут сферу своих интересов в другие округа Москвы, где нет столь остро стоящих градостроительных проблем», – говорит директор департамента продаж маркетинга компании «Домус Финанс» Андрей Глебов.
Впрочем, многие участники рынка уверены, что ограничения на строительство носят временный характер и в будущем девелоперы придумают способы, как его обходить. «Ограничения на строительство в центре будут действовать, – убеждена Мария Литинецкая. – Но при этом, скорее всего, будет возможность рассмотрения потенциальных проектов и, в зависимости от того, насколько новый проект может быть интегрирован в Генплан города, будет приниматься решение о его дальнейшей реализации». По словам Дмитрия Сороколетова, в пределах ТТК есть еще много нерасформированных производственных площадей, а также ветхого жилья. «Думаю, что запрет на строительство будет действовать, однако в обозримом будущем (ближайшие 1–2 года) начнется реализация программы по сносу старых объектов, а коммерческая недвижимость со временем станет постепенно вытеснять производственные зоны, которые, в свою очередь, будут уходить за пределы МКАД». «Абсолютного запрета на строительство в центре города не будет, но девелопмент сместится в сегмент реновации и реконструкции», – предсказывает Антон Саенко. «Я не думаю, что ограничения в скором времени отменят, – возражает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. – Возможен пересмотр деталей этого запрета. Очевидно, что есть районы в центре Москвы, инженерная инфраструктура которых физически и морально устарела и требует либо ремонта либо реконструкции. Необходимость обновления будет существовать всегда. Я думаю, неизменным останется часть запрета, которая касается точечной застройки».
Окончательно расставить точки над i должен новый Генплан города, который утвердят к лету. Тогда и станет окончательно ясно, является ли запрет на строительство в центре города реальным решением новой власти или всего лишь профанацией и популизмом.
