Олимпиада в Сочи будет проходить в двух кластерах – горном и прибрежном, отделенных друг от друга расстоянием в 45 км. Наиболее известный топоним, относящийся к горному кластеру, – Красная Поляна. Что касается прибрежного кластера, то он умещается в рамки Адлера и прилегающих к нему территорий, и здесь, в Имеретинской низменности, будет расположен основной объем спортивных сооружений.
Существующую застройку Большого Сочи к Олимпиаде власти города намерены привести в парадный, праздничный вид. В 2010 году городом был принят проект «Единый архитектурный облик», разработанный архитектурной мастерской Александра Асадова и компанией «Проект КС», в рамках которого предусмотрена унификация городского пространства, – облик Сочи осовременится и подновится. Сейчас в Сочи осуществляется программа кредитования собственников зданий: на льготных условиях можно получить средства для ремонта фасадов частных домов на главных улицах города.
Кроме того, существенные вложения делаются в транспортную сеть. Сейчас от Адлера до Красной Поляны можно добраться лишь на машине, однако к 2014 году к автотрассе прибавится и железнодорожная ветка, по которой будут курсировать скоростные поезда компании Siemens. В конце апреля этого года началось бетонирование главного здания вокзала «Олимпийский парк», который должен связать различные районы Большого Сочи (проект вокзала создан известным петербургским архитектурным бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна).
По подсчетам издания Slon.ru, на конец 2010 года общие инвестиции застройщиков (во многом бюджетные деньги) в Олимпиаду составили $33 млрд. Для сравнения: общий объем притока капитала в Россию за 2010 год составил $32 млрд, а оттока – $36 млрд. Даже если разделить расходы на несколько лет, все равно цифры получаются сопоставимые. В плане размеров бюджета Сочи оставил далеко позади себя столицу края – Краснодар – город с населением примерно 800 тыс. человек. Его бюджет составляет лишь около $3 млрд.
Нет никаких сомнений, что к 2014 году облик Сочи значительно изменится, и вместо пусть и главного, но все же советского по духу и облику курорта на туристической карте мира появится новый качественный курорт высокого уровня. Вопрос в том, стоит ли овчина выделки. Пока можно сказать только о расходах на этот проект. Имеет ли смысл инвестировать в сочинскую недвижимость, сможет ли она обеспечить доходность после 2014 года – отдельный большой вопрос.
История вопроса
Относительно цивилизованный (сегментированный) рынок недвижимости в Сочи возник в 2003 году, когда начали появляться первые дома бизнес- и элитного классов. До 2007 года объем ввода жилья в Сочи лишь рос, затем он остановился и в середине 2008 года начал падение вместе со всей страной. В 2008 году из запланированных 567 тыс. кв. м жилья было введено лишь 470 тыс. кв. м. В 2009 году дельта между предполагаемыми и реальными объемами стала еще больше: вместо 619 тыс. кв. м введено только 365 тыс. кв. м. Тенденция изменилась в 2010 году. По данным краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, в первые 5 месяцев 2010 года ввод жилья на территории Сочи составил 188,2 кв. м, что на 22,9% выше аналогичного показателя за 2009 год.
В ценовом отношении рынок Сочи во всех сегментах начиная с 2003 и по 2007 год демонстрировал уверенный рост. В 2003 году, когда рынок только начал сегментироваться, среднерыночной была цена в $1 тыс./кв. м. К 2007 году цена за метр на первичном рынке достигла уже $3–10 тыс., а в отдельных случаях поднялась и до $20 тыс. Однако рост в разное время имел разные причины. Как отмечает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько, до лета 2007 года тренд был во многом обусловлен высоким платежеспособным спросом при дефиците возводимых площадей, а во второй половине 2007 года основным стимулом роста цен стало оглашение итогов конкурса на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года: «Цены росли за счет иллюзий девелоперов по поводу роста привлекательности города в глазах потенциальных покупателей в связи с Олимпиадой. К осени 2007 года цены превысили психологический барьер и реальную платежеспособность покупателей», – рассказывает г-н Володько.
Спекулятивные ожидания поддерживали цены на высоком уровне в течение года, при этом рынок фактически стоял. Затем осенью 2008 года рынок дрогнул. Однако подавляющее большинство девелоперов объектов бизнес- и элитного классов решились только на скрытое снижение цен. Дисконты в размере 10-15%, а в ряде случаев и 20-25%, беспроцентные рассрочки, различные бонусы (машино-место, отделка, дизайнерский проект квартиры и т. д.) стали предоставляться повсеместно, но исключительно в индивидуальном порядке.
Небольшое повышение цен на рынке Сочи случилось в II квартале 2010 года. Однако, как отмечают аналитики, оно носило статистический характер: «Во-первых, рост ценовой планки произошел за счет возобновления продаж в проекте «Актер Гэлакси», цена 1 кв. м в котором на сегодняшний день превышала среднерыночное значение (117,5 тыс. рублей). Второй фактор, повлиявший на рост, полная реализация квартир на нижних этажах (априори самых дешевых) в проекте «Флагман» – ранее цена 1 кв. м недвижимости в доме составляла 77 тыс. рублей, а теперь 80 тыс., при этом верхняя планка осталась на прежнем уровне – 135 тыс. рублей. В-третьих, за счет прекращения декларирования открытого дисконта в размере 15% при 100%-ной оплате в проекте Falcone (теперь размер и возможность получения дисконта обсуждается исключительно в индивидуальном порядке)», – отмечает г-н Володько.
Вместе с тем реальный рост цен все же был замечен. Так, в проекте «Морской квартал» цена 1 кв. м до середины 2010 года была фиксирована и составляла 60 тыс. рублей, а затем застройщик ввел дифференцированный подход, и теперь цена варьируется от 60 до 75 тыс. рублей в зависимости от этажа и видовых характеристик). Поддержал рост также апарт-отель «Версаль» (ранее диапазон цен там составлял от 80 до 120 тыс. рублей, сейчас – от 90 до 160 тыс.)
На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составляет около 100 тыс. рублей и около 150 тыс. рублей – в элитном.
Спрос на жилую недвижимость Сочи начиная с середины 2007 года носит отложенный характер в связи с несоответствием стоимости предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. На сегодняшний день наиболее востребованными в Сочи являются квартиры экономкласса с общим бюджетом покупки до 2,5 млн руб.
Как отмечает Илья Володько, структура спроса с докризисного времени существенно изменилась: «Большая часть квартир раньше приобреталась в качестве «летней резиденции», то есть не относилась к категории товаров первой необходимости. В кризис на первое место вышли сделки, связанные с бытовыми нуждами (переезд, улучшение жилищных условий т. д.) Кроме того, в последние 1,5 года с рынка фактически исчез инвестиционный спрос, доля которого ранее также была высока».
Эксперты констатируют, что в 2010 году активизировались потенциальные покупатели, однако число как просмотров, так и сделок по-прежнему значительно отстает от докризисных значений.
Олимпийские перспективы
Есть ли перспективы у сочинской недвижимости – отдельный вопрос, который, в свою очередь, необходимо уточнить, поскольку одно дело – перспектива до 2014 года и другое – после Олимпиады. Девелоперы, предлагающие покупать квартиры в сочинских новостройках с инвестиционными целями, на презентациях в большинстве своем выстраивают графики уверенного роста цен на недвижимость до 2014 года. К примеру, запланированная динамика продажных цен на квартиры комплекса бизнес-класса «Морская симфония» (компания «Первый строительный трест» – П.С.Т.) предполагает двукратный рост цен относительно 2009 года. Тогда квадратный метр в комплексе стоил 50 тыс. рублей, а к началу Олимпиады цена должна достичь 100 тыс. Относительно дальнейших перспектив застройщики сейчас предпочитают говорить осторожно: так, управляющий директор П.С.Т. Алексей Демьянчук высказал предположение, что коррекция в 2014 году будет, но не сильной. Аналитики, впрочем, не столь оптимистичны. Так, Илья Володько отмечает, что ответить сейчас на этот вопрос уверенно не сможет никто. По его словам, сочинский рынок восстанавливается после кризиса, наблюдается рост спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость: «Очевидно, что рынок переформатировался и сегодня поведение девелоперов более соответствует реальному положению вещей, чем докризисное», – говорит эксперт. Так, в сегменте жилой недвижимости появились многочисленные проекты экономичного класса по доступной цене, новые проекты бизнес-класса также выходят на рынок с адекватным ценовым предложением: «Иллюзий относительно повышенного спроса за «любые деньги» сегодня ни у кого нет. Изменилось поведение девелоперов и в сегменте коммерческой недвижимости. Ко многим участникам пришло осознание того, что Сочи все же есть и будет оставаться в первую очередь курортным городом и большого объема качественных офисных площадей рынок не поглотит», – считает г-н Володько.
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова отмечает, что девелоперы сильно подпортили имидж сочинской недвижимости в период активного роста цен: «Значительная доля покупок курортной недвижимости на развитых рынках – это инвестиции с целью перепродажи и/или получения рентного дохода. Как скоро в нашей стране можно будет заинтересовать рентой на уровне максимум 5% в год – большой вопрос. В безудержный рост стоимости сочинской недвижимости уже однажды инвесторы поверили, и теперь те, кто на волне эмоций покупали ее в 2007 году, долго будут помнить обещания девелоперов о росте до $10-15-20 тыс./кв. м», – говорит она. По ее словам, изначальная установка, с которой девелоперы массово вышли на сочинский рынок, не выдерживает никакой критики: «Почему-то многие решили, что люди, которые пару раз в год ездят покататься на лыжах и искупаться в море, массово будут покупать объекты за $200-300 тыс. Учитывая средние расходы на отпуск, просто посчитайте, сколько десятилетий можно отдыхать и в Сочи, и на любых других курортах за эти деньги», – рассуждает аналитик.
Вместе с тем местные игроки рынка предпочитают не делать ответственными за высокие цены одних лишь застройщиков. Начальник управления консалтинга и аналитики компании «Винсент» Борис Лебедев полагает, что значительную роль в высоких ценах играет политика властей в отношении девелопмента: «Рынок Сочи остро конкурентный, сложившиеся цены не являются монополизированными – они оправданы рынком.
Вторая причина высоких цен – изначальная себестоимость любого проекта: и в бизнес-классе, и в элитке себестоимость начинается от 50–60 тыс. руб./кв. м, что включает в себя приобретение земли, инвестиционный контракт с городом (которому полагается от 10% площадей или иная компенсация). В-третьих, коммуникации, оплата объемов энергии по коммерческой цене – все это очень способствует удорожанию проекта, как и экспертные заключения по согласованиям проектов. Все это складывается в сумму, которая задает планку», – говорит Борис Лебедев. По его мнению, потенциал уменьшения цены при этом есть, однако его реализация возможна лишь при уменьшении административной нагрузки на девелоперов.
И хотя, как отмечают эксперты, безудержный рост стоимости сочинской недвижимости вряд ли возможен, все же и падений, по крайней мере до Олимпиады, тоже не будет. Так, по мнению Ильи Володько, основной этап коррекции рынка уже пройден. Однако, как полагает эксперт, в течение 2011-2012 годов также маловероятен и активный рост: «В этот период цены на сочинском рынке должны достигнуть оправданных и справедливых значений, но не за счет падения цен, а за счет отсутствия их роста. Это будет являться главным условием, которое может стимулировать рост спроса в предолимпийский период 2013 года. Именно в этот период рынок недвижимости Сочи может стать интересным для покупателей», – убежден Володько. Основанием для этого тезиса служит то, что к 2013 году инфраструктура города будет существенно модернизирована, улучшится транспортное сообщение, инженерная инфраструктура, появятся новые рекреационные объекты. Эксперт отмечает, что в предолимпийский год прирост числа сделок достигнет уровня 40% от нынешнего.
Руководитель представительства GVA Sawyer в Краснодаре Евгений Панасенко добавляет, что развитие рынка в предолимпийские годы будет носить поступательный характер. Связано это с тем, что между сдачами наиболее значительных объектов все же будут интервалы: «Большая часть заявлена к 2012-1013 годам, однако, по нашему мнению, не все объекты смогут подойти к финишной прямой в анонсируемые даты», – говорит он.
Поутру они проснулись
Олимпийское строительство имеет одну особенность: оно гарантированно появится. В силу этого главный вопрос: что будет с городом Сочи и его недвижимостью после Олимпиады? Эксперты напрямую связывают дальнейшее развитие рынка недвижимости и тот эффект, который окажет Олимпиада на туристический потенциал города: «Скорее всего, в течение ближайших 5 лет после проведения Игр город ожидает стабильное увеличение туристического потока, не менее чем на 20% ежегодно. Это позитивным образом будет сказываться на доходности проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости», – считает Илья Володько. Однако, по его мнению, рост будет наблюдаться не во всех сегментах. Наиболее сомнительные перспективы у сегментов офисной и гостиничной недвижимости: «Офисы в Сочи и сегодня не самый востребованный сегмент. При этом почти половину объема качественных офисных площадей сегодня занимают организации и компании, курирующие подготовку города к Олимпиаде («Олимпстрой», РЖД, Оргкомитет и другие), а также специальные отделы федеральных и региональных органов власти. Почти все эти организации прекратят свое существование в 2014 году, и на рынок одномоментно выйдет большой объем свободных площадей. Для того чтобы их поглотить, потребуется несколько лет», – отмечает он. Относительно гостиничной сферы экспертные оценки показывают, что даже если к 2014 году будет введен минимально необходимый для проведения Игр объем номерного фонда, в постолимпийский период он будет избыточным. «Чтобы обеспечить приемлемую заполняемость гостиничных объектов после Олимпиады, нужен более существенный прирост туристического потока, чем 20% в год», – полагает Володько.
В то же время эксперт видит хорошие перспективы у сегментов торговой и жилой недвижимости. В торговом сегменте дефицит качественных площадей, их не хватает даже для приемлемой обеспеченности местного населения. Потенциал жилого рынка будет обеспечен повышенной привлекательностью города как места для отдыха и постоянного проживания. Однако, по мнению Володько, следует опасаться выхода на открытый рынок большого объема апартаментов, которые использовались для размещения участников Олимпиады, весь объем которых будет реализован в течение нескольких лет.
Евгений Панасенко из GVA Sawyer полагает, что у Сочи в постолимпийский период хорошие, пусть и не заоблачные перспективы, что связано с серьезным инфраструктурным рывком, который происходит в преддверии Олимпиады. «К 2014 году Россия будем иметь город с неким объемом готового предложения, качественной инфраструктурой и имиджем «элитного» курорта. При условии того, что никаких потрясений в ближайшие 2-3 года в экономике не произойдет, у Сочи есть все шансы позитивно развиваться по рыночным законам, без высоких темпов роста цен и ажиотажного спроса на недвижимость», – отмечает г-н Панасенко.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle по России и СНГ Мария Дворецкая добавляет, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе может быть востребована сочинская недвижимость всех сегментов, причем и в горном, и в нижнем кластере. Российские покупатели, особенно если говорить о представителях регионов, – приверженцы моря. Горнолыжный отдых распространен куда в меньшей степени. Однако и то и другое предложение должно найти покупателя – он, как отмечает эксперт, у одной и у другой недвижимости будет разным.
Эксперт полагает, что после Олимпиады сильной просадки у рынка не будет, поскольку свою роль сыграет отложенный спрос. Какая-то часть заинтересованных потребителей ждет окончания Олимпийских игр, чтобы не переплачивать в условиях ажиотажа: «До кризиса мы прогнозировали, что после Олимпиады рынок «сдуется». Но это случилось раньше: кризис опустил цены на 40%, и в дальнейшем корректировка будет не такая значительная», – полагает Мария Дворецкая.
Более скептична в оценках перспектив Сочи в постолимпийский период Ольга Широкова из Blackwood, которая считает, что вероятность невозврата кредитных средств инвесторам проектов высока, хотя и в этом тоже можно найти свои хорошие стороны: «Тем, кто кредитует жилые проекты в Сочи, придется, чтобы не фиксировать убытки, становиться крупными курортными лендлордами, что тоже неплохо, может быть, им удастся создать качественные управляющие компании, которых сегодня можно по пальцам пересчитать», – отмечает она.
Вместе с тем, по мнению г-жи Широковой, уже сейчас ясно, какие проекты лишены минимальной перспективы. Это в первую очередь заявленные до кризиса масштабные проекты дорогого жилья: «После четырех лет практически полного отсутствия спроса на дорогое жилье даже самым отъявленным оптимистам ясно, что элитные проекты на 600 квартир по ценам выше $5 тыс./кв. м обречены. Да и новые проекты в Красной Поляне очевидно избыточны. Даже если с точки зрения создаваемой инфраструктуры – и горнолыжной и развлекательной – этот объем кажется обоснованным, срок поглощения данных площадей в полном объеме лежит явно за гранью обозримого», – убеждена Ольга Широкова.
Подводя итог, отметим: инвестиции в сочинскую недвижимость делать можно. Особенно в те объекты, которые относятся к олимпийскому строительству. Однако вряд ли стоит ждать быстрой и высокой прибыли от этих вложений. Стоит ли делать такие инвестиции? Вряд ли. Смысл рискованных инвестиций бывает тогда, когда они дают хорошую отдачу. В данном же случае, если верить аналитикам, рост будет достаточно спокойным, но возможен риск остаться с неликвидным активом на руках в 2014 году. Если же говорить о покупке недвижимости в Сочи под собственные нужды, то и тут чаша весов склоняется не в пользу Сочи, если учитывать, что воспользоваться собственностью в полном объеме можно будет только в 2014 году, когда завершится Олимпиада, а немалые деньги необходимо потратить уже сейчас. При этом конкуренцию Сочи составляют не только Болгария или Хорватия, но и соседние Геленджик, Туапсе и т. д., а также Крым.
