Поселковая управа

Внешние управляющие компании по обслуживанию загородных поселков на сегодняшний день отсутствуют как класс. Робкие попытки создать подобный бизнес пока оказались несостоятельными. Мешает появлению УК отсутствие понятных правил игры, стандартов, законодательные нестыковки, а также множественность собственников и их неготовность платить за качественные услуги.

Бизнес-сегмент управляющих компаний жилого сектора столь молод, что оценить его перспективы непросто не только за городом, но и в городе, где, кстати, практически весь массив услуг в сегменте экономкласса оказывают бывшие ДЭЗы, акционированные и ставшие ООО. Горожанам повезло больше, чем загородникам: государство обязано вмешиваться в вопрос управления городской недвижимостью. Но уровень услуг, оказываемых бывшими ДЭЗами, не удовлетворяет жителей комплексов более высокого класса, что привело к созданию девелоперами собст­венных управляющих компаний, а также к появлению немногих внешних профессиональных УК.

За городом ситуация иная: делами в дачных поселках всегда управляли сами жители – владельцы этих дач. С появлением коттеджных поселков девелоперы взяли управление на себя, начав создавать внут­ренние УК. Однако, отмечают специалисты, как правило, УК существуют на позиции нелюбимой падчерицы и создаются скорее вынужденно, чтобы не «распугать» покупателей, привыкших в городской квартире к формату жизни, в которой есть сантехник, дворник и прочий обслуживающий персонал, способный решить большинство бытовых проблем. «Редкий случай, когда управляющие компании при поселках превращаются в высокодоходный бизнес. Только девелоперам, еще не окунувшимся в этот процесс, кажется, что они будут получать от подобной деятельности определенный доход», – поясняет директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. В начальной стадии существования поселка, признаются девелоперы, речь о прибыли не идет в принципе. Бизнес-модель выстроена так, делится опытом глава компании Good Wood Александр Дубовенко, что в бюджете проекта заложена компенсация убытков по управлению поселком на стадии продаж, когда расходы на коммунальные услуги идут уже в полном объеме, а взносы собираются далеко не в полном. Впрочем, убытки подстерегают УК и на последующих стадиях – и тому есть сразу несколько причин.

Проблема первая – психологическая
В первую очередь сложности работы УК связаны с психологией домовладельцев: когда люди не живут в загородном доме, они не склонны платить за его обслуживание. Домов, приобретенных в инвестиционных целях, довольно много, и в большинстве случаев инвесторы, навещающие свои владения хорошо, если раз в месяц, не хотят оплачивать коммунальные услуги. Неплательщики – проблема любого девелопера, существует она практически во всех еще не сложившихся поселках. «Как правило, треть собственников всегда пытается не платить коммунальные сборы, – сетует Дмитрий Цветков. – Обычно ежемесячные платежи составляют от $300 до 1500 (с домовладения). Некоторым собственникам удается накапливать колоссальные задолженности. В нашей практике встречались случаи, когда коммунальные долги доходили до $50 тыс., а то и $100 тыс. на дорогие дома, которые годами не продавались». Заложив в собственные убытки создание УК, девелопер несет это бремя до тех пор, пока поселок не обживется, инвесторов станет меньше, а подавляющая часть жителей будет приезжать туда постоянно. Как правило, на то, чтобы дома обрели конечных хозяев, которые склонны платить, уходит около пяти лет. По мнению специалистов, здесь есть и определенная законодательная дыра: пока у покупателя не подписан договор с эксплуатирующей организацией, он вправе не оплачивать коммунальные сборы. Зная это, владельцы домов идут на всяческие уловки, чтобы максимально затянуть процесс и под любыми возможными предлогами отложить время начала выплат: не принимают дом в эксплуатацию, не подписывают соответствующие документы и т. п. (Отметим, что все другие причины неуплаты платежей незаконны.)

Управляющие компании в свою очередь придумывают всевозможные ходы, чтобы «отомстить» неплательщику. Например, если он собирается продавать свой дом, охрана перестает пускать на территорию поселков риелторов с покупателями или аннулирует риелторский пропуск в поселок. Попытка отключения в доме электричества не всегда законна и по-хорошему является поводом для судебного разбирательства. Но и тут владелец в выигрыше: если дом приобретен с инвестиционными целями, то хозяину по большому счету все равно, есть ли в нем электричество. В результате, говорит вице-президент Multigroup Development Дмитрий Сироткин, оставшимся 70% собст­венников приходится оплачивать услуги по заметно большей ставке, а УК при этом все равно в проигрыше: «Эксплуатация одного поселка не приносит доходов. Поэтому управляющие компании можно рассматривать в качестве сетевого бизнеса, тогда он может себя окупить, в противном случае – это убыточное дело».

Управляющие компании становятся прибыльными в случае, когда они обслуживают несколько поселков, которые к тому же географически расположены недалеко друг от друга, объясняет Дмитрий Цветков. Логика простая: что в мелком, что в крупном поселке на случай снегопада нужно иметь трактор. Если это поселок на 20–30 домов, то такое дорогостоящее приобретение абсурдно, логичнее его арендовать. А когда речь идет о нескольких поселках, трактор можно приобрести в складчину, в дальнейшем не тратясь на аренду. То же самое касается вывоза мусора, уборки и вывоза снега и т. д. Приобретая услуги по оптовым расценкам, управляющая компания делает ставку на масштабы и выходит в плюс.

Чужие трубы
Итак, по законам рынка, если управление одним объектом проблемно и невыгодно, то, как только услуга стандартизируется и ставится на поток, издержки снижаются, качество повышается и все в выигрыше. Исходя из этой логики, на рынке в спешном порядке должны появляться структуры, готовые брать в управление несколько поселков и решать задачи комплексно. Однако пока этого не происходит. Почему?
Во-первых, считает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников, причина медленного развития рынка управляющих компаний проектов – небольшое количество организованных поселков в Подмосковье. Качественного продукта не так много. Засилье участков без подряда, садоводческих товариществ и дачных кооперативов – камни преткновения, из-за которых создание внешних УК на загородных проектах никак не выделится в самостоятельное бизнес-направление.

Вторая причина – расстояния как между самими поселками, так и между владельцами и их собственностью. «Владелец дома может находиться за тысячи километров от своей недвижимости. Например, в наших поселках есть дома, которые приобрели иностранцы. С одной стороны, им удобно, когда УК заботится об их собственности, проверяет работу инженерных систем, поддерживает в должном состоянии дом и участок, но для УК подобное расстояние с владельцем дома весьма проблематично, так как решения принимаются неоперативно», – поясняет Игорь Заугольников.

«Теоретически можно сформировать команду, которая будет обслуживать поселок, расположенный и на значительном расстоянии от МКАД, однако здесь цена услуг, скорее всего, покажется собственникам чрезмерно высокой, – предупреждает коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов. – Рынок жилья интересен только в том случае, когда есть возможность управлять большими площадями. Отдельный дом не окупит затрат, однако одна бригада может обслуживать сразу целый ряд домов, тогда этот бизнес уже начинает приносить прибыль. При этом дома должны находиться поблизости друг от друга. За городом же трудно проводить обслуживание сразу нескольких поселков, потому что они находятся на значительном расстоянии друг от друга. Таким образом, здесь оптимизировать затраты значительно труднее».
Удаленность поселков и соответствующие сложности с наймом и проживанием обслуживающего персонала, с переброской техники из поселка в поселок (тракторы, поливомоечные машины, мусоровозы, ассенизаторские машины), с сервисным обслуживанием средств малой механизации и т. д. отмечает и гендиректор девелоперской группы «Интегра» Антон Копылов. Еще одна серьезная проблема – отсутствие у девелоперского сообщества единых строительных стандартов: «свой» проект рассчитан и изучен от начала до конца, а перед тем как взять в управление чужой объект, надо произвести дополнительные расчеты, проверить документы и т. д., объясняют в Rodex Group. «Неизведанность» чужих объектов и вытекающие из этого сложности в обслуживании смущают и коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса: «Коммуникации проходят под землей, по-разному справляются с зимними холодами. Поэтому и желание брать на себя ответственность мало у кого возникает».

И, наконец, законодательство. Как поясняет гендиректор ГК «Маторин» Андрей Кузнецов, управление поселком связано с управлением территорией и инфраструктурой, а не зданием и общими помещениями, как в городе. «Здесь очень подводит нас законодательство. Все УК обычно уповают на Жилищный кодекс, который ориентирован только на многоквартирные дома, а про управление поселками в нем нет ни слова», – говорит Андрей Кузнецов. Более того, жители не могут даже создать полноценное ТСЖ, чтобы потом влиять на выбор УК, потому что в поселках нет как такового общего имущества. Из-за чего законодательство не позволяет применить волю большинства, то есть использовать право вето, которое дает 51% голосов. В данном случае, отмечает Андрей Кузнецов, форму и способ управления выбирают либо единогласно, либо никак, ведь оставшиеся 49% никто не сможет заставить подчиниться большинству в принудительном порядке.
Земли и территории обычно находятся в собственности застройщика. Они же являются и объектом управления, поэтому жители вынуждены судиться сначала за эти территории, что также вызывает трудности при управлении объектом. Такая же ситуация и с коммуникациями. Гендиректор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко подчеркивает: многие девелоперы в целях обеспечения долгосрочной перспективы в вопросе управления поселком оставляют инженерные коммуникации в своей собственности, предоставляя только доступ к ним на основе договоров услуг, что создает сложности при передаче поселка в управление независимой УК. Девелоперы это тоже понимают: «Если на балансе у компании останутся общественные территории и сети, с одной стороны, это позволит урегулировать отношение с жильцами. С другой стороны, очевидно, что владение собственностью невозможно без обязанностей и ответственности за нее. Поэтому мы рассматриваем и вариант передачи сетей жителям», – комментирует положение дел Дмитрий Сироткин.

Минус на минус
Пока ситуация выглядит патовой – плюсов никаких, одни минусы. Так возможно ли появление управляющих компаний как отдельного бизнеса? Председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко категоричен: сегодня это направление деятельности не интересно. В то же время, считает он, в Европе и США повсеместно есть УК, и российский цивилизованный бизнес должен строиться на общемировых нормах. У нас же на рынке пока практически нет профессиональных УК, готовых этим заняться. И чтобы они появились, по мнению Валерия Мищенко, понадобится 5–10 лет: «Наш менталитет пока не свыкся с такой необходимостью, переломный момент должен будет произойти, но не в ближайшие 5 лет. Это точно».

Робкие попытки наладить подобный бизнес уже предпринимались. Дмитрий Сироткин вспоминает, как акционеры Multigroup создавали собственную сервисную службу «скорой помощи»: «Сначала мы оказывали услуги частным лицам. Было организовано 2 бригады с инструментами и 4 бригады, работающие 24 часа в сутки. Сall-центр круглосуточно принимал звонки, клиентов консультировали специалисты, принимали заказы и ставили задачи передвижным бригадам. Бригада в свою очередь решала проблему на месте либо чуть позже, если требовалось закупить специальные материалы. Сервис был поставлен на бизнес-рельсы и работал более-менее удачно. Но со временем мы поняли, что только услугами денег не заработаешь. Поэтому мы начали предоставлять не только «скорую помощь», но также весь комплекс услуг по эксплуатации частного характера – инжиниринговую службу, службу ремонта и др. Мы заключали договор с управляющими компаниями, которые собирали деньги с жильцов и оплачивали наши услуги. Эта компания не была нашим профильным делом, и мы решили продать ее как готовый бизнес».

Выходит, все не так плохо и у рынка подобных услуг есть потенциал, пока не раскрытый. «Управляющие компании с радостью бы брали на управление такие объекты, – считает Андрей Кузнецов, – но, даже желая помочь инициативной группе жителей, зачастую они лишены законной возможности сделать это. Здесь, конечно, все решает лояльность застройщика (по крайней мере должна решать) или очень активные, сплоченные действия всех жителей поселка, что является большой редкостью. Обычно, если люди «победили» застройщика, они сами управляют и обслуживают. Но так или иначе потихоньку этот рынок начинает шевелиться: уже появляются запросы и от застройщиков, и от самих жителей, проявляют также интерес и инициативные группы».

Очевидно, что чем больше окажется рынок профессиональных внешних УК, чем сильнее и масштабнее конкуренция между ними, тем обширнее будет выбор у частных граждан, тем прозрачнее финансовые взаимоотношения жителей и «управленцев» и тем качественнее оказываемые услуги. Серьезный потенциал в развитии сегмента внешних УК видит и первый заместитель гендиректора ГК «МИРУМ» Тимур Бетеев, но снова с оговорками: «Профессионалы нужны в любом деле. В эксплуатации особенно! А цены, пока не будет рыночной конкуренции, увы, не опустятся». И все же трудности периода становления бизнеса не останавливают девелоперов в их мечтах. «Что касается услуг для соседних поселков, мы с удовольствием предоставим свои возможности, ведь по большому счету это позволит снизить издержки в расчете на одного клиента и в целом повысить качество обслуживания», – говорит Антон Копылов. «Думаю, многие жители поселков предпочли бы нанять профессиональную УК, однако пока управляющие почти не пробовали себя на этом рынке, – поясняет Михаил Шутов. – Управление поселками, безусловно, сложный сегмент рынка, но мы рассматриваем его как одно из перспективных направлений. За последние два года мы неоднократно вели переговоры с потенциальными клиентами и оказывали им консультационные услуги по проектам».

Несомненно, платежеспособный спрос создаст когда-нибудь достойное предложение. Но не ранее, чем будут приняты внятные и разумные правила игры, определяемые в первую очередь государством. И девелоперы, сняв с себя обязанности по созданию УК, с радостью отдадут этот рынок новым игрокам.  



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

МАТОРИН

Кремлевское гостеприимство

Поделиться

18118

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre