Крупнейшие инвестиционные сделки 2010 года были связаны с участием российского капитала, и растущая ликвидность внутри страны не вызывает сомнений, что этот тренд продолжится и в 2011 году. Иначе обстоят дела с иностранными инвестициями, прихода которых так ждут в России. Неофициально западные фонды признают, что два года назад интерес на Западе к российскому рынку коммерческой недвижимости был выше, чем сейчас, несмотря на то что экономическая ситуация в стране за это время улучшилась. Что же их останавливает?
Одна из причин столь осторожного отношения, по мнению Джеймса Корригана, руководителя управления недвижимости «ВТБ Капитал», заключается в том, что в Центральной и Восточной Европе, где слабее конкуренция со стороны местных инвесторов, есть множество возможностей для вложений. В России же существует риск, что локальные игроки, имеющие лучшее позиционирование на рынке и доступ к рынкам акционерного и долгового капитала, могут «перехватить» хорошую сделку.
По мнению, директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петра Исаева, для европейских, азиатских и американских инвесторов «свой» рынок прозрачнее – вложения в Россию кажутся слишком рискованными. «Однако потенциал российских проектов, более высокая доходность в скором времени приведут сюда иностранный капитал, уверен эксперт. – Как только западные инвесторы решат проблемы с прошлыми инвестициями на местных рынках, они придут в Россию».
Пока же рынок коммерческой недвижимости развивается без заметного иностранного участия, благо на внутреннем рынке достаточно ликвидности, что подтверждается последними сделками. Управляющий партнер компании Fleming Family & Partners Олег Мышкин отмечает, что за последний год основные сделки по покупке стабилизированных и девелоперских активов были совершены местными игроками – структурами, аффилированными с банками БИН, ВТБ, «Открытие», а также с игроками из ближнего зарубежья, в частности Казахстана. По его словам, некоторые из существующих и вновь созданных специализированных фондов западных инвестиций, такие как Hines и Raven Russia, а также те инвесторы, которые уже имеют прямые инвестиции в России (Sponda, LRP), внимательно изучают возможности для инвестиций. «В то же время нельзя говорить о том, что происходят сделки только с российским капиталом, продолжает Олег Мышкин. – В ближайшее время будет совершено несколько крупных сделок с западным капиталом». За последнее время Fleming Family & Partners получил 5 предложений о покупке от западных игроков, притом что ни один из объектов не выставлялся на продажу. Так что интерес есть!
С ним согласна директор отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф. По ее словам, известные опытные игроки после успешного размещения капитала фондов до и во время кризиса вновь «поднимают» средства на создание следующих (вторых, третьих) фондов для инвестиций в коммерческую недвижимость и привлекают иностранных инвесторов на рынок за счет положительного track-record. Официально известно о планах датского инвестора BTP Asset Management создать фонд BPT Arista 2 для инвестиций в готовые и девелоперские проекты. Сформировать новые фонды намерены Fleming Family & Partners и Renaissance Group. Глава управления инвестиций в недвижимость Renaissance Group Екатерина Константинова рассчитывает, что к концу 2012 года объем создаваемого фонда для инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве и регионах достигнет $300 млн.
В Россию сегодня приходят нетипичные инвесторы – суверенные фонды. Это хороший показатель для рынка, поскольку в отличие от «классических» суверенные фонды входят в проект на длительный срок. До кризиса они присутствовали на рынке через западные фонды, сегодня же предпочитают работать напрямую через партнерство с местными игроками. Так, недавно катарская Barwa Real Estate Company и структура «Газпромбанка» – «Газпромбанк-Инвест» – создали совместный фонд Barwa Gazprombank Russia Real Estate Fund объемом $150 млн для инвестиций в недвижимость России и стран СНГ. Один из суверенных фондов весной 2010 года участвовал в сделке по покупке бизнес-центра класса А в центре Москвы.
Реальными инвесторами в коммерческую недвижимость остаются также девелоперы. Строительство новых объектов – это их основной бизнес, поэтому приобретение земельных участков и объектов для редевелопмента – это вопрос выживания. Но сегодня они предпочитают безденежные транзации, создавая совместные проекты с собственниками земельных активов, отмечает генеральный директор Astera Алексей Филимонов.
Остается открытым вопрос, смогут ли инвесторы оттеснить на рынке коммерческой недвижимости конечных пользователей, что во многом зависит от макроэкономической ситуации. Пока же, по мнению Алексея Филимонова, мяч на стороне игроков реального сектора, а не инвесторов.
Дорогая моя столица!
Чего же хочет инвестор? Участники рынка сходятся во мнении, что инвесторы нацелены на приобретение высококачественных стабилизированных активов, способных генерировать прибыль. Проблема в том, что таких активов практически нет. Исполнительный директор Forum Properties Сергей Воронин, считает, что в Москве всего 7–8 крупных офисных объектов инвестиционного качества, и в этом году могут быть заключены 1–2 сделки. Кандидатов два – «Белая площадь» и «Дукат III», оба проекта инвестиционного качества, и к ним есть существенный интерес со стороны западных инвесторов. Другие аналогичные объекты, скорее всего, не выйдут на рынок, заключает эксперт.
По мнению Наталии Тишендорф пул востребованных объектов в Москве шире: где-то 15 офисных проектов и 10 торговых категории прайм. «Если собственник решит продавать такой актив, то вероятность заключения сделки равна 100%, – убеждена Наталия Тишендорф. – Пока ожидания продавцов и покупателей в отношении их доходности расходятся, поэтому таких сделок на рынке немного».
«В готовых проектах все определяет cap rate, который в зависимости от класса объекта колеблется от 7 до 14%, – подытоживает Сергей Воронин. – Адекватная оценка плюс приемлемое качество проекта, включая технические параметры, пул арендаторов, долговую нагрузку, привлекут инвесторов».
Что касается строительства новых объектов, то желающих брать на себя девелоперские риски, особенно в Москве, где меняются правила игры и высок фактор непредсказуемости, сегодня куда меньше. По словам Олега Мышкина, с кризисом изменилась оценка рисков и понимание цикличности рынка: до этого у большинства игроков было ощущение, что рынок движется только в одном направлении – по нарастающей. Если 4 года назад, при создании инвестиционного портфеля управляющие выбирали стратегию покупки стабилизированных активов либо стратегию покупки девелоперских и земельных активов, то сейчас, как правило, управляющие коллективными инвестициями выбирают некую комбинацию между текущей доходностью и добавленной стоимостью. При этом вес девелоперских активов в сбалансированном портфеле, как правило, не превышает 15–20%, заключает эксперт.
Последние решения московских властей по приостановке строительства в центре столицы насторожили инвесторов. Рискнуть войти в проект на стадии девелопмента, по мнению Петра Исаева, могут лишь российские игроки, хорошо знающие рынок, историю девелопера и конкретного проекта. Кроме того, если проект уникальный, экономически привлекательный и необходим городу, то вряд ли инвестор сможет от него отказаться, резюмирует эксперт.
«Наиболее выгодным с точки зрения соотношения цены и рисков является вхождение в девелоперский проект на этапе greenfield или brownfield, но с утвержденным градостроительным регулированием, – считает Сергей Воронин. – Хитрость состоит в том, что градрегулирование должно совпадать с принятой концепцией best use участка». Сегодня в столице приостановлены стройки многих девелоперов, в том числе и Forum Properties. По его мнению, нынешняя градостроительная политика московских властей выталкивает российских инвесторов за рубеж: на стабильных рынках Западной Европы девелоперские риски существенно ниже при сравнительно небольшой разнице в доходности.
Петр Исаев рассчитывает, что в результате последних инициатив нового градоначальника возрастут темпы сдачи в аренду офисных помещений внутри Садового кольца и ТТК, что приведет к быстрому восстановлению сегмента офисов класса А. Кроме того, усилятся позиции существующих профессиональных объектов за пределами ТТК, а в перспективе получат развитие новые проекты за пределами МКАД, заключает топ-менеджер.
Банки: готовность № 1
Ликвидность пришла на рынок уже в начале 2010 года, в течение которого банки практически завершили процесс реструктуризации портфелей и продления сроков погашения кредитов. Стабилизация арендных ставок и рост спроса на офисные, торговые и складские площади позволяют девелоперам обслуживать кредиты.
Наученные кризисом банки ужесточили критерии оценки и выбора проектов коммерческой недвижимости для финансирования. «Теперь они более консервативно подходят к экономическому анализу девелоперских проектов, планируемым доходам, срокам окупаемости, требуют большего вложения собственных средств, – рассказывает Наталия Тишендорф. – Все это заставляет застройщиков пересматривать концепции проектов, искать дополнительный акционерный капитал, что, безусловно, замедляет процесс финансирования и влияет на объем выданных кредитов на рынке. Но, как и до кризиса, кредитование строительных проектов остается прерогативой российских банков, так как они обладают большей экспертизой в анализе и оценке строительных рисков».
В первую очередь банковские структуры нацелены на рефинансирование или участие в приобретении готовых активов, где обеспечением выступает сам объект и арендный поток. Такая позиция обусловлена не только высокими рисками в девелопменте, но и желанием диверсифицировать свои инвестиционные портфели. «При этом для высококачественных объектов условия рефинансирования зачастую даже более выгодные, чем до кризиса, – комментирует Сергей Воронин. – В то же время девелоперские проекты с полным комплектом разрешительной документации не вызывают вчерашнего отторжения у банков. И ставки в валюте могут быть на уровне 8–10% годовых. Беда в том, что в России банков в десятки раз больше, чем таких проектов».
Джеймс Корриган отмечает смещение акцента с западных банков на российские в ходе сделок по инвестициям в недвижимость: «Если до кризиса большая часть инвестиционных сделок проходила с участием западных инвестиционных и коммерческих банков – немецких, австрийских, американских, то сейчас большинство из них ушло из страны, уступив место их российским коллегам. Сегодня «Сбербанк», ВТБ, «ВТБ Капитал», «Газпромбанк», Альфа-банк, МДМ Банк увеличили свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости».
Что ждет рынок?
Участники рынка ожидают нескольких крупных сделок в 2011 году, но вряд ли будет побит рекорд О1 как по метрам, так и по объему капитала, купившего в прошлом году портфель Horus Capital за $800 млн.
Одним из перспективных, Олег Мышкин, считает сектор индустриальной и офисной недвижимости на отдельных субрынках, например в Подмосковье. В частности, г-н Мышкин предсказывает консолидацию индустриальных активов в Московском регионе, причем усилиями не только британской Raven Russia, но и других игроков.
Фонд под управлением Renaissance Real Estate Group, по словам Екатерины Константиновой, сконцентрируется на приобретении торговой недвижимости в Москве и регионах и офисной недвижимости в Москве.
Наталия Тишендорф отмечает стремление к созданию партнерств для объединения финансовых ресурсов при реализации крупных проектов и экспертизы. Это также облегчит получение внешних денег от банков, предпочитающих работать с крупными профессиональными структурами. Девелоперы станут более внимательны к качеству проектов и долгосрочной стратегии развития, кроме того, многие из них начнут готовиться к выходу на публичные рынки через IPO или частные размещения через 2–3 года.
По мнению Петра Исаева, в 2011 году усилится дефицит качественных проектов, актуальный уже сегодня. Кроме объективного сокращения количества вводимых площадей в Москве этому будет способствовать и тот факт, что у существенной доли ключевых арендаторов рынка в 2012 году завершаются долгосрочные договоры аренды.
Алексей Филимонов считает, что новое поколение девелоперов будет создавать продукт с учетом требований инвестиционного рынка и это будет дополнительно стимулировать спрос. В сочетании с высокой ликвидностью на финансовых рынках это может привести к резкому росту объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Главным трендом станет профессионализм и прагматизм. Тесные и сбалансированные отношения между девелопером, финансовым партнером и конечным потребителем – вот, что будет отличать рынок в ближайшие годы, резюмирует эксперт.
