Стабилизация экономической ситуации в России и мире позволила международным и крупным российским компаниям рассмотреть возможности для расширения своего бизнеса и начать искать дополнительные офисные помещения. Особенно эта тенденция стала явной с начала 2011 года. «Сейчас появилось много клиентов, которые откладывали свои переезды, а теперь предложение на рынке становится все меньше. Поэтому им приходится выбирать из того, что есть, и уже по более высоким ставкам» – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group. Если в 2009 году и в начале 2010 года приоритетной задачей арендаторов было найти офисное помещение с минимальными затратами на аренду, то сегодня они готовы рассматривать более качественные помещения с удобным месторасположением. Таким образом, спрос на офисы начал смещаться в более высокие сегменты. Так, согласно информации Colliers International, наибольшая доля сделок в I кв 2011 года пришлась на центральный деловой район – 46,5% от общего объема поглощения на рынке аренды. По данным компании Cushman&Wakefield, доля свободных помещений в центре Москвы постепенно снижается и в настоящее время составляет 7,4%, в то время как на окраинах этот показатель в среднем равен 25%.
Предложение
По данным компании Jones Lang LaSalle, в I кв. 2011 года объем нововведенных офисных площадей составил 198,8 тыс. кв. м, что на 38% меньше аналогичного показателя IV кв 2010 года. При этом офисные помещения класса А заняли примерно 30%, класса В – 70%. Однако эксперты сходятся во мнении, что к концу 2011 года строящихся объектов класса А будет около 75% от общего объема строительства офисной недвижимости. Таким образом, качественных бизнес-центров класса А в общем объеме предложения увеличится примерно на 5%. В сегменте зданий класса А в I кв 2011 года были введены в эксплуатацию БЦ Diamond Hall общей площадью 61,5 тыс. кв. м (Midland Development), «Призма» и «Имперский Дом» совокупной площадью 15 тыс. кв. м и 10,543 тыс. кв. м соответственно (Capital Group). В настоящее время суммарный объем офисных площадей классов А, В+, В- на рынке Москвы составляет примерно 12 млн кв.м. «По нашим оценкам общий объем нового строительства 2011 года может составить около 800 тыс. кв. м. Данный показатель будет ниже, чем в 2010 году, на 20% и в два раза меньше, чем в 2009 году. Относительно небольшой объем нового строительства в текущем году объясняется тем, что в посткризисный период строительство многих офисных центров было отменено или отложено» – отмечает Ирина Флорова, руководитель направления аналитики компании CB Richard Ellis. Согласно данным компании Knight Frank, с начала острой фазы кризиса в Москве были приостановлены строительные работы на нескольких десятках офисных объектов общей площадью около 3,3 млн кв. м. На сегодняшний день в активную фазу девелопмента вернулось 1,8 млн кв. м офисных площадей – в пятнадцати объектах, более половины этих проектов находятся в настоящий момент на этапе выхода на строительную площадку, что не позволяет прогнозировать сроки их ввода в эксплуатацию в ближайшие 2-3 года.
Кому «зеленый свет»?
Несмотря на то, что эксперты отмечают инвестиционную активность со стороны банков, банки и институциональные инвесторы сегодня готовы финансировать строительство наименее рисковых объектов с точки зрения их будущего заполнения. К этому числу относятся качественные офисы в центральной части города или в сложившихся деловых районах Москвы за пределами ТТК (Третьего Транспортного Кольца). По иным объектам инвесторам требуется понимание, будут ли представленные объекты успешны на рынке. «Такое понимание, прежде всего, исходит ИЗ намерений арендаторов, готовых рассматривать офисные объекты до начала строительства. Учитывая, что предложение готовых объектов на рынке пока еще достаточное, активность арендаторов в отношении планируемых к строительству объектов невысока» – поясняет Екатерина Щербакова, руководитель проекта Storm Properties.
Надо отметить, что некоторым арендаторам предпочтительнее арендовать офисные помещения на стадии строительства БЦ, что связано с возможностью получения более гибких коммерческих условий. «Однако пока государственная комиссия не даст разрешение на эксплуатацию строительного объекта, компании предпочитают не спешить с заключением договора на аренду. Во многом это связано с изменением некоторых законодательных правил на рынке, которые инициирует новое правительство Москвы" – комментирует Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. По мнению Екатерины Щербаковой, сложившиеся обстоятельства обуславливают изменение ориентации деятельности девелоперов: к примеру, на строительство жилья. В этой связи можно ожидать снижение объемов офисного строительства в краткосрочной и среднесрочной перспективах.
В станет А
Важно отметить, что большинство объектов нового строительства сосредоточено за пределами центрального делового района. По данным компании S.A. Ricci, только 12,8% объема строящихся объектов находятся в зоне Садового и Бульварного кольца. Непосредственно в зоне Бульварного кольца находится лишь 2,5% объема нового строительства, причем это объекты «под заказчика», которыми являются крупные российские промышленные группы (например, Лукойл). Остальной объем офисных помещений приходится на зону ТТК и за его пределами. По данным компании CBRE, доля нового строительства за пределами ТТК составила 66%. Самым крупным объектом стал бизнес-центр «Трио» (33 тыс. кв. м).
Среди других объектов, вышедших на рынок в этом районе: БЦ Линкор (31 тыс. кв. м), БЦ на ул. Плеханова, 4 (15 тыс. кв. м), БЦ «Мирланд» общей площадью 13,5 тыс. кв. м.
Эксперты считают, что бурное развитие деловой среды за ТТК и формирование таких зон в престижных районах Москвы повлияет и на изменение оценки статусности бизнес-центров. «Если мы говорим о некой децентрализации офисов и запрете строительства в центре Москвы, то по-нашему мнению, классификация будет также меняться – и те офисные объекты, которые оцениваются сегодня как класс В, передут в категорию А-» – считает Петр Исаев.
Большое количество компаний, которые раньше планировали весь свой персонал разместить в одном здании, на сегодняшний день понимают, что такой возможности практически нет. Крупные арендаторы теперь стремятся разделить фронт-офис – это, чаще всего, руководство компании и топ-менеджмент, который работает с клиентами; и бэк-офис, в котором располагается основной рабочий персонал. «Бэк-офис целесообразнее разместить в более доступных по цене, качеству и объемам площадей БЦ, то есть вне центральной части города. А фронт-офис – в зоне Бульварного кольца и других престижных зонах деловой активности. Такими районами являются: запад, северо-запад, юго-запад Москвы, а восточный, юго-восточный районы – это пока территории промышленных зон, которые не так интересны компаниям» – поясняет Николай Соколов, начальник департамента аренды компании «Промсвязьнедвижимость»
Где свободно?
По данным компании S.A. Ricci, средний уровень вакантных площадей для класса А отмечен на уровне 8% и 13% для зон Бульварного и Садового кольца, что в среднем на 2% ниже показателей IV кв 2010 года. Также доля вакантных площадей снизилась на 1% в зоне ТТК и составила 17%. В зоне МКАД показатель не изменился и составил 15%. Среднее значение вакантности для офисов класса В+ в районе Садового Кольца равно 7%. С вводом в эксплуатацию новых объектов в зонах ТТК и МКАД в 2010-2011 годах объем вакантных площадей в этих районах увеличился и составил 17% и 19% соответственно.
Несмотря на то что офисные помещения в классе А высоко востребованы тем не менее есть бизнес-центры, арендная площадь в которых свободна более чем 75%. К примеру, БЦ «ПРЕО8», общая площадь которого составляет 75 тыс. кв. м, сегодня по большей своей части свободен. БЦ «ПРЕО8» находится в пешей доступности одной минуты от метро «Преображенская площадь», но арендаторы не спешат туда. Основными причинами этого эксперты считают, что местоположение центра не относится к сформированному деловому району, и то, что здание представляет собою один большой комплекс и не делится на несколько корпусов. Между тем в марте 2011 года инвестиционно-строительная компания «Мортон» подписала договор аренды на 11,520 тыс. кв. м с собственниками БЦ «ПРЕО8». Надо отметить, что сегодня многие арендаторы обращают внимание на престижность здания, в том числе оценивают статус и специфику деятельности компаний, которые могут быть их потенциальными соседями.
Также по данным компании Cushman&Wakefield, относительно высокий уровень свободных площадей, около 20%, отмечается в БЦ «Москва-Сити» и технопарке Nagatino i-Land. Такую долю вакансии в БЦ «Москва-Сити» эксперты компании Cushman&Wakefield объясняют тем, что этот район еще пока формируется и вокруг идет активная стройка. По поводу Nagatino i-Land, Ирина Морозова, руководитель отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land, считает, что 20% вакантных площадей – это очень хороший показатель для объекта за ТТК, площадью 216 тыс. кв. м, который вышел на рынок в посткризисный период. «Долгое время мы были ориентированы, в основном, на продажу помещений, и даже разработали несколько способов приобретения недвижимости в технопарке – кредитные программы, рассрочка, лизинг и т.д. Но сегодня мы включили в стратегию реализации и аренду. Оставшуюся часть площадей мы планируем сдавать в аренду, причем уже не этажами, а блоками, что позволит нам быстро заполнить первую очередь» – рассказывает CRE Ирина Морозова.
Стоит отметить, что в очень успешных проектах уровень вакантных площадей составляет менее 5%. К примеру, в объектах компании Capital Group этот показатель равен 1,5%.
В удачных проектах класса В доля вакантных площадей также минимальна. Например, общий уровень свободных площадей по объектам компании «Промсвязьнедвижимость» составляет около 4-5%. «Мы уделяем большое внимание инфраструктуре, качеству здания, уровню обслуживания. В частности это касается обеспечения необходимого количества мест питания в БЦ. Например, в деловом квартале «Новоспасский двор» у нас более пяти ресторанов разного класса. Также в наших БЦ есть паркинг (1м/м на 100 кв. м), фитнес-центр, медицинская клиника, доставка арендаторов shuttle bus. Еще важно наличие нескольких независимых провайдеров», – рассказывает Николай Соколов.
Ставки
По данным компании Jones Lang LaSalle, благодаря устойчивому спросу со стороны арендаторов, максимальные ставки аренды выросли на 11% относительно второго полугодия 2010 года и составляют на конец I кв 2011 года для объектов, расположенных в центре Москвы, около $1 тыс. за 1 кв. м в год. За пределами центра ставка аренды на офисы аналогичного класса, по данным компании Praedium Oncor International, соответствуют приблизительно $550-$600 за 1 кв. м в год. Для офисов класса В+ и В, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в диапазоне $550-$750 за 1 кв. м в год, за пределами центрального округа – $300-$400 за 1 кв. м в год.
По мере того как спрос на офисные помещения стал возобновляться и увеличиваться арендодатель стал менее уступчив по условиям аренды, особенно в случаях краткосрочных договоров. Тем не менее, как отмечает Сергей Акулич, вице-президент УК BlackStone Keeping Company, дополнительные услуги, предлагаемые недавно арендаторам в качестве бонуса, становятся нормой и входят в основной пакет предлагаемых услуг. Но это в основном для бизнес-центров с высоким уровнем вакантности. К дополнительным услугам можно отнести: бесплатные услуги по мелкому ремонту и обслуживанию, переезд арендатора внутри БЦ и въезд нового арендатора за счет арендодателя, предоставление переговорной комнаты (конференц-зала) до 6 часов в месяц бесплатно. В большей степени это касается помещений площадью до 500 кв. м.
Эксперты ожидают роста ставок аренды в 2011-2012 гг., поскольку предложение на рынке будет ограничено. К этому времени у многих компаний-арендаторов закончатся сроки договора.
Спрос
По данным компании Jones Lang LaSalle, спросом, прежде всего, пользуются офисы классов А и В+, расположенные внутри Третьего Транспортного Кольца (ТТК) или за его пределами, но с хорошей транспортной доступностью. Согласно информации компании Colliers International, в I кв 2011 года в аренду было сдано примерно 225 тыс. кв. м, из них 30% – в бизнес-центрах класса А и 70% – в зданиях класса В. Надо отметить, что объем поглощения на рынке аренды офисных помещений в I кв 2011 года на 3% превысил показатель I кв 2010 года. При этом, 58% всех сделок I кв 2011 года были заключены на объектах, находящихся в зонах Бульварного и Садового кольца, 42% – приходятся на зоны ТТК и МКАД, причем количество сделок в зоне МКАД – минимально. Среди сделок I кв 2011 года эксперты отмечают аренду помещений банков: «Кредит Европа Банк» на 7,62 тыс. кв. м в БЦ Diamond Hall, «Русский Банк Развития» на 6,1 тыс. кв. м в БЦ «Прогресс», также аренду офиса компанией Pfizer на 5,8 тыс. кв. м в Башне на Набережной.
Надо отметить, что арендаторы в настоящее время, в первую очередь, руководствуются качественными характеристиками своего будущего офиса. «Арендаторы стали выбирать помещения в качественных современных зданиях с «хорошими» соседями, которые могут подчеркнуть статус и уровень их компании. Если раньше компании стремились найти помещения подешевле, то сегодня, где солиднее» – отмечает Сергей Акулич, вице-президент УК BlackStone Keeping Company. «При выборе бизнес-центра нашими основными критериями были: эффективность планировки помещений (мы рассматривали здания только с удобным «open-space»); качество здания (инженерные системы, отделка общих зон, применение современных систем управления зданием, энергоэффективность и другое), расположение офиса (оценивали доступность как для сотрудников, так и для клиентов), адекватность ставки аренды, репутация арендодателя и эксплуатирующей организации, наличие парковки и столовой для сотрудников» – рассказывает Андрей Лысый, руководитель административной службы ЗАО «Шнейдер Электрик».
Надо отметить, что основная доля свободных помещений на сегодняшний день, по данным компании Colliers International, приходится на бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 – I кв 2011 года. В зданиях, окончание строительства которых пришлось на 2008-2009 годы, этот показатель в среднем не превышает 15%. А в офисных центрах, открытых до 2007 года, практически нет свободных помещений. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на офисные площади с отделкой в действующих зданиях.
Таким образом, запрет строительства в центральной части Москвы и ограничение финансирования на строительство новых офисных объектов приведет к сокращению предложения на рынке, уменьшению вакантных помещений и, как следствие, к увеличению цен на аренду офисной недвижимости. Арендаторы, в свою очередь, будут продолжать улучшать условия работы, выбирая офис по приоритету «качество-цена». Соответственно арендодателям, в особенности, где уровень вакантности выше нормы, будут вынуждены совершенствовать систему управления и обслуживания своих объектов.
