Сытость рынка или торговля без центров

Ритейл: есть все, кроме того, что нужно
Учитывая благоприятную макроэкономическую атмосферу в России, способствующую росту благосостояния населения, необходимо отметить, что точка насыщения региональных рынков, как и московского, смещается в сторону все большего количества торговых площадей на душу населения, констатирует Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. При этом даже на насыщенном рынке удачно расположенный профессиональный ТЦ найдет своих покупателей и будет успешным. Эти два фактора среди прочих являются причиной оптимизма девелоперов, заявляющих о все новых проектах даже на довольно развитых рынках некоторых городов.
По обеспеченности ТЦ некоторые крупные города Поволжья приближаются к Москве: в Казани (второе место поле Москвы) на 1000 жителей приходится 811 кв. м., в Самаре – 121 кв. м., в Нижнем Новгороде – 158 кв. м.
Казань, столица Татарстана, – первый город Поволжья, с которого началась массовая экспансия крупнейших федеральных и зарубежных ритейлеров в регионы. Этот интерес был во многом обусловлен стабильно высокими макроэкономическими показателями. Как следствие – потребность в торговых площадях возросла, и вслед за этим началось масштабное строительство крупных торговых объектов, которое местные игроки единодушно окрестили «бумом торговых центров».
Сегодня, по словам ряда экспертов, в Казани имеется ощутимый излишек торговых площадей. «К началу 2007 г. на казанском рынке должно было образоваться порядка 500 000 кв. м невостребованных торговых площадей», – рассказывает Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора сервейинговой компании «Единая арендная система».
По мнению экспертов рынка, торговая недвижимость Самары находится на пороге насыщенности. «Предложение в этом сегменте становится все более разнообразным, это означает, что конкуренция усиливается, – отмечает генеральный директор АН «Визит» Михаил Минаев. – В ТЦ появляются незанятые площади, арендаторы получили возможность выбирать, учитывая концепцию ТЦ, местоположение и множество других факторов». Сегодня в Самаре насчитывается чуть меньше 50 ТЦ, еще порядка 15 торговых объектов строится. Г-н Минаев уверен, что первичное насыщение рынка уже близко.
В сложившейся ситуации девелоперы должны искать конкурентные преимущества своих объектов. «Усиливать свои позиции на рынке просто необходимо, особенно если ваш ТЦ не самый большой и не слишком хорошо расположен. Первоочередные факторы успеха для торгового объекта – это площадь и удачная концепция. Крупный ТЦ имеет значительно больше шансов «выжить». Если у объекта есть эти два параметра, расположение как фактор успешности отходит на второй план», – говорит Леонид Рахимов, генеральный директор компании «Сити-Центр» (в управлении находятся ТЦ «Сувар Плаза», XL, «Сити-Центр», Казань).
Если разобраться в структуре предложения, становится ясно, что это насыщение – первичное. Рынок Казани действительно насыщен, но не совсем тем, чем нужно.
«В основном избыток касается помещений площадью от 50 до 200 кв. м. А вот предложений по помещениям в 7000–10 000 кв. м практически нет, а с удачным расположением – тем более. Это значит, что для ритейлеров, работающих в таком формате, выход на рынок проблематичен», – убежден Андрей Гируцкий.
Леонид Рахимов, анализируя предложение, указывает на непродуманность концепций имеющихся ТЦ: «В Казани в равной степени отсутствуют ТЦ как для «богатых», так и для «бедных». То, что сейчас есть на рынке – это «все для всех» в одном месте.
Рынок Самары еще далек от насыщения, тем не менее, по словам ведущего аналитика УК «Молл Менеджмент» Дмитрия Баранова, оценивать рынок в целом – занятие пустое (если считать все хлебные магазины, киоски и павильоны, рынок торговых площадей уже просто «перегрелся»): его нужно дезагрегировать по типам объектов и по географии, и сравнивать только сопоставимые объекты. «Сегодня все сопоставимые объекты в Самаре находятся на Московском ш. (плюс один на ул. Ново-Садовой), и здесь можно говорить о близящемся насыщении. Для значительной территория города перспектива насыщения – вопрос будущего», – уверен он. Михаил Минаев, в свою очередь, считает, что это произойдет не ранее, чем через 3–4 года.
Нижегородский рынок торговой недвижимости, как считают в компании Knight Frank, по сравнению с другими крупными городами России, не насыщен площадями современных ТЦ. Учитывая перспективные планы ввода в эксплуатацию новых объектов (по итогам 2008 г., общая арендуемая площадь современных ТЦ составит около 244 000 кв. м, а обеспеченность торговыми площадями в границах города – 190 кв. м на 1000 чел.). В среднесрочной перспективе, с учетом проектов с неопределенным сроком ввода в эксплуатацию, можно прогнозировать увеличение общего объема арендуемой профессиональной площади до 300 000 кв. м, в свете чего можно будет говорить о насыщении рынка торговой недвижимости, поясняют в компании. По прогнозам местных аналитиков, это случится через три года.
Иной точки зрения на рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода придерживается Оксана Дектерева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Союз магазинов»: «Честно говоря, я затрудняюсь даже сказать, где новые ТЦ будут брать арендаторов, потому что уже сейчас их поиск становится все более сложным, местных не хватает, московские или не хотят или уже открыли достаточное для себя количество точек».

Новый путь
Итак, Казань «перегрета» торговыми площадями, Самара и Нижний на пороге этого события. В такой ситуации все более явными будут становиться просчеты владельцев и разработчиков концепции торговых объектов. Некоторые ТЦ могут остаться незаполненными. Единственным выходом станет работа над качеством объектов. «Главная возможность – создание качественного и неординарного объекта, который будет более привлекателен для арендаторов, чем объекты конкурентов, – считает Дмитрий Баранов. – Вторая возможность – это цены: можно демпинговать, чтобы перекупить арендаторов, но этот инструмент разрушителен не только для конкурентов и рынка, но и для самого демпингующего центра. А можно тщательно проанализировать экономические показатели объекта и найти возможности для компромисса». Наконец, всегда можно использовать различные маркетинговые инструменты – но даже самые запоминающиеся промо-акции не так сильны, как яркая архитектура, «навигабельные» планировки, комфортная атмосфера и хорошо скоординированное управление объектом, уверен г-н Баранов.
Кроме того ритейлеры начнут поиск неиспользованных резервов. К примеру, в Казани совсем не развит формат Outlet center, который объединяет «стоковых» операторов и дисконт-магазины. В Казани в этой нише сейчас работают только XL и ЦУМ.
Высокий уровень конкуренции будет способствовать созданию неординарных концепций, разработанных с участием международных консультантов и архитекторов, подчеркивает Ольга Ясько. Также на первый план выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение ТЦ. Некоторые существующие проекты, созданные без привлечения профессионалов, начнут терять покупателей и арендаторов, и им неизбежно предстоит редевелопмент, уверена она.
Игроки рынка считают, что развитие новых форматов и четкая проработка концепций объектов – это «задел» для качественного развития рынка и возможность для новых девелоперов выйти на рынок в уже насыщенных сегментах. Также одним из выходов в ситуации «сытости» может стать специализация ТЦ по товарным группам: мебель, посуда, обувь и т. д.
К тому же все чаще девелоперы объединяют под одной крышей площади самого разного назначения: офисные, торговые, гостиничные, развлекательные. Найти среди новых или строящихся зданий объект исключительно офисного или исключительно торгового назначения сейчас почти невозможно. К примеру, в Казани «Международный бизнес-центр» объединяет офисные и жилые помещения. Bauer Plaza – гостиницу и офисы. ТРЦ «Родина» – офисные, торговые и зону развлечений.

Офисы: где взять арендаторов?
Ситуация с офисами в Казани напоминает ситуацию с торговыми площадями, с той лишь разницей, что на офисном рынке нет неудовлетворенного спроса по тем или иным сегментам. Предложение по сдаче в аренду превышает спрос, что характерно как для неспециализированных, так и для «качественных» офисных объектов высокого класса. Однако, возможно, представления о степени «перегрева» этого сегмента несколько завышены. Об этом свидетельствуют цифры. «Вместо ожидаемых к середине 2007 г. 46% свободных площадей, рынок показывает на текущий момент долю свободных помещений на уровне 36%. При этом доля свободных площадей качественного предложения офисов, готовых к въезду, составляет 17%», – рассказывает Елена Кипенко.
С ней соглашается и Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Мегалит». По его словам, крупные офисные объекты высоких классов не заполняются в один миг – это медленный и постепенный процесс. «Если сопоставить тот объем предложения, который сейчас предлагается в аренду в «Корстоне» и «Сувар-Плаза», с общим объемом предложения офисов в этих комплексах, можно сделать вывод, что сейчас они заполнены примерно на 70%. По моему мнению, рано или поздно рынок поглотит все имеющиеся «качественные» офисы», – уверен он.
В Самаре и Нижнем Новгороде ситуация примерно такая же. «Рынок офисной недвижимости менее насыщен, нежели рынок ритейла, – говорит Михаил Минаев. – За последний год предложение на продажу офисных площадей снизилось на 7%». Что касается арендных ставок, то в высококлассных бизнес-центрах они растут, в низкоклассных – падают. Эта тенденция скорее всего в ближайшие 2–3 года сохранится. Рынком будут отторгаться «некондиционные» площади, уровень требований арендаторов увеличится, и за те же деньги они захотят лучших условий. Причем получат их.
«Наплыва арендаторов в сегменте офисов классов А, В сегодня нет. Впрочем, такие помещения медленно, но заполняются. Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить представленный на рынке объем качественных офисных площадей. Думаю, что на это потребуется 2–3 года, в течение которых на рынке появятся новые арендаторы – филиалы федеральных и международных компаний», – говорит Алексей Бастраков, директор АН «Сувар-Недвижимости».

Склады и гостиницы: кто первый?
Насыщение в сегменте офисов и площадей для ритейла заставило девелоперов отправиться на поиски свободных ниш. Прежде всего они обратили внимание на менее доходный складской сектор, который длительное время оставался «в тени». Например, сейчас на разных стадиях готовности под Казанью находятся 4 крупных складских объекта.
По мнению игроков рынка, интерес инвесторов к этому сегменту будет сохраняться и впредь. Казань – крупный узел железнодорожного, автомобильного, воздушного транспорта. Кроме того, город очень удобно расположен и может стать крупным логистическим центром.
Еще одна причина растущего спроса на склады – экспансия в регион ритейлеров, которые проявляют повышенные требования к складированию своего товара.
Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, отмечает специфику складского сектора Нижнего Новгорода: на протяжении многих лет Нижний Новгород был и остается крупным промышленным центром. Поэтому в городе существует большое количество производственных помещений, которые были перепрофилированы и в настоящий момент используются под складские помещения. Сегодня только один объект можно отнести к современному складскому комплексу класса А – комплекс компании «Алиди». Классу В соответствует складской комплекс «Логопарк Сормово», который будет модернизирован к концу 2007 г. в класс А.
Однако в подавляющем большинстве в аренду предлагаются помещения, имеющие минимальное складское оборудование и недостатки в конструктивном решении, а на продажу – большое количество объектов, для реконструкции которых требуются значительные инвестиции. Тем не менее основная причина успеха кроется в очень простой формуле: кто первый сможет вывести на рынок качественные складские помещения для спекулятивной сдачи в аренду, тот и сможет занять лидирующие позиции.
Девелоперы и инвесторы длительное время игнорировали и сегмент гостиничной недвижимости. «Сравните сроки окупаемости: в торговой – около 7 лет, в офисной – 6–7 лет, в гостиничной – уже не менее 8 лет. Неудивительно, что рынки торговой и офисной недвижимости развивались активнее», – объясняет Илья Вельдер, заместитель начальника управления проектного финансирования банка «Ак Барс».
Как показывают исследования, Казань испытывает нехватку гостиниц как высокого, так и среднего уровня комфортности. Но, похоже, сейчас ситуация в гостиничном сегменте начинает меняться в лучшую сторону.
Например, компания «Сувар-Казань» около $100 млн проинвестирует в строительство ТРК «Ривьера» с гостиницей и аквапарком на берегу реки Казанка. Неподалеку, на ул. Чистопольской, компания «Стройкапитал» построит гостиницу уровня «три звезды» с фондом в 120 номеров в комплексе с торговыми и офисными площадями. Общая площадь здания – 6000 кв. м. Строительство планируется завершить к концу 2008 г.
В Самаре и Нижнем Новгороде инвесторы еще не столкнулись с кризисом в секторах торговой и офисной недвижимости, он только маячит на горизонте, поэтому гостиничная и складская недвижимости развиваются достаточно медленно. «В Самаре явно не хватает гостиниц, – говорит Михаил Минаев, – за последние несколько лет появились только два отеля международного класса – «Ренессанс» и «Холидей Инн». Однако спрос продолжает превышать предложение». Эта расстановка сил сохранится еще в течение длительного времени, потому что срок окупаемости гостиничных проектов и время строительства больше. Пока не заполнены ниши торговой и офисной недвижимости, инвесторы вряд ли в массовом порядке бросятся строить отели в городе на Волге.

Нетрадиционные форматы
Рынок торговой недвижимости Казани миновал фазу первичного насыщения, и сейчас развитие пойдет скорее по качественной стезе. Аналитики советуют девелоперам обратить внимание на новые, нетрадиционные форматы торговли, тем более что эти ниши на рынке пока абсолютно свободны. Например, неразвиты такие форматы, как «магазин у дома», дисконт-центры, ТЦ для покупателей с высоким уровнем дохода. Кроме того, уже действующие ТЦ часто бывают схожи по концепции, поэтому им становится все труднее конкурировать за арендатора. Как показывает практика, такая мера, как снижение ставок аренды, не всегда эффективна и ведет к снижению ставок доходности. Поэтому участники рынка ищут другие конкурентные преимущества.
Несмотря на то что о насыщении рынка Самары и Нижнего Новгорода говорить пока не приходится, девелоперам следует уже сейчас задуматься над тем, как диверсифицировать свои проекты, сделать их более конкурентоспособными, предлагать яркие, необычные решения и концепции, а также привлекать профессиональных управляющих. Для интересных форматов ТЦ всегда найдется место на рынке торговой недвижимости, и они всегда будут востребованы арендаторами.