Торговля выходит на улицы

Между тем экспансия федеральных и транснациональных брендов, повсеместный дефицит вакантных квадратных метров в ТЦ, формирование внутригородского пространства постсоветского периода, а также создание туристических маршрутов приводят к тому, что участники рынка ритейла проявляют интерес практически к любым свободным «квадратам» на центральных улицах городов. Формирующиеся при этом торговые коридоры, вероятно, смогут в будущем обеспечить не меньший трафик, чем торговые центры.

Екатеринбург
Основные торговые коридоры Екатеринбурга сосредоточены в историческом центре города в квадрате улиц Московская, Малышева, Карла Либкнехта, проспекта Ленина и прилегающих кварталах. Кроме того, на одной из основных торговых улиц – Вайнера – в настоящее время формируется пешеходная зона, по которой, по планам администрации, будет проходить один из основных туристических маршрутов.
Последняя площадка, несомненно, представляет собой очень интересный участок для размещения объектов стрит-ритейла, так как она обеспечена необходимой инфраструктурой, в том числе автомобильными стоянками. На противоположных полюсах этой пешеходной зоны находятся торговые центры: ТРЦ «Гринвич» и ТЦ «Успенский». Также по ходу следования потенциального покупателя расположены предприятия общественного питания.
Центральные улицы Екатеринбурга фактически «оккупированы» различными брендами ценовой категории «средний» и «средний плюс», такими как Adidas, Benetton, Lotto и Motivi. Более дорогие магазины размещаются в изолированных местах, хотя и на центральных, престижных улицах. К таким игрокам относятся «Покровский пассаж», Corteo Fashion Mall, Best off, «Стилиссимо» и «Гермес-плаза». По мнению генерального директора ТРЦ «Гринвич» Дмитрия Сарапульцева, в городе представлены практически все бренды, которые работают в регионах.
Аналитики единогласно отмечают, что с точки зрения развития ритейла Екатеринбург опережает остальные города. О лидерстве Екатеринбурга свидетельствует высокая конкуренция между брендами ценового «среднего» и «выше среднего» ценового уровня.
По словам заместителя председателя Комитета по товарному рынку городской администрации Натальи Фирстовой, компании, планирующие выйти на екатеринбургский рынок, должны искать площади за год-два. В том числе и помещения стрит-ритейла, так как практически все возможные объекты уже заняты. Пополнить их можно только переводом из жилого фонда в нежилой, однако возможных вариантов в центре остается все меньше. Кроме того, такие помещения не соответствуют требованиям операторов, так как технически не подготовлены к торговле.
Ставку можно сделать на жилое строительство, так как сегодня на первых этажах застройщики изначально оставляют место для инфраструктурных объектов, в том числе магазинов. Однако нужно учитывать, что свободных земельных площадок в центре города практически не осталось, а значит, и этот ресурс в скором времени может быть исчерпан.
О высоком спросе на коммерческие площади свидетельствует и регулярный рост цен на них. Аналитик риелторского информационного цента Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили отмечает, что по итогам I квартала 2007 года в среднем по Екатеринбургу стоимость предложения на вторичном рынке торговой недвижимости составила 97 737 руб./кв. м, причем выросла с начала года почти на 14%.
В центре города цена «квадрата» достигла 119 172 руб. (рост – 20,12%). Самые же дорогие торговые площади – 104 099 руб. за «квадрат» – находятся в первом ценовом поясе (Автовокзал, Юго-Западный, Парковый, Ботанический, Втузгородок, Шарташский рынок, ЖБИ, Пионерский). Этот же район продемонстрировал и самый высокий рост стоимости недвижимости – 27,22%. Средние арендные ставки торговых площадей в центре Екатеринбурга, а также в торговых центрах составляют $660–850/кв. м.

Челябинск
Челябинский ритейл отстает от Екатеринбурга на пару лет. Только сейчас здесь начали строить концептуальные торгово-развлекательные центры, а разрозненные бутики стали постепенно формировать зону fashion-street.
По мнению начальника отдела маркетинга «Челябинск-СИТИ» Анны Кошминой, общие черты, характерные для ритейла городов Урала, – это слабый уровень конкуренции между торговыми операторами (исключение – Екатеринбург) и отсутствие качественных площадей (общая тенденция).
Тем не менее Челябинск на данный момент является одним из самых дорогих городов Урала. Цена аренды на торговые площади колеблется в диапазоне $1500 кв. м в год и 4000– 6000 евро за «квадрат» при сделках купли-продажи. Связано это с тем, что Челябинск, как миллионник, имеет огромный потенциал, но качественное предложение торговых помещений в центре практически отсутствует. Очевидно, что город привлекает торговых операторов, но и таит определенные риски.
Показателем этого служит очень настороженное проникновение ритейлеров из соседнего Екатеринбурга на челябинский рынок. Причины – в отсутствии торговых площадей в зоне центральных торговых коридоров, административные препятствия и несформированное потребительское поведение.
«Что касается fashion-индустрии, то здесь рынок находится в зачаточном состоянии – всего несколько федеральных сетей, работающих в сегменте «средний» и «ниже среднего» (Sela, Incity, Savage, Incanto) и впечатляющее количество мелкого частного бизнеса. Брендовые вещи уральские потребители привыкли покупать за рубежом или в Москве, – отмечает Анна Кошмина. – В городе расположены два торговых комплекса – «Покровский пассаж» и «Гостиный двор», которые предлагают одежду в сегменте «средний и выше среднего», но ассортимент оставляет желать лучшего. Весной 2007 года открылись еще два ТРК – «Фокус» и «Горки», которые обеспечили помещения для операторов среднего ценового сегмента, особенно молодежных линий».
По словам директора агентства коммерческой недвижимости «Эра» Сергея Еремеева, основные торговые коридоры Челябинска составляют ул. Кирова и ул. Ленина, расположенные перпендикулярно друг другу, а также прилегающие к этой своеобразной букве «Т» улицы.
В центральной части города практически невозможно найти место для торгового центра, это связано с градостроительной политикой администрации Челябинска. На данный момент только один-единственный строящийся комплекс в Челябинске реализует концепцию fashion-центра – делового центра международного класса «Челябинск-СИТИ» (площадь – 30 тыс. кв. м), в рамках которого будет открыта 3-этажная галерея бутиков для люкс-брендов. Управляющая компания «Челябинск-СИТИ» заявляет, что концепция fashion-центра будет строго выдержана и в комплексе будут присутствовать только лучшие бренды. Концепция «Челябинск-СИТИ» разработана при участии Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Открытие объекта состоится осенью 2007 года. Что касается доли вакантных площадей для покупки или продажи, то ее можно описать простым словом – дефицит.

Пермь
«Можно считать, что Пермь имеет один из самых низких уровней развития ритейла среди уральских городов, – отмечает руководитель проекта «Консалтинг» корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина. – Общая площадь качественных площадей на сегодня не превышает 300 тыс. кв. м. В течение 2007 года планируется ввод порядка 140 тыс. кв. м. При этом говорить о высоком уровне представленных в городе брендов на сегодня нельзя. Однако с точки зрения низкого уровня насыщенности и высокого уровня платежеспособности, на мой взгляд, Пермь является одним из наиболее привлекательных городов Урала, и я думаю, что компаниям, планирующим выходить на региональные рынки, этот город будет интересен».
Основными торговыми коридорами являются ул. Ленина и Комсомольский проспект. По словам Регины Давлетшиной, поглощение площадей в Перми происходит преимущественно за счет местного бизнеса. Ситуация изменится с приходом иногородних марок и брендов.
Средняя цена продажи 1 кв. м торговой недвижимости сегодня – 50 тыс. руб. В торговых центрах стоимость площадей значительно выше. Она достигает 80–120 тыс. руб./кв. м. Ставки аренды в среднем по городу достигают $310–350/кв. м в год. Доля вакантных площадей – порядка 10–5%.

Уфа
По мнению Анны Кошминой, одним из самых интересных городов для развития ритейла является Уфа. Здесь сравнительно легко предоставляются помещения и землеотводы под строительство объектов на центральных торговых коридорах города. Отчасти это связано с подготовкой к празднованию юбилея – 450-летию со дня добровольного вхождения Башкирии в состав России, который состоится осенью текущего года.
«Предложение в сфере современных форматов уже введенных в эксплуатацию объектов практически отсутствуют, – отмечает старший консультант отдела консалтинга по коммерческой недвижимости сети агентств недвижимости «Сан» Александр Култаев. – Предложения по продаже площадей в торгово-сервисных и торгово-развлекательных комплексах существуют лишь на стадии строительства в виде инвестирования или долевого участия. Но даже эта редкая возможность приобретения ликвидных торговых площадей не распространяется на объекты, которые представляют наибольший интерес со стороны рядовых потребителей».
Средняя цена 1 кв. м встроенно-пристроенных помещений, находящихся на красной линии, с отдельным входом, площадью до 300 кв. м, в центре города, составляет 90–180 тыс. руб., на проспекте Октября – 78–160 тыс. руб. Во встроенно-пристроенных помещениях, не переведенных в нежилой фонд, цены ниже: в центре – от 80 до 120 тыс. руб. за «квадрат».
При этом эксперты отмечают, что рынок аренды торговых площадей намного активнее рынка продаж. Средняя арендная ставка 1 кв. м встроенно-пристроенных помещений в центре города составляет $530–970/кв. м в год, на проспекте Октября – $570– 800/кв. м в год.

Ижевск
В настоящее время уличные магазины составляют более 50% всех объектов розничной торговли Ижевска и занимают наибольшую долю рынка (на торговые центры приходится приблизительно 15%).
По словам директора концептуального управления управляющей компании «АССО-строй» Юлии Шадриной, предложение помещений под магазины по основным торговым коридорам в связи с невысоким объемом прироста торговых площадей ограничено. В последние годы в Ижевске сформировались следующие основные источники предложения помещений под магазины: перевод помещений в нежилой фонд, перевод административных и служебных помещений в арендуемые торговые площади, а также продажа помещений на первых этажах вновь построенных жилых зданий.
На сегодняшний день средняя цена продажи коммерческого квадратного метра на центральных улицах Ижевска составляет порядка 80 тыс. руб. По таким ставкам в центре города можно приобрести подвальные или цокольные помещения под офис или магазин.
В сектор цен от 100 до 120 тыс. за квадратный метр входят объекты, расположенные на улицах К. Маркса, Пушкинской (микрорайон Север), Лихвинцева, Красногеройской, Красной. Спросом пользуются микрорайоны Ю-1 и Ю-2.
От 120 тыс. и выше – это премиум-класс коммерческой недвижимости. Это исторический центр города – кварталы сталинской застройки, расположенные между улицами К. Маркса и Пушкинской, Советской и Лихвинцева. Здесь цены приближаются к 200 тыс. руб./кв. м.
Ставки аренды значительно разнятся. В Ижевске базовая ставка аренды площадей розничной торговли на наиболее престижных улицах составляет от $350 до $1100 кв. м в год. В среднем помещения под офис или магазин на цокольных и первых этажах жилых домов, расположенных на центральных улицах, можно арендовать по цене $530/кв. м в год.
Процент незанятых площадей уличной розничной торговли в Ижевске составляет 5–7%; однако в центральных районах он падает почти до нуля за счет быстрого роста числа магазинов товаров повседневного спроса, предприятий питания и банковских офисов.
По мнению Юлии Шадриной, строительство торговых комплексов на центральных улицах Ижевска ограничивает дефицит свободных земельных участков в этих зонах. На сегодняшний день можно назвать лишь несколько объектов, строящихся как fashion-центры на главных улицах города. В их числе торгово-офисный центр на пересечении улиц Пушкинская и К. Либкнехта и комплекс на улице Холмогорова.
В целом в Ижевске представлен стандартный набор брендов, работающих на аудиторию «среднего» потребителя. Отмечено, что за последние 1,5–2 года интерес компаний-производителей одежды и обуви известных марок к городу возрастает, что связано с повышением уровня доходов населения и увеличением показателей розничного товарооборота.

Советы входящим
«Операторам, заходящим на местный рынок, стоит помнить несколько вещей. По нашему мнению, свободных ниш в Екатеринбурге уже нет, и для успешного ведения бизнеса здесь необходимо очень четко определиться с концепцией и целевым покупательским сегментом, – считает исполнительный директор некоммерческого партнерства «Альянс» (г. Екатеринбург) Алексей Подоляко. – Что касается других городов, нужно также внимательно изучить их потенциал. Дальше, в общем-то, следуют прописные истины, которые иногда «варяги» не учитывают: заходя на этот рынок, следует найти партнеров заранее, а не в период запуска, а также заранее позаботиться о подготовке кадров».