Стройки на паях

Самым заклятым противником развития ГЧП в сфере недвижимости в России, пожалуй, является «небизнесмен» Сергей Полонский, который вложил в реконструкцию Курского вокзала более 1 млрд рублей и не получил назад ни копейки от государства. Как отмечал в недавних интервью сам Полонский, этот проект реализовывался им в рамках ГЧП, а в перспективе компания Mirax Group планировала это партнерство развивать, инвестируя в реконструкцию других московских вокзалов и застраивая привокзальные территории. Тогда партнерство казалось незыблемым, а выгода сторон – взаимна. Но затем ОАО «РЖД» приняло решение реконструировать московские вокзалы своими силами, а инвесторов привлекать к региональным проектам. И партнерство распалось.
Другие проекты ГЧП пока не завершены, и, увы, предприниматели опасаются, что Сергей Полонский может оказаться не единственным пострадавшим. «Я считаю, что пока идет только нащупывание реальных механизмов ГЧП, до реализации таких проектов в России еще довольно далеко», – полагает директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. По словам одного из московских девелоперов, в России пока основная цель реализации проектов ГЧП состоит в том, чтобы привлечь деньги бизнеса к реализации проектов, которые государство не может реализовать на бюджетные деньги. При этом, уверяет девелопер, механизма для компенсации понесенных затрат пока не существует, и любой инвестор участвует в таких проектах на свой страх и риск. Попробуем разобраться, насколько данный риск оправдан.

Без правил
Механизмы реализации проектов на основе ГЧП формировались на Западе много лет назад. Одними из первых ГЧП стали применять в Англии при строительстве социальных и иных объектов, строительство и эксплуатация которых относилась к компетенции государства, вспоминает представитель «Ренова Стройгрупп». По словам Николая Вечера, такие проекты в большей степени характерны для стран с традиционно высоким уровнем госрегулирования. «Из европейских стран к таким относятся Великобритания и Германия, а из азиатских – Китай», – говорит Николай Вечер. По словам опрошенных экспертов, Россия как раз относится к числу таких стран, поэтому инструмент ГЧП в будущем будет активно использоваться в России. Главное, чтобы государство чересчур не увлекалось такими проектами и не использовало их там, где в этом нет необходимости. Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорит, что использование инструментов ГЧП разумно и целесообразно в тех случаях, когда без участия государства проект, необходимый государству, буксует, остается малопривлекательным для коммерсантов. «В таком случае участие государства, и без того имеющее место, значительно влияет на рост капитализации проекта, и такое партнерство становится взаимовыгодным, – продолжает эксперт. – В других случаях государству целесообразнее отдавать реализацию проектов на откуп бизнесу».
В мировой практике наиболее распространенными проектами, которые реализуются при участии государства и инвесторов, являются проекты строительства платных автодорог, реализация транспортных проектов, а также строительство крупных проектов в сфере недвижимости, требующих комплексной инфраструктуры, которую может построить только государство, иначе проект просто не будет выгоден для инвесторов.
В России уже тоже заявлен целый ряд проектов, которые реализуются по принципам ГЧП. Однако их реализация ведется, скорее, вопреки, чем благодаря. «Сформированной законодательной базы для регулирования механизмов государственно-частного партнерства в России нет», – уверена директор департамента консалтинга и аналитики компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, отдельные правовые акты, которые связаны с этим направлением, уже появляются, но их пока явно недостаточно для полноценного развития ГЧП в России. А Николай Вечер отмечает, что законодательно прописана только одна форма ГЧП – концессии, а другие формы, как, например, выпуск инфраструктурных облигаций, тарифное регулирование и прочие, пока не нашли своего законодательного воплощения. Только в середине мая на сайте Минтранса появился закон о метрополитенах, который косвенно разрешает участие в эксплуатации станций метро частных компаний. Хотя ранее такая норма даже не была предусмотрена. И пока такие законы, которые будут жестко регламентировать правила игры для инвесторов, не появятся в других секторах, инвесторы будут с опаской участвовать в проектах ГЧП.

Первый пошел
Тем не менее первые проекты реализованных и реализуемых ГЧП в России уже есть. Помимо уже упомянутой реконструкции Курского вокзала участники рынка вспоминают строительство первой частной станции метро в Москве. В конце 2009 года московские власти и Crocus International Араса Агаларова торжественно открыли станцию «Мякинино», которая была построена частично на деньги инвестора. По собственным данным, компания Араса Агаларова инвестировала в этот проект около 600 млн рублей и, по признанию представителя, не получила их компенсации, да еще и передала станцию на баланс городских компаний.
Однако этот факт не стал помехой для участия инвестора в других совместных проектах с Москвой. Так, в середине мая стало известно, что Crocus International собирается инвестировать в строительство монорельсовой дороги от станции метро «Орехово» до принадлежавшего компании торгового центра Vegas. Как и в предыдущий раз, основным источником возврата средств станут не прямые, а косвенные доходы, которые компания получит от улучшения транспортной доступности объекта. Вообще Арас Агаларов – один из самых активных участников проектов ГЧП, которые реализует поблизости от своих коммерческих строек. Так, в конце 2010 года предприниматель заявил, что готов вложиться в расширение МКАД возле своего проекта Crocus City Mall, построив два новых съезда с кольцевой магистрали за свой счет.
Другим примером реализации проектов ГЧП можно считать проекты по комплексному освоению территорий, которые активно продвигались до кризиса, а во время тяжелых финансовых времен были приостановлены. Сегодня наиболее активно реализуются три проекта КОТ – «Академический» («Ренова Стройгрупп» в Свердловской области) и подмосковные А101 («Масштаб») и «Новое Ступино» (MR Group). «В России наиболее показательным и успешным примером применения ГЧП в сфере недвижимости можно назвать проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», – отмечает президент «Ренова Стройгрупп» Вениамин Голубицкий. По его словам, проекты КОТ – это крупные инвестиционные проекты, объединяющие в себе как коммерческую (строительство жилой и коммерческой недвижимости), так и государственно-социальную (строительство школ, больниц, детских садов, объектов транспортной инфраструктуры и т.п.) составляющую. «Поэтому совершенно очевидно, что строить крупные жилые микрорайоны без участия государства невозможно, так как названные выше вопросы (например, связанные со строительством новых дорог, школ и т.п.) – это зона ответственности государства, у него она и должна оставаться», – продолжает господин Голубицкий. О необходимости всесторонней поддержки таких проектов говорят и в компании MR Group. Однако, как ранее заявлял гендиректор компании Роман Тимохин, помощь от государства, безусловно, нужна этому проекту, но компания способна реализовать его и вообще без участия власти – только экономика проекта будет немного другой.
Еще одним направлением развития ГЧП являются платные дороги. Одним из первых проектов в этой сфере, о котором было объявлено, стало строительство Центральной кольцевой автодороги. Об интересе к этому проекту в разное время заявляли разные инвесторы, но с мертвой точки этот проект так и не сдвинулся. Зато совладелец компании «Мостотрест» Аркадий Ротенберг уже участвует в строительстве трассы «Москва – Санкт-Петербург», а в конце мая 2011 года подал совместно с французской Vinci заявку на эксплуатацию трассы М4 «Дон». Кроме того, сразу несколько инвестиционных консорциумов принимают участие в конкурсе по эксплуатации Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге стоимостью 135 млрд рублей. Также проектами ГЧП можно считать развитие особых экономических зон, Олимпиаду в Сочи и строительство инфраструктуры для саммита АТЭС во Владивостоке. Правда, экономический эффект от этих проектов пока неочевиден.

Зона повышенного риска
Однако перечисленных выше примеров участия инвесторов проектах ГЧП достаточно, чтобы утверждать: интерес к такому формату сотрудничества власти и бизнеса, как ГЧП, налицо. «ГЧП в сфере недвижимости дает возможность частному бизнесу принять участие в реализации весьма масштабных и инвестиционно емких проектах, а государству – реализовать с помощью бизнеса те проекты, которые ему реализовать крайне сложно», – рассуждает Николай Вечер. «Государство получает за счет подобного партнерства довольно крупные инвестиции в экономику региона, а также улучшение социальной ситуации (появление новых рабочих мест и т.д.). Инвестор приобретает различные преференции, а также пользуется помощью властей при реализации подобных проектов», – соглашается гендиректор RRG Денис Колокольников. Ольга Широкова, в свою очередь, считает, что для девелоперов в ГЧП главное – это льготы (в первую очередь налоговые), снижение себестоимости вследствие строительства инфраструктуры за счет государства и возможность реализации крупных проектов, которые не могли бы быть реализованы при участии только частного капитала. Правда, то же самое можно сказать и о государстве. «Государство нуждается в инвестициях и компетенциях, которыми обладают и могут привнести только бизнес-партнеры, – поясняет Вениамин Голубицкий. – Бизнесу же важно иметь стабильные и четкие правила игры и гарантии исполнения государством своих обязательств».
Основной же проблемой и опасностью ГЧП в России эксперты считают высокую завязанность проектов на конкретных людей у власти. Так, представитель крупного холдинга, участвующего в программах строительства платных дорог, отмечает, что у инвесторов, особенно западных, есть опасения, что в случае смены власти или конкретных чиновников все договоренности в рамках проектов ГЧП могут оказаться пересмотрены, а построенные наполовину активы могут получить другие девелоперы. По словам Георгия Дзагурова, в нашей стране при взаимодействии с государством крайне важны отношения, личное мнение, симпатии тех, кто занимает высокую решающую позицию со стороны государства: «Партнерство, увы, гарантировано не самим уже государством, а лицом, от имени государства принимающим решения». В Германии, например, продолжает эксперт, где, обращаясь к государству, инвестор даже видит того, кто примет решение, инвестор обращается в службу, а не к отдельной персоне, – и только в таком случае партнерство может быть поистине государственно-частным. «Дело в том, что проекты, реализуемые на основе ГЧП, это проекты с очень высокими сроками реализации и окупаемости, для которых основным залогом являются стабильность и незыблемость достигнутых договоренностей», – добавляет управляющий партнер консалтинговой компании NA Group Евгений Данилов.
Но несмотря на все возникающие сложности, инвесторы все же верят в перспективу проектов ГЧП и готовы в них участвовать, поскольку понимают, что это единственный возможный способ участия в по-настоящему глобальных проектах, без которого они попросту не состоятся. «Перспективы ГЧП в России обширны. Без такого сотрудничества многие рынки, в том числе и рынок недвижимости, развиваться просто не могут и не будут», – заключает Венимаин Голубицкий. А значит, инвесторам придется еще раз хорошенько взвесить все риски участия в таких проектах на территории России и после этого принять решение, готовы ли они в них участвовать. И многие компании уже ответили на этот вопрос рублем. Или долларом.