Традиционно деловая программа саммита была поделена на три блока: «Инвестиции», «Девелопмент» и «Управление». В течение двух дней в трех залах прошла 21 дискуссия на актуальные для рынка темы. В этом году саммит собрал около 350 инвесторов, девелоперов, консультантов, архитекторов, представителей власти, юристов из Санкт-Петербурга и регионов России.
В формате открытых дискуссий участники рынка обсудили самые наболевшие вопросы отрасли: появились ли на рынке новые арендаторы, какие проекты нужны рынку, кто сегодня инвестирует в рынок, а главное – зачем?
Девелопмент
Офисный рынок сегодня находится на распутье. Девелоперы и инвесторы, прошедшие горнило кризиса, придерживаются двух противоположных позиций. Одни полагают, что офисный рынок в Санкт-Петербурге и регионах очень тяжел и сложен, поэтому лучше сосредоточиться на строительстве жилья. Другие говорят, что именно сегодня – самое время для офисов: в России их строить научились, это понятный и легко просчитываемый продукт. «Так жив ли офисный рынок в России?» – задал вопрос участникам дискуссии «Новые офисы – от насиженных мест» Петр Кузнецов, генеральный директор компании «Конфидент».
По словам генерального директора EKE Group в Санкт-Петербурге Андрея Хитрова, не только жив, но и демонстрирует явное оживление. «Год назад у нас в БЦ «Пулково Скай» было занято всего 40% площадей, – посчитал он. – Сегодня уже 80%». Более того, девелопер приступил к пересмотру договоров и увеличению ставок аренды. Новые договоры предусматривают 10–20%-ный рост ставок. Однако чтобы выйти на восьмилетнюю окупаемость проекта, стоимость аренды нужно увеличить еще на 15%, отмечает г-н Хитров.
Банки тоже стали проявлять интерес к новым проектам, однако кредитные ставки все еще высоки. Российские банки становятся основными потребителями офисных помещений в России. «Спасибо Сбербанку, что он расширяется, – говорит директор по работе с ключевыми клиентами CB Richard Ellis Гайк Папоян. – Это оказывает существенное влияние на долю вакантных площадей в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону». Впрочем, считает эксперт, не стоит возлагать большие надежды на возрождение рынка офисных площадей в регионах: востребованы будут только те города, что уже были востребованы. Впрочем, названные г-м Папояном грядущие тренды офисного сектора недвижимости могли вселить в региональных офисных девелоперов некоторую надежду – переезд бэк-офисов крупных компаний в регионы, смена мест обитания компаний строительного сектора на более качественные и то, что основными потребителями офисных площадей в регионах станут местные компании.
Более оптимистично региональный девелопмент оценил генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский. «В регионах строят офисы класса «А», и довольно успешно, – отмечает он. – Так, в Воронеже БЦ на 18 тыс. кв.м практически заполнен». Кроме того, он привел пример удачного сочетания нескольких составляющих: «Хилтон» в Новосибирске является миксом гостиницы и бизнес-центра. Такая дружба форматов может стать способом диверсифицировать риски.
Зато дефицитом площадей может похвастать складской сегмент. Если в Москве уже сложилась катастрофическая, по мнению директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, ситуация, когда доля вакантных площадей упала до 3%, то Санкт-Петербург и регионы окажутся в дефиците к концу 2011 – середине 2012 года. Однако парадокс заключается в том, что девелоперы не спешат начинать новое строительство. «Дефицита-то мы добились, но теперь нужно понять, что с ним делать», – обозначает проблему исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Девелоперы, напуганные кризисом, до сих пор не оправились от страха, они боятся начинать новые проекты, опасаясь, что теперешний спрос может быстро закончиться. «Площади нужны, но все равно страшно», – резюмирует настроение девелоперов г-н Зарицкий.
Впрочем, строительная пассивность может иметь и другие причины. «Причина не в страхе, а, скорее, в инвесторах, отсутствии адекватных площадок и сузившемся круге профессиональных девелоперов», – уверен заместитель генерального директора «Эспро Девелопмент» Вячеслав Юрченко.
Кроме того, несмотря на отсутствие достаточного предложения на том же рынке Екатеринбурга строить там пока нецелесообразно, продолжает Олег Мамаев. «Себестоимость та же, что и в Москве, а ставки слишком низкие», – поясняет он.
Сегодня девелопмент в регионах России, особенно в городах с численностью населения менее 300 тыс. человек, – в руках местных игроков. Они будут развивать эти рынки, говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин, выступая на сессии «Когда девелопмент отправится по миру?». «Есть два фактора, влияющие на развитие девелопмента, – потенциал и риски, – объясняет он. – Риски пока превалируют». Поэтому инвесторам – федеральным и западным – здесь неинтересно, строить берутся местные. «Но здесь встает вопрос качества, – замечает исполнительный директор «Магазина Магазинов» в ассоциации с CBRE Дмитрий Бурлов. – Местные девелоперы строят некачественные ТЦ».
Инвестиции
Основными темами для дискуссий на секции «Инвестирование, финансирование, оценка» в рамках CRE Summit 2011 стали проблемы привлечения иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости, выбор привлекательных для вложений сегментов и регионов, альтернативные схемы финансирования проектов и др.
По словам экспертов, глобальные проблемы отрасли остались теми же, что и до кризиса. Среди основных трудностей, препятствующих активному развитию рынка инвестиций в недвижимость России, эксперты называют высокие риски при реализации проектов, дефицит качественных объектов, отсутствие доверия к российскому рынку со стороны иностранных инвесторов из-за существующих административных барьеров и высокого уровня коррупции, перманентно изменяющихся правил игры и пр.
Особенно бросалось в глаза отношение к проблеме участников рынка из различных его сфер: консультанты были весьма оптимистичны в оценках и прогнозах, юристы и девелоперы, наоборот, либо сдержанны, либо излишне пессимистичны.
«Мы видим достаточно много неуспешных примеров выхода на российский рынок иностранных инвесторов, которые «зарыли» здесь свои миллионы, но так ничего и не добились», – отмечает советник DLA Piper Павел Логинов. Причина, по его мнению, не только в кризисе, а в целом в культуре инвестирования.
Директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталья Тишендорф признает, что картина рынка инвестиций в недвижимость России в период кризиса кардинально изменилась: «До кризиса с участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас – не более 20%». По ее словам, происходит это из-за того, что доходность, которую показывает рынок, не устраивает иностранных инвесторов. Однако с лета 2010 года, по ее словам, ситуация начала выравниваться: «Инвесторы возвращаются, и конкретных примеров крупных сделок – тьма!» В нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, будет еще больше сделок на рынке – около 10–15 транзакций в объеме $100–150 млн, уверена г-жа Тишендорф.
По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, в настоящее время существующие риски неадекватны цене проектов. «Возвратность средств составляет порядка 10 лет, но прогнозировать, что произойдет в нашей стране за этот срок, практически нереально. Поэтому основной спрос сегодня сосредоточен на относительно небольших и относительно доходных проектах. А существующие риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные», – отмечает он. «Иностранный инвестор в подавляющем большинстве – институциональный, он анализирует проект досконально, с разных сторон, и в какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, и чаще всего выбор с позиции жадности или риска делается в пользу жадности», – считает г-н Ольховский.
Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучмен в выражениях не стесняется: «Только ненормальный инвестор может прийти в Россию». В целом, по его словам, проблема нашей страны не в отсутствии денег, а в том, что рынок интересен только спекулятивным инвесторам. «Такие инвесторы (и западные, и отечественные) есть и будут всегда. Но инвестирование – это не только деньги. Это прежде всего накопленный опыт, новые технологии и прочее», – убежден он. По мнению г-на Коучмена, рынку в первую очередь не хватает иностранных компаний, заинтересованных в развитии здесь своего бизнеса.
В целом же участники секции «Инвестирование, финансирование, оценка» уверены, что своих инвесторов найдут только действительно качественные объекты, независимо от того, к какому сегменту они относятся – офисному, торговому или складскому.
Управление
«Сегодня ситуация такова, что только около 15% офисных зданий управляются профессиональными УК, остальное делают сами собственники. При этом вопрос конкуренции этого небольшого числа компаний стоит очень остро. Почему собственники не спешат отдавать объекты в управление сторонним структурам?» – задал тему большой дискуссии в рамках двухдневного саммита рынка коммерческой недвижимости Артур Ким, генеральный директор МК ПСБ.
Ответ последовал незамедлительно. По признанию нескольких собственников, часто УК не может предложить владельцу недвижимости весомые финансовые инструменты, которые заставят его выбрать именно внешнее управление. С этим мнением не согласились представители управляющих компаний. Так, Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar, считает, что главный финансовый инструмент профессиональной УК, который она предлагает собственнику, – это значительно более высокий уровень управляющих услуг, нежели услуги внутренней структуры, и как результат – важные финансовые инструменты, критерий доходности и критерий оптимизации фасилити-затрат.
Сергей Зур, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании «Регионы-Менеджмент», считает, что выбор между внешним и внутренним управлением во многом зависит от стратегии развития собственника. Если он собирается развивать этот бизнес, активно работать на рынке недвижимости, есть смысл подумать о внутреннем управлении, если его цель – построить и продать, тогда правильнее пригласить стороннего управляющего.
Татьяна Астер, вице-президент по вопросам PR и маркетинговой политики DVI Group, уверена, что единственный бесспорный случай, когда собственник должен обращаться к внешнему управлению, – период первоначального накопления опыта, когда девелопер строит свои первые объекты и не может тратить время на ошибки.
Большой блок дискуссии был посвящен проблемным арендаторам. По словам участников, существует несколько типов непростых клиентов. И если в офисной недвижимости это неплатежеспособные арендаторы, то в торговой недвижимости это арендаторы, которые нарушают правила ведения коммерческой деятельности и портят внешний вид объекта, а также арендаторы, которые не соответствуют заявленному имиджу. «Чтобы легче было решать вопросы с проблемными арендаторами, мы в договорах предусматриваем четкую эскалацию, четкий выход из объекта. Нужно также понять, кто виноват в проблемах арендатора – объект, арендодатель или сам арендатор. Если мы понимаем, что проблема не у нас, а у арендатора, мы тратим время на ликбез – примерно в течение месяца смотрим, как работают продавцы, как стимулируются продажи и т.п., даем советы, и если ничего не получается, то расстаемся», – рассказывает Валентина Антипова из NAI Becar. Евгений Гриханов, генеральный директор «Глобал Девелопмент», остановился на сложностях работы с иностранными компаниями.
Представительства иностранных компаний часто имеют совсем небольшой штат сотрудников, все решения принимаются на уровне Европы. Поэтому нередко бывает, что когда надо продлевать договор аренды, никто еще не готов об этом говорить. УК нужно своевременно начать решать эту проблему, учитывая необходимое время для согласования нового договора с европейским офисом арендатора, полагает эксперт.
По словам одного из участников дискуссии, непростой тип клиента – производственные компании. Это непродвинутые арендаторы, они почти не привлекают консультантов к своей работе, с ними очень тяжело работать. Доходило до того, что такие арендаторы предлагали в качестве оплаты аренды свою продукцию – ювелирные изделия, мебель, инструменты и т.п. Кроме того, производители ведут лицензированную деятельность и поэтому все хотят долгосрочные договоры аренды. «Но мы стараемся не подписывать долгосрочные договоры, стали использовать договоры, заключенные сразу на неопределенный срок. Они не подлежат регистрации, легко расторгаются по сравнению со срочными договорами», – отмечает эксперт.
Как бы то ни было, работа с арендаторами должна идти постоянно и начинаться задолго до того, как арендатор стал проблемным, – на этом сошлись все участники дискуссии.
