Сети рвутся в бой

В этом году большинство ритейлеров пересмотрели свои планы по развитию с осторожных на оптимистические. Причем если до кризиса в центре внимания бизнеса были города-миллионники, то сейчас планка существенно понизилась. Однако для многих сетей в регионах может просто не найтись места.

Не так давно ГК «Детский мир» объявила о своих планах по значительному расширению сети. К 2013 году предполагается открыть более 50 новых магазинов и увеличить общую торговую площадь магазинов более чем на 70 тыс. кв.?м. Сейчас количество магазинов – 131, а совокупная площадь магазинов превышает 270 тыс. кв.?м. Темпы региональной экспансии сети были снижены в кризис. По словам заместителя гендиректора по развитию сети «Детский мир» Теймураза Шенгели, компания намерена обозначить свое присутствие в городах областного значения, где сеть еще не представлена: в Иркутске, Мурманске, Архангельске, а также в богатых северных городах – Тюмени, Сургуте, Нефтеюганске, Ноябрьске. Кроме того, новые магазины появятся и в Москве – приоритетным заявлены спальные районы востока столицы.

Как отмечают аналитики, сейчас о планах по расширению сетей розничных магазинов заявляет большинство ритейлеров. Так, компания «О’кей» планирует в 2011–2015 годах увеличивать торговые площади примерно на 30% ежегодно и открыть 11 новых магазинов. Продуктовая сеть премиум-класса «Глобус Гурмэ», заморозившая в кризис программу развития, в этом году решила открыть четыре магазина в Москве и Петербурге. Сеть премиальных супермаркетов «Азбука вкуса» планирует в 2011 году запустить не меньше семи новых магазинов в Москве и области. Кроме того, ритейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге.
Розничный ритейлер Mango в течение четырех лет намерен открыть 200 магазинов, 100 из них – уже в следующем году. Сеть обувных магазинов «Обувь России» собирается инвестировать в свое развитие 1,5 млрд рублей.

Заметная активность со стороны торговых операторов наблюдается также в сегменте продажи бытовой техники и электроники. Так, например, компания «М.видео» планирует открывать по 35 торговых точек в год. Тем не менее, по информации компании, в 2010 году компания собиралась открыть 30 магазинов, а открыла 44.

А сотовый ритейлер «Евросеть» намерен запустить около 50 магазинов нового для себя формата электроники и бытовой техники.
Интерес к торговому сегменту проявляют и инвесторы. Так, в мае 2011 года стало известно, что фонд прямых инвестиций под управлением ФК «Уралсиб» купил долю в розничной сети магазинов детских товаров «Академия».

По данным компании S.?A.?Ricci, 70% сетевых арендаторов интересуются ре­­гиональными проектами чаще, чем это было год назад, рынок активизировался еще зимой этого года. По мнению Ильи Шуравина, директора департамента торговой недвижимости, партнера S.?A.Ricci, крупных (якорных) арендаторов в желании развиваться в регионах останавливают только временные логистические проблемы: «В течение года большинство продовольственных сетей решит данный вопрос за счет открытия в новых регионах собственных/арендуемых гипермаркетов. Другие продуктовые операторы предпочитают покупать небольшие региональные сети», – говорит он.
Такая активность торговых сетей не может быть не замеченной и девелоперами. Однако при всем желании им не успеть за теми темпами роста, которые наметили себе ритейлеры.

«У ритейла сегодня явно дефицит хороших площадей. Ритейлу нужно три месяца, чтобы открыть магазин. Девелоперский цикл – это 1,5–2 года. Сейчас спрос явно превышает предложение, что ведет, конечно, к росту ставок и к активизации девелоперских проектов», – говорит председатель Совета директоров ГК «Торговый квартал» Михаил Кирсанов.

Между тем отдельные ритейлеры уже столкнулись с дефицитом площадей. К примеру, планы по развитию компании «Техносила» на этот год не будут реализованы в полном объеме. В марте руководство компании объявило о желании открыть в течение 2011 года 10 новых магазинов. Однако уже сейчас в компании признают, что это невыполнимо: просто нет необходимого количества помещений нужного формата.

Растущие организмы
Аналитики констатируют, что на сегодняшний день рынки городов?миллионников близки к насыщению. Как следствие этой ситуации, многие сети смотрят на города с населением от 250–350 тыс. человек в ЦФО и от 450–500 тыс. человек в других округах РФ. «Для компаний, таких как Kiabi, интересен рынок Москвы и ближайших городов?миллионников, Inditex и New Yorker уже готовы и к тем же Чебоксарам. Такие компании, как Gloria Jeans, Sela, Incity, смотрят на города от 500 тыс. человек. Крупные ритейлеры думают о будущем и уже сейчас стараются занять свою нишу в небольших городах», – говорит Илья Шуравин.

В компании Knight Frank добавляют, что практически все ритейлеры пересмотрели свои планы в сторону более интенсивного развития, однако при этом специфика ситуации (волатильность экономики) не позволяет прогнозировать в перспективе рывка – скорее всего, рост рынка будет плавным.

Эксперты отмечают, что сегодня мы наблюдаем продолжение экстенсивного развития сетей, предпринявших попытку увеличения доли рынка в благоприятной среде (2009 – начало 2010 года). «В 2011 году появилось более спокойное отношение и потребителей, и торговых сетей к возможностям экономики. У населения сейчас нет той уверенности в положительном изменении собственного благосостояния, с которым мы входили в 2010 год. Да, в абсолютном выражении мы превысили докризисные показатели и по доходам, и по потреблению, но не в реальном выражении. Прогнозы по развитию розничного сектора можно охарактеризовать как осторожные, это сказывается и на планах развития сетей различного профиля», – комментирует Андрей Васюткин, и.?о. начальника отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».

Согласно данным S.?A.Ricci, практически все ритейлеры, вне зависимости от сегмента и формата, намерены выходить в сравнительно небольшие города. Так, предпочтением являются города-спутники при миллионниках, удаленностью не более 300 км от самого мегаполиса. Большинство сетей, торгующих бытовой техникой, готовы работать в городах с населением менее 500 тыс. жителей. К примеру, «М.видео» на этот год запланировала выход в малые города с населением менее 100 тыс. человек, а также расширение географии присутствия, в том числе активное развитие компании в Сибири. Однако, по данным S.?A.Ricci, сети бытовой техники полагают возможным открытие не более 2–3 магазинов, расположенных по преимуществу в центре города и вдоль основных трасс. Аналогичная позиция у сетей детских товаров и спортивных магазинов.

В то же время универмаги верхней одежды сегодня активнее всего развиваются в городах от полумиллиона жителей, где готовы рассматривать помещения 600–1500 кв.?м. Определяющими факторами для ритейлеров категории fashion wear по решению открывать или не открывать ТЦ в том или ином городе с населением не более 500 тыс. человек является сегодня прежде всего наличие необходимой сопутствующей инфраструктуры в маркетинговой концепции ТРЦ (фуд-корт, развлекательный и детский центры, паркинг), местоположение ТЦ в городе, качественный пул арендаторов и, безусловно, присутствие конкурентных брендов в городе как индикатор покупательской активности. Также город представляет интерес, если не является сателлитом крупного регионального центра, в котором обязательно будет не менее 5–10 мегамоллов.

В то же время ряд операторов fashion wear (особенно подкатегория «Мужская одежда») в этом отношении занимают сейчас скорее выжидательную позицию и действуют осторожно, либо планы по открытию новых магазинов в городах до 500 тыс. кв. м намечены не ранее чем на 2012–2013 годы. В частности, не стремятся идти в регионы бренды Famozo, Windsdor Knot, De Rossi. При этом отдельные представители того же сегмента готовы развиваться по франчайзингу, например Caf? Coton, который имеет опыт работы в крупных городах: Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ярославле, Нижнем Новгороде).

Компания «Балтика групп» (бренды Monton, Ivo Nikkolo, Baltman, Mosaic) планирует развивать только собственные магазины двух брендов из четырех: это Baltman, Mosaic. Свернув развитие двух других брендов на территории РФ, два основных бренда будут развиваться в го­родах с численностью населения от 700–750 тыс. человек. Компания «Большевичка 1929» на сегодня вообще не планирует выходить за пределы Москвы.

Ряд компаний, по данным S.?A.Ricci, стратегия которых основана на открытии партнерских магазинов, к примеру Gant, пока не видят на региональных рынках партнеров по развитию. Исключение составляют крупные сетевые монобрендовые компании, например Henderson, или же зарубежные ритейлеры с целым портфелем брендов, такие как Inditex (в портфеле которого несколько серьезных брендов разного формата, включая Zara) или Benetton. Компания FIBA Retail (GAP, Marks & Spenser) рассматривает в среднесрочной перспективе пока также только города-миллионники.

Зато весьма охотно идут в регионы универмаги и операторы ценового уровня «средний минус» – как собственными силами, так и через франчайзи (правда, и среди фирм данного сегмента есть «домоседы»). Такие компании, как «Вещь», «Глория» и Sela, рассматривают города с численностью населения от 200 тыс. человек. При этом «Глория» развивается самостоятельно, а Sela в регионах в основной массе представлена через партнеров.

Некоторые компании выбирают точечное развитие, пока не претендуя на глобальный охват рынка. Так, у «Модиса» на 2011 год заявлены такие города, как Набережные Челны, Белгород, Курск, Астрахань. А вот универмаги «Фамилия» и «СтокЦентр» по-прежнему не готовы выходить в регионы. Для новичков рынка перспективы регионального развития сейчас ограничиваются также лишь Петербургом и другими миллионниками. Это касается таких брендов, как Uniqlo, Waikiki, Kiabi.

Уверенно себя чувствуют в сложившихся условиях парфюмерно-косметические операторы: «Л’Этуаль», «Рив Гош» и «Иль де Боте» активно заходят в проекты в городах с населением 500 тыс. жителей и менее, подстегиваемые конкуренцией друг с другом.
По мнению управляющего партнера, креативного директора компании CityMarketing Алексея Ванчугова, планы по экспансии определяются либо спекулятивным, либо экстенсивным ростом: «Планомерно развивается «М.видео» – их рост обусловлен потребностью рынка. Как следствие, для них всегда есть площади. Тогда как планы «Детского мира» носят спекулятивный характер. Несколько лет они активно не расширялись, теперь вдруг решили это начать. Возможно, у них есть планы по продаже сети», – полагает эксперт.

Посадочные площадки
Эксперты оценивают экспансию ритейла в отдаленные регионы и города с населением 200–300 тыс. жителей как закономерную: предложение по площадям в Москве и других городах-миллионниках, особенно в Центральной России и на Урале, минимально, рынок в большой степени уже насыщен, арендные ставки высоки, а потребительский спрос распределен между слишком многими игроками.
В «М.видео» отмечают, что сейчас площади, приемлемые по своим характеристикам, им найти порой проблематично не только в Москве, но и в регионах: «Как ритейлер, который выдвигает высокие требования к торговым площадкам (расположение, инфраструктура, якорные арендаторы, единый формат), мы сталкиваемся с недостатком площадей для будущих магазинов. Это связано с тем, что в кризис строительство торговых центров сократилось, и сегодня на рынке наблюдается явный дефицит площадок», – рассказали представители компании.
Алексей Ванчугов отмечает, что развитие рынка сейчас во многом определяется внерыночными факторами, будь то административные барьеры или некачественное городское планирование: «Если говорить о Москве и Московской области, то, согласно опросам предпринимателей, область стала более привлекательна для развития бизнеса, чем столица. Вероятно, там стало проще работать, а в Москве, на­оборот, сложнее.

Общее для ситуации со всеми регионами в том, что градостроительные планы у нас – не инструмент для переговоров с девелоперами, а бумага для вышестоящих начальников. Поэтому генпланирование осуществляется без координации различных субъектов», – считает г?н Ванчу­гов. К примеру, в США такое планирование происходит на уровне округа/штата. На хайвее между городками растянулся линейный торговый центр – стрип-молл, который рассчитан не на 100?тысячный Обнинск, а как минимум на Обнинск и Нарофоминск. Нынешние градостроительные планы, однако, не предусматривают синергии. В результате, как отмечает Алексей Ванчугов, складывает подчас парадоксальная ситуация: «В кинотеатр ТЦ «Мега Теплый стан» приезжают люди даже из Обнинска, а это более 100 километров, и из Нарофоминска, который расположен в 60 км от города. И это проблема не только девелопмента, но и градостроительной политики», – уверен эксперт.

В качестве еще одного показательного примера можно вспомнить омскую «золотую милю». На трех квадратных километрах там разместились ТРЦ «Мега», «Торговый квартал» и еще один крупный торговый центр: три участка подряд были проданы под одни и те же функции. Вряд ли омский градплан предполагал такое использование этих территорий.

Девелоперы и регионы
Отдельный вопрос, связанный с развитием рынка ритейла в регионах, – какие девелоперские компании будут являться ключевыми игроками рынка. Еще лет 5–7 назад в регионах доминировали местные застройщики, однако сегодня ситуация складывается в пользу федеральных компаний.

По словам Екатерины Земской, руководителя отдела аренды торговых центров компании JLL, преимущество регионалов – административный ресурс – никуда не делся, но у локальных игроков редко встречаются амбиции по созданию сетевого бизнеса: у них есть один участок, и они хотят его развивать. Г?жа Земская напомнила, что, тем не менее, не стоит исключать возможности повторения той истории, которая случилась у сети «Ашан» на казанском рынке. Местный сетевой игрок «Бахетле», по слухам имеющий хорошее лобби в правительстве Татарстана, долгое время чинил препоны «Ашану», который должен был открыться в казанском ТЦ «Южный» – строительство комплекса тормозили местные чиновники.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская приводит пример Томска, где строится ТЦ «Изумрудный город». Собственник – владелец сети «Фуд-сити». Развивает он и торговую недвижимость в городе: «Позиции этого гипермаркета настолько сильные, что это может повлиять на решение любой другой сети о выходе на рынок Томска», – полагает она.
Впрочем, сейчас, полагает вице-пре­зидент девелоперской компании «Ташир» Виталий Ефимкин, региональные власти, как правило, заинтересованы в приходе федеральных игроков.

Самый яркий пример, подтверждающий это, разумеется, Калуга. Напомним, что недавно на калужский рынок вышла ГК «Торговый квартал», которая приобрела действующий комплекс «Сан Март» и намерена провести в нем масштабную реконструкцию. Комплекс был сдан в кризис, и бизнес у прежнего собственника не пошел: оказалось, очень сложно набрать арендаторов. «Однако сейчас интерес у ритейла огромный. Мы понимаем, что это не мы такие герои, пришли, и все наладилось, а экономическая ситуация складывается в нашу пользу», – говорит Михаил Кирсанов из ГК «Торговый квартал». В планах нового собственника – расширение площадей в два раза – с 43 до 88 тыс. кв.?м.
Как отмечает г?н Кирсанов, нынешний момент имеет свою очень четкую специфику, это благоприятное время для экспансии: «Есть активный спрос. Арендные ставки уже растут. В декабре мы заканчиваем комплекс «Торговый квартал» в Домодедово, и на каждую секцию там у нас по два-три претендента. Мы нещадно проводим тендеры и поднимаем цены. Через полтора-два года рынок подрегулируется, но пока есть время на прорыв», – говорит он.

По словам Михаила Кирсанова, сейчас самое время приобретать те площадки, которые на рынке еще остались. «Но их уже не так много: большинство хороших объектов уже проданы», – добавляет Виталий Ефимкин. Но все же оптимально сегодня покупать недострой: это сокращает цикл работ на объекте с двух лет до года: «Надо успеть поднырнуть под волну ажиотажного спроса со стороны сетей. Сейчас все девелоперы это понимают», – полагает г?н Кирсанов.

ГК «Торговый квартал» в настоящее время, как сообщил Кирсанов, наиболее приоритетными для себя городами считает Ярославль, Тверь, Ульяновск, Ступино, Тамбов. Объекты там уже строятся и будут введены в строй в 2011–2012 годах.
Галина Малиборская добавляет, что у местных и федеральных девелоперов принципиально разные компетенции: «Локальные операторы вряд ли могут замахнуться на 50–80 тыс. кв.?м, но на 30–40 тыс. кв.?м запросто. Именно эта ниша – удел локальных операторов. К примеру, в Туле местный девелопер реализует проект «Гостиный двор» – ТЦ площадью 50 тыс. кв.?м. Его проект всегда будет успешным: место и концепция дают неубиваемое сочетание. В то же время вряд ли этот застройщик сделает что-то еще», – считает она.
Как полагают девелоперы, нынешний момент для них удачный. Ситуация такова, что интересы участников рынка сходятся, но, прежде чем спрос ритейла на площадки будет удовлетворен, пройдет не меньше года.

По мнению Михаила Кирсанова, с учетом стрит-ритейла планы большинства торговых сетей по региональному развитию вполне реальны. Кроме того, не стоит забывать о ротации операторов в региональных ТЦ: в процессе экспансии крупные игроки будут вытеснять локальный ритейл. Впрочем, как полагает Виталий Ефимкин, кризисный период для ритейла и девелопмента был интереснее с точки зрения развития бизнеса (конечно, при наличии финансовых ресурсов у игроков): «Сейчас, оценивая свою работу в кризис, мы понимаем, что это было правильное решение – не замораживать проекты. Потребительский рынок резкого спада не заметил. Болезненно кризис отразился на офисах и жилье – с точки зрения ТЦ кризис если и был, то незначительный. По крайней мере у нас не было резкого оттока арендаторов. Более того, во время самого пика кризиса мы запускали два торговых центра. Большим подспорьем было то, что у ГК «Ташир» есть свой устойчивый костяк якорных арендаторов и, кроме того, пакетные соглашения с крупными ритейлерами. Поэтому костяк арендаторов был сформирован без проблем».

Таким образом, общее состояние дел в региональном развитии ритейла и девелопмента можно вполне оценить как хорошее. Рынок развивается, перспективы участники рынка видят. Единственное, что неизбежно следует за ростом рынка, – операционные расходы: арендные ставки на региональных площадках уже ползут вверх, ведь всем в любом случае места не хватит. 



иГРОКИ РЫНКА

Ванчугов и партнеры / Vanchugov Partners

Ванчугов Алексей

Поделиться

18848

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre