Российские власти еще в прошлом году признали бесперспективным развитие игорной зоны «Азов?Сити». Стоит отметить, что профессионалы игорного бизнеса говорили о несбыточности подобной затеи с самого начала. Однако имитация работы по освоению территории за три года оставила после себя ряд вопросов, которые теперь требуют решения.
«Ликвидация игорной зоны «Азов?Сити» происходит по объективной причине. Ее местоположение изначально было выбрано неверно, ввиду чего потенциал для ее развития был заведомо ограничен. Неудобное положение вдали от основной курортной и транспортной инфраструктуры сдерживало рост туристического потока», – отмечает Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group. По его мнению, перенос игорной зоны в Анапу является логичным шагом и способно существенно повысить привлекательность как для потенциальных инвесторов, так и для посетителей будущей игорной зоны.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, в оценках гораздо категоричнее. «У проекта «Азов?Сити» две стандартные русские проблемы – дураки и дороги. Изначально проект запланирован на слаборазвитой территории с отвратительной логистикой», – утверждает эксперт.
По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle, значительную роль в неудаче проекта сыграла позиция властей. «Государство в принципе не планировало вкладывать свои деньги. Когда были выделены четыре игорные зоны, государство не говорило, что будет что-то делать», – замечает она. Между тем подобные большие проекты, как правило, требуют участия государства. «Необходимо провести инфраструктуру для новых игорных зон. Нужны коммуникации, дороги, только после этого придут основные игроки», – говорит Юлия Никуличева.
Без участия государства игорная зона вчистую проигрывала странам с более развитым игорным бизнесом из ближнего и дальнего зарубежья. «Отсутствие на некоторых участках дорог с асфальтовым покрытием (их планировали создать к концу 2010 года) и полное отсутствие железнодорожного сообщения сделали проект в полном смысле «резервацией». Ближайший более-менее крупный город – Ейск – находится в 50 км, но и его аэропорт не принимает частные самолеты – состоятельным жителям средней полосы проще лететь играть в европейские или американские казино.
Проект с самого начала не вызвал большего интереса со стороны инвесторов, а кризис окончательно подкосил зарождающийся южный Лас-Вегас.
Приступить к ликвидации
То, что проект надо пересматривать, чиновники поняли позже представителей бизнеса. Впервые вопрос о целесообразности существования игорной зоны «Азов?Сити» на государственном уровне поднял губернатор Краснодарского края Александр Ткачев. Он обратил внимание на то, что место для южного Лас-Вегаса – граница Ростовской и Краснодарской областей – выбрано неудачно, и отправил президенту Дмитрию Медведеву письмо с предложением перенести игорную зону в Анапу, поскольку отдаленность зоны от населенных пунктов не привлекает ни игроков, ни инвесторов. Такое предложение вызвало закономерное возмущение соседей. Губернатор Ростовской области Василий Голубев еще в августе 2010 года попросил председателя Госдумы Бориса Грызлова «разобраться по существу вопроса» и не допустить переноса «Азов?Сити», а также оставить Ростовскую область в списке регионов, где разрешено размещение игорных зон. Несмотря на эти протесты, Ростов убрали с игрового поля. 9 ноября 2010 года Дмитрий Медведев внес изменения в федеральный закон «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», исключив Ростовскую область из списка субъектов РФ, на территории которых могут быть расположены игорные зоны. Финальным актом административной борьбы стала подпись премьер-министра Владимира Путина под распоряжением, которым ликвидируется игорная зона «Азов?Сити».
Встреча в суде
После того как решение о ликвидации игорной зоны в Ростовской области было утверждено, стал набирать обороты маховик судебных разбирательств. Арбитражный суд Ростовской области приступил к рассмотрению первых исков Минэкономразвития области к инвесторам ростовской части ликвидированной игорной зоны «Азов?Сити» о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков в собственность субъекта. В июне 2011 года министерство подало в арбитраж 15 исков о расторжении договоров аренды и возвращении земли в собственность субъекта. Эти участки были по результатам аукциона распределены между восьмью инвесторами, которые теперь фигурируют в качестве ответчиков.
Цель Минэкономразвития – добиться расторжения договоров на том основании, что инвесторы не выполнили условиях договоров. Как известно, изъять участок без штрафных санкций можно только в случае нарушения условий договора. В противном случае изъятие происходит с компенсацией для инвесторов. «Компенсация будет зависеть от того, насколько инвесторы правомерно соблюдали условия договора. Если они нарушили условия договора, например за три года ничего не построили, и не докажут, что пытались что-то построить, тогда ни о какой компенсации говорить не приходится», – говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп». В случае если есть право компенсации, то компенсируется право аренды плюс затраты, которые понесли инвесторы. «При этом если суд посчитает, что инвесторы фактически пользовались взятыми в аренду участками, то сумма аренды может не подлежать компенсации», – уточняет он.
Инвесторы, похоже, настроены получить компенсацию. Пока только один инвестор подал встречный иск о взыскании с Минэкономразвития области более 2 млн рублей, затраченных им на реализацию инвестпроекта. Есть сведения, что остальные участники проекта также намерены подавать в суд. Ранее сообщалось, что общая сумма затрат инвесторов ростовской части бывшей игорной зоны составляет около 460 млн рублей. Как предполагает Илья Володько, скорее всего, суд признает право инвесторов на возмещение убытков, связанных с закрытием зоны.
«Инвесторы вправе требовать возмещения. На каком бы уровне решение по закрытию ни принималось, у нас есть общие нормы. Если решение нанесло ущерб инвесторам, то его надо компенсировать», – утверждает Алексей Коневский. Государство должно отвечать за свои решения, уверена Юлия Никуличева. Впрочем, она не берется утверждать, кто победит. «Я надеюсь, что победит бизнес. С моей точки зрения, бизнес должен получить компенсации. Инвестиции небольшие – на мой взгляд, речь идет только о затратах на аренду», – говорит эксперт.
«С государством, как известно, тяжело судиться. И многие инвесторы не хотят портить отношения с органами власти. Часто они договариваются о том, чтобы получить в качестве компенсации какие-то другие участки. Выиграть суд сложно, а потом даже если выиграешь, получить будет тяжело», – говорит Алексей Коневский. По его мнению, в суд пойдут только в крайнем случае, когда уже нечего будет терять.
Неэкологичное решение
Есть еще один нюанс: правительство Ростовской области заявило, что у него нет денег на компенсацию. Впрочем, было найдено оригинальное решение. В обмен на ряд льгот от областных властей погасить долг государства перед бывшими инвесторами «Азов?Сити» согласился новый инвестор, к которому перейдет участок.
Какое же будущее ждет ростовскую часть игорной зоны? «Преимущество данной территории сегодня заключается в том, что она обеспечена подъездными путями и элементами инженерной инфраструктуры. Развитие на данной территории курортного бизнеса маловероятно, поскольку даже при наличии такого существенного «якоря», как казино, она не смогла генерировать достаточное число туристов. Наиболее вероятным является ее использование как площадки для промышленного и сельскохозяйственного бизнеса. Для этого есть все предпосылки, так что в ближайшее время вместо кубанского Лас-Вегаса мы сможем увидеть крупную животноводческую ферму», – предполагает Илья Володько.
Действительно, уже прошли сообщения о том, что зону казино отдадут фермерам. Трудно сказать, что двигало ростовской администрацией – экономическая целесообразность или желание подложить свинью более удачливым соседям. Однако элегантность решения вызывает невольную улыбку. На месте так и не построенных ростовских казино ожидается свиноферма. Причем уникальная по своим размерам. На 100 тыс. голов. Животноводы получат все 24 га земли, предназначенной под строительство казино и гостиниц. Краснодарские экологи уже выступили с протестом. По их словам, запах свиного навоза существенно усложнит работу мест отдыха в «Азов?Сити». Экологи уже составили письмо протеста в адрес донских властей и готовят акции протеста на месте строительства будущего комплекса, куда уже подвозится спецтехника для начала работ.
Имя инвестора, готового уже в этом году вложить в животноводческое предприятие $75 млн, пока не разглашается, однако известно, что проект уже прошел первый этап согласования и одобрен донскими властями. Таким образом власти намерены решить проблему инвесторов ростовской части «Азов?Сити», которые вложили в создание инфраструктуры 500 млн рублей.
В Краснодаре своя игра
В Краснодаре тем временем игра еще продолжается. Официально границы новой зоны «Золотые пески», концепция которой была представлена в сентябре на экономическом форуме в Сочи, еще не закреплены. Поэтому пока казино, расположенные в Краснодарской части, могут работать, чем собственно и занимаются. Единственные два легальных южных казино «Оракул» и «Шамбала» все еще открыты. Некоторые эксперты относятся к их деятельности с известным снобизмом. «Да и названия двух открывшихся казино – «Оракул» и «Шамбала» – ничего кроме усмешки не вызывают. Состоятельный игрок (а другие до «Азов?Сити» попросту не доехали бы) предпочтет провести время в казино с западным сервисом и более благозвучным названием», – утверждает Дмитрий Золин. Тем не менее только казино «Оракул» принесло в местный бюджет в прошлом году 26 млн рублей налогов. Более того, формально пока здесь могут открываться и новые казино. В июле здесь должны были открыться два дополнительных казино, построить которые собирались краснодарские ООО «Барс» и «Олимп». Однако инвесторы жалуются на местный департамент архитектуры и администрацию Щербиновского района Краснодарского края, которые тянут с разрешениями на строительство. Предполагается, что таким образом власти стремятся избежать выплаты компенсации инвесторам, когда игорная зона будет перенесена к Анапе. Если два новых казино не откроются в июле, то инвестконтракты могут быть расторгнуты через суд без всякой компенсации.
