Город как «торговая столица»
С 2004 года по настоящий момент объем торговых площадей в Екатеринбурге вырос в 2,7 раза. Сегодня здесь работает 26 ТЦ общей площадью 1013 тыс. кв. м. Примечательно, что почти половина всех торговых площадей города (47%) расположена в торгово-развлекательных центрах. Именно этот формат, по мнению соучредителя компании «Малышева-73» Игоря Заводовского, является самым популярным форматом организации торговли по всей России и Екатеринбурге. Тем не менее, по его оценке, местные собственники в подавляющем большинстве не выходят за рамки однотипных развлечений, предоставляя потребителю боулинг, бильярд, кинотеатр, фуд-корт, каток и еще ряд традиционных способов время препровождения. «Вообще, развлечения в рамках торговых центров, как правило, приносят очень маленький доход и не особо популярны у посетителей. Поэтому владельцы не стремятся придумывать что-то из ряда вон выходящее, ограничиваясь лишь стандартным, проверенным временем набором», – отмечает Игорь Заводовский.
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank уверен, что развлечения – это лишь одна из приятных составляющих торгового центра. Чтобы город мог стать полноценной торговой столицей России, важно предоставить большинству россиян максимальный ассортимент товаров и услуг на полках магазинов. «Это позволит привнести разнообразие, в том числе за счет максимального количества брендов, а не количества квадратных метров на душу населения», – констатирует Александр Обуховский. Эксперт отмечает, что для свободы выбора покупателей в Екатеринбурге вполне достаточно 4–5 приличных торговых центров.
Отметим, что Екатеринбургу, где на тысячу жителей приходится 1048 кв. м торговых площадей, уступают даже такие крупные города, как Москва (750 кв. м), Санкт-Петербург и Казань (600 кв. м).
Между тем директор уральского филиала инвестиционной компании «Аккорд Инвест» Константин Селянин убежден, что рынок торговой недвижимости Екатеринбурга уже сейчас перенасыщен торговыми площадями. Он прогнозирует, что у собственников могут возникать серьезные проблемы, связанные со сдачей площадей в аренду, а также со сроками окупаемости объектов.
Тем не менее власти Екатеринбурга уверены, что в 2011–2012 годах уральской столице придется столкнуться с дефицитом качественных торговых площадей, и связан он с тем, что во время кризиса многие существующие проекты были приостановлены, а новые не реализовывались. Так, по словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, спрос на торговые площади в городе будет расти. Большие ставки мэрия делает на проекты, которые будут выводиться на рынок начиная с конца 2012 года. Среди них есть торговые центры, по-настоящему уникальные как для Екатеринбурга, так и для России.
Меняем рынок
В IV квартале 2012 года компания ЗАО «Форум-групп» запускает в Екатеринбурге торгово-развлекательный центр «Радуга-Парк». Объект будет построен на пересечении улиц Репина – Волгоградская – Зоологическая, в Верх-Исетском районе города на территории в 22 га. Как отмечают в пресс-службе компании, впервые в уральской столице концепция торгово-развлекательного центра предусматривает создание большой разнообразной рекреационной зоны на прилегающей к объекту территории, при этом сохранится большая часть здоровых многолетних зеленых насаждений. Развлекательная составляющая внутри торгового центра станет самой крупной в Екатеринбурге и займет 7 тыс. кв. м, где будут представлены 10-зальный кинотеатр и семейный развлекательный центр.
Как рассказал генеральный директор ЗАО «Форум-групп» Сергей Воробьев, объем инвестиций в проект в итоге составит около 7 млрд рублей. Сроки окупаемости могут находиться в пределах 7–8 лет. Общая площадь одноэтажного торгово-развлекательного центра – 113,2 тыс. кв. м, арендопригодная – 54,8 тыс. кв. м. «Сегодня жители крупных мегаполисов заинтересованы в экономии времени и, как следствие, в том, чтобы в одном месте концентрировалось как можно больше возможностей для шопинга и проведения досуга. Именно форматы торговли, объединяющие эти возможности, и являются на данный момент наиболее перспективными», – отмечает Сергей Воробьев.
Собственники бывшего торгового центра «Гринго» также кардинально пересмотрели его концепцию. На момент покупки в марте 2010 года ТЦ уже имел определенные сложности с пулом арендаторов: собранные под одной крышей, они были ориентированы на разные по ценовому сегменту аудитории. При этом не было никакой эксклюзивности: пул представленных брендов полностью дублировал другие торговые центры города. А позиционирование объекта в сегменте girls-market отсекло значительную часть платежеспособной аудитории, в том числе и мужчин.
После реконструкции новый ТЦ будет ориентирован на аудиторию со средним и выше среднего уровнем дохода. Запуск обновленного торгового центра Moda Centre намечен на осень 2011 года. Руководство делает ставку на европейские и американские бренды одежды, обуви и аксессуаров, позиционирующие себя в среднем и среднем плюс сегменте и имеющие схожую целевую аудиторию. В 2012-2013 годах через реконцепцию пройдут торговые центры «Екатерининский», «КИТ» и «Дирижабль».
Кроме этого до конца 2015 года в Екатеринбурге будет построено еще два торговых центра группы компаний RED. Также в городе появится второй «Парк Хаус», застройщиком которого выступает «Молл Менеджмент УК». Торговый центр будет построен на углу улиц Белинского – Фурманова, на берегу реки Исеть. Общая площадь объекта составит 119 тыс. кв. м, что почти в два раз превышает площадь первого «Парк-Хауса», расположенного в Пионерском районе города на улице Сулимова.
Первый торговый центр будет построен и в районе Академический. Также ожидается завершение строительства таких долгостроев, как ТРЦ «Призма» и ТЦ «Панорама». Большое будущее эксперты предрекают ритейл-парку «Исток» общей площадью более 42 тыс. кв. м на Челябинском тракте.
Правда, не все компании смогли реализовать заявленные планы. УГМК, ссылаясь на кризис, отказалась от строительства двухэтажного торгово-развлекательного центра общей площадью более 90 тыс. кв. м. Как пояснили в пресс-службе компании, сегодняшнее состояние рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга заставляет их рассматривать альтернативные варианты использования этой территории, в том числе и возможность продажи земельного участка. Отметим, в настоящий момент он находится в собственности ЗАО «УралМедьСтрой» (строительная и девелоперская «дочка» УГМК).
Что и где лучше строить?
Популярность вложения инвестиций именно в торговую недвижимость Екатеринбурга легко объясняется быстрой окупаемостью. По данным компании London Consulting & Management Company, средняя окупаемость торговых объектов уральской столицы находится в границах 5–9 лет и зависит от конкретных характеристик – локации торгового комплекса, его концепции. Екатеринбургские игроки рынка соглашаются с московскими аналитиками, но отмечают, что в некоторых случаях окупаемость может доходить до 12 лет и более, ссылаясь на перенасыщенность торговыми площадями. Однако новые форматы торговли могут быть очень востребованными на рынке.
По мнению московских аналитиков, формат power-центра может быть достаточно интересен для девелоперов: он не такой доходный, как классический ТРЦ, но и риски в реализации подобного проекта значительно ниже. Учитывая достаточно насыщенный рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, в среднесрочной перспективе можно ожидать появление такого комплекса. В power-центре представлены одни «якоря», что существенно упрощает создание такого комплекса, поэтому для тех инвесторов, которые стремятся снизить свои риски и при этом согласны на уменьшение доходности, формат может стать достаточно привлекательным, говорят эксперты.
Наряду с универмагами существуют и совсем уникальные форматы торговли, которых пока нет в России, но на которые эксперты также советуют обратить внимание инвесторов. Речь идет о магазинах крупнейшей в мире розничной сети Wal-Mart, которая сочетает в себе гипермаркет и универмаг. Также еще один перспективный формат – так называемый pop-up stores – магазины, которые работают меньше полугода, часто всего несколько недель, располагаются в центре города и продают тематические коллекции. Сейчас это модный формат в Америке, а в России такие магазины можно открывать в крупных столичных городах, в том числе в Екатеринбурге, уверены аналитики Knight Frank.
Между тем управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин убежден: будущее за концептуальными комплексами – как крупными, так и небольшого формата. Также будут востребованы торговые комплексы «выходного дня» с внушительной развлекательной составляющей и микрорайонные ТЦ в шаговой доступности от покупателей.
Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Дмитрий Засухин уверен, что торговый центр является очень конкурентоспособным торговым форматом и вытесняет объекты торговли других форматов (благодаря значительному размеру площадей и широкой представленности товарного ассортимента создает значительные покупательские потоки). Также по мере сокращения открытых рынков их арендаторы стали активно переходить в торговые центры.
Чтобы рынок торговой недвижимости Екатеринбурга мог развиваться, необходимо, считает Игорь Заводовский, выходить на новый уровень и перенимать опыт Америки и Европы. «Американцы давно позиционируются как «нация на колесах», и им не составляет труда съездить за покупками и хорошо отдохнуть в торговом центре, находящемся за городом. А там, как известно, инфраструктура торгового объекта не ограничена никакими рамками – земли-то сколько хочешь. Европейские торговые центры известны тем, что в них интегрированы ботанические сады и многие другие комплексы культуры и искусства – от музея, до архитектурных лавок», – отметил Игорь Заводовский.
Наряду с форматами торговли, которые могут быть востребованными в Екатеринбурге, эксперты обращают внимание девелоперов на инвестиционно привлекательные районы города. По оценке директора по маркетингу и продажам инвестиционной компании RED Владилена Столярова, на сегодняшний день, юг центра и Ботанический район города – после центра Екатеринбурга – являются таковыми. Совсем скоро там будет построено сразу несколько торговых центров. «Также внимание инвесторов и арендаторов я бы обратил на Уралмаш. Это район с достаточно большой концентрацией населения. Сегодня там проживает 15% от общего числа жителей уральской столицы. Есть у них свое преимущество – метро, на котором они перемещаются в центр, где работают, отдыхают и совершают разного рода покупки. Представьте, если вдруг рядом с ним возникнет торгово-развлекательный центр. Наверняка, он будет пользоваться у них крайне высокой популярностью», – отметил Владилен Столяров.
Если посмотреть в противоположную сторону города, инфраструктура Автовокзала также претерпевает существенные изменения. Там появился торгово-развлекательный центр, параллельно ведется строительство еще ряда крупных объектов. Эксперт также отметил, что этот район в перспективе будет очень востребованным у девелоперов.
Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский считает, так или иначе российский рынок копирует западный: «Уже сегодня россияне не готовы переплачивать за новые коллекции и предпочитают более экономные покупки». По его мнению, будущее за доступными торговыми центрами, где основной состав арендаторов будет работать в сегменте эконом и ниже среднего. Пока же в уральской столице, по информации «Урал-Гермес», больше половины объектов ориентированы на сегмент – масс-маркет (56,3%), масс-маркет с элементами де-люкс (12,5%), экономкласс (15,6%), дискаунтер (6,3%), де-люкс (9,4%).
В конце 2004 года в уральской столице, в отличие от других российских городов, был принят стратегический план «Торговые узлы Екатеринбурга». Его главная цель – увеличить качественные торговые площади за счет реконструкции и введения новых объектов, ликвидировать рыночные комплексы. Некоторого успеха достичь удалось. Одни объекты находятся на реконцепции (ТЦ «Екатерининский», ТЦ «Дирижабль»), другие на реконструкции – бывший ТЦ «Гринго». Ведется строительство новых торговых объектов.
Сегодня Екатеринбург является инвестиционно привлекательным городом для девелоперов, занимающихся строительством торгово-развлекательных центров. Этому формату торговли аналитики отводят особую социальную роль и предрекают большое будущее. Перспективными территориями для строительства ТРЦ в городе могут стать Орджоникидзевский, Железнодорожный, Верх-Исетский и Ленинский районы, Дублер Сибирского тракта, Кольцовский тракт – северный Химмаш. Также будет спрос и на форматы торговли, которые до сегодняшнего дня отсутствовали или были частично представлены в уральской столице. В их числе универмаги и узкосегментированные торговые центры.
