Обзор рынка торговых комплексов Санкт-Петербурга

Объем новых площадей, которые появились на рынке в первой половине 2011 года, превысил 170 тыс. кв. м. Правда, львиная доля (116 тыс. «квадратов») пришлась всего на один объект – торгово-развлекательный комплекс «Лето». Кроме того, состоялся ввод в эксплуатацию, но не произошло официального открытия для покупателей еще двух крупных объектов – третьей очереди «Сити молла» и первой очереди «Осиновой рощи». По подсчетам аналитиков, общая площадь торговых комплексов в Петербурге уже превысила 4 млн кв. м.

Становится тесно
По данным статистики, в Петербурге в первой половине 2011 года увеличивались индекс потребительской уверенности (плюс 1%) и оборот розничной торговли (плюс 1,5%) – благодаря растущим доходам населения (плюс 3,9%). Соответственно, активизировался спрос на торговые помещения, что вместе с недостатком предложения привело к сокращению вакантных площадей. «Высокий спрос привел к росту заполняемости даже не очень успешных торговых комплексов», – отмечает руководитель группы исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.
По словам руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, доля вакантных площадей в пиковый период кризиса составляла 15%. Сегодня, по оценкам экспертов, 5–10%. «В среднем по городу уровень заполняемости торговых центров в первом полугодии составил 90–95%. В успешных проектах существуют листы ожидания (например, «Галерея», «Стокманн Невский центр»). А проекты, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками, ощутили отток арендаторов и до сих пор испытывают трудности с заполняемостью (например, «Северный молл», «Аура», третья очередь Miller Center)», – отмечают аналитики Maris Properties in Association with CB Richard Ellis.
По данным АРИН, наиболее высока доля вакантных торговых площадей в Пушкинском, Петродворцо­вом и Московском районах, а лучше всего заполнены торговые объекты в Красносельском, Фрунзенском, Центральном, Кировском и Адми­ралтейском районах.

На душу населения
Большая часть действующих торговых центров в Петербурге расположена в удаленных от центра спальных районах (86% торговых площадей), утверждают аналитики Maris Properties. Лидируют северные районы города – Приморский (18%) и Выборгский (13%), среди южных – Московский (14%). Кроме того, с ноября прошлого года в связи с открытием ТЦ «Стокманн Невский центр» и «Галерея» к лидерам приблизился Центральный район (8%). По-прежнему наименее обес­печены торговыми площадями Василеостровский и Петроградский районы.
Похожая ситуация – с количеством торговых «квадратов» на человека. По данным АРИН, обес­печенность торговыми площадями (арендопригодная площадь торговых центров без учета гипермаркетов) составляет около 560 кв. м на тысячу жителей. В крупных европейских городах обеспеченность торговыми площадями варьирует от 490 кв. м до 1,4 тыс. «квадратов» на тысячу жителей. Наиболее высока обеспеченность торговыми площадями в Московском, Приморском и Центральном районах (1,1–1,6 тыс. кв. м на тысячу человек), наиболее низкая – в Петродворцовом районе (94 кв. м на тысячу человек).
Однако, по словам экспертов, девелоперы все чаще обращают внимание на пригороды. Причина – обостряющаяся конкуренция. Появляются проекты с качественными концепциями в Гатчине и Колпино. В этом году открылся торговый комплекс «Константиновский» (12 тыс. кв. м) в Пушкине.

Гибкие ставки
По мере достижения хорошей заполняемости собственники торговых центров начали повышать арендные ставки, отмечают в Maris Properties. В первом полугодии они выросли в среднем на 7–10%. Большинство владельцев торговых центров предпочитают получать фиксированную плату с арендаторов, реже применяется процент с оборота. Специалисты NAI Becar подсчитали: стоимость аренды в торговых цент­рах основных торговых коридоров составляет 3–10 тыс., в спальных районах – 0,6–2,6 тыс. руб./кв. м в месяц. По данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки составили $2 тыс./кв. м в год. В то же время в новых проектах отмечается увеличение на 20–30% ставок для ресторанов и фуд-кортов. Но для якорных арендаторов в новых торговых объектах девелоперы предлагают сниженные ставки на первый-второй год аренды.
Цены продаж торговых площадей сильно разнятся в зависимости от местоположения и условий сделки. Небольшие помещения (до 500 кв. м) в торговых центрах, по информации Maris Properties, продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии концепции. Стоимость квадратного метра в среднем по рынку колеблется в диапазоне 50–90 тыс. рублей.
В первой половине года на петербургском рынке состоялось несколько довольно громких сделок. В частности, сравнительно новый игрок Fort Group приобрел группу компаний «Макромир», став, таким образом, владельцем пяти функционирующих торговых центров («Французский бульвар», «Родео драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити молл») и одного замороженного проекта («Долгоозерный»). Поскольку ранее компания уже имела в своем активе три действующих объекта (ТРК «Академ-парк» –  бывший торговый центр «Грейт», «Южный полюс» и «Рыбацкий») и проект ТРК «Кантемировский», Fort Group стала одним из лидеров городского рынка торговой недвижимости.
Компания «Старт» купила сеть супермаркетов товаров для дома, входившую в холдинг «Адамант». Jensen Russian Real Estate Fund II приобрел универмаг «Пассаж» (21,5 тыс. кв. м) на Невском прос­пекте, Morgan Stanley интересуется покупкой «Галереи» (191 тыс. кв. м).

Операторы встают в очередь
Петербург по-прежнему интересен крупным сетевым ритейлерам и девелоперам торговой недвижимости. По данным АРИН, доходность торговых объектов как готового бизнеса составляет 9–15%, инвестпроекты в торговле могут обеспечить доходность до 25%.
«Интерес торговых операторов к городскому рынку растет, однако отсутствие качественного предложения существенно ограничивает их развитие», – отмечает руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.
В 2011 году сетевые операторы уже открыли новые предприятия в городе: ООО «Спектр Групп» (развивающее сеть магазинов косметики и бытовой химии «Спектр») открыло магазин в новом формате Health and Beauty; сеть «Чайная ложка» запустила пилотный проект ресторана в новом формате, с открытой кухней; группа компаний «Теремок» (сеть блинных ресторанов) открыла собственную кондитерскую на Литейном проспекте; сеть аптек «Первая помощь» запустила аптеки экономкласса «Ленинградские аптеки»; холдинг X5 Retail Group открывает собственные мини-кафе при своих гипермаркетах и супермаркетах.
Многие операторы объявили о желании расширить присутствие в Петербурге. Так, финская SOK Retail Int. Oy в течение ближайших четырех лет рассчитывает открыть еще 20–30 магазинов Prisma в Петербурге и Ленобласти, Kesko собирается выйти на рынок со своей продуктовой сетью K-citymarket (четыре гипермаркета в 2012–2013 годах), холдинг «Продовольственная бир­жа» намерен отрыть в 2011 году 6–8 магазинов новой сети супермаркетов «Лайм», строительный торговый дом «Петрович» планирует строить магазины формата cash & carry площадью 1 тыс. кв. м, крупнейший собственник торговой недвижимости холдинг «Адамант» объявил о старте строительства четырех ТК (у станций метро «Купчино», «Международная», «Бухарестская» и «Звездная», срок сдачи – 2014 год). Выход на петербургский рынок торговой недвижимости анонсировала голландская сеть супермаркетов SPAR. Развивать их будет владелец сетей «Семья» и «Идея» – по франшизе. Первые магазины на Северо-Западе откроются этим летом. В 2011 году сразу две сети кофеен, не представленные в городе прежде, заявили о выходе на петербургский рынок. Сеть кофеен Travelers Coffee в этом году планирует открыть 3–4 заведения, а московская сеть «Кофеин» – 2–3 кофейни.

Купить-поесть-развлечься
Считается, что Петербург достаточно насыщен торговыми площадями. Основных форматов в городе представлено немного, отмечают эксперты компании Maris Properties, – это в основном торгово-развлекательные комплексы, стандартные торговые центры, торгово-офисные центры, многофункциональные центры и гипермаркеты. При этом доля ТРК составляет 42%. То есть наблюдается насыщение рынка типовыми форматами и нехватка объектов с оригинальной концепцией.
Новой фишкой управляющих и владельцев торговых комплексов становится увеличение развлекательной функции в ТРК ради привлечения покупателей. «Люди уже сегодня приходят в торговый комплекс не только за покупками. Ежедневно в «Гранд Каньоне» бывает 40 тыс. посетителей. Мы проводили анкетирование и выяснили: 22% из них приходят в него ради развлечений», – утверждает помощник президента компании JC Development по развитию Борис Юшенков.
Сейчас, по данным Jones Lang LaSalle, развлекательная составляющая есть в 78% торговых цент­ров Петербурга. Средняя доля развлечений в объеме торговых площадей составляет 15%, учитывая комплексы, где такая функция есть в принципе. Максимальная доля достигает 20%. В строящемся ТРК «Кантемировский» под развлекательную функцию будет отведено около 30% площадей.
Общепит специалисты также склонные рассматривать как некое развлечение. По мнению Вероники Лежневой, в ТРК по-прежнему останутся фуд-корты и кафе, но ресторанные зоны просто обречены на развитие. «Это позволит привлечь в ТРК состоятельных покупателей», – пояснила она. Заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Роман Евстратов также полагает, что рестораны способны стать новым «магнитом» ТРК – заведения концептуального толка уже появляются в торговых центрах.

Продолжение следует
По данным Knight Frank, во втором полугодии ожидается открытие до десятка новых торговых объектов. Эксперты полагают, что появление на рынке новых площадей (по разным оценкам, ожидается вывод 200–300 тыс. кв. м, в зависимости от скорости реализации проектов) способно снизить заполняемость действующих объектов. «Вероятно, до конца года тенденция увеличения девелоперской активности на рынке сохранится и можно ожидать анонсы совершенно новых торговых проектов», – добавляет Олег Громков.
В отношении арендных ставок мнения экспертов расходятся. Оксана Малеева из АРИН полагает, что из-за насыщенности рынка торговыми площадями роста не произойдет – разве что дифференциация цен в зависимости от локации и концепции объекта. Специалисты Maris Properties уверены, что ставки расти будут – благодаря стабильно высокому спросу. Иными словами, тенденции первого полугодия получат продолжение во второй половине года.