Российская аптека: от киосков к драгсторам

Ритейл оздоровляется
На фармацевтическом рынке можно выделить два основных сегмента: коммерческий и некоммерческий (госпрограмма дополнительного лекарственного обеспечения – ДЛО, серьезно заявившая о себе с 2005 г.). Именно по этим двум сегментам оценивают рынок аналитики.
По информации маркетингового агентства DSM Group, благодаря возвращению государства на фармацевтический рынок в 2006 году емкость отечественного фармрынка составила $12,3 млрд. долларов, увеличившись по сравнению с 2005 годом на 36%. За первое полугодие 2007-го объем российского коммерческого сектора лекарственной розницы вырос более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 3,8 млрд долл. США в ценах конечного потребления (2,9 млрд долл. США в оптовых ценах, по данным ЦМИ «Фармэксперт»).
«Фармрынок является одним из наиболее высокомаржинальных видов бизнеса и даже в случае некоторых федеральных ограничений рост будет продолжаться, - убежден директор по маркетингу ОАО «РЕГИОНЫ-Менеджмент» Сергей Гуров. - Серьезной стагнации не предвидится». Интерес иностранных компаний к сегменту не ослабевает: доля импортной продукции по итогам 1 полугодия 2007 г. составляет 76%, что на 1% больше, чем годом ранее.

Кто есть кто
По форме собственности российские аптечные сети продолжают оставаться государственными и частными, что накладывает особый отпечаток на тенденции в сегменте. При этом доля сетей (от 3-х точек и более) по товарообороту составляет около 70%. Аналитики маркетингового агентства Step by Step прогнозируют, что к 2010 году этот показатель составит 90%. Одновременно главным преимуществом единичных аптек будет индивидуальный подход к нуждам и особенностям местного покупателя. По прогнозам ЦМИ «Фармэксперт», озвученным на весенней конференции «Фармацевтический бизнес в России», доля аптечных сетей в фармацевтическом ритейле с показателя 43% в 2006 г. возрастет к 2008 г. до 60%.
«У нас есть данные, согласно которым сегодня доля сетевых операторов составляет не более половины федерального рынка, - комментирует Сергей Гуров. - Наблюдается тенденция к укрупнению сетей за счет поглощению более мелких сетевых игроков и несетевых операторов. Можно с уверенностью предположить, что через 3-4 года рынок перераспределится. Более 60% будет принадлежать 10-12 крупным федеральным сетям, остальные 40% - локальным и несетевым операторам».
Среди лидеров рынка можно отметить следующие сети: «36,6» (Москва), «Фармакор» (Санкт-Петербург), «Имплозия» (Самара), «Вита» (Самара), «Ригла» (Москва), «Натур Продукт» (Санкт-Петербург), «Первая помощь» (Санкт-Петербург), «Доктор Столетов» (Москва), «Союзфарма» (Москва) и «ИнтерКэр» (Москва). Муниципальные аптеки, работающие в Москве, в условиях высокой конкуренции, с целью требования специальных условий от поставщиков, создали свою сеть - ГУП «Столичные аптеки», став крупнейшим розничным игроком на локальном рынке (на момент создания из ранее действующих 500 государственных аптек в ГУП вошло 280). По мнению ряда экспертов, это несколько сдерживает рост цен на жизненно важные лекарственные средства. В ГУП «Мособлфармация», созданное в Московской области, вошло 312 муниципальных аптек, 176 аптечных пунктов, три аптечных киоска и пять магазинов «Оптика».
Аптеки оптимистично крупнеют и множатся… Руководство «Аптечной сети «36,6» неоднократно заявляло о намерениях выйти к 2009 году на объем продаж на уровне $1 млрд в год; оператор планирует наращивать присутствие не только в миллионниках, но и потеснить местных операторов в городах с населением от 500 тыс. до миллиона человек … Одновременно «36,6» стала первой аптечной сетью на российском рынке, которая создала собственную торговую марку (private label) – косметическую линию Natura 36.6, и первой же начала в своих пунктах прием платежей за мобильную связь, интернет и спутниковое телевидение, подключив свои кассы к системе CyberPlat. В октябре 2006-го компания приобрела франшизу британской сети магазинов развивающих игрушек Early Learning Center, заключила договор с крупным продавцом бижутерии Accessorize о дистрибуции неювелирных украшений, а в конце года запустила региональную сеть по продаже бытовой химии и парфюмерии «Мила», открыв три магазина в Нижегородской области. Наконец к концу 2006 года сеть приобрела ведущую многопрофильную премиальную клинику Москвы группы компаний European Medical Center (ЕМC) - «в рамках стратегии диверсификации розничного бизнеса», предварительно продав контрольный пакет акций «дочернего» производственного актива ОАО «Верофарм».
Аналогичные планы на лидерство в сегменте лелеет и «Ригла»: не так давно сеть объявила о заключении договора франчайзинга с сетью «О3» («Озон»). Переоборудование аптек «О3» в «супермаркеты здоровья» под брендом «Ригла» началось 1 марта 2007 г, к концу лета под брендом «Ригла» заработали уже все московские филиалы «О3» (по данным «Фармэксперта», ребрендинг обошелся «Ригле» в $15 млн!)…
«Доктор Столетов» держит курс на удвоение числа точек и ребрендинг… Совладельцы аптечной сети «03 Аптека» в начале года запустили новую сеть продуктовых «универсамов у дома» «Вкусный дом»…
В планах «Старого Лекаря» на этот год - открыть около 100 аптек в Москве и области. «Мы рассчитываем на увеличение объема продаж в 1,5-2 раза. На данный момент такое развитие не предполагает использование дополнительных логистических схем», - комментирует исполнительный директор сети аптек «Старый лекарь» Алексей Скрыпников.
«В формате street retail в настоящее время очень активно открывает аптеки и арендует помещения компания, работающая под торговой маркой «Аптека А5». Данная сеть в течение года открыла аптеки на основных торговых коридорах Москвы. В настоящее время данная сеть проявляет самую заметную активность на рынке, - анализирует старший консультант Отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Екатерина Заичкина. - Один из лидеров прошлого года, аптечная сеть «Ригла», пересмотрела требования к месторасположению помещений и стоимости их аренды, в результате чего замедлила темп развития на улицах Москвы. Один из лидеров фарма рынка, «Аптечная сеть «36,6»», также изменила концепцию поиска и уменьшила формат арендуемых помещений до 70-100 кв. м. Стабильно продолжают развиваться сети аптек под торговой маркой «Старый Лекарь» и «Первая помощь». В последнее время в формате «уличной» торговли начали развиваться и другие аптеки, например, сеть «НатурПродукт», также работающая под торговой маркой «Здоровые люди»…».
Постоянно появляются и новые игроки. Например, «Снадобица» уже имеет три аптеки, ориентированные на потребителей со средними доходами, а бережливые москвичи уже стали завсегдатаями сети небольшой сети «Самсон-Фарма» в Центральном, Южном, Юго-Западном и Восточном округах столицы.
Иностранные игроки аптечного ритейла уже представлены на российском фармацевтическом рынке. Три крупные европейские компании (Alliance Boots, Phoenix group и Celesio AG) активно интересуются рынком, участвуют в тендерах по продаже российских аптечных сетей, пробуют открывать аптеки самостоятельно. Возможно, интерес американских аптечных сетей к России стимулирует выход на рынок американских «продуктовых» ритейлеров (например, Wal-Mart).

Битва за место
На первый взгляд требования аптечных сетей к арендуемым помещениям довольно стандартны. В формате street retail - это помещения общей площадью от 70 до 250 кв. м. на 1-ом этаже 1-ой линии домов, желательно недалеко от метро, на больших транспортных магистралях. Помещение должно быть оборудовано двумя отдельными входами и центральными коммуникациями. Соответственно, основными конкурентами аптек в борьбе за аренду помещений выступают банки, салоны оптики, салоны связи и магазины промышленной группы товаров.
Согласно санитарным правилам, утвержденным Министерством здравоохранения РФ (Приказ МЗ РФ №309 от 21.10.1997 «Об утверждении инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптеки)»), аптеки могут размещаться в отдельно стоящих зданиях, в зданиях, блокируемых или кооперируемых с учреждениями, предприятиями и жилыми домами, в пристройках к жилым домам, на первых этажах многоэтажных общественных и жилых домов с отдельным входом. Перед помещением, используемым под аптеку, необходимо иметь погрузочно-разгрузочную площадку. Но размещение погрузочно-разгрузочной площадки под окнами жилых квартир не допускается. Помещение должно иметь два отдельных входа, из них один — пожарный, а также централизованные системы электроснабжения, отопления, водоснабжения, приточно-вытяжную вентиляцию, канализацию. Впрочем, ОСТ допускает наличие прохода в аптеку через помещение другой организации.
Для соблюдения санитарного и противоэпидемического режима в аптеке большую роль играет взаиморасположение помещений. В связи с этим все помещения аптеки должны иметь внутреннее сообщение через коридоры, а кабинет заведующего аптекой, кроме того, непосредственную связь с торговым залом. Смежными могут быть только рецептурная с ассистентской, ассистентская с комнатой провизора-аналитика, кладовые с соответствующими отделами, находящимися в торговом зале (отдел ручной продажи, отдел готовых лекарственных форм). Помещения для хранения товаров (кладовые) не должны быть проходными, не рекомендуется разделять их перегородками. Помещения для сушки и обработки лекарственного растительного сырья следует размещать в отдельных зданиях.
В соответствии с ОСТом (Отраслевой стандарт 91500.05.0007-2003 «Правила отпуска (реализации) лекарственных средств в аптечных организациях. Основные положения») обязательное условие для аптеки — расположение помещения на 1-м этаже здания, что дает возможность входа (выхода) людям с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата. Высота потолков должна быть не менее 2,7 м. Предпочтение отдается витринным окнам. Аптеки в городе должны быть оснащены системами сигнализации с подключением на пульт охраны, с круглосуточным централизованным наблюдением или круглосуточно охраняться охранным предприятием.
На практике все одновременно и проще, и сложнее. Главную сложность в аренде помещений для «аптечников» сегодня представляет конкуренция других ритейлеров. Большинство помещений в непосредственной близости от станций метрополитена, в местах высокого пешеходного и автомобильного трафика, постепенно занимают банки, которым подходит достаточно высокий уровень мощности электроэнергии для этих площадей. Ранее эти места осваивали казино. Традиционно такие помещения сдавались по очень высоким ставкам под краткосрочные договора. Арендодатель, часто выбирал представителя игорного бизнеса, понимая, что это «большие деньги, но ненадолго.
Аптека – весьма прибыльный арендатор по сравнению с другими социально значимыми (пункты приема химчисток и коммунальных платежей, ремонт одежды и обуви и пр.), и с них взимается достаточно высокая арендная плата: ведь спрос здесь пока опережает предложение. «Каждый конкурс на право аренды привлекает значительное количество желающих, что позволяет поднимать арендные ставки», - поясняет вице-президент и директор по развитию группы «Вестер» Романенко.
Аптеки могут быть по праву отнесены и к сфере услуг, и к торговле, поэтому ставки для них несколько выше по сравнению с операторами сферы услуг и сопоставимы со ставками для одежных брендов. В цифровом выражении это составляет около $800-1200 за кв. м в год (для регионов). В Москве годовые выплаты могут доходить до $3 тыс. за «квадрат», уточняют в компании «Торговый Квартал». По данным «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость», ставки для аптек сегодня составляют не менее $2000 за кв. м. в год, арендуемая площадь редко превышает 100 «квадратов». В свою очередь, заместитель директора отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Ольга Стариченко что обычно в составе ТЦ ставки аптек ниже «галереи»: «Разумеется, в большинстве торговых центров, в зависимости от их формата, аптека все-таки должна присутствовать - как необходимый для комплекса «социальный» арендатор».
«Если брать уровень ставок этажа ТРЦ, то, как правило, арендная ставка аптек несколько выше, чем у операторов, арендующих аналогичные по размерам помещения, - продолжает г-н Гуров. - Оптимально размещать аптеки в так называемой «сервисной» зоне, на этаже с продуктовым супер- или гипермаркетом. Удобная для аптек арендуемая площадь варьируется от 70 до 100 кв. м. Хотя, иногда они берут и более мелкие форматы, в пределах 30-50 «квадратов» – как правило, несетевые операторы. Но для самого ТРЦ формат подобных «аптечных киосков» не предпочтителен – интереснее посадить все-таки именно полноценную аптеку».
«Частым требованием наших клиентов выступает возможность вывесить на фасаде яркую рекламу (как вариант - символ креста). Немаловажное значение имеет наличие торгового зала открытой планировки, - отмечает директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. - К тому же аптекам необходимо заключать долгосрочный договор аренды – слишком велики затраты на лицензирование деятельности в этом помещении, его «раскрутку», поэтому нужны долгосрочные гарантии. Площадь необходимых помещений обычно не превышает 200 кв. м, а для организации хранения и выкладки лекарств иногда вполне достаточно и 50-ти (все зависит от формата точки). Основными конкурентами в подборе таких помещений выступают банки и ювелирные магазины - практически единственные на сегодняшний день операторы, которые готовы платить по $2500-3000 за квадратный метр в «спальнике» Москвы».
«В нашей компании расчет максимальной ставки аренды производится исходя из показателей отдельной торговой точки, - рассказывает г-н Скрыпников. - «Тянуть» убыточные аптеки за счет прибыльных не есть наша концепция развития. При этом ставка аренды напрямую зависит от места и проходимости - усреднять, на мой взгляд, не имеет смысла. Договора с собственниками помещений заключаем на срок от 3 до 10 лет, а также участвуем в долевом строительстве на стадии возведения объекта».
По мнению экспертов «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость», спрос на «аптечные» помещения превышает предложение минимум в два раза. «В ближайшие годы, на мой взгляд, развиваться будут удачно расположенные аптеки, которые поглотят конкурентов, размещенных в глубине кварталов (по отношению к основным транспортным магистралям и метро). Уже сегодня, как и в любом бизнесе идет активное укрупнение, поглощение крупными сетями мелких, закрытие отдельных аптечных точек. Сейчас мы как раз и наблюдаем активное развитие данного рынка, а через два-три года можно будет говорить о некой стабилизации», - говорит г-н Лобанов.

К демократичным форматам
По словам Алексея Скрыпникова, решение о формате и ассортименте новой аптеки принимается на основе анализа многих факторов и напрямую зависит от местоположения и проходимости, площади помещения, конкурентного окружения, уровня доходов жителей района, близости к основным транспортным узлам и т.д.: «Очевидно, что даже при всем желании аптека открытой формы не может полноценно функционировать в торговом зале с площадью 30 кв. м. В случае ограничений по площади в месте с высокой проходимостью приходится жертвовать «глубиной» ассортимента ради его «широты». И наоборот - чтобы точнее удовлетворять потребности в ассортименте в аптеке с ограниченным количеством покупателей. Все же, при прочих равных условиях открытая форма является предпочтительнее, так как позволяет максимизировать продажи и прибыль с единицы торговой площади, расширить ассортимент, увеличить товарооборот за счет импульсных покупок и парафармацевтической продукции, а следовательно - сократить время до выхода аптеки на точку самоокупаемости. Как покупатель я и сам предпочитаю открытую форму, так как она позволяет самому выбрать нужный товар, возможность его посмотреть, изучить инструкцию…»
Во всём мире наиболее успешны крупные драгсторы, где помимо лекарств можно приобрести иные товары повседневного спроса. В Европе это могут быть магазины площадью от тысячи «квадратов» и более, в том числе и в составе районных ТЦ с ориентацией на спальные районы. «Многие ритейлеры, работающие в формате drogerie, в настоящее время находятся в поиске оптимальной формы своих филиалов, - замечает Алексей Скрыпников. - Так, сеть «Ол!Гуд» экспериментирует с открытием аптек внутри своих магазинов. Продуктовый ритейлер Daily Foods открывает «магазин у дома», а его партнер - аптеку в этом же помещении, по соседству. В связи с этим мне кажется особенно интересным формат, который будет работать на стыке категорий, например, «магазин у дома» (convenience store), который бы объединил три основные категории товаров – продукты питания, парафармацевтическую продукцию и лекарства. Кроме того, у нас имеется большой резерв расширения ассортимента за счет смежных околоаптечных категорий: оптика, товары для здоровья… Безусловно интересны направления развития private label и эксклюзивных марок, представленных только в нашей сети».

Претензии на «якорность»
Четкого деления аптечных сетей на специализирующихся на ТРЦ или ориентированных строго на street retail не существует. Цель аптек, как и любых операторов – получить максимальный поток посетителей и ТРЦ дают для этого хорошие возможности. Безусловно, как и все арендаторы, аптеки предпочитают садиться «на потоке». Комплекс этих условий - их возможность или невозможность - и создают проблемы с размещением аптеки. «Не стоит делить аптеки с точки зрения их адаптированности к работе в составе ТЦ или уличного ритейла: любая сможет работать прибыльно в каждом из рассматриваемых форматов, - подтверждает Михаил Романенко. - Будучи «универсальным солдатом», аптека любого формата может легко вписаться в концепцию ТЦ. В наших ТЦ представлены аптеки как с открытой выкладкой («Аптечная сеть «36,6»» – в ТЦ в Ульяновске), так и с торговлей через прилавок (таких большинство по нашим объектам). Очевидно, что открытая выкладка требует большего торгового пространства и, если отсутствует возможность арендовать большие площади, лучше торговать через прилавок». «В торговых центрах мы выбираем места с максимально высоким трафиком, например, рядом с «якорными» магазинами. По формату – это открытая форма», - подтверждает Алексей Скрыпников.
По мнению девелоперов, для ТРЦ, нацеленных на предоставление посетителям широкого комплекса услуг, аптека уже сегодня является одним из обязательных операторов. Наряду с операторами сотовой связи, химчисткой, мастерскими по изготовлению ключей и т.п., аптеки формируют сектор текущих потребностей посетителей ТРЦ. «В рамках ТЦ аптеки размещаются на 1 этаже на потоках продуктового «якоря». Стандартная площадь для них обычно колеблется в пределах 100-150 кв. м. Претендентом на них могут быть также магазины формата drogerie, - комментирует вице-президент и коммерческий директор компании «Торговый Квартал» Эльза Розенталь. - Однако, следует отметить, что данные операторы хорошо «садятся» рядом, а также гармонично сочетаются с оптикой. Одним из примеров попытки развития формата аптеки-маркета (площадью около 300 кв. м) был проект сети аптек «36.6», который не получил дальнейшего распространения». Сегодня формат фармамаркета представлен у сети «Первая помощь», которая, впрочем, не рассматривает торговые центры для размещения своих точек, как и питерский «Фармакор».
По большому счету, аптеки – универсальные арендаторы практически под все концепции торговых центров. Предоставляя потребителю широкий выбор лекарственных препаратов и сопутствующих товаров и одновременно являясь социально-значимым арендатором, они способны привлекать большое количество потребителей, поэтому иногда целесообразно их размещение в «мертвой» зоне, считает Михаил Романенко.
Занимаемые аптеками площади напрямую зависят от форматов - как самих аптек, так и комплексов. «Девелоперам, разумеется, выгоднее сажать в ТРЦ известные сети, так как наличие бренда делает торговый объект более привлекательным, - отмечает Сергей Гуров. - Кроме того, торговые точки сетевых операторов выгодно отличаются привлекательным дизайном интерьеров, качеством обслуживания, иными отработанными корпоративными стандартами работы с покупателями, то есть всем тем, что дополнительно «якорит» посетителей». «При прочих равных, предпочтение арендодателей, как правило, отдается сетевикам, поскольку с ними проще работать, - уточняет Михаил Романенко. - Однако сетевые обычно занимают большие площади и располагаются в ТЦ, концепция которых предусматривает синергию дорогих известных брендов, тогда как единичные частные аптеки, с торговлей через прилавок, - чаще занимают небольшие торговые площади в ТЦ, ориентированных на сегменты «средний» и «средний+»…».
Однако, претензии ряда аптек на «якорность» в прямом смысле, увы, несвоевременны. «В нашем понимании «якорем» может называться магазин площадью от 3 тыс. кв. м и ассортиментом в 10-40 тыс. наименований, - комментируют в «Магазин Магазинов». - Аптека, какой бы высокой ни была ее суточная проходимость, этим параметрам не соответствует, и к тому же имеет более специальную аудиторию…». «Несмотря на активное присутствие аптечных сетей в торговых центрах, их нельзя назвать «якорями» или «магнитами» комплексов, так как их площадь обычно не превышает 300 кв. м», - подтверждает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Пожалуй, 600-700 чеков в день по сравнению с 60-70 тысячами Auchan, действительно, маловато…
Для аптек в составе ТРЦ существуют несколько основных требований – таких как наличие воды и канализации и обязательное размещение вывески на фасаде здания. Помимо прочего, на каждую торговую точку аптеки должны иметь лицензию на ведение своей деятельности, что также может вызывать трудности. Наиболее серьезной проблемой является открытие аптеки на начальной стадии работы ТРЦ: возникают ситуации, когда торговый объект открывается до получения свидетельства, без чего аптеки не могут открываться, в лучшем случае, лишь с усеченной линейкой продукции. «Например, лицензия не может быть получена без наличия свидетельства на собственность ТРЦ, которое выдается, как правило, уже после открытия», - рассказывает Эльза Розенталь.
«Как правило, сложности возникают с коммуникациями, - делится Сергей Гуров. Встречаются и затруднения с размещением вывески на фасаде, когда его конструктивные или иные особенности не позволяют разместить световые буквы или панель-кронштейн с названием аптеки или хотя бы небольшим крестом-символикой. Но компромиссы находятся всегда. При всей значимости оператора, с аптекой меньше сложностей, чем, допустим, с гипрермаркетом или операторами цеха марок luxury - и выход из затруднительных ситуаций находится быстро!». «Если наличие канализационной системы в конкретной точке невозможно в принципе, аптека заключает с собственником ТЦ договор о целевом использовании данного ресурса в рамках ТЦ, - комментирует г-жа Розенталь. - Помимо этого, аптеки должны предусмотреть наличие сейфа и холодильника для хранения некоторых медицинских препаратов».
По мнению г-на Геца, наиболее частыми арендаторами столичных ТЦ можно назвать аптечные сети «Аптечная сеть «36,6»» и «Ригла»: «Но эти и другие сети отлично чувствуют себя и в формате стрит-ритейла». «Размещать аптечные пункты может быть неэффективно в ТЦ элитного сегмента», - отмечает Сергей Лобанов. - А вообще для аптечных пунктов все же предпочтительнее использовать помещения street retail, т.к. в этом случае существует возможность работать круглосуточно, что не всегда позволяет режим торгового центра. Да и охват аудитории намного шире за счет более высокой проходимости, а также наличия лояльных местных жителей, которые постоянно покупают лекарства на первом этаже своего жилого дома».
Таким образом, как оператор ТЦ аптека оптимальна для концепций с товарами повседневного спроса, но лишней не будет почти нигде.