1. Бизнес-центры, расположенные за пределами ТТК как правило имеют хорошие концептуальные решения с точки зрения выделяемых под строительство земель. Невысокая плотность застройки спальных районов позволяет освоить внушительную территорию под строительство даже типового офисного комплекса. Это особенно характерно для бизнес-парков, чьим основным преимуществом является развитая инфраструктура внутренней территории, дающая широкие возможности для арендаторов.
2. Возводя объект в таких районах, девелопер сталкивается с меньшим количеством обременений по сравнению со строительством нового объекта в центре города. Это дает возможность закладывать в проекты здания различной архитектуры и масштабности, что в будущем значительно повышает функциональность здания.
3. Одним из основных факторов является экологическая обстановка, которая во многих районах, расположенных на окраинах Москвы значительно лучше, чем в центре города. В связи с этим расположение крупных офисных комплексов, в частности в Западном, Южном и Северном направлении, характеризуется близостью к основным зеленым зонам города. Кроме того, многие комплексы обладают собственными мини парками, а некоторые пристанями или выходами к воде, как например «Кантри Парк» или «Олимпия Парк». Тренд последнего времени – строительство бизнес-парков за чертой города, в удаленности до 20 км. Связано это ухудшением экологических параметров в городе.
4. Наиболее развитыми и сформировавшимися деловыми районами за пределами ТТК , а соответственно, и более востребованными со стороны арендаторов, являются следующие направления: Юго-Запад (GazField ,GazOilPlaza, Нахимов, Кругозор, 9 Акров), где преимущественно сосредоточены офисы компаний энергетического сектора экономики, Северо-Запад (VictoryPlaza, Монарх, Metropolis, Линкольн, OlympiaPark) и Юго-Восток столицы (WPlaza, Даниловский форт, Даниловская мануфактура, БЦ Чайка 10). Если взглянуть на карту расположения офисных комплексов Москвы, можно выделить тенденцию насыщения офисных объектов в районах трасс, ведущих к крупнейшим международным аэропортам и другим транспортным узлам, обслуживающим столицу. Ярко выраженный пример – Ленинградское направление. В юго-западном округе расположены такие крупные государственные корпорации, как ОАО Газпром и РАО ЕЭС. Многие их дочерние, а также партнерские компании считают нужным располагаться в непосредственной близости, что и дополнительно определяет спрос на это направление. Похожая ситуация и в Басманном районе, где исторически располагается ОАО «РЖД».
5. Широкие возможности девелоперов при строительстве объектов выливаются как в эффективность планировок будущих офисов, так в более высокие объемы выделяемой электроэнергии.
6. Расположение офисов компаний дальше от ТТК подходят компаниям, для которых не принципиально размещение в центре Москвы, тем компаниям, для которых не так важно присутствие в центре по функциональным либо презентационным параметрам, как, например, крупные телекоммуникационные и энергетические структуры. Также размещение офиса за пределами ТТК – это отличное комплексное решение для крупных компаний, которым нет необходимости демонстрировать свой статус, рассматривающих офисное пространство не только с целью размещения рабочих мест сотрудников, но и как эффективный инструмент развития и функционирования бизнеса. Как правило, такими компаниями являются представители IT – сферы и крупные торговые представительства.
7. В зоне от ТТК до МКАД в августе предлагалось в аренду 1480 объектов из 1831 по всей столице.
8. Относительно новых объектов, в ближайший год анонсировано введение в эксплуатацию порядка 500 000 кв.м. за пределами ТТК. Это напрямую связано с генпланом развития Москвы на ближайшее время.
9. Средние арендные ставки за 1 кв.м. в классе А составляют $450-600 за 1 кв.м., в классе В – $350-450 за 1 кв.м арендуемой площади, что на 25 % ниже, чем в бизнес-центрах, расположенными в пределах ТТК. Несмотря на более низкие арендные ставки более 25% качественных офисных площадей за пределами ТТК являются вакантными.
10. Средний парковочный коэффициент составляет 1 машиноместо на 60-90 кв.м. арендуемой площади. Офисные комплексы, расположенные в спальных районах, как правило, не имеют проблем с парковкой.
Подготовлено Александром Вельмушкиным, партнером консалтинговой компании Crystal Estate
