В конце лета «Торговый квартал» выиграл тендер на управление торгово-развлекательным центром «Мадагаскар» в Тольятти. Длительность договора управления составляет 5 лет. Для рынка торговой недвижимости ПФО это стало событием, хотя сам ТЦ особо ничем не примечателен. Средний региональный объект общей площадью 22 тыс. кв. м. Расположен в центре города, якорными арендаторами являются «Снежная королева», «Рив Гош», «Поларис», «Макдоналдс», детская игровая зона Crazy Park и др. Интерес вызывает сам факт сделки. Случаи привлечения профессиональной УК к управлению торговой недвижимостью в регионе крайне редки, если не уникальны.
Как отмечает Динара Тагирова, консультант, отдел управления недвижимостью Cushman & Wakefield, на данный момент в ПФО управление коммерческой недвижимостью осуществляется в 90% случаев собственными силами. «Не важно, местный ли это девелопер или региональная девелоперская компания с центральным офисом где-нибудь в Москве, Санкт-Петербурге или за рубежом», – замечает она. По мнению Динары Тагировой, это связано с нехваткой профессиональных кадров и с тем, что московские, международные управляющие компании (агенты, консультанты) еще только начинают свое «наступление» на регионы. «Точнее, это можно назвать аккуратными шажками. Еще сильнее задерживает процесс экспансии в регионы профессиональных УК недостаток кадров, требуемых для работы по международным стандартам, к которым стремятся (хотят стремиться) подобные компании», – образно описывает г-жа Тагирова события на рынке.
Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar, также считает, что в общей массе спрос на услуги сторонних УК в Поволжье и ЦФО гораздо ниже, чем в Москве. «Это следует из того, что процент объектов одного собственника там значительно больше, и этот собственник/девелопер сам выступает в роли управляющей компании и все замыкает на себе», – говорит она.
Как считает Алексей Ванчугов, управляющий партнер CityMarketing, сегодня основной тренд на рынке торговой недвижимости Поволжья – не привлечение сторонних управляющих компаний, а создание собственных, «карманных» УК. Чтобы в Поволжье развивалось независимое управление торговой недвижимостью, должен появиться институт квалифицированных инвесторов, которые специализируются именно на инвестициях, а не на совмещении девелоперских и инвесторских функций. «Когда девелоперская, по сути, компания делает инвестиции, то для нее нет разницы, развивать девелоперскую или управленческую функцию. Все эти функции девелоперская структура забирает себе, создавая дополнительные подразделения. А классический инвестор все нужные функции покупает на рынке, вместо того чтобы тратить усилия на развитие новых компетенций», – объясняет разницу Алексей Ванчугов.
Как отмечает Валентина Антипова, специализированные инвестфонды и профессиональные девелоперы, работающие в регионах, готовы привлекать сторонние УК, как это происходит в Москве и Питере, при этом зачастую выбирается один подрядчик на все объекты – «зонтично» – в результате стоимость услуг УК для девелопера становится более выгодной. Однако в регионах эта история происходит не так часто. Класс заказчиков пока не вырос.
Что умеют УК?
Разные города ПФО и Центрального округа развиваются по-разному. Где-то уже во всю бушует конкуренция, где-то ситуация достаточно спокойна. «В некоторых городах, таких как Пермь, Ижевск, Нижний Новгород, Самара и другие, несмотря на активное строительство, все еще нет сильной конкуренции между объектами коммерческой недвижимости, как в сфере торговой, так и в сфере офисной недвижимости. Не хватает профессиональных, качественных объектов, и местные девелоперы все еще не спеша, «вразвалочку» управляют своими проектами. Однако после кризиса в регионах возобновилось строительство, многие профессионалы по управлению из столицы возвращаются в регионы, и, возможно, скоро региональный рынок управления недвижимостью пополнится новыми профессиональными управляющими компаниями», – уверена Динара Тагирова.
Впрочем, многие эксперты склонны, напротив, считать, что рост конкуренции никак не повлияет на востребованность управляющих компаний. «Конкуренция между торговыми объектами не приводит к смене УК. Наоборот, чем сильнее контроль над объектами, тем значимей становится преимущество. Усиление конкуренции между объектами торговой недвижимости напрямую не ведет к образованию независимого управления», – уверен Алексей Ванчугов. «Это приводит к тому, что усиливаются собственные property-менеджмент команды и они как-то пытаются бороться: оптимизировать издержки, привлекать большее количество посетителей. Какую-то часть услуг приобретают на аутсорсинге. Например, маркетинг. Мы все чаще стали ощущать это на себе. Сегодня среди наших клиентов УК не меньше, чем непосредственно собственников», – рассказывает Ванчугов. Через свои «карманные» УК собственники готовы отдавать на аутсорсинг отдельные компетенции, но компетенция property-менеджмента пока не востребована как отдельная услуга. Чтобы ситуация изменилась, полагает Алексей Ванчугов, должны появиться ответственные управляющие, которые могли бы предложить увеличение стоимости актива, а не просто сохранение текущей ситуации.
«Условно говоря, объект обходится собственнику в сто рублей, а любая управляющая компания в Поволжье все, что может предложить, – это тот же набор услуг, но уже за 150 рублей. Пока существует такой расклад, на рынке управления ничего не поменяется, как бы ни усиливалась конкуренция между объектами. Ситуация изменится, только когда управляющие компании смогут предложить рост стоимости актива. Ее услуги станут ненамного дороже, но стоимость того, что она делает, ощутимо возрастет. Если действия независимой УК будут приносить увеличение стоимости актива, то произойдет качественное изменение рынка управления. А если управляющие компании пытаются конкурировать со структурами, созданными собственником, предлагая ровно тот же набор услуг, это ни к чему не приводит», – уверен Алексей Ванчугов.
Дядя построил, племянник управляет
«Многие девелоперы питают иллюзии, что сами могут управлять объектами. К сожалению, качественно сделать это не всегда получается. Строить – это одно, а управлять – совершенно другое. Те собственники, которые прочувствовали на себе, что нужна управляющая компания, уже к ним обратились. А в целом здесь такая история, что родственник какой-то начинает управлять. Дядя построил, племянник управляет», – описывает частый в Поволжье механизм управления торговой недвижимостью Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. Тем не менее, как он сам признает, семейное ведение бизнеса не всегда плохо – все зависит от того, какие цели ставит девелопер. «Бывают разные ситуации. Например, в Самаре есть достаточно известная компания «Виктор и Ко». Это семейный бизнес, у них нет задачи что-то продавать, и они спокойно сами управляют своими объектами. Они выросли и могут осуществлять качественное управление на уровне многих известных европейских компаний», – рассказывает Алексей Могила.
Как отмечает Алексей Ванчугов, качество объекта не зависит от того, кто им управляет – приглашенная управляющая компания или собственная служба. «Все зависит от квалификации конкретных людей. Если достаточно адекватный персонал работает во внешней УК, то он может осознать степень своей квалификации. Если недостаточно компетенции по маркетингу, то он в состоянии это купить, благо рынок аутсорсинга в маркетинге есть. Если персонал адекватен, он сумеет правильно поставить задачи. То же самое можно сказать про собственные службы. Разницы между ними нет никакой, кроме квалификации конкретного человека, который работает либо в УК, либо в службе управления», – говорит эксперт. Поэтому проводить сравнение, что независимое управление выгоднее или невыгоднее, несправедливо. Зависит от конкретного набора управленцев в составе той или иной команды. И от того, что эта команда предлагает. «Если внешняя УК предлагает рост, а собственная удержание ситуации, то внешняя выгодней. И если, наоборот, внешняя УК предлагает сохранить все как есть и ничего не потерять, а собственная команда может вменяемо объяснить, за счет чего она может обеспечить рост стоимости актива и текущего дохода, то собственник будет выбирать собственную компанию», – рассуждает Алексей Ванчугов.
Человеческий фактор
В том, что все зависит от людей, которые работают, уверен и Алексей Могила. Даже мировой бренд не может дать гарантию качества услуг. «Ты обращаешься в компанию, работающую под международным брендом и имеющую передовые технологии, но управляющими приходят вчерашние студенты, которые только галстуки надели. У них нет опыта. Написано – крутая компания, а по факту могут быть молокососы. Может быть и другая ситуация: приходишь в компанию, а там сидят люди в возрасте, которым ничего не надо. Надо найти золотую середину, с этим как раз проблемы и возникают. Все от людей зависит», – описывает он возможные злоключения заказчика. При этом, по его словам, ощущается существенный дефицит квалифицированных кадров. «У нас страна имеет достаточное количество технических специалистов. Это в первую очередь отставные военные, люди в возрасте 40–45 лет. Мощные технические специалисты, которые ракеты запускали, им сделать систему отопления в ТЦ проблемы не составляет. А грамотных управленцев, которые могут выстроить отношения с рекламой, с управлением, проводить мероприятия, организовывать креативщиков, вот этих людей очень мало», – вздыхает Алексей Могила. По его словам, отношение к известному кругу управляющих компаний, которые постоянно на слуху, может быть самым разным. «Кто-то говорит про них хорошо, кто-то – плохо. У каждого свой опыт, и обобщать его неправильно», – философски рассуждает директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty.
Как бы то ни было, удачных примеров успешной деятельности независимых УК на рынке торговой недвижимости Поволжья практически нет. «Возможно, есть случаи удачного привлечения внешних управляющих компаний в Поволжье, но мне о таком опыте ничего неизвестно. Тот же «Мадагаскар» подписал договор с компанией «Торговый квартал», но я пока ничего не слышал о совместных успехах «Мадагаскара» и "Торгового квартала"», – замечает Алексей Ванчугов.
С другой стороны, можно найти немало примеров, как «карманные» компании, работающие в ПФО, выходили на довольно высокий уровень. Помимо уже упоминавшейся самарской компании «Виктор и Ко», следует отметить команду «Парк Хауса». В Саратове с ТЦ «Триумф молл» тесно связана УК «Навигатор». Впрочем, хотя последние две УК сконцентрированы на работе в Поволжье, здесь нет налета провинциальности. Как замечает Алексей Ванчугов, в одном случае корни были австрийские, а в другом – московские. Еще один любопытный штрих: изначально эти компании выходили на внешний рынок и, не найдя на нем адекватных условий, вынуждены были начать работу как внутренние компании. «Рынок региональных УК достаточно многочисленный, однако выделить каких-то сильных игроков, у которых много объектов и о которых все знают, не могу, они не мелькают. В каждом городе есть свои местечковые игроки, которые могут и пытаются работать на внешний рынок, об этих игроках узнаешь, когда выходишь на местный рынок и начинаешь с ними конкурировать», – говорит Валентина Антипова. При этом, как правило, местные сильные игроки аффилированы с какими-то местными или даже федеральными игроками. Выйти на внешний рынок у них получается редко. С одной стороны, не созрел класс инвесторов, которые были бы заинтересованы в подобного рода услугах. С другой, чтобы заинтересовать собственника УК в Поволжье, необходимо пройти через качественные изменения.
