Массовые неплатежи пришлись на 2009 год, когда настали сроки погашения кредитов у большого количества девелоперских компаний, развивающих свой бизнес за счет заемных ресурсов. Множество объектов недвижимости – от пустых земельных участков до проектов в разных стадиях готовности – перешли в собственность кредиторов.
Недвижимость для банка – актив непрофильный, но он уже осел в портфеле, и с этим надо было что-то делать. Вариантов здесь несколько: продать, довести до ума и продать, довести до ума и оставить себе, ничего не делать – просто держать на балансе. В зависимости от размера банка, количества и стоимости непрофильных активов новые собственники ведут себя по-разному.
Реструктурировать до упора
И эксперты, и представители банков уверены: получить непрофильный актив – невеликая радость. Поэтому банки до последнего стараются помочь заемщикам погасить кредит. «Банк всегда пойдет навстречу добросовестному заемщику», – говорит вице-президент Северо-Западного регионального центра ОАО «Банк ВТБ» Михаил Зайцев. По его словам, основной способ взаимодействия – реструктуризация, кредит на новых условиях. Но прежде специалисты банка анализируют финансовое состояние должника, чтобы выяснить причину задержки платежей. «Если проблемы заемщика носят временный характер, обычно предлагается кредит на новых условиях, в соответствии с которыми долговая нагрузка уменьшается. Это может быть рассрочка выплаты основного долга, снижение процентных платежей, дисконтирование штрафов и пени, если они уже имеются, – объясняет г-н Зайцев. – При этом банк обычно требует от заемщика усиления залога, так как очевидно, что категория риска у клиента значительно ухудшилась и стоимость существующего залога уже не покрывает возросшие риски кредитора».
Дополнительный залог, утверждают эксперты, в подавляющем большинстве случаев позволяет реструктурировать кредит. При этом, как отмечает руководитель отдела оценки компании Knight Frank St. Petersburg Антон Реутов, важнее доверие банка к заемщику, чем к качеству нового залога.
По словам консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Ольги Украдыженко, иногда банки готовы дополнительно профинансировать несостоятельного должника, чтобы получить потом в собственность ликвидный готовый объект.
«Если актив банку интересен, всегда есть возможность обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке. Если же актив не удается продать с торгов, банк может оставить его себе по соответствующей цене. Длительный и затратный судебный порядок применяется в тех случаях, когда заемщик не идет на контакт», – подчеркнул первый заместитель генерального директора ОАО «Российский аукционный дом» Константин Раев.
Продажные активы
Аналитики АТОН оценили объем непрофильных активов российских банков на 1 июля 2011 года в 580 млрд рублей (1,7% совокупных активов банковской системы на конец прошлого года). Но эксперты считают этот объем «вершиной айсберга»: многие непрофильные активы выведены за баланс с начала 2009-го. В конце 2010 года Банк России оценивал непрофильные активы в 2 трлн рублей, и эта цифра, полагают аналитики, более соответствует реальности. 70% непрофильных активов составляли объекты недвижимости. Регулятор настоятельно порекомендовал банкам избавляться от них. Банки прислушались, а понадеявшись на стабилизацию рынка и грядущий рост цен, начали забирать у должников недвижимость в расчете продать ее, причем достаточно выгодно.
Продать залог можно еще во внесудебном порядке, если кредитор и заемщик сумели договориться об этом. «Все зависит от актива, – отмечает г-н Раев. – Например, Российский аукционный дом с конца прошлого года реализует участки компании ЛЭК в Парголово, заложенные по кредиту Сбербанка. Это внесудебная продажа по соглашению сторон. К ближайшим сентябрьским торгам Сбербанк выразил готовность кредитовать инвесторов для приобретения этих участков. С аналогичным предложением выступил банк «Санкт-Петербург». То есть после оплаты сделки снимается ипотека Сбербанка и возникает ипотека банка «Санкт-Петербург». Это говорит о том, что участки под жилье в Парголово ликвидны, несмотря на обременение в виде залога. Они вновь и вновь рассматриваются банками как выгодное обеспечение кредита».
Получив в свое распоряжение непрофильный актив до или после суда, банк первым делом попытается его продать. «Когда в 2009 году пошла массовая волна неплатежей, некоторые участники рынка опасались, что банки подорвут рынок, выбросив одновременно много объектов», – вспоминает г-н Реутов. Однако этого не произошло. «То, что в итоге попало в открытую продажу, – это крохи», – убежден Антон Реутов. «Сделок с залоговыми объектами мало, и они не афишируются», – поясняет генеральный директор компании Hansa Spb Development Олег Барков.
По данным экспертов, на сегодня залоги, перешедшие ранее в собственность банков, уже проданы – если они были ликвидны. Это жилые проекты и некоторые торговые комплексы. Прочая недвижимость редко находит сейчас покупателей.
Между тем, по некоторым данным, почти половина залоговых объектов в небольших банках – индустриальная недвижимость, около 20% – земельные участки, остальное – складская, торговая и офисная недвижимость.
Непродажные активы
Если ликвидные объекты с разной скоростью, но находят покупателя, то неликвидные – а именно такие числятся сегодня на балансах банков – продать очень сложно. По словам г-на Баркова, сейчас многие активы, под которые банки выдавали кредиты, «задаром никому не нужны», скорее всего, их придется списать на убытки. А пока они висят на балансе банка.
Но оставаться с непрофильными активами на балансе банкам невыгодно. «Рано или поздно Центробанк поинтересуется: почему накопилось много проблемных активов? Почему кредитовали неликвид?» – напоминает г-н Реутов.
«Банк проводит исследование любого залога, и решение по каждому объекту принимается индивидуальное, – говорит Михаил Зайцев. – Для выработки решения приглашаются специалисты по оценке или те же девелоперы».
По мнению председателя правления Балтинвестбанка Игоря Кирилловых, оценка была сделана в свое время вполне адекватная, с участием профессиональных оценщиков. Просто ситуация на рынке поменялась. К неликвидным активам эксперты относят в первую очередь земельные участки сельскохозяйственного назначения и объекты незавершенного строительства. Цены на землю, по сравнению с 2008 годом, упали в 5–10 раз (в зависимости от местоположения), а незавершенный проект, рассчитанный на рост рынка, может быть абсолютно неинтересен из-за своего функционального назначения.
«Продать проблемный актив, – рассказывает Антон Реутов, – быстро не получится. Не только из-за долгого поиска покупателя, но также из-за длительных формальных процедур. Например, есть недостроенный паркинг. Готовность – 90%. Продать его сегодня нереально: концепция и объем площадей не соответствуют потребностям рынка в этом месте. Управлять этим объектом также невыгодно: арендаторов найти сложно. Продавать места – не получится: слишком дорогие, потому что строился паркинг по докризисным ценам. Теоретически можно перепрофилировать объект под склад, но отсутствие лифтов выше второго этажа делает реализацию этой идеи проблематичной. Для девелопера, который хочет построить склад, дешевле получится, если купить земельный участок и построить на нем объект. И таких примеров на рынке масса. Перестраивать не всегда бывает выгодно».
Незавершенные объекты, по словам г-на Баркова, нередко имеют функциональное назначение, не востребованное сегодня на рынке, – периферийные бизнес-центры, складские комплексы, спорткомплексы с сомнительной концепцией. «Либо надо долго ждать, когда найдется покупатель на незавершенку с такой функцией, либо кто-то купит под другие цели. Но на переделку градостроительной документации уходит 2–3 года, а это означает потерю денег», – говорит он.
Проблема неликвидных залогов обсуждалась и на форуме «Большой консалтинг – 2011», прошедшем недавно в Петербурге. Оценщики выясняли разницу между ликвидным и неликвидным залоговым имуществом. «Наиболее ликвиден действующий бизнес, наименее – новая фирма, реализующая проект на начальном этапе. Следовательно, при таком залоге нужны дополнительные гарантии», – утверждает руководитель службы внутреннего контроля компании «НЭО Центр» Инна Карпова. По ее словам, земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании, – это вообще не залог, поскольку имеет нулевую рыночную стоимость. Не годится для залога и право аренды: закон не позволяет оценить это право.
Генеральный директор компании SRG Appraisal Федор Спиридонов обратил внимание на отсутствие в залоговой массе инженерных объектов комплекса, хотя от них зависит работа других объектов. И вообще, имущество для залога надо отбирать тщательно.
Дисконт для неликвида
Логика подсказывает: продавать неликвидные объекты надо с дисконтом. «Банки не продают с дисконтом – хотят компенсировать и сумму кредита, и проценты, – объясняет г-н Барков. – А за такую сумму, которую они хотят получить, продать не получится, она несопоставима с текущей рыночной стоимостью аналогичных объектов».
По словам г-на Реутова, на спокойном рынке дисконт для ликвидных объектов может составлять 5–7%, на сегодняшнем – 20–25%. «Но чтобы продать сегодня неликвид, например незавершенный объект, надо сбросить 70–80%», – уверен он. Причина кроется в будущих затратах нового собственника, которому, скорее всего, придется вложиться в реконцепцию объекта и перестройку или построить его заново. Банки на такие жертвы идти не готовы.
«Дисконт может быть разным, но банк старается продать объект по цене, максимально приближенной к рыночной, – подтверждает г-н Зайцев. – Хотя бывают случаи, когда банк стремится максимально быстро избавиться от залога, если, например, срочно требуются средства для устранения проблем с ликвидностью. Однако это скорее исключение, чем правило».
По словам г-жи Украдыженко, объекты, с продажей которых банки обращаются сегодня к брокерам, более-менее ликвидны и выставляются по ценам рынка. Правда, рынка сегодняшнего. Сделки, которые предполагают дисконт, по ее мнению, проводятся, но это закрытые сделки. «Мы не видим существенных дисконтов», – заключила она.
«Дисконт зависит от ликвидности актива, – поясняет Константин Раев. – Например, помещение под стрит-ритейл может быть продано значительно выше оценочной стоимости, поскольку, несмотря на глобальные экономические трудности, спрос на такие объекты будет достаточно велик в любое время. Хорошо может быть реализован проект строительства жилья экономкласса. Производственные и прочие объекты необходимо продавать с дисконтом не менее 30–40% от рыночной стоимости: спрос на них ограничен, как и круг лиц, желающих принимать участие в проектах девелопмента производственных объектов».
«Но даже дисконт не всегда может решить задачу проблемных активов для банка», – утверждает Антон Реутов. По его словам, объекты, выставленные выше рыночной цены, могут продаваться не один год. Но в этом случае они остаются в перечне непрофильных активов. «Продажа с большим дисконтом означает убыток для банка. Пока убыток не зафиксирован, это всего лишь проблемный актив с точки зрения отчета в Центробанк. А убытки вызовут массу вопросов со стороны регулятора», – пояснил он.
Вынужденные девелоперы
Чтобы не терпеть убытков, банкам остается или самостоятельно заняться управлением недвижимостью или ждать, пока рынок подрастет и цены вернутся на прежний уровень. Но сколько ждать – никто не знает. «В ближайшие десять лет на рынке вряд ли повторится ситуация 2007 года», – уверен Олег Барков.
Поэтому банки вынуждены заниматься непрофильными активами. «На наш взгляд, большинство банков не сильно заинтересовано в получении девелоперских объектов. Однако очевидно, что есть и исключительные случаи: во-первых, если у банка есть девелоперское подразделение и, во-вторых, если проект настолько ликвиден, что оценщики и эксперты банка видят за его реализацией очевидную серьезную финансовую перспективу», – говорит г-н Раев.
Девелоперские подразделения у некоторых крупных банков есть. На рынке известны «ВТБ Девелопмент», «ВТБ Долговой центр», А1 – компания Альфа-банка, несколько компаний МДМ-банка, «Сбербанк Капитал», «Промсвязьнедвижимость». Например, когда в распоряжении ВТБ оказалось более 1000 га земли в Подмосковье, банку пришлось создавать «ВТБ Недвижимость» – специально, чтобы развивать проект. Крупный брокер по продаже залоговых активов банков, в том числе проблемных, Российский аукционный дом. «Банки вынужденно оказываются причастны к девелопменту, поскольку они его кредитуют, – рассуждает Константин Раев. – В случае дефолта заемщика они получают в качестве обеспечения по кредиту девелоперские проекты и вынуждены ими распоряжаться. Не случайно такие структуры, как «ВЭБ Капитал», возникли именно в период кризиса, когда банки стали активно накапливать недвижимость».
По словам г-на Баркова, крупные банки готовы создавать собственные структуры, чтобы развивать проекты. Решение создавать или не создавать собственную структуру зависит, по словам Ольги Украдыженко, от размера залога и величины банка: «Если на балансе оказалось несколько объектов, лучше организовать собственную структуру».
«После того как банк получил на баланс имущество, оно переоценивается согласно правилам бухгалтерского учета и перестает быть залоговым. Банк уже зафиксировал убытки и отразил их в учете. Таким образом, первый и самый болезненный этап для банка завершен, – объясняет Михаил Зайцев. – Следующий этап – извлечь максимальную выгоду из использования этого имущества путем завершения строительства, сдачи в аренду, переоформления или размежевания участков и так далее. Для этого банк может создать структуру внутри банка или же отдельную компанию, в зависимости от объема работы, но в обоих случаях для непосредственной работы с объектом привлекаются специалисты».
Игорь Кирилловых рассказал об опыте развития незавершенного проекта. У банка на балансе оказался недостроенный торговый комплекс, который, наняв подрядчиков, банк достроил, а теперь через профессиональную управляющую компанию сдает в аренду. Цена, которую сегодня можно выручить за объект, не устраивает банк, поэтому пока торговый комплекс остается на балансе банка. По словам эксперта, в этом конкретном случае расчеты показали: выгоднее достроить и управлять объектом.
Стимулы и резервы
Сегодня наметилась смена курса, по крайней мере для небольших банков. С 1 января 2012 года вступает в силу указание № 2612-У по непрофильным активам. Банкам придется резервировать не менее 10% стоимости актива, если он находится на балансе более года, 20% – если два года, не менее 50% – если четыре года и так далее. И это касается не только банка, но и его дочерних структур и доли в паевых фондах. По мнению аналитиков АТОН, лазейки для банков остаются – например, в виде передачи прав на владение непрофильными активами компании, которая может входить в ту же группу, что и банк – владелец активов, но не быть банком. Новый стимул заставит банки или распродавать непрофильные активы или более активно участвовать в работе рынка недвижимости.
