Максим Левченко: «В бизнес можно войти или во время войны, или во время кризиса»

– Fort Group вышла на петербург­ский рынок коммерческой недвижимости как-то очень резко и с большими объемами сразу. Экспансия готовилась заранее? На какие средства?
– По-моему, мы не слишком резко вышли на рынок. Сначала был торговый центр «Грейт» холдинга «Адамант». Сделка закрылась в сентябре 2009 года, а переговоры мы начали в мае. «Южный полюс» мы купили в марте прошлого года, а переговоры вели с осени 2009-го. Компанию «Макромир» мы купили в марте этого года. А работа по этой сделке началась где-то в конце октября, активная фаза пришлась на февраль-март 2011-го. Сделку с самым большим комплексом – «Европолис» – мы закрыли еще в декабре 2009 года. И был еще «Рыбацкий» – в ноябре 2010-го. То есть работа велась два года.
Мы вникали в этот бизнес «с места», и за два года вникли. Попробовали себя на рынке торговой недвижимости на «Академпарке» (так теперь называется «Грейт»), почти год думали над реконструкцией – поняли, что надо делать. Теперь работаем.
Мы выходили на рынок в кризис. В бизнес можно войти или во время войны, или во время кризиса. Прелесть выхода на рынок в кризис – возможность приобрести объект с готовым финансированием.
Успешные объекты не проседали в кризис. «Южный полюс» не испытал проблем – смог гасить кредиты в период кризиса. Выручка, которую он генерировал, сильно не падала, это показали результаты due diligence, который проходил во время сделки. Конечно, на пике кризиса мы давали скидки арендаторам, но сегодня скидок уже нет.
И в кризис входить на рынок дешево. Мы вышли с хорошей для коммерческих объектов ценой – в 1,5 раза меньше, чем она была бы на пике рынка. Хотя вложения консервативны, могут обеспечить 10–15% доходности.
А средства использовали заемные: банки сегодня позитивно относятся к объектам с долгами, готовы их рефинансировать.
– Чем вас заинтересовали объекты «Адаманта»? Местоположением, ценой?
– Прежде всего, мы приобрели успешный торговый комплекс. Правда, построенный довольно давно. Мы, по сути, купили хорошее место, с большим трафиком. В городе сегодня не осталось хороших мест.
Посоветовались, посчитали, решили: мебель надо убрать. Арендаторы мебельных салонов платят довольно низкие ставки. А место проходное, около станции метрополитена. Мебель люди едут покупать специально, поэтому мебельный магазин не обязательно должен находиться у метро. У метро люди делают импульсные покупки.
Сделали новую концепцию-эскиз, рассчитали размер инвестиций для реализации этой идеи. Лучший вариант – редевелопмент, чтобы грамотно, максимально эффективно использовать место.

– Сделка с «Макромиром» наверняка потребовала в первую очередь не больших денег, а больших юридических усилий? Как вы решились ввязаться в конфликт между акционерами?
– Конечно, по сделке есть юридические и коммерческие проблемы. Но есть и потенциал. Когда есть конфликт – всегда есть потенциал. Потому что успешный продукт обычно не продают, если нет затруднений. Или продают, но по высокой цене.
Основные проблемы – правового характера. Например, не было права собственности на «Сити молл», «Фиолент» и «Феличиту». Главный риск сделки – банкротство «Макромира». Плюс мощный залоговый кредитор в лице Сбербанка. Это были «серые зоны», когда невозможно угадать, как будут развиваться события. Меньше полугода прошло. В принципе все зоны перестали быть «серыми». Дискомфорт мы преодолели.

– Как вы собираетесь гасить долги «Макромира» перед Сбербанком?
– Сбербанк занимал жесткую позицию. Было даже открыто уголовное дело по его инициативе против неустановленного круга лиц, которых обвиняли в нецелевом использовании кредитных средств, в их хищении. На объекты были наложены аресты. Теперь аресты сняты. Дружественная «Макромиру» компания «Флит фанд» (Fleet Fund Limited) выкупила у Сбербанка часть долга.
Процедура банкротства завершается, в середине декабря рассчитываем урегулировать проблемы со всеми кредиторами в рамках мирового соглашения. Общая долговая нагрузка – около 15 млрд рублей, пока еще все торговые комплексы «Макромира» в залоге у Сбербанка и «Флит фанда».
– Почему в декабре?
– Мы рассчитываем на доходы, которые завязаны на открытие самого большого торгово-развлекательного комплекса «Сити молл», оно запланировано на 24 ноября. Откроем комплекс – сможем получить новые кредиты, например, в Альфа-Банке, возможно рефинансирование нынешних кредитов в Сбербанке.

– Почему вы сосредоточились на торговой недвижимости? Там инвестиции оборачиваются быстрее или есть менее прозаические причины?
– Мы действительно сконцент­рировались на объектах торговой недвижимости. Мы верим в торговлю. Это должен быть стабильный рынок. Людям всегда нужны обувь, питание, кино, развлечения. Причем мы не занимаемся премиум-сегментом. Рассчитываем на среднего потребителя. Основная тактика – профессиональный торговый комплекс с хорошей локацией в средней ценовой категории.
У меня есть австрийский друг, который говорит: компания, занимающаяся торговой недвижимостью, должна иметь финансовое мышление – уметь рефинансировать кредиты, уметь играть с банками, забрать вложенные деньги в нужный момент. У нас сформирована хорошая команда финансистов, раньше – сотрудников Сбербанка. Пытаемся создать команду, которая прежде всего сможет вывести компанию на запланированный уровень, сделать финансовые результаты успешными.

– В городе поговаривают, что торгово-развлекательный комплекс «Европолис» (бывший «Кантеми­ровский») – один из самых грамотных в концептуальном смысле проектов. Но место, кажется, не очень проходное?
– Мы долго работали над концепцией «Европолиса». Австрийцы и сами считали концепцию «Канте­мировского» не очень правильной. Прежнюю концепцию создавали на эмоциях и на пике рынка. А кризис очень серьезно все пересмотрел. Да, ТРК располагается рядом с промышленной зоной, но у комплекса хорошая транспортная доступность. Это суперрегиональный проект – он рассчитан на посетителей, которые приедут сюда на автомобилях. Запланирована большая парковка. Приглашаем больших фэшн-операторов. Ведем переговоры с Auchan, Prisma. Надеемся, что в сентябре выйдем на площадку, а сейчас идет проектирование. Планируемая площадь – 130 тыс. кв. м. Это будет институциональный продукт, соответствующий европейским стандартам торговых комплексов. Открытие состоится через два года, в сентябре 2013-го. Поиск «якорей» уже идет.
Проект большой, дорогой, амбициозный. Мы рассчитываем получить под «Европолис» кредит на 10–15 лет. Сейчас аппетит к рискам в девелоперских проектах у банков растет. По этому поводу работаем с несколькими банками – ищем оптимальные условия. Один из возможных партнеров – ВТБ. С маленькими банками нет смысла обсуждать большие кредиты.

– Вы получили вместе с «Макро­миром» готовые комплексы «Феличита», «Родео Драйв». Надо ли было заниматься их реконцепцией?
– Вместе с «Макромиром» мы получили достаточно успешный продукт – шесть объектов с хорошим потенциалом. «Французскому бульвару» я бы поставил «отлично», «Родео Драйву» – «хорошо с минусом», «Фиоленту» – «удовлетворительно», а «Феличита» – пока комплекс на «двоечку». По этой причине в «Родео Драйв» и «Фиоленте» нужна ротация арендаторов, а «Феличита» нуждается в более глубокой реконцепции.
За время кризиса поменялось много торговых операторов в городе. Пришли новые и заняли лидирующие позиции. Теперь появились сегменты и операторы, от услуг которых мы отказываемся.
В пакете «Макромира» есть еще ТК «Долгоозерный» – стоит недостроенная коробка. Возможно, удастся приступить к ее завершению в начале следующего года. Это 30 тыс. кв. м. Самый крупный объект – «Сити молл» – еще не работает, но имеет отличный потенциал благодаря своей суперлокации и хоро­шему пулу арендаторов.

– Финансировать реконцепцию и строительство новых торговых комплексов будете тоже за счет заемных средств?
– Под «Академпарк» мы уже получили кредит Амстердамского торгового банка. Открыть комплекс собираемся в ноябре, скоро передадим арендаторам помещения под отделку, стройка идет очень быст­рыми темпами. Плановая доходность комплекса – 15% годовых.
Под «Южный полюс» у нас есть кредит Сбербанка сроком на семь лет. И другие банки обращаются сейчас с предложением рефинансировать заем. «Рыбацкий» – в залоге у Амстердамского торгового банка, частично – у Сбербанка. Первую очередь, 10 тыс. кв. м, мы планируем открыть в ноябре. Одновременно проектируем «Рыбацкий-2», уже на 17 тыс. кв. м.

– Что вам интереснее: заниматься чистым девелопментом или вдобавок управлять и эксплуатировать ТРК?
– Нам интересен и девелопмент, и эксплуатация. Нам интересно заниматься торговой недвижимостью в целом. Интересна и покупка готовых комплексов. Но мы сейчас «сытые». Наш аппетит с точки зрения инвестиций насыщен. Поэтому сейчас нас могут заинтересовать либо очень классные участки, либо готовые объекты с высокой доходностью.

– Какой объем площадей у вас в собственности?
– Общая площадь всех проектов – около полумиллиона квадратных метров.

– Судя по вашему громкому вхождению на рынок, в тени вы оставаться не собираетесь. Что за цели поставили перед собой?
– Слияние «Макромира» и Fort Group позволило создать боеспособную организацию. Хотим стать лидером в Петербурге в сегменте торговой недвижимости.

– Считается, что лидер у нас – «Адамант»…
– Я бы не стал сравнивать нас с «Адамантом». У каждой компании свой путь. Сейчас «Адамант» строит очень хорошие торговые комплексы. Но созданное ею в 1990-е годы – в начале 2000-х – это другой продукт: места хорошие, а объекты морально устаревают. И придется либо продавать их, либо заниматься редевелопментом.

– А нет ли в планах на будущее других сегментов рынка недвижимости?
– Подумываем о гостиницах. Креативная идея – FG-отель. Но разбрасываться мы не будем. Мы должны быть лидерами во всем. Для этого важно построить команду единомышленников. Если в такой команде работать 24 часа в сутки, компанию можно быстро вывести на лидирующие позиции. И у нас это получится, мы в это верим.