Компания «Дикси», владелец одной из крупнейших российских торговых сетей «Виктория», намеревается укрепить свои позиции на рынке ритейла в Московском регионе. Об этом свидетельствует сделка, которую заключил ритейлер в середине сентября. Компания подписала соглашение о строительстве логистического центра площадью 44 тыс. кв. м в районе Внуково. Терминал будет полностью спроектирован по техзаданию «Дикси». Построит его PNK Group. Складской комплекс для хранения более 4000 наименований товаров разделят на несколько температурных зон, в здании будет реализован принцип «кросс-докинга». Особенность сделки – схема build-to-suit. Как заявил исполнительный директор компании Олег Мамаев, для PNK Group это будет уже пятый объект, построенный под конкретный заказ.
Решение «Дикси» о покупке склада связано с фактической невозможностью найти адекватное своим запросам предложение. «Спрос на складские помещения в течение 2011 года сохранялся на высоком уровне по сравнению с 2010 годом. Объем заключенных сделок за период январь – сентябрь, по предварительным данным, составил около 730 тыс. кв. м, что в два раза выше, чем за аналогичный период прошлого года. За весь 2011 год ожидается поглощение около 1 млн кв. м, что является рекордным показателем с 2007 года», – отмечается в недавнем исследовании Knight Frank по складской недвижимости.
Сам себе сегмент
Эксперты рассматривают сделку между PNK Group и «Дикси» как подтверждение того, что проекты build-to-suit окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимости. «По сути, на складском рынке Московского региона сложились условия, когда подобные сделки становятся единственной возможностью для крупных арендаторов получить в собственность или арендовать современный складской объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и в гарантированные сроки», – говорит Егор Дорофеев, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield.
По данным аналитиков Knight Frank, сегодня наблюдается укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. В прошедшие 9 месяцев арендаторы в среднем запрашивали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году – около 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20% по сравнению с минимумом 2008 года. «Данные факторы, а также снижение объемов предложения и отсутствие на рынке крупных (более 20 тыс. кв. м) складских зданий ведут к качественному изменению спроса: потенциальные покупатели и арендаторы готовы рассматривать проекты строительства объектов под заказ (design & build) в соответствии со своими требованиями», – полагают в Knight Frank. Согласно прогнозам аналитиков, тенденция эта сохранится и в дальнейшем: хотя объем вводимых площадей складских помещений существенно увеличится в 2012 году, примерно в полтора раза превысив аналогичные показатели кризисного 2008 года (тогда было введено около 500 тыс. кв. м), вакантных площадей на рынке практически не останется.
Сегодня в складском сегменте можно выделить три ключевых стратегии. Вынужденная мера, связанная с отсутствием предложения, – схема строительства под заказ: девелопер строит и тут же продает объект конкретному клиенту, под которого и возводились данные площади. Вторая стратегия спекулятивная – строить, находить арендаторов и затем продавать объект как готовый функционирующий бизнес крупному инвестору. Третий вариант – строить и сдавать, получая фиксированный стабильный доход. Схема, реализованная «Дикси» и PNK Group, – показатель роста интереса к стратегии первого типа: «При наличии девелоперов, готовых предложить клиентам полный комплекс услуг по реализации проекта строительства складского комплекса, полностью соответствующего требованиям компании-заказчика, такой формат достаточно перспективен. К сожалению, таких девелоперов немного на складском рынке, этим и объясняется небольшое количество проектов build-to-suit. Однако доля подобных проектов будет только расти, и среди всего нового предложения на рынке в ближайшие два-три года достигнет примерно 25–30%», – полагает заместитель гендиректора «Эспро Девелопмент» Вячеслав Юрченко.
Каждому свое
Вместе с тем, как отмечает директор департамента управления фондами ГК «Акцент Риал Эстейт Инвестмент Менеджерс» Дмитрий Хлебников, более выгодный вариант для инвесторов – это спекулятивные проекты, а для девелоперов предпочтительнее схемы build-to-suit. В случае с «Дикси», по мнению директора по аренде и маркетингу инвестфонда Raven Russia Виктора Афанасенко, имело место компромиссное решение: если для PNK строительство под заказ и продажа – элемент стратегии и новой бизнес-модели, то для ритейлера это вынужденный шаг, возможно, целесообразнее было бы арендовать. Однако необходимость развиваться в условиях отсутствия предложения по аренде обусловила затратное приобретение на сумму около 2,6 млрд рублей. В случае аренды 44 тыс. кв. м мультитемпературного склада платежи по аренде составили бы около 260–280 млн рублей в год. «На сегодняшний день на рынке нелегко найти подходящие площади для аренды, этим и обусловлено строительство комплекса в формате build-to-suit. Зачем ждать несколько лет, когда будут вводиться новые комплексы, если уже сейчас можно запустить проект строительства склада, полностью соответствующего логистике и техтребованиям компании», – соглашается с ним Вячеслав Юрченко.
Раньше ритейлеры практически не покупали складские комплексы у девелоперов, и данную сделку можно назвать прецедентом. В недавнем прошлом ритейлеры предпочитали строить сами: так поступали «Эльдорадо», Х5, «Копейка», «Магнит», которые либо покупали и переоборудовали под себя старые склады, либо строили сами. И в том и в другом случае необходимы затраты на собственных строителей и проектировщиков. «Данная сделка дает возможность крупным ритейлерам понять, что девелоперы заслуживают доверия. Стоит надеяться, что за «Дикси» подтянутся и остальные», – комментирует Виктор Афанасенко.
И все же нельзя однозначно сказать, какая стратегия более всего актуальна в среднесрочной перспективе. Г-н Афанасенко отмечает, что путь PNK Group (строительство на продажу) может работать в краткосрочной перспективе и не дает долгосрочных гарантий стабильности бизнеса девелопера. В то же время второй путь – строить – сдавать в аренду и продавать как бизнес – сегодня не очень-то работает. Один из экспертов констатировал, что иностранных фондов, готовых покупать заполненные складские комплексы, немного. Известно достаточно примеров, когда девелоперы не могут выйти из проектов. Тот же PNK, построив комплекс в Шолохово, продал его Fleming Family & Partners, а вот на комплекс в Чехове быстро найти покупателей не получается. MLP не может продать свой терминал на Ленинградском шоссе и складской комплекс в Подольске. Отметим, что иной путь развития, нежели у PNK, выбрала Raven Russia: ее бизнес-схема построена на владении недвижимостью с извлечением дохода от арендных платежей в долгосрочной перспективе: складские комплексы сдаются в аренду по фиксированным ставкам на длительный срок (7–10 лет). В этом случае риски снижаются, а доходы девелоперов оказываются более стабильными, хоть и не столь высокими.
