Основной ингредиент

Уже несколько лет, начиная с докризисного периода, игроки рынка присматриваются к формату многофункциональных комплексов как к способу диверсифицировать риски девелопмента. И хотя экономическая нестабильность несколько уменьшила амбиции и сократила планы, участники рынка постепенно возвращаются к таким проектам. Анализируя уже существующие многофункциональные проекты в Петербурге, стоит отметить, что в большинстве своем они являются сугубо коммерческими, то есть жилая составляющая в их составе пока рассматривается довольно редко. Причин тому две: ограничения, вызванные возможными вариантами использования земельного участка, на котором реализуются эти проекты, и масштабы самих объектов, которые по мировым меркам достаточно малы.

Итак, характерная черта всех реализованных в Петербурге МФК, – наличие офисной составляющей («Невский Плаза», «Ренессанс Форум», «Невский Центр», «Толстой Сквер», «Атлантик Сити» и др.). Текущие mixed-use стройки также отличаются наличием офисов в своем составе – «Аэропортсити», «Невская Ратуша», «Набережная Европы». Причем для первых двух офисы стали доминантой: из общей площади проектов на их долю приходится более 50%.

Причина такой приверженности девелоперов к офисной составляющей отчасти определяется ее более высокой доходностью в сравнении с остальными секторами CRE. И хотя в последние несколько лет показатели рентабельности различных сегментов рынка постепенно сближаются, управление офисным проектом и его реализация в некоторых аспектах проще.

С точки зрения включения офисной составляющей в многофункциональные комплексы в Петербурге можно условно выделить два типа реализации такого рода проектов: с офисной составляющей, выступающей как обязательная база для проекта, и с офисами как дополнительным, «сопутствующим» элементом.

Доля офисов в проекте косвенно определяется его местоположением, а еще точнее – представлением девелопера о необходимости и целесообразности этой функции в данной локации и оценкой востребованности здесь прочих «ингредиентов». Так, например, в центральной части города, где помимо офисов спросом пользуются гостиницы и качественные торговые площади, доля офисов в процентном соотношении ко всему проекту редко бывает более половины («Невский Плаза», «Невский Центр»). Если в проекте «Невский Плаза» главенствует гостиница, расположенная не только в центральном корпусе комплекса, но и частично в новых воссозданных зданиях, то в случае «Невского Центра» практически весь объект отдан под современный торговый центр с полноценным универмагом (Stockmann department store).

Достраиваемый «Аэропортсити Санкт-Петербург» – пример, где офисная составляющая является доминирующей и, по сути, служит стимулом для возникновения самого проекта. Реализация крупного офисного центра в развивающейся деловой зоне «Пулково-3» и децентрализованное размещение проекта продиктовали условия для его реализации: размещающийся здесь бизнес будет испытывать потребности как в небольшой сопутствующей торговой зоне (support-ритейл), так и в гостинице бизнес-уровня, способной удовлетворить нужды во временном проживании клиентов деловой зоны. Все эти составляющие реализованы в проекте.

Похожая схема должна быть осуществлена и в проекте «Невская Ратуша», где в одной из финальных очередей предполагается гостиница. Поскольку проект расположен в центральной части Петербурга, то большая доля support-ритейла здесь менее критична. Сходная картина наблюдается и в других mixed-use проектах, расположенных в центре города. Наличие богатой торговой и социальной инфраструктуры в окружении объекта приводит к тому, что торговые зоны зачастую занимают весьма небольшую часть (до 15–20% проекта), при этом около половины этой зоны нередко отдано под качественные рестораны, которые выступают для девелопера полноценными арендаторами, а не сопутствующим ритейлом. Кроме того, здесь могут быть реализованы такие функции, как фитнес-центры, спа-салоны, галереи искусств и др. Из уже существующих проектов можно отметить многофункциональный комплекс «Толстой Сквер», отличающийся разнообразной культурной составляющей, и недавно анонсированный проект «Никольские ряды», где планируется размещение специализированного спа.

С точки зрения состава арендаторов офисных проектов в МФК вряд ли здесь можно обозначить какие-то яркие характеристики, присущие именно многофункциональным проектам с офисной составляющей, по с равнению с отдельными офисными проектами. Единственное, что стоит отметить, так это сопоставление арендаторов проектов с самими проектами и их масштабами. Децентрализованные бизнес-центры зачастую привлекают крупные компании, ищущие площади под бэк-офисы, или центральные консолидированные офисы, в то время как в центре города подавляющее большинство арендаторов составляют сервисные и финансовые компании, а также головные представительские офисы более крупных компаний разных секторов экономики (добывающие, торговые, строительные, IT и пр.). Исходя из такого распределения арендаторов, а также из наличия или отсутствия земельных ресурсов для реализации проекта, логичной будет реализация крупных многофункциональных комплексов с преобладающей офисной составляющей в нецентральных районах Петербурга. В то же время в центре города будет постепенно расти число небольших компактных проектов с несколькими коммерческими компонентами.

Стимулом для развития МФК в дальнейшем станет комплексное освоение территорий существующих предприятий. Примерами могут служить такие проекты, как «Невская Ратуша» и «Набережная Европы». Однако с учетом объема предприятий, вывод которых из центра Петербурга только предстоит, перспективы освоения этих территорий, в том числе и путем реализации mixed-use комплексов, довольно обширны и рассчитаны на многолетнюю перспективу.