Ритейлеры vs Девелоперы

Большинство ритейлеров отмечает, что снимать помещение в торговом центре в состоянии shell&core удобно: можно сделать индивидуальную отделку, установить вентиляцию, где хочется и т.д. Но многие арендаторы в то же время недовольны тем, что часто в новых ТЦ им приходится не только самим делать отделку арендуемых помещений, но и устанавливать различные системы, устранять погрешности строителей и т.п. «То, что сдают ТЦ, сложно назвать магазином, это бетонная коробка. Но бетонная коробка должна быть, по крайней мере, качественной, с ровными стенами и необходимыми мощностями», - резюмирует претензии арендаторов Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International.

Ритейлеры также призвали девелоперов соблюдать договоренности и не шантажировать их в вопросах аренды. Если девелопер уже выбрал арендатора на какое-то помещение и понимает, что данный бренд подходит данному ТЦ, он не должен шантажировать его впоследствии тем, что кто-то предложил за это место большую цену.

И арендаторы, и арендодатели сошлись во мнении, что если бы на аренду помещений в торговых центрах проводились открытые тендеры, на них вообще побеждали бы только ИП, но тем не менее качественным торговым центрам ИП не очень интересны. «Мы берем на свои проекты того арендатора, который, может быть, предлагает меньшую ставку, но при этом он более надежный, более известный и больше подходит данному конкретному ТЦ», - отметил Булат Шакиров, ФПГ «Гарант-Инвест».

По словам Владислава Грановского, президента Vassa&Co, Россия стоит одной ногой в Азии, а в Азии всегда была привычка торговаться. Но то, что девелопер, получив более выгодное предложение по цене аренды, может выгнать из торгового центра ритейлера, который работает там уже давно, который потратил деньги на отделку, привел в ТЦ своих лояльных покупателей, сделал много для успеха проекта, несправедливо, считает он. «Мы согласны платить процент с оборота, но ведь девелоперы сами на него не соглашаются», - говорит г-н Грановский.

В то же время, по мнению Андрея Сухова, первого заместителя генерального директора ТЦ «Охотный ряд», ритейлерам нельзя позволять платить за аренду процент с оборота, так как они начинают расхолаживаться, плохо работать, а всю вину за низкие продажи перекладывать на покупателей.

Еще одним спорным вопросом в отношениях между ритейлерами и девелоперами ТЦ является обеспечительный взнос (депозит). «Девелоперы в основном требуют, чтобы обеспечительный взнос выплачивался наличными, эти деньги просто лежат на счетах собственника ТЦ, как некий бесплатный кредит, ведь если сложить депозиты всех арендаторов, получается внушительная сумма», - говорит Владимир Александровский, руководитель отела услуг корпоративным клиентам департамента торговой недвижимости Colliers International.

Девелоперы считают депозит необходимой мерой, гарантом того, что собственник торговых помещений получит плату за аренду. Кроме того, депозит показывает, что ритейлер пришел в проект с серьезными намерениями, а не съедет через месяц.

Но, может быть, столь серьезные требования должны быть к новым компаниям, которые только выходят на рынок, а для тех торговых компаний, которые работают давно и хорошо себя зарекомендовали, стоит придумать другие правила игры, говорят в свою очередь представители ритейлеров.

Однако не всегда известные торговые операторы одинаково хорошо исполняют свои обязательства на всех объектах. Это касается, например, стандартов работы компании в торговых центрах, арендаторы часто не следуют тем стандартам, что заявляют при подписании договоров аренды: устанавливают плохое оборудование, закрываются раньше или открываются позже, чем должны, делают плохую отделку и т.п.

Как рассказал представитель регионального девелопера, его компания хотела ввести продовольственного арендатора в свой ТЦ. Посмотрели, как работают магазины этого ритейлера в Москве, все было замечательно, но когда магазин открылся в регионе, к его работе появилось масса претензий. Пришлось расстаться. «Так что если оператор хорошо работает в Москве, это не значит, что он будет так же работать в регионе, при выборе арендатора для регионального проекта надо «отсматривать» работу не столичных, а региональных магазинов ритейлера», - советует он.

Тем временем торговым операторам тоже есть что сказать девелоперам по поводу стандартов работы. По словам одного из арендаторов, в некоторых ТЦ за несоблюдение правил работы арендаторов штрафуют, а вот девелоперы за свои ошибки (например, за то, что температура в торговом центре все лето держится на уровне +30) не несут никакой ответственности.

«Торговый центр обязан предоставить арендаторам все условия для нормальной качественной работы», - считает Кирилл Худяков, «Киноальянс». «Почему в большинстве ТЦ элементарно нет комнат для отдыха персонала, который обычно не может себе позволить питаться на фудкорте?» - спрашивает Владислав Грановский.

Много вопросов вызывает также тема эксплуатационных расходов. В целом многим арендаторам не очень интересно, сколько за что они платят, их интересует конечная цена – аренда плюс эксплуатация. И система Open book (когда расходы взимаются в зависимости от фактически потраченной энергии, воды и т.п.) была бы им, может быть, и не нужна, если бы девелоперы повышали стоимость эксплуатации адекватно, а не на сколько хотят и когда хотят. «Опасение вызывает то, что все чаще в договорах аренды девелоперы прописывают, что могут повышать эксплуатационные расходы на свое усмотрение, а не какую-то конкретную ставку индексации», - говорит Владимир Александровский.

В то же время по общему признанию, на сегодняшний день Open book у нас, вероятнее всего, бесполезен. Во-первых, эта система в России будет работать неправильно, так как нет прозрачности. Даже владельцы не могут добиться у управляющей компании реальной стоимости эксплуатационных расходов. А в связи с отсутствием прозрачности нет и доверия к системе: если в Германии ни у кого не возникает вопросов к Open book, то в России пока не готовы к тому, чтобы поверить, что в ведомостях могут быть написаны реальные цифры.

Тем не менее, и девелоперы, и ритейлеры не теряют надежду на то, что российский рынок придет-таки к Open book. Вот только когда это будет? Может быть, тогда же, когда девелоперы поверят в предоставляемые ритейлерами данные по товарообороту их магазинов и согласятся перейти на процент с оборота?