Первые ростки green development

Проблемы экодевелопмента (он же green development) активно муссируются участниками российского рынка недвижимости уже несколько лет. Но до сих пор эти дебаты не выходили за рамки элементарных мер вроде массовой замены ламп в офисах на энергосберегающие, использования бумажных стаканчиков на различных презентациях или призывов «беречь природу и распечатывать только самые нужные письма».

  Тем не менее, green development не оставил равнодушных, разделив участников рынка на два лагеря. Одни сетуют на неопределенность спроса со стороны заказчиков и конечных потребителей, дороговизну новаций, несовершенство нормативной базы в области «зеленого» строительства, а главное – полное отсутствие культурной традиции.

  Действительно, green development – это не просто строительство, а философия развития общества. Экологическая ответственность компаний, пока непопулярная в нашей стране, на Западе уже стала частью корпоративной политики: многие крупные компании не имеют права занимать здания, не обладающие необходимыми экологическими сертификатами. Соответственно, сегодня они испытывают трудности с арендой офиса на российском рынке. Более того, по мнению экспертов, не за горами то время, когда западные инвесторы будут готовыфинансировать, а инвестфонды приобретать лишь те проекты, которые отвечают международным стандартам экодевелопмента. А это значит, что компании, которые сегодня учтут «зеленые» тенденции, завтра будут в большом плюсе.

  Есть и те, кто пытаются развивать свои проекты с применением энергосберегающих и экотехнологий вопреки сложившейся практике. На петербургском рынке в последнее время было заявлено сразу несколько таких проектов. Их инициаторы собрались 1 ноября 2011 года в технопарке «Технополис Пулково» на конференции «Green development в Санкт-Петербурге: от бумажных стаканчиков к эко-городу», организованной редакцией журнала «CRE Северо-Запад». Партнерами деловой программы мероприятия стали компании «Тетра Электрик», «Бюро техники» и «Эдванс».

Общая практика

По мнению экспертов, приход в Россию крупных иностранных компаний-арендаторов сдерживает ничтожно малое количество офисных помещений, сертифицированных в соответствии с «зелеными» стандартами: многим фирмам корпоративные правила не позволяют иметь офис в несертифицированном здании.

  Специалисты попытались проанализировать, какие фирмы заинтересованы в аренде эко-офисов. По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, гипотетически арендаторами таких зданий могут выступать фирмы из сектора услуг, фирмы, завязанные на мозговую деятельность (вроде консалтинговых или IT-компаний, банков), фирмы, «убивающие» окружающую среду (газовые, нефтяные компании), а также госкомпании и некоммерческие партнерства.

  В ходе проверки гипотезы выяснилось: арендовать «зеленые» офисы готовы лишь крупные компании со строгими корпоративными стандартами и идеями социальной ответственности. Готовность же госкомпаний и НП не зависит от их размеров.

  Между тем многие иностранные фирмы, работающие на рынке недвижимости и имеющие филиалы в России, убеждены в необходимости «зеленого» строительства. В соседствующих с нами странах Европы действуют обязательные директивы «Евросоюза» по энергетическим характеристикам зданий. Они вплотную подошли к массовому строительству – и коммерческому, и жилищному. Задача – улучшить экологию и увеличить использование возобновляемых источников энергии. Уже есть образцы не только пассивных домов, но и зданий с нулевой энергией.

  По словам Ксении Брук, юриста юридической фирмы Salans, на Западе «зеленое» строительство стимулируют налоговая система и административные рычаги. Например, это могут быть упрощенные согласования проектов «зеленых» зданий, разрешения превысить регламентированную высоту или другие параметры, более дешевая аренда участка под застройку и прочее. Кроме того, важный момент – государственная поддержка green development с помощью различных субсидий.

  Как пояснила Вирве Риихонен, менеджер по разработке концепций и окружающей среде Technopolis Oyj, все новые проекты компании, реализация которых намечена на 2011-2015 годы, будут подчиняться нескольким целям: снижению выбросов СО2 на 20%, снижению потребления энергии на 10%, снижению потребления воды на 8%. Эффект от применения «зеленых» технологий, как ожидается, проявится уже в будущем году. При этом все новые объекты предполагается сертифицировать по системе LEED: золотой сертификат на объекты, которые строятся в центре города, серебряный – для прочих. Все офисные здания будут представлены под маркой green-office. Россия не станет исключением.

  Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок Северо-Запад», объясняет проникновение «зеленых» технологий из Европы в Россию: «В любой небольшой европейской стране «зеленое» строительство – отдельная ниша для компании. В силу небольшого объема строительства на родине фирмы начинают экспансию на мировой рынок со своим качеством работы и стандартами. Вынужденная конкуренция заставляет компании вырабатывать очень жесткие стандарты строительства». Г-жа Риихонен подтверждает: «”Зеленое” строительство становится сильным конкурентным преимуществом компании на местном рынке».

Стандарты по-русски

Однако то, что в Европе считается конкурентным преимуществом, для российских девелоперов пока только нарядная обертка для продвижения проекта. Нередко энергоэффективность зданий сводится к энергосберегающим лампочкам и счетчикам. О «зеленых» технологиях российские девелоперы пока больше только говорят. Сегодня отечественные строители оказались в положении витязя на распутье: необходимо решить, надо ли двигаться в сторону «зеленых» технологий. «Пузырь – не пузырь? –Сформулировал эти сомнения девелоперов Ян Абубакиров, генеральный директор компании “Тетра Электрик”. – Может быть, и пузырь – зеленый пузырь, который должен поменять экономику».

  Жизненный цикл здания состоит из трех этапов: проектирование, строительство, эксплуатация. Заключительный, самый длинный в жизни здания этап, как-то выпал из зоны внимания девелоперов, которые покидают объект сразу после второго этапа. Застройщики объясняют свой скудный интерес к «зеленому» строительству его малой прибыльностью, конечно, на первых двух этапах.

  По мнению финских коллег, проблемы, которые мешают развернуться «зеленому» строительству в России, очевидны. «Дополнительные затраты при применении энергоэффективных технологий, отсутствие профессионалов в нужной области, собственные стандарты и дешевые источники энергии», – перечисляет Вирве Риихонен. Вместе с тем она отмечает: «В России есть потенциал для “зеленого” строительства».

  Юусо Хиетанен, генеральный директор компании «NCC Жилищное строительство Россия», также обращает внимание на российские стандарты качества строительства. Например, в российских домах принято выполнять только естественную вентиляцию. В то время как в Финляндии в норму давно вошла принудительная. С помощью системы рекуперации тепла можно сократить затраты по отоплению на 50%. Чтобы ввести в практику российского строительства системы принудительной вентиляции и рекуперации, NCC работает вместе с городским Комитетом по строительству.

  Еще одна российская реалия, по мнению г-на Хиетанена, – естественные монополисты: «На стадии проектирования мы уже знаем, чего можно добиться 50-процентной экономией. Но в этом надо убедить монополистов, которые выставляют счета по своему разумению. На таком фоне даже просто качественно построенное здание оказывается энергоэффективным по отношению к соседним».

  Тормозит развитие «зеленого» строительства в России и законодательство. Закон об энергоэффективности был принят в России лишь в ноябре 2009 года. При этом исполнять его российские девелоперы не торопятся. Во-первых, законодательные акты неустанно переделываются, во-вторых, сроки вступления в силу тех или иных законодательных актов неоднократно переносились, в-третьих, многие документы носят рекомендательный, а не обязательный характер. В частности, основной закон об энергоэффективности начнет действовать в полную силу только к 2013 году.

  Г-жа Брук отмечает, что государственное стимулирование «зеленого » строительства в России сводитсяк налоговым льготам: отсрочка по уплате нормы амортизации – специальный коэффициент (не меньше 2), льготы по налогу на имущество, возможные компенсации платы за технологическое присоединение. Одновременно она перечисляет недостатки в законодательстве: отсутствие господдержки в виде субсидий, рамочный характер закона и так далее. Кроме того, техническое регулирование не распространяется на «зеленое» строительство. Поэтому от застройщиков, которые пытаются применить энергоэффективные решения (например, солнечные батареи с аккумуляторами), требуют устанавливать в зданиях еще и стандартные источники энергообеспечения. Увеличение себестоимости строительства в этом случае неминуемо.

  Г-н Санатов полагает, что происходит смена технологической парадигмы. Но у застройщиков по-прежнему нет мотивов для перехода на green development. Поэтому в массовом сегменте «зеленых» технологий нам ждать неизвестно сколько.

  Возможно, постепенное ужесточение законодательства в «зеленой» сфере, равно как и постепенное повышение тарифов, – плюс, а не минус. Застройщики полагают, что в противном случае себестоимость строительства резко подскочила бы – на несколько десятков процентов сразу.

Реальная экономия

Судя по расчетам иностранных специалистов и отечественных подвижников, погрузившихся в тему «зеленого » строительства основательно, разговоры о дороговизне энергоэффективных технологий несколько надуманы.

  Г-жа Риихонен объясняет: «Выгоды получают и покупатели (арендаторы) «зеленых» зданий, и собственники, и регулятор, и рынок в целом». Энергоэффективные офисные здания позволяют в среднем на 8% поднять арендную ставку и увеличить заполняемость на 3,5%. «Бизнес компаний, занимающих “зеленые” здания, более прибыльный и лучше развивается», – добавляет г-н Хиетанен. По его словам, 70% расходов при эксплуатации зданий уходит на отопление, 20-25% – на нагрев воды, 5-10% – на обеспечение электричеством. Поэтому усилия надо концентрировать на двух первых позициях. «Если эти правила соблюдать в России, можно сэкономить 50% расходов», – убежден он.

  Евгений Тесля, начальник отдела энергоэффективных и экологичных решений и технологий компании «Бюро техники», также полагает, что при строительстве «зеленых» зданий будут и проигравшие – естественные монополисты, чьи поставки из-за экономии становятся востребованными в меньшем объеме.

  Владимир Позняк, заместитель технического директора компании «Эдванс», для экономии советует применять BMS (Building Management Systems) – системы управления и контроля за инженерными системами здания. BMS умеет работать по заранее предложенному сценарию – например, в определенное время включить-выключить освещение, отопление, вентиляцию и прочие системы. При этом общим сценарием можно объединить здания, расположенные в разных районах города. «Если отключать в офисе свет в отсутствие людей, – поясняет г-н Позняк, – экономия только на освещении достигает 15-18%. Стоимость системы регулирования освещения – менее $10/кв. м. BMS установлены в бизнес-центре Pulkovo Sky, торговых комплексах “Питер” и “Сенная”, а также на некоторых других объектах ».

  Иными словами, разговоры о нерентабельности строительства «зеленых» зданий далеко не всегда подтверждаются цифрами.

  По мнению г-на Фадеева, кроме налоговых льгот, собственники «зеленых» зданий также получают снижение операционных издержек за счет сокращения вакантных площадей. «Может быть, арендные ставки в России и не удастся повысить на 3-5%, однако, –утверждает он, – доля вакантных площадей будет всегда меньше». Вдобавок здание стареет медленнее. Также существенный момент – возможность продать «зеленое» здание на 25% дороже, чем обычное.

В доказательство «зеленых» намерений

Мало построить «зеленое» здание – надо доказать всему миру, что оно «зеленое». Для этого используются системы сертификации. Исторически сложилась европейская BREEAM и американская LEED. «Все прочие системы появились позже, – отмечает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, – и все национальные системы – на базе BREEAM и LEED».

  По мнению специалистов, через несколько лет на несертифицированные здания будет очень сложно найти покупателя. «Но уже сегодня, – подчеркивает г-жа Лежнева, – выбор системы сертификации надо ставить в зависимость от интересов будущегопокупателя». Так, Восточная Европа ориентирована на LEED, Западная Европа – на BREEAM. С другой стороны, BREEAM можно адаптировать под конкретную локацию. «Некоторые иностранные инвестфонды не работают в России не из-за рисков – по своим стандартам они не могут садиться в несертифицированный офис», – добавляет она.

  По словам Юусо Хиетанена, затраты на получение LEED больше. Расходы на сертификацию по системе LEED составляют $30-60 тыс., включая подачу документов, регистрацию, сбор документов. Чтобы получить сертификат BREEAM понадобится 10-30 тыс. фунтов стерлингов.

И все-таки оно движется

По словам специалистов, в России сертификаты имеют единицы объектов. Заявки на сертификацию – не частое явление.

  Например, для делового центра «Аэропортсити» австрийского девелопера Avielen A.G., по данным компании, затраты на «зеленое» строительство удорожают проект на 30%. В лучших традициях «зеленого » строительства будет возводиться общественно-деловой район «Лахта-центр». Застройщик – ОДЦ «Охта» – собирается использовать дорогие современные энергоэффективные технологии, применение которых окупится в процессе эксплуатации. По словам Вирве Риихонен, следующие очереди технопарка «Технополис Пудково» также будут строится по эко-стандартам и получат сертификат LEED.

  На сертификат BREEAM собирается претендовать жилой комплекс «Шведская крона» от компании NCC. В первой очереди комплекса уровень энергосбережения выше российских нормативов на 20%, во второй – на 25%, в последующих – на 45%. Аналогичные системы будут применены в новом комплексе «Эланд», строительство которого только началось. Setl Group подает заявку на простой сертификат LEED для строящегося дома на Туристской улице (35 тыс. кв. м). Новый проект ОАО «БТК-девелопмент» – многофункциональный комплекс «У Красного моста» – также будет претендовать на сертификат. Речь идет о реконструкции здания в историческом центре Петербурга. По словам Ирины Киршиной, директора по строительству ОАО «БТК-девелопмент», кроме управления освещением, светодиодов, компенсаторов электрической мощности, крышной котельной и автоматической трехуровневой парковки, здание будет оснащено погодозависимой автоматикой и системами климат-контроля помещений. Изначально просчитывалось, нельзя ли применить альтернативные источники энергии – ветер и солнце. Однако, как пояснила г-жа Киршина, расчеты показали, что применять возобновляемые источники экономически невыгодно. Но и без них окупаемость проекта увеличится на 2-3 года.

  Одна из самых «зеленых» идей – экологический микрорайон «ЭкоГрад», проектирование которого за счет МИД Финляндии ведет финская Poyry на муниципальных землях между Петергофом и Стрельной. Предполагается строить здания с низким энергопотреблением, установить на крышах солнечные батареи, использовать ветровые турбины и т.д. По расчетам проектировщиков, удорожание проекта составит 10% при экономии энергии в 30%. Но пока неизвестно, состоится ли проект, который Суоми готова подарить Петербургу. Инвестора найти крайне сложно.

  Очередным громким «зеленым» проектом, претендующим на платиновый сертификат LEED, должен стать «Экогород» в Петродворцовом районе на базе концепции, разработанной компаниями «Тетра Электрик», «Бюро техники» и «Эдванс» при поддержке «Гильдии управляющих и девелоперов ». В составе проекта – многофункциональный комплекс (в основном, это будут офисные помещения), производственные корпуса, социальная инфраструктура и жилой комплекс. Г-н Тесля приводит некоторые расчетные показатели: «При дополнительных инвестициях в размере 3-4% показатели энергоэффективности снизятся на 31%».

  По словам г-на Абубакирова, это проект для единомышленников – людей, которые будут жить и трудиться в такой локации. «Экогород», полагает он, может стать проектом, который получится растиражировать в качестве типового. Но пока и этот проект ждет инвесторов.

Советы заинтересованных

У компаний, заинтересованных в «зеленом» строительстве, есть идеи, как сдвинуть дело с мертвой точки. В частности, Вирве Риихонен полагает: «Чтобы сократить расходы на эксплуатацию зданий, вовсе не обязательно иметь сертификат – нужно просто научиться экономить». Вместе с тем она видит необходимость в государственных дотациях и субсидиях для девелоперов, опираясь на опыт европейских стран.

  У г-на Санатова свои идеи. По его мнению, для запуска «зеленого» строительства необходимы: типовой проект, заводское производство деталей здания, сетевое развитие компаний-девелоперов и производителей. «Так и развивать рынок, мотивируя потребителя, что через два года он сэкономит, хотя реальная экономия наступит лет через десять», – добавил он.