МАПИК 2011: голод по метрам

Девелоперы не спешат начинать новые проекты, особенно в регионах. Кроме того, зарубежные инвесторы и девелоперы продолжают топтаться на месте, работая над одним–двумя проектами и не рискуя предпринимать шаги для активного развития. Некоторые из них в неформальных разговорах подтверждали, что могут или готовы покинуть российский рынок в ближайшее время. Причина этому – запутанная специфика российского рынка, непрозрачность и высокий уровень коррупции.

Понаехали
Тем не менее впервые, после 2008 года, MAPIC был по-настоящему активен: около 9 тыс. участников из более чем 3,5 тыс. компаний со всего мира, которые презентовали свыше 500 девелоперских проектов торговой недвижимости. Россия была представлена 13 стендами и 163 компаниями-участниками. Среди российских участников – «Спортмастер», X5 Retail Group, «О’КЕЙ», «Седьмой континент», «Детский мир», «Связной», re:Store Retail Group, RRG, Renaissance Development, самарская «Виктор и Ко», екатеринбургская TEN, «М.Видео» и российские представительства компаний Maratex, Adidas, Castorama, Reebok, Kika, Metro и др.

MAPIC этого года показал, что ситуация на рынке, действительно, улучшилась, но в то же время участники рынка сейчас находятся в нервном ожидании второй волны. Поэтому игроки рынка ритейла настроены осторожно-оптимистично: с одной стороны, они в целом оценивают ситуацию на рынке положительно, а с другой, остерегаются новых экономических потрясений.

Однако для России развитие торговой недвижимости все еще находится под вопросом, что связано с недостатком финансирования девелоперской деятельности. Как говорят эксперты, финансирования не хватает для строительства новых торговых центров, а поскольку нет новых площадок, большинство ритейлеров имеют проблемы с дальнейшим развитием. Торговые операторы хотят развиваться, но девелоперы не могут предоставить им такой возможности.

«Русский завтрак»
Эти проблемы стали предметом обсуждения на традиционном «Русском завтраке», проводимом в рамках выставки ИД «Импресс Медиа».
До конца 2013 года в России будет введено в строй 3,5 млн кв. м торговой недвижимости. Причем на Москву приходится только четверть новых проектов, две трети откроются в регионах. Таким образом, сегодня мы наблюдаем перелом тренда девелоперской и инвестиционной активности исключительно в столице. Сегодня российский рынок ритейла испытывает голод по квадратным метрам. Ритейлеры хотят развиваться, открывать новые магазины, но девелоперы не готовы удовлетворить их потребности. Строят мало.

Однако, по словам Шарля Будэ, управляющего партнера JLL в России и СНГ, до конца 2013 года в России откроются около 110 торговых центров, возведенных с нуля. «Две трети торговых центров будут открываться в регионах, – отметил он. – Мы видим явный тренд – значительный рост девелоперской активности в регионах».  Однако это, скорее, будущий тренд. Сегодня же нехватка качественных торговых площадей вынуждает ритейлеров идти в стрит-ритейл. «Да, мы хотели бы "сидеть" в ТЦ, но такой возможности в отдаленных регионах нет», – подтвердила проблему Микко Сёдерлунд, генеральный директор IBI Invest (Mango). Ее поддержала Вера Ворожцова, руководитель отдела развития Kira Plastinina: «Нам просто не хватает места. Причем особенно остро стоит проблема в городах с населением менее 500 тыс. человек». Там ТЦ, удовлетворяющих формату ритейлера, просто нет. «Так же как нет девелоперов за Уралом», – добавила г-жа Сёдерлунд.

Еще более серьезные проблемы испытывают якорные арендаторы больших площадей. Это заставляет их заниматься развитием собственного девелопмента. «Девелоперы резко сократили выпуск ТЦ, а так как конкуренции сегодня нет, они резко поднимают ставки аренды, – заметил Максим Щеголев, директор по развитию «О’КЕЙ». – Конечно, гипермаркеты формата DIY не станут прогибаться под существующие ставки. А девелоперы просто используют сегодняшнюю ситуацию дефицита торговых площадей в свою пользу», – уверен он.

Ставки могут снизиться, если строить больше ТЦ. Однако проблемы с финансированием сдерживают рост, а девелоперы не готовы сдавать свои позиции и держатся за существующие ставки аренды торговых площадей. «Проблема не в нас, а в инвестиционной привлекательности России, – объяснил Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development. – У нас очень высокие расходы, а срок окупаемости 7–9 лет. Если мы решим продать свой ТЦ инвестору, то заработаем годовой арендный доход. Нам это неинтересно. А если бы в России ТЦ продавались по 14–15-летним арендным сборам, не было бы необходимости повышать ставки», – сказал он.

Сегодняшний «Русский завтрак» собрал рекордное количество участников – 270. 65% из них – ритейлеры. Они надеются на то, что девелоперы проснуться, найдут деньги на строительство новых ТЦ и отправятся в регионы России, снижая по пути арендные ставки в качестве жеста доброй воли.
Как отмечали участники выставки, сегодня девелоперы сосредоточены на развитии существующих объектов, их реконструкции, расширении. Они предпочитают развиваться в регионах, где уже присутствуют. Идти в новые регионы девелоперы не хотят. Западные девелоперы, по их словам, очень осторожно относятся к российскому рынку. Причина этого не столько в политической ситуации и сложном рынке, сколько в экономических проблемах Европы. Западные компании в настоящее время бросают все силы на решение проблем на своих европейских рынках, где находятся их основные покупатели. Развитие на российском рынке они пока «поставили на паузу».