Роберт Уотсон: «У каждой страны должен быть свой стандарт»

Вот уже несколько лет Россия идет по протоптанной западными странами тропинке под названием Green Development. Но, как обычно это бывает, все хорошее у нас идет с Запада, а все проблемы – местные. Если на высококонкурентных офисных рынках Европы и США значок LEED или BREEAM автоматически дает дополнительный бонус к цене, то в России, где традиционно строили по принципу «и так сойдет», экологические стандарты долгое время считались дополнительным обременением. «Но трудности местного рынка не уникальны, – считает Роберт Уотсон, основатель и учредитель системы сертификации LEED, – а преимущества для девелоперов настолько очевидны, что уже через несколько лет ситуация кардинально изменится».
– Нужна ли России собственная система сертификации?
Мне кажется, что у каждой страны должен быть свой стандарт. Такие стандарты как LEED и BREEAM – это в большей степени международные стандарты, нежели национальные стандарты США или Великобритании. На некоторых рынках собственники зданий хотят ориентироваться как на международные стандарты, так и на стандарты внутреннего рынка, причем стремятся к сертификации исключительно по мировым стандартам, но есть и те, кто желает сертифицировать свое здание только по местным стандартам. Поэтому рынок должен предусматривать возможность выбора, чтобы позволить улучшить отрасль для всех.

– Почему российским девелоперам следует участвовать в «зеленом» строительстве?
– Многочисленные исследования (не только в Америке и Европе) показывают, что сертифицированные «зеленые» проекты сдаются в аренду на 3–12% дороже обычных объектов в расчете на квадратный метр, уровень их заполнения выше на 1–3%. Все больше людей хотят арендовать помещения в «зеленых» зданиях и готовы платить более высокую арендную плату. Таким образом, строить «зеленые» здания выгоднее в экономическом плане. Если девелопер не зарабатывает на «зеленом» здании, то это его вина – значит, неправильно организован маркетинг.
Если вы желаете, чтобы инвестиции окупились, нужно уметь объяснить, что вы предлагаете арендаторам более качественные помещения, в сравнении с обычными зданиями. Многие действительно не понимают всех выгод «зеленого» здания. Но если вы сумеете доказать, что предлагаете более комфортные условия, гарантирующие более высокую производительность труда, что сотрудники будут лучше себя чувствовать, дольше и больше работать, если вам удастся доказать, что в «зеленом» здании компания сможет удержать ценных работников и сэкономить на электроэнергии и других операционных расходах, то отношение потенциальных арендаторов изменится. Все перечисленные пре­имущества действительно отличают «зеленые» здания от обычных зданий, независимо от того, о каком конкретном рынке идет речь.

– А как насчет строительных расходов? Россия богата природными ресурсами, так что отопление и электричество в нашей стране стоят недорого.
– Цены на новые технологии ненамного выше, но часто расходуется намного больше средств, чем нужно, из-за некачественного проектирования и инженерной начинки. В России достаточно прекрасных, талантливых инженеров и проектировщиков, но большая часть норм и стандартов безнадежно устарели. Вся производственная база стройиндустрии нуждается в модернизации. Мне кажется, просто глупо и нелепо говорить о том, что страна, способная отправлять людей в космос на полгода, не может построить «зеленое» здание. Таким образом, нам просто нужно убедить рынок в том, что «зеленые» здания лучше. И это уже происходит. Как только спрос вырастет еще больше, обязательно найдутся материалы и специалисты, которые смогут построить такие здания за те же деньги.

– «Зеленые» стандарты актуальны на высококонкурентных рынках недвижимости. Но будут ли они востребованы на низкоконкурентном рынке?
– Рано или поздно – да. Все новые идеи движутся сверху вниз, осваивая разные рынки по мере увеличения объемов, роста популярности, снижения цен и увеличения доступности. Я имею в виду, что на каждом строительном рынке есть своя элита. И эти девелоперы рано или поздно захотят строить «зеленые» здания, особенно если компании, которые они считают эталоном для подражания, строят «зеленые» здания в других городах. Затем другие застройщики, глядя на этих лидеров рынка, захотят идти по их стопам и тоже переключатся на «зеленое» строительство.

– Нужно ли внести дополнительные изменения в систему сертификации LEED, чтобы учесть климатические особенности России?
– Главное в системе LEED – это энергетические стандарты, которые вполне применимы к московскому климату, поскольку разрабатывались с учетом всех климатических поясов – от Бангкока до Пекина и Новосибирска. Речь идет о функциональных характеристиках здания. И здесь ничего менять не нужно. Единственное, что можно было бы модифицировать с учетом российских реалий, – это так называемые «тепловые острова», но, по большому счету, погода не влияет на сертификацию по стандартам LEED. Я бы сказал, на 90% погодные условия учтены в этом стандарте.

– Есть ли необходимость учитывать специфику российского законодательства?
– В идеале система сертификации LEED должна сопоставляться с российскими стандартами и нормативной базой или адаптироваться к ним. Технически это очень сложный и длительный процесс, но он будет необходим, если мы увидим достаточный потенциал для строительства «зеленых» зданий в России. В этом случае Совет по «зеленым» зданиям в США рассмотрел бы возможность адаптации технических требований к российским условиям. Функциональные требования не изменятся – изменятся лишь ссылки на них. Думаю, что в скором времени в вашей стране появится больше специалистов, которые хорошо разбираются в обеих системах. Они помогут девелоперам понять, в чем заключается разница. Как мне кажется, одно из главных препятствий состоит в том, что некоторые вещи, которые либо требуются, либо поощряются по стандарту LEED, запрещаются или не одобряются российскими СНиПами. Но мы сталкиваемся с похожими проблемами в Америке, где некоторые местные строительные кодексы не разрешают того, что рекомендуется стандартом LEED. Это не уникальная проблема. Здесь на помощь как раз должен прийти Российский совет по экологическому строительству. Он должен разъяснить чиновникам и исследовательским институтам суть «зеленых» технологий и навести мосты взаимопонимания между различными ведомствами стройиндустрии.

– Проектирование качественных «зеленых» зданий обходится намного
дороже?
– Да. Несомненно. И это – лучшие инвестиции, которые только можно сделать. Выгоднее всего вкладывать деньги в «зеленое» проектирование. Я говорил с Дэном Эпштейном из Лондонского олимпийского комитета. Они мудро поступили, потратив два года исключительно на обдумывание наилучшей стратегии, многочисленные дебаты и обсуждения, спланировав все заранее. Некоторым девелоперам и строителям не терпелось поскорее приступить к делу, но когда все проблемы сначала решаются на бумаге, их не нужно решать на стройплощадке. Всем нужно усвоить это простое правило, а не только российским градостроителям. Это – колоссальная проблема в Китае, где часто торопятся начать строительство, не обдумав тщательно все последствия и все возможные проблемы. Такой подход недальновиден. Вкладывайте деньги в качественное проектирование – и они окупятся намного быстрее, чем любые другие вложения. Если потратить больше времени на оптимизацию проекта и инженерных решений, это позволит избежать многих глупых ошибок и просчетов.

– Можете назвать примерный процент удорожания?
– На этот вопрос у меня нет ответа. Люди тратят много денег на то, что вообще не дает никакой отдачи. Меня часто раздражают вопросы, связанные с анализом экономического эффекта от инвестиций в «зеленые» технологии, поскольку мне хорошо известно, что 99% других вещей в зданиях никогда не подвергаются такому скрупулезному анализу на предмет экономической эффективности. Строители делают многое лишь потому, что привыкли к этому или им так больше нравится, или они подражают другим строителям. Поэтому, с моей точки зрения, требование экономического обоснования в данном случае – всего лишь оправдание глупости.

– Может ли сертификат LEED облегчить получение разрешения на строительство?
– Мы видим, что на многих строительных рынках (не только в Америке) департаменты строительства быстрее согласовывают необходимую документацию по тем зданиям, которые претендуют на «зеленый» сертификат. Но все зависит, конечно же, от конкретного ведомства, хотя быстрое согласование проектной документации могло бы стать очень важным стимулом. Я бы сравнил такой подход с «зеленым коридором» в аэропорту.

– Могут ли существующие здания получить сертификацию по стандартам LEED?
Сертификация существующих зданий отличается от сертификации новых зданий, однако существующие здания, безусловно, могут получить такую сертификацию. Но основания для такой сертификации будут совершенно иными. У существующих зданий есть история. И все, что нам нужно, – проследить функциональные параметры здания на протяжении определенного периода времени. Если они удовлетворяют определенным пороговым значениям, мы можем сертифицировать это здание. Что касается нового здания, то во многих случаях приходится гадать и прибегать к помощи математических моделей, а также исходить из многочисленных предположений. Но когда здание нормально эксплуатируется и находится в хорошем состоянии, оно может получить «зеленый» сертификат.

Когда мы говорим о новом здании, то здесь есть четкое начало и очень четкое окончание процесса. По истечении предельно допустимого срока новый проект не удастся сертифицировать. Но если речь идет о существующем здании, то у него долгий путь. Каждый месяц вы можете что-то в нем обновлять, что-то менять, что-то улучшать и, в конце концов, довести функциональные параметры здания до такого уровня, на котором оно может быть сертифицировано. Эмпайр-стейт-билдинг, которому скоро исполнится 100 лет, только что получило золотой сертификат LEED. Конечно, владельцам пришлось раскошелиться, но все здания в какой-то момент нуждаются в инвестициях, поскольку нужно ремонтировать фасад, менять оборудование и так далее. Вопрос стоит так: сделать здание «зеленым» или сделать все по-глупому? Деньги в любом случае придется выкладывать.

– Можно ли построить по-настоящему «зеленое» здание, не получив при этом сертификации по стандартам LEED или BREEAM?
– Можно ли быть умным и образованным человеком, не окончив университет? Конечно, можно. Подумайте о Билле Гейтсе, который не учился ни в колледже, ни в университете. Но это, скорее, исключение из правил. Почему рынок должен верить кому-то на слово, если независимые эксперты не подтвердили его притязания? Когда я говорю, что у меня «зеленое» здание, вы можете мне не поверить. Но если Совет по «зеленым» зданиям или комиссия LEED говорят, что я построил «зеленое» здание, все этому поверят. В вашей компании могут работать лучшие бухгалтеры, финансисты и экономисты мира, но до тех пор, пока независимый аудитор не даст свое заключение, вы не сможете продать ни одной акции на фондовом рынке. То же самое можно сказать и о «зеленых» зданиях.

– Почему по системе LEED было сертифицировано больше жилых объектов, чем коммерческих, тогда как в портфеле недвижимости, получившем сертификаты BREEAM, больше коммерческих зданий?
– Необходимо понимать различие между единицей сертификации и глубиной проникновения на рынок. Глубина проникновения определяется не количеством проектов, а общей площадью. Около 200 млн кв. м уже сертифицированы по стандартам LEED, и еще 650 млн кв. м находятся в процессе получения сертификата. При этом я не учитываю индийские и канадские стандарты, но если принять их во внимание, то сертификат LEED уже присвоен недвижимости общей стоимостью $10 млрд. По общей сертифицированной площади стандарт LEED, безусловно, является наиболее популярным. Быть может, по числу зданий лидирует BREEAM, но здания, получающие этот сертификат, значительно меньше по площади.

– Сертификация небоскребов – это серьезная проблема?
– Как вам известно, у небоскребов есть как экологические преимущества, так и серьезные недостатки. Очевидно, что для обеспечения жизнедеятельности небоскреба нужно существенно меньше горизонтальной инфраструктуры, чем для обеспечения жизнедеятельности множества небольших зданий, суммарная площадь которых сопоставима с площадью небоскреба. Длина водопроводных и других труб, площадь парковки перед зданием и объем любой другой инфраструктуры существенно меньше. К тому же плотно упакованное здание с интенсивным трафиком легче в обслуживании, чем множество небольших зданий. Возможно, понадобится больше стройматериалов на квадратный метр, но в целом энергопотребление на квадратный метр в таких зданиях невелико. Да, в небоскребе нужно обслуживать сложные системы вертикального транспорта, но в небольших зданиях потребление энергии больше зависит от погодных условий, которые контролировать невозможно. Энергопотребление в небоскребе больше зависит от характера деятельности людей внутри здания, а этот параметр потдается контролю. Так что в целом контролировать функциональные параметры небоскребов легче.  


Поделиться

20258

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

подпишись НА эксклюзивные новости cre