Двойные стандарты

За последнее время, как отмечают игроки рынка управления недвижимостью, интерес к услугам профессиональных УК в регионах ощутимо вырос. «В этом году большое количество региональных девелоперов и собственников в большей степени стали нанимать федеральные УК. Кризис показал собственникам, что  федеральные УК, несмотря на то, что стоят дороже, хорошо разбираются в арендных отношениях и могут помочь решить многие проблемы», — замечает Георгий Найденов, управляющий директор Colliers International Property Management.

Понятно, что наибольшая активность федеральных УК видна ближе к Москве – в Центре и Поволжье. «На ЦФО и Поволжье первыми обращают внимание крупные компании, работающие в Москве. Транспортная доступность определила более оперативное развитие данных регионов с точки зрения как ритейла, так и всей торговой недвижимости. Соответственно, и рынок услуг управления здесь начал развиваться активнее, чем в более удаленных регионах», – рассуждает Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar.

Однако пока эта ниша более-менее свободна – даже в ближайших к Москве городах практически отсутствуют федеральные профессиональные УК. Все столичные компании, представленные в регионах, как правило, управляют 1–2 объектами в каждом регионе. Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, связывает это с тем, что «профессиональная УК в первую очередь оценивает рентабельность каждого своего проекта и, исходя уже из этого, принимает решение – брать объект в управление или нет».

Тем не менее, хотя, как подчеркивают представители УК, география не играет главной роли, Поволжье и ЦФО являются ближайшими регионами к Москве, поэтому рассматриваются как наиболее удобные для начала экспансии. «В такой большой стране, как Россия, имеет смысл начинать работу с ближайшего региона, а города Поволжья и ЦФО отвечают этому стремлению. Однако мы как управляющие торговыми центрами считаем, что не важно, где располагается клиент. Никаких географических границ для развития профессиональной УК быть не должно», – говорить Торул Гёнден, директор по России и СНГ, руководитель отдела по управлению торговыми центрами компании Jones Lang LaSalle.

Есть и более скептические мнения. «В первую очередь крупным компаниям интересны крупные рынки: города и регионы с большим количеством ТЦ, большой арендной площадью, с сильной конкуренцией. А ни ЦФО, ни Поволжье, за исключением Нижнего Новгорода, этим похвастаться пока не могут», – утверждает Андрей Чамкин, коммерческий директор I`M Company. Действительно, как отмечает Георгий Найденов, перспективными считаются города с населением свыше полумиллиона человек, в которых активно реализуются девелоперские проекты. Однако таких городов достаточно и до Урала. Списывать со счетов Тольятти, Казань, Пермь и множество других гордов не стоит. Бесспорно, здесь есть где работать.

И все же география играет роль, хотя и второстепенную. «Принцип очень простой. Если город находится в 500–600 км от Москвы, то интересно брать в управление торговый комплекс площадью не менее 15 тыс. кв. м. Если дальше, то уже от 25 тыс. "квадратов". Чем ближе к Москве, тем проще и дешевле контролировать процесс управления», – утверждает эксперт.

Бумажная конкуренция
Пока бум заметен только посвященным. «Рынок управления сегодня очень узок, так что даже несколько новых объектов, переданных в управление, – это очень много. Каждый договор означает шаг вперед», – отмечает Георгий Найденов. Сегодня на рынке можно выделить всего несколько событий, которые, по словам участников рынка управления, говорят о значительном росте. В Казани компания Jones Lang LaSalle взяла в управление ТРЦ «Южный», площадью 67 тыс. кв. м. Colliers International в Туле удалось получить в управление торгово-развлекательный центр «Гостиный двор» общей площадью 51 тыс. кв. м. Как отмечает Георгий Найденов, учитывая существующие объемы рынка коммерческого управления, это достаточно весомые объемы. Помимо этого, основные игроки активно прощупывают почву, выстраивают отношения с потенциальными заказчиками в регионах. Андрей Чамкин отмечает, что «конкуренция на рынке скорее "бумажная"».

Тем не менее, за «бумажной» конкуренцией может начаться и вполне реальная. Конкурировать между собой будут федеральные игроки. Местных УК, готовых включиться в игру, нет. «Независимых сильных игроков нет. Управление – вопрос доверия, а в регионах он стоит особенно остро. Маловероятно, чтобы кто-то мог отдать свой объект ближайшему конкуренту. Так что, скорее всего, будут привлекаться московские и иностранные компании как независимые игроки на местном локальном рынке», – говорит Андрей Чамкин.

Впрочем, несмотря на это, вписаться на рынок непросто. «Нашими основными конкурентами являются не локальные или федеральные игроки, а внутренние управляющие компании, входящие в структуру компании-собственника», – объясняет Торул Гёнден. При этом, как отмечает эксперт, выбор собственниками ТЦ сторонней управляющей компании – «постепенная, но уверенная тенденция». По словам Дмитрия Золина, пока рынок управления остается совершенно неструктурированным, что опять же сдерживает конкурентную борьбу между крупными УК.

Весьма усредненные стандарты
В Поволжье и ЦФО есть целый ряд сильных компаний, располагающих хорошими внутренними УК. Они могут с успехом решать большинство задач, однако для некоторых целей лучше подходят крупные УК со стороны.

«Если вы собираетесь продавать свой объект какому-то инвестфонду, то лучше привлечь УК, чтобы повысить капитализацию и подогнать все под западные стандарты», – справедливо замечает Георгий Найденов.

«Со временем проблемой местных девелоперов могут стать весьма усредненные стандарты  качества. Федералы несут в регионы свои стандарты, которые в разы выше и качественней, а столичные УК стимулируют девелоперов на высокие стандарты качества для объекта», – объясняет Дмитрий Золин. В скобках заметим, что высокие стандарты качества и высокая прибыль собственника не всегда взаимосвязаны.

Проблема, с которой, по словам Георгия Найденова, крупные управляющие компании справляются лучше собственников – кадровый голод. Региональные собственники не умеют самостоятельно решать многие проблемы, которые у них возникают. Самая большая проблема – это квалификация персонала. Квалификация персонала в регионах  на порядок слабее, чем у федеральных УК, которые могут привести команду, изменить ситуацию. «Если  вы собираетесь продавать свой объект какому-либо инвестфонду, то лучше привлечь внешнюю УК с международным брендом, чтобы повысить капитализацию и соответствовать всем западным стандартам», – рассказывает он.

На ту же проблему указывает и Дмитрий Золин: «В каждом городе УК сталкиваются с самой распространенной проблемой – отсутствие персонала с необходимой квалификацией. Отсюда вытекает необходимость обучения сотрудников международным стандартам, что требует дополнительного времени. Как правило, УК приходится обучать специалистов самостоятельно». Это приводит крупную УК к необходимости создания филиала для каждого нового объекта за пределами Москвы.

Понятно, что УК будут гораздо активней искать объекты в городах, где они уже начали работать. Запуск филиала означает планы на долгосрочную работу. Вряд ли стоит говорить о том, что в ближайшее время мы увидим бум на рынке управления. Круг компаний, которые могут быть заинтересованы в работе по международным стандартам, не велик. Однако и этот спрос должен быть удовлетворен.