Советские звезды

Все флаги в гости
Одна из самых крупных международных гостиничных сетей, облюбовавшая в Петербурге постройки советских времен, – это европейская управляющая компания «Резидор Отель Групп» (Rezidor Hotel Group), взявшая под свою ответственность гостиницы «Пулковская» и «Прибалтийская». В?портфолио «Резидор Отель Групп», штаб-квартира которой находится в Брюсселе, на данный момент находится 302 работающих или строящихся гостиниц (более 62 тыс. номеров) в 47 странах. Основные бренды Rezidor – это Radisson SAS Hotels & Resorts, Regent International Hotels, Park Inn и Country Inns & Suites. В России, где компания работает более 15 лет, ее бренды представлены уже 15 отелями.
В Северной столице Rezidor управляет «Пулковской» с 4 мая 2006?г., а «Прибалтийской» с 1?ян­­варя 2007 г. Для этих объектов был выбран среднеценовой бренд Park Inn. Кроме того, под началом компании находится пятизвездочный отель «Радиссон САС Ройал». Итого – более 2 тыс. номеров в Петербурге. Владельцем всех трех отелей является норвежская компания «Венаас Групп» (Wenaas Group).
На фоне общей нехватки гостиниц в Санкт-Петербурге и «Пулковская», и «Прибалтийская» выглядят при­влекательными объектами в своем классе. Четырехзвездочная «Пулковская», после ребрендинга получившая официальное название Park Inn Pulkovskaya, была сооружена в 1981 г. и находится сегодня в непосредственной близости к двум аэропортам Санкт-Петербурга: «Пул­ково-1» – внутренние авиалинии и «Пулково-2» – международные авиалинии (10 минут езды на автомобиле). В здании гостиницы – 840 номеров на 1,6 тыс. мест. Последняя масштабная ре­­конструкция ее была проведена в 2004 г., но новая управляющая компания продолжает ремонтные работы и сегодня.
Гостиница «Прибалтийская Park Inn», также имеющая сегодня четыре звезды, была построена немногим раньше – в 1979 г. Номерной фонд – 1,14 тыс. номеров. «Мы очень рады, что «Венаас Групп» выбрала нас оператором крупнейшего в Санкт-Петербурге отеля. «Прибалтийская» является очень ценным активом для бренда Park Inn. У этой гостиницы большие возможности для организации конгрессов и конференций, наш опыт управляющей компании поможет реализовать весь ее международный потенциал», – так прокомментировал соглашение с норвежскими владельцами Мишель Сталпорт, региональный вице-президент «Резидор Отель Групп».
Еще одна международная гостиничная сеть, вышедшая на петербургский рынок, – это Le Meridien, заключившая в 2006 г. соглашение на управление гос­тиницей «Северная корона». Этот объект на набережной реки Карповка сложно назвать исключительно советским наследием: его строительство началось в 1988-?м, а остановилось в конце 1995 года. Летом 2004 г. «Еврофинанс Моснарбанк» приобрел недострой у банка «Санкт-Петербург». В?ка­честве управляющей компании выступает Starwood Hotels & Resorts, Inc., одним из подразделений которой и является бренд Le Meridien. Starwood Hotels and Resorts Worldwide, Inc владеет или управляет более чем 850 объектами в 95 странах, другие торговые марки компании – St. Regis, The Luxury Collection, Sheraton, Westin, Four Points, Le Meridien и недавно возникшая AloftSM. По оценкам специалистов, достройка и запуск «Северной короны» обойдутся владельцам примерно в $15 млн, возведение дополнительных 75 но­меров – в $7,5 млн. Завершение масштабной модернизации гос­тиницы запланировано на 2008 г. В
Le Meridien St. Petersburg будет 322 номера, 2 ресторана и спортивно-оздоровительный центр общей площадью 1,3 тыс. кв. м с закрытым бассейном. Кроме того, здесь организуют огромный конференц-центр площадью около 2,1 тыс. кв. м и уникальную речную транспортную службу.

Сети по-русски
Российские операторы тоже не дремлют и прикладывают усилия, чтобы принять участие в распределении старых гостиничных ресурсов. Яркий пример этому – компания «Азимут Менеджмент Групп», проявляющая высокую активность в данном сегменте рынка недвижимости. Осенью 2006?г. она официально объявила о запуске сети отелей, рассчитанной на бизнес-туризм. Гостиницы «Азимут» теперь есть в Санкт-Петербурге, Самаре, Уфе, Костроме, Астрахани, Владивостоке (2 отеля) и Мурманске; семь из них находятся в собственности и только один отель – в Астрахани – в долгосрочной аренде. «Азимут Менеджмент Групп» является «дочкой» московской инвестиционной корпорации «Нерль», существующей с 1993 г. Идея создать сеть отелей появилась в 2003 г., а первый «Азимут» был открыт в Самаре год спустя.
Главная особенность «Азимут Менеджмент Групп» в том, что сегодня ее объекты (общей площадью более 125 тыс. кв. м) – это бывшие советские гостиницы, которые подверглись масштабной реконструкции и ребрендингу. «Реконструкция – только один из вариантов развития «Азимут Сети Отелей», строительство с нуля также входит в наши планы. Покупка существующего номерного фонда и его реконструкция были самым коротким путем для создания сети, поэтому мы начали свое развитие именно так», – поясняет позицию компании Сергей Лысенков, директор «Азимут Менеджмент Групп». Оборот компании по итогам прошлого года превысил миллиард рублей, общий объем инвестиций в реконструкцию гостиничного фонда составит в 2007;г. более $8 млн. Крупнейший объект сети – гостиница «Советская», приобретенная осенью 2005?г. «Самая большая проблема, с которой нам пришлось столкнуться, – это износ коммуникаций и оборудования. И если обветшалый номерной фонд ремонтируется быстро, то с коммуникациями значительно сложнее. Вообразите такую картину: трубы не менялись 40 лет, котельная умирает, лифты на грани запрещения эксплуатации, компьютерная сеть начала 90-х, кухонное оборудование еще со знаком качества СССР, стиральная машина «Вятка», которая не подлежит ремонту, программа управлением отеля – в лучшем случае Excel. Сейчас в «Азимут Отель Санкт Петербург» мы полностью меняем все коммуникации и устанавливаем газовую котельную. Представьте себе замену всех труб в тысяче номеров!» – рассказывает о реконструкции бывшей «Советской» Сергей Лысенков.
Бывшие советские гостиницы «Россия» и «Выборгская» не позиционируются под общим брендом и находятся во владении частных лиц, но обе переданы общей управляющей компании «Туррис», созданной в июле 2004 г. Эти крупные гостиничные объекты были доверены «Туррису» после того, как компания успешно показала себя в управлении двумя пансионатами Курортного района: речь идет об известных всем петербуржцам «Балтийце» и «Буревестнике», общий номерной фонд которых составляет более 700 номеров. В?декабре 2005 г. компания «Тур­рис» приняла в полное управление гостиницу «Россия» (413 номеров), а с июня 2006-го осуществляет и управление «Выборгской» (345 но­­меров). Обе они позиционируются как трехзвездочные. В итоге общий номерной фонд в управлении «Турриса» составляет сегодня около 1,4 тыс. номеров различной категории (более 2,3 тыс. мест).
«Для успешного управления старыми советскими гостиницами необходимо решить ряд проблем. К ним относятся устаревшие или износившиеся коммуникации (инженерные сети, связь и телевидение), оборудование номеров и мебели, внутренняя отделка помещения. Как правило, отсутствуют стандарты качества оказания услуг и автоматизирован­ная система управления отелем, а подготовка персонала не соответствует современным требованиям. Качество маркетинга и рекламной поддержки продаж также оставляет желать лучшего. Эти и другие проблемы на объектах, управляемых «Туррис», решены или решаются», – рассказывает Сергей Базаревский, начальник управления маркетинга и развития УК «Туррис». За последние полтора года и «Россия», и «Выборгская», построенные в начале 60-х годов прошлого века, подверглись серьезной реконструкции. В?гостинице «Выборгская» за 2007 г. отремонтировали 78 номеров (с повышением их категории), производственные помещения и зал ресторана, открыта зона Wi-Fi. А в «России» к сезону 2007 г. была завершена реконструкция номерного фонда, холла и ресторана «Золотое яблоко», установлены вентилируемые фасады, организована зона Wi-Fi, реновирована система кондиционирования залов конференц-центра (8 залов). При­чем после масштабного ремонта формально звездность гостиниц не изменилась.

Три звезды в наследство
Если в Северной столице в сегменте советского гостиничного фонда мы видим оживление – объекты достраиваются, реставрируются, реконструируются, то в других городах Северо-Запада этот процесс можно назвать вялотекущим. В?частности, Олег Здрадовский, генеральный директор Paul’s Yard Kaliningrad, так прокомментировал ситуацию данного сектора недвижимости в Калининграде: «Старый послевоенный фонд, а также здания 60–70-х годов не соответствуют современным требованиям и международным стандартам для ведения нормального бизнеса. Это гостиницы, которые не могут в таком виде быть приобретены операторами, поэтому их используют наши местные компании. Они попадают в класс 3* и меньше. Работают потихоньку: коэффициент загрузки в среднем 45–50%. Таких объектов в Калининграде около 80% от всего гостиничного фонда».
Советские гостиницы в городах региона используются, как правило, теми, кому они достались в результате приватизации. И специалисты считают, что переговоры по таким объектам с сетевыми УК – дело бесперспективное. Основная проблема – несоответствие зданий техническим параметрам и стандартам. По мнению некоторых участников рынка, проще и дешевле снести старую гостиницу и построить новую. Например, уже упоминавшаяся компания «Резидор Отель Групп» к 2009 г. достроит в Калининграде здание новой гостиницы Radisson Kaliningrad. Но есть и другие примеры. Например, в Мурманске сеть «Азимут» взяла в оборот старую гостиницу «Арктика». По словам господина Лысенкова, ее состояние на момент приобретения «было, мягко говоря, ужасным». Сейчас гостиница закрыта, окончание реконструкции запланировано на 2010 г.

Не ломать, не строить
«Получается, что старый советский гостиничный фонд, в общем-то, мало востребован у международных операторов, их интересует категория 4* и выше. Российские же сетевики готовы работать с самыми разными вариантами», – размышляет о сложившейся ситуации Андрей Косарев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург. По его мнению, крупные международные операторы, как правило, не готовы входить в проекты развития объектов советских времен.
«Американцы, например, не любят «пыльных» объектов, предпочитают «новострой». А у европейцев наоборот: у них много отелей в старом фонде, так как в Европе больше охранных ограничений и отели часто создаются в «старых стенах», которые расположены в исторических частях городов и в загородных исторических зданиях», – комментирует позицию международных гостиничных се­тей Алексей Шаскольский, руко­­водитель отдела оценки недви­жимости Института проблем пред­принимательства. «В настоящее время требования сетевиков весьма кабальные, поэтому мы наблюдаем не так много сделок по всей России. Они хотят взять в управление, но ничего не инвестировать, – в этом-то и проблема. По их условиям управления собственник получает мало, а затраты на поддержание стандарта довольно высоки», – считает Олег Здрадовский из Paul’s Yard Kaliningrad.
По мнению участников рынка, прежде чем вкладывать средства в реконструкцию старых отелей, инвестору необходимо оценить адекватность локации, «чистоту» документов, размеры объекта. В целом сроки возвращения инвестиций по данным объектам зависят от многих факторов – места, номерной емкости, звездности отеля, объекта инвестирования и т.д. Предполагается, что инвестиции в отельный бизнес уровня 3* окупаются примерно за 7–8 лет. По общему правилу бюджетные отели окупаются быстрее, пятизвездочные – дольше, для них срок – около 10 лет.
Перспективы бывших советских гостиниц специалисты оценивают по-разному, но ясно одно – их будущее зависит от установленного уровня обслуживания и объема инвестиций, направляемых на реновацию номерного фонда и инженерных сетей. Некоторые считают основополагающим критерием местоположение объекта – приближенность к цент­ру и основным транспортным узлам может спасти гостиницу от сноса. В основном же сетевые компании, пришедшие на рынок советских гостиниц Северо-Запада, предпочитают достигать требуемого уровня качества за счет сохранения и реконструкции, нежели за счет серьезной перестройки или разрушения. Больше всего это касается Санкт-Петербурга, где московский опыт по сносу советского гостиничного наследия перенимать не спешат.